居住权制度司法困境中“住房保障”与“意思自治”张力

居住权制度司法困境中住房保障与意思自治张力一、摘要与关键词摘要居住权作为中国民法典增设的新型用益物权，其立法宗旨在於实现住有所居的社会目标与尊重所有权人处分自由的私法精神之平衡。这使得居住权制度天然地内嵌了住房保障的社会功能与意思自治的私法属性的双重价值。前者体现为制度对特定弱势群体（如老人、离婚妇女）生活需求的托底保障，后者则彰通居住权主要依合同或遗嘱设立，强调当事人的自由意志。在民法典实施以来的司法实践中，这两种价值取向的内在张力日益凸显，尤其在离婚析产、继承纠纷以及涉居住权房屋买卖等案件中，法院普遍面临着价值选择的困境。本研究旨在深入剖析居住权制度司法困境的核心，即住房保障与意思自治之间的张力。本研究采用规范分析与案例研究相结合的方法，首先回溯居住权制度的法理基础，揭示其二元价值并存的法律根源；其次，通过归纳分析相关司法判例，呈现该张力在实践中的具体表现形态与裁判难点；最后，探讨在现行法律框架下，司法机关应如何运用比例原则、诚实信用原则等法律方法，在个案中实现两种价值的动态平衡。本研究认为，司法裁判不应机械固守某一价值，而应在识别个案核心利益冲突的基础上，进行精细化的利益衡量，以期为居住权制度的良性运行提供司法智慧，并为未来立法完善提供方向。关键词居住权；住房保障；意思自治；司法困境；价值平衡二、引言中国民法典的颁布，标志着中国特色社会主义法律体系的重大飞跃。其中，在物权编中增设居住权一章，被视为民法典最耀眼的制度创新之一。居住权的设立，填补了中国现行法上用益物权体系的空白，使得物权类型更加丰富和完善。从立法目的来看，居住权制度的引入，旨在回应中国社会经济发展的多元化需求，特别是为解决以房养老、离婚后弱势一方的住房、保姆式继承等特定群体的居住问题，提供了坚实的法律基础。这清晰地表明，居住权制度自诞生之初，便承载着浓厚的住房保障与社会关怀功能，是民法人民性的集中体现。然而，民法典在具体制度设计上，又将居住权的产生严格限定在私法自治的框架内。民法典第三百六十六条与第三百七十一条明确规定，居住权主要通过合同或遗嘱方式设立，并且依据第三百六十八条，居住权的设立必须办理登记方能产生法律效力。这一系列规定，彰显了居住权作为一项物权，其设立和流转严格遵循意思自治和公示公信的私法基本原则。所有权人是否设立、为谁设立、设立多久、是否有偿，原则上均由所有权人依其自由意志决定。由此，一个深刻的内在张力在居住权制度中悄然形成：一方面，立法者期望其发挥住房保障的社会功能，保护居住者的生存利益；另一方面，制度设计又将其牢牢锁定在意思自治的私法轨道上，尊重所有权人的处分自由。当这两种价值在具体的司法个案中发生正面冲突时，便构成了居住权制度适用的核心困境。例如，在离婚纠纷中，一方依据离婚协议（意思自治）获得的居住权，是否应在另一方（所有权人）经济状况极度恶化时受到限制？在房屋买卖中，一个登记在先的、无偿且期限为终身的居住权（意思自治），是否构成对善意购房人（新所有权人）财产权的过度限制，从而损害了交易安全？当遗嘱设立的居住权与法定继承人的住房保障需求发生冲突时，法院应优先保护何者？这些问题，已成为民法典实施以来，各地法院在审理居住权纠纷时普遍面临的棘手难题。裁判尺度的不统一，不仅影响了个案的公正，也削弱了这项新制度的权威性和可预期性。因此，本研究的核心问题是：如何准确认定居住权制度中住房保障与意思自治的张力关系？司法实践中此种张力的具体表现形态为何？在现行法律框架下，司法者应循何种路径对这两种价值进行平衡与取舍？本研究的目标在于，通过对上述问题的系统性分析，揭示居住权制度司法困境的法理实质，并尝试构建一个动态平衡两种价值的司法裁量框架。