2025年司法考试主观题真题民法及答案

2025年司法考试主观题练习题民法及答案2023年3月1日，甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙签订《商品房买卖合同》，约定甲公司将其开发的“阳光小区”8栋201室（以下简称“201室”）以280万元价格出售给乙，乙应于合同签订后10日内支付首付款80万元，剩余200万元通过银行贷款支付；甲公司应于2024年6月30日前完成房屋交付并办理产权登记。合同签订后，乙依约支付首付款80万元，但因个人征信问题未能获得银行贷款，经与甲公司协商，双方于2023年5月1日签订《补充协议》，约定乙应于2024年1月1日前一次性支付剩余200万元，否则甲公司有权解除合同并没收已付房款。2023年10月1日，甲公司因资金链紧张，未经乙同意，将包括201室在内的“阳光小区”8栋整体抵押给丙银行，借款3000万元，并办理了抵押登记。2024年2月1日，甲公司因经营不善进入破产程序，管理人通知乙：因乙未按《补充协议》约定于2024年1月1日前支付剩余房款，甲公司解除原《商品房买卖合同》及《补充协议》，乙已付80万元作为违约金不予退还；同时，丙银行主张对201室行使抵押权。乙认为其已支付部分房款，且甲公司抵押行为侵害其权益，遂提起诉讼，主张确认《商品房买卖合同》有效、甲公司无权解除合同，并要求丙银行的抵押权不得对抗其权利。另查明：2023年7月1日，乙与丁签订《房屋租赁合同》，约定乙将201室出租给丁，租期5年，月租金8000元，丁需提前支付3年租金28.8万元。丁支付租金后，于2023年8月1日入住并花费15万元对房屋进行装修（未改变房屋主体结构）。甲公司破产后，管理人以201室所有权仍属甲公司为由，要求丁腾退房屋。丁主张其作为承租人有权继续占有使用，且装修费用应由甲公司或乙赔偿。再查明：乙与配偶戊于2020年登记结婚，2023年4月，乙为支付购房首付款向朋友己借款50万元，出具借条载明“用于购买阳光小区8栋201室”，戊未在借条上签字。2024年3月，己起诉乙、戊，要求二人共同偿还借款50万元及利息。戊抗辩对借款不知情，且未用于夫妻共同生活，不应承担还款责任。问题：1.甲公司与乙签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》效力如何？甲公司是否有权解除合同？请说明理由。2.丙银行的抵押权是否有效？乙能否以其对201室的债权对抗丙银行的抵押权？请结合《民法典》相关规定分析。3.甲公司破产管理人要求丁腾退房屋的主张是否成立？丁的装修费用应如何处理？请说明理由。4.己要求乙、戊共同偿还借款的主张能否成立？戊的抗辩是否有效？请结合夫妻共同债务认定规则分析。答案1.关于合同效力及解除权问题（1）《商品房买卖合同》及《补充协议》均有效。根据《民法典》第143条，具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。甲公司与乙均为完全民事行为能力主体，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故《商品房买卖合同》有效。双方后续签订的《补充协议》对付款方式进行变更，属于对原合同的合法补充，亦不存在无效情形，故《补充协议》有效。（2）甲公司无权解除合同。根据《民法典》第562条、第563条，合同解除需符合约定解除或法定解除条件。本案中，《补充协议》约定“乙未于2024年1月1日前支付剩余200万元，甲公司有权解除合同”，该条款属于约定解除权。但根据《民法典》第525条（同时履行抗辩权）及第527条（不安抗辩权），若甲公司在合同履行中存在违约行为，乙可主张抗辩权。本案关键事实是，甲公司于2023年10月1日将201室抵押给丙银行，该行为违反了《商品房买卖合同》中“保证房屋无权利瑕疵”的默示义务（依据《民法典》第522条关于出卖人权利担保责任的规定）。乙在知悉甲公司抵押房屋后，有理由认为甲公司可能无法履行交付及过户义务，故其未按《补充协议》支付剩余房款的行为构成行使不安抗辩权（《民法典》第527条）。因此，甲公司的解除权因乙合法行使抗辩权而受阻，无权解除合同。2.关于抵押权效力及对抗问题（1）丙银行的抵押权有效。根据《民法典》第402条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。甲公司作为201室的所有权人（尚未过户给乙），有权处分该房屋。甲公司与丙银行签订抵押合同并办理抵押登记，符合抵押权设立的形式要件和实质要件，故丙银行的抵押权有效设立。（2）乙不能以其债权对抗丙银行的抵押权，但可能依据消费者购房优先权获得特殊保护。根据《民法典》第214条（物权公示原则）及第406条（抵押财产转让规则），抵押权作为物权，具有优先于债权的效力。乙对201室仅享有债权（请求交付并过户），而丙银行的抵押权为物权，通常情况下债权不能对抗物权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第125条，若乙符合“消费者购房人”条件（即购房用于居住且买受人名下无其他居住用房），则其对房屋的请求权可优先于抵押权。本案中，乙购买的是住宅且无证据证明其另有住房，可认定为消费者购房人，故其权利可对抗丙银行的抵押权。3.关于丁的腾退请求及装修费用处理（1）甲公司破产管理人要求丁腾退房屋的主张不成立。根据《民法典》第725条“买卖不破租赁”规则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，乙与丁的租赁合同签订于2023年7月1日，早于甲公司将房屋抵押给丙银行的时间（2023年10月1日），且丁已实际占有房屋。根据“先租赁后抵押”规则（《民法典》第405条），抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。即使甲公司破产，管理人也不能要求丁腾退，丁有权继续履行租赁合同。（2）丁的装修费用应区分情况处理：①若乙与丁的租赁合同对装修费用有约定，按约定处理；②若无约定，根据《民法典》第715条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物（可移除且不损害房屋价值的部分），丁可自行拆除；已形成附合的装饰装修物（如墙面漆、固定橱柜），因乙与甲公司的合同未解除，且丁的租赁权受保护，装修利益由丁继续享有，无需赔偿。若未来因甲公司原因导致租赁合同无法履行，丁可要求乙承担违约责任（《民法典》第577条），但本案中管理人未主张解除租赁合同，故装修费用暂由丁自行承担。4.关于夫妻共同债务认定己要求乙、戊共同偿还借款的主张成立，戊的抗辩无效。根据《民法典》第1064条，夫妻共同债务包括：（一）夫妻双方共同签名或一方事后追认等共同意思表示所负债务；（二）一方以个人名义为家庭日常生活需要所负债务；（三）一方以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，但债权人能证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻共同意思表示的。本案中，乙借款50万元用于支付购房首付款，而购房系为夫妻共同生活需要（购买共同居住的房屋）。虽戊未在借条上签字，但根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第2条，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家