本文的研究内容将首先对居住权的双重属性及相关研究进行文献综述；其次，通过规范分析方法，深入挖掘民法典条文背后的价值冲突根源；再次，结合典型的司法案例，归纳和剖析住房保障与意思自治张力的实践样态；进而，重点讨论司法裁判中可资运用的平衡技术，如比例原则、诚实信用原则的介入；最后，对全文进行总结，并对居住权制度的未来立法完善和司法适用提出展望。三、文献综述民法典颁布后，居住权迅速成为法学界的研究热点，相关文献成果颇丰。梳理既有研究，可以发现学界对居住权制度的探讨主要围绕其法律性质、设立与效力、社会功能等层面展开，而这些探讨也不同程度地触及了住房保障与意思自治的张力问题。首先，关于居住权法律性质的讨论，是理解其二元价值的基础。学界主流观点认为居住权是用益物权的一种，强调其物权属性，特别是登记设立（公示性）和对世效力（对抗性）。持此观点的学者更倾向于从传统物权法理论出发，强调居住权设立的意思自治，认为登记后的居住权具有绝对效力，能够对抗包括新所有权人在内的任何第三人，以此维护物权体系的安定性。然而，另一部分学者则突出居住权的人身专属性和社会性。他们认为居住权与罗马法上的人役权相近，其核心目的在于满足特定人生活居住的需要，具有强烈的人身依附性（不得转让、继承）。因此，这一观点更侧重于居住权的住房保障功能，主张在解释法律时应向居住权人的生存利益倾斜，将其视为一种社会化的物权。其次，关于居住权社会功能的探讨，直接展现了其住房保障的面向。大量研究集中于居住权在特定场景的应用，如以房养老、离婚后弱势方扶助、遗产继承中的扶养需求、以及拆迁安置等。在这些研究中，学者们普遍肯定了居住权的社会价值，认为其是应对家庭结构变迁、人口老龄化等社会问题的有效法律工具。这些研究虽然没有明确提出张力问题，但其对住房保障功能的极力倡导，实质上是将天平倾向了社会保护的一端，而较少论及这种保护可能对所有权人意思自治和财产交易安全构成的限制。再次，关于居住权司法适用困境的研究，开始直面张力问题。随着民法典的实施，早期司法判例逐渐出现。一些学者开始关注居住权在离婚纠纷、继承纠纷和房屋买卖中的具体适用难题。例如，有学者探讨了离婚协议中约定的居住权是否必须登记才能对抗原配偶，这实质上是在探讨意思自治（离婚协议）与物权法定（登记要件）之间的冲突。又有学者分析了居住权与承租权、抵押权以及所有权转让之间的效力位阶，这些研究的核心均指向了居住权人（住房保障）与第三人（信赖利益）之间的利益平衡。这些研究为本文提供了宝贵的实践素材，但其多为就案论案的评析，未能从住房保障与意思自治这一根本性的二元价值冲突层面，进行体系化的提炼和理论升华。综观既有文献，其贡献在于：一是基本厘清了居住权的法律性质和制度框架；二是充分论证了居住权制度的社会价值和住房保障功能；三是初步揭示了其在司法实践中的适用难点。然而，现有研究的不足之处亦较为明显：第一，理论研究的割裂感较强。强调物权自治的学者与强调社会保障的学者，往往在各自的逻辑闭环内进行论证，缺乏对二者张力本身的正面回应和系统性分析。第二，对张力的认识不够深刻。多数研究仅将困境归结为登记效力或权利冲突等技术性问题，而未挖掘出背后意思自治（私法自由）与住房保障（社会正义）两种基础性价值的深层对立。第三，在解决路径上，或倾向于立法论（呼吁完善立法），或停留在解释论（分析法条），但鲜有研究系统地为司法论提供可操作的平衡技术，即在现行法框架下，法官应如何运用法律方法来裁量这两种冲突的价值。因此，本研究的切入点和创新之处在于，不再将住房保障和意思自治视为居住权制度的两个并列属性，而是将其视为一对内生性的张力关系，并将这种张力视为居住权司法困境的核心症结。本文的理论价值在于，试图跳出物权与债权的传统划分，将居住权视为一种社会化的权利类型，并重点探讨在现行法供给不足的情况下，司法裁判作为平衡器的能动作用，旨在构建一个从价值识别到利益衡量再到规范适用的司法裁判分析框架。四、研究方法本研究的核心议题在于揭示居住权制度在司法实践中住房保障与意思自治的内在张力，并探寻司法裁判的平衡路径。鉴于这一议题兼具理论深度与实践紧迫性，本研究在整体设计上，将主要采用规范分析法与案例研究法相结合的定性研究框架。这两种方法相辅相成，规范分析法旨在厘清居住权制度的应然法理逻辑与价值根源，而案例研究法旨在呈现其实然的司法运行困境与裁判逻辑。首先，规范分析法（NormativeLegalAnalysis）是本研究的立论基础。本研究将对中国民法典中涉及居住权的法律规范文本进行体系化和精细化的解读。分析的重点将围绕以下几个层面展开：第一，对居住权设立规范（第三百六十六条、第三百七十一条）的分析，重点研判合同与遗嘱两种方式所彰显的意思自治原则的强度与边界。第二，对居住权登记效力规范（第三百六十八条）的分析，探讨登记的性质（设立登记）对意思自治的确认作用，以及其对住房保障需求的潜在过滤功能。第三，对居住权权利限制规范（第三百六十九条）的分析，即不得转让、继承以及满足生活居住的需要的规定，深入挖掘其背后蕴含的住房保障和社会关怀的立法目的。第四，将居住权规范置于民法典的整体体系中，分析其与《婚姻家庭编》（如离婚后扶助）、《继承编》（如遗嘱自由、必留份）以及《合同编》（如买卖不破租赁）相关制度的规范关联与潜在冲突。通过规范分析，本研究旨在构建居住权二元价值并存的法理模型，揭示张力产生的法律根源。其次，案例研究法（CaseStudyMethodology）是本研究连接理论与实践的桥梁。民法典实施已逾数年，涉及居住权的司法判例已开始批量涌现。本研究将通过中国裁判文书网（及相关法律数据库）搜集截至目前已公开的、与居住权纠纷相关的司法判决文书（包括一审、二审及再审）。在样本选择上，本研究将采用典型抽样与目的抽样相结合的方式，重点选取那些住房保障与意思自治张力表现得尤为剧烈的案件，主要涵盖三类：一是离婚后居住权纠纷案件；二是遗嘱或遗赠扶养协议引发的居住权继承纠纷案件；三是已设立居住权的房屋转让（买卖、抵押）引发的纠纷案件。在数据分析上，本研究将采用定性内容分析法。首先，对每个案例的基本案情、争议焦点进行概括；其次，重点编码和分析法院在事实认定和法律适用部分对意思自治（如合同、遗嘱的效力）和住房保障（如当事人的实际居住需求、经济状况）的考量；最后，归纳不同法院在面对相似张力时的裁判思路、裁量幅度以及判决结果的差异性。通过案例研究，本研究旨在客观呈现张力的司法样态，并反思现行裁判路径的得失。本研究的整体逻辑是，以规范分析解构居住权制度的二元价值属性，以案例研究呈现二元价值在司法中的现实冲突，最后在二者的基础上，运用法解释学和价值衡量理论，重构司法裁判中平衡住房保障与意思自治的法律适用路径。五、研究结果与讨论通过对民法典规范的深度分析以及对司法实践中典型案例的归纳，本研究发现，住房保障与意思自治的张力，构成了当前居住权制度司法困境的核心，并贯穿于纠纷的各个类型之中。司法机关在现行规范供给不足的条件下，正能动地（或被动地）扮演着价值平衡者的角色。结果呈现（一）：居住权制度二元价值张力的规范根源规范分析显示，民法典在居住权制度设计上，同时埋设了意思自治和住房保障两条逻辑主线，但并未设置二者冲突时的解决顺位，这是司法困境的立法根源。第一，意思自治的私法基础被置于优先地位。居住权的产生，被严格限定于当事人的法律行为，即合同或遗嘱。法律并未规定法院可以依职权或依申请，在合同或遗嘱之外，仅仅因为当事人存在住房保障需求，就创设一项居住权。例如，在离婚案件中，如果双方协议（意思自治）未约定居住权，法院不能主动判决一方享有居住权，而只能通过经济帮助等债权方式解决。同时，登记要件（第三百六十八条）进一步强化了意思自治的公示外观，只有经过所有权人配合登记的意志，才能最终上升为物权。第二，住房保障的社会功能作为目的内嵌于制度之中。首先，法律将居住权的目的限定为满足生活居住的需要（第三百六十六条）。这排除了商业性、营利性的居住，使其具有了生存权的底色。其次，法律规定了居住权的人身专属性（第三百六十九条），即不得转让和继承。这一限制恰恰是为了防止居住权异化为纯粹的财产工具，确保其始终服务于特定人的住房保障这一特定目的。最后，居住权的设立场景（以房养老、离婚、继承）也决定了其浓厚的家庭法和身份法色彩，而这些领域本就是意思自治受到公序良俗和强制性规范（如扶养义务）严格限制的领域。张力的产生是必然的：当一个基于意思自治产生的权利（如无偿、终身居住的合同），其行使（住房保障）将对物权秩序（如新所有权人的利益）造成巨大冲击时，法律应保护哪一方？当意思自治不足（如遗嘱未明确期限）时，法院应否探究当事人的住房保障需求来补充解释合同？结果呈现（二）：张力在司法实践中的三种典型困境案例分析表明，上述规范层面的张力，已在司法实践中具体化为三类典型的裁判困境：第一类困境：离婚纠纷中的协议效力与情势变更在离婚纠纷中，双方签订离婚协议（意思自治），约定一方（如女方）对登记在另一方（如男方）名下的房屋享有居住权。此类案件的张力在于：其一，若未办理登记，该居住权约定的效力如何？若认定为债权，则无法对抗男方的后续出卖或抵押行为，女方的住房保障将落空。若法院强行判决男方必须办理登记（将债权物权化），则又似乎超越了法院的职权。判例显示，法院倾向于将未登记的居住权约定认定为居住权益的债权合同，但会在执行程序中限制男方的处分权，这是一种折衷但法理不清的做法。其二，若已登记，但男方后续主张情势变更（如其本人失业、重病，急需用房或卖房款），要求变更或解除该居住权。此时，法院便陷入了合同严守（意思自治）与衡平考量（双方住房保障需求变化）的两难。第二类困境：继承纠纷中的遗嘱自由与法定利益此类案件多见于被继承人通过遗嘱（意思自治）将居住权设立给保姆或婚外同居者，而法定继承人（如子女）仅继承负担了居住权的所有权。张力在于：其一，遗嘱设立的居住权（意思自治）可能严重侵害了法定继承人的利益。特别是当该房屋是法定继承人的唯一住房时，法定继承人自己的住房保障需求，与遗嘱指定的居住权人的住房保障需求发生了正面冲突。其二，遗嘱的意思自治是否受到公序良俗的限制。例如，将居住权赠与婚外同居者，是否因意思自治的内容违反公序良俗而无效？判例显示，法院在面对此类案件时裁量尺度不一，有的严格尊重遗嘱自由，有的则会援引公序良俗或必留份制度，对遗嘱设立的居住权进行限制或否定。第三类困境：房屋买卖中在先居住权与新所有权的冲突这是目前司法实践中最棘手、最具破坏性的张力。所有权人（原房主）与他人设立了居住权并办理了登记（意思自治），随后将房屋出卖给第三人（新房主）。新房主在购房时（或通过法拍）明知或应知居住权的存在，但对该居住权的负担程度（如无偿、终身）认识不足。张力在于：意思自治设立的在先居住权具有绝对的物权对抗力，新房主必须无条件忍受。但如果该居住权是无偿、终身的，则新房主购买的所有权在经济价值上被掏空，其财产权受到了毁灭性的打击。这严重违背了交易公平，也抑制了房屋的流转。案例显示，法院对此极度审慎。有的法院严格适用物权效力，判决新房主必须容忍；有的法院则试图调和，如判决居住权人（住房保障）胜诉，但建议其向新房主支付合理的使用费，这又缺乏明确的法律依据。结果分析与讨论：司法平衡的路径探索——从价值选择到利益衡量上述困境表明，居住权制度中的住房保障与意思自治张力，已无法通过简单的法条主义或非此即彼的价值选择来化解。司法裁判必须从机械适用转向能动平衡，其核心在于运用利益衡量的方法，在个案中探寻比例性的解决方案。第一，司法角色的再定位：从规则适用者到价值平衡者法官必须清醒地认识到，居住权案件的审理，本质上是对两种受法律保护的基础价值（财产自由与生存保障）进行权衡。在立法未能提供精细化规则时，司法裁量权被激活了。法院不应回避这种裁量，而应将其作为统一法律适用、实现个案正义的契机。第二，平衡工具的引入：比例原则与诚实信用原则的司法适用在面对张力时，法院应重点运用两大原则：1.比例原则的适用：比例原则是公法领域的帝王条款，但在私法领域，尤其是涉及基本权利（如财产权与居住权）冲突时，同样具有适用空间。在离婚后情势变更案中，法院应审查：维持原居住权（保护住房保障）对所有权人（意思自治）造成的损害，是否与其住房保障需求相称？如果所有权人已濒临破产，而居住权人经济状况好转，则合同严守可能不再符合比例，法院可酌情变更居住条件（如由无偿变有偿，由长期变短期）。在新所有权冲突案中，法院应审查：无偿、终身的居住权（意思自治）对新房主所有权的限制，是否过度？这构成了必要性和狭义相称性的审查。如果居住权人有其他住房或经济能力，却滥用该居住权，则法院应限制其权利行使。2.诚实信用与权利滥用原则的适用：这是民法的帝王条款，是司法介入意思自治的最重要抓手。审查意思自治的善意。在继承纠纷案中，若查明遗嘱设立居住权的目的，并非出于真实的扶养或关怀，而是为了恶意规避法定继承人的利益，则可认定该意思自治违反诚实信用。审查住房保障主张的善意。在任何案件中，主张住房保障的一方，必须证明其真实的居住需求。如果法院查明其名下有其他住房或有能力租房但拒不租房，而霸占涉案房屋，则其主张不应得到支持，其行使居住权的行为构成权利滥用。第三，裁判方式的创新：从单一判决到附条件判决为实现精细化平衡，法院应探索更弹性的判决方式。在新所有权冲突案中，法院可在判决新房主必须容忍居住权的同时，附条件地判决居住权人必须按期支付参照市场标准的房屋使用费。其法理基础是：新房主基于意思自治（购房合同）取得所有权，其核心权能是收益。居住权人的住房保障需求应予保护，但不等于可以无偿侵占他人的收益权。通过支付使用费的方式，实现了两种利益的共存与调和。在离婚纠纷案中，法院可判决居住权继续有效，但附设期限（如判决居住到子女成年后，而非终身），或者附设条件（如判决一方在获得经济帮助款项后，应主动腾退房屋）。贡献与启示：重塑社会化的物权裁判思维本研究的核心贡献在于，揭示了居住权的二元价值张力是其制度的常态而非病态。它迫使中国的司法裁判，必须从传统的物权绝对、非此即彼的僵化思维，转向物权社会化、利益相平衡的柔性思维。本研究的理论启示是，居住权制度的成功，不在于意思自治或住房保障任何一方的完胜，而在于二者动态平衡的实现。它要求法律人认识到，财产权（特别是住房）在现代社会已不再是纯粹的个人自由问题，它同时承载着社会义务和保障人权的功能。本研究的实践启示是，面对民法典留下的空白，司法机关不应坐等立法完善，而应在个案中能动地运用法律解释和基本原则，进行个案正义的探索。这种探索将为未来的立法完善（如增设居住权的变更、解除制度，明确居住权与所有权冲突的协调规则）积累宝贵的本土经验。六、结论与展望研究总结本研究以居住权制度在司法实践中暴露的困境为切入点，系统探讨了其背后的核心法理症结——住房保障的社会功能与意思自治的私法基础之间的深刻张力。研究的核心结论如下：第一，居住权制度的二元价值属性是与生俱来的。民法典一方面将其置于意思自治的私法框架内（依合同或遗嘱设立并登记），另一方面又为其注入了住房保障的社会目的（满足生活需要、人身专属性）。立法者试图兼顾二者，但在规范设计上并未提供二者冲突时的优先规则，这是司法困境的立法根源。第二，这种规范张力在司法实践中已集中爆发。本研究通过案例归纳，呈现了其在离婚纠纷（协议效力与情势变更）、继承纠纷（遗嘱自由与法定利益）以及房屋买卖（在先居住权与新所有权）三大领域的典型