车库抵顶协议书

车库抵顶协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：北京天恒房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）。

甲方地址：北京市朝阳区建国路88号天恒中心大厦A座15层。

甲方法定代表人/负责人：张伟。

甲方联系方式办公电话）手机）。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：北京恒达物业管理公司（以下简称“乙方”）。

乙方地址：北京市海淀区中关村大街1号恒达大厦B座8层。

乙方法定代表人/负责人：李明。

乙方联系方式办公电话）手机）。

**协议简介**

本协议由甲方与乙方于2023年10月26日签订，旨在明确双方在车库租赁及抵顶事宜中的权利与义务。协议背景源于甲方开发建设的“天恒中心”商业综合体项目，该项目中部分地下车库用于出租，乙方作为专业的物业管理公司，负责车库的租赁及日常管理服务。为促进双方合作，甲方同意将部分已出租车库的租金收益用于抵顶乙方应得的物业管理服务费用，双方经友好协商，达成如下协议。

本协议的签订基于双方已建立的长期合作关系，甲方对乙方提供的物业管理服务表示认可，乙方亦对甲方提供的车库租赁市场前景予以肯定。协议的核心内容涉及车库租赁的租金抵顶方式、抵顶金额的计算标准、支付期限及违约责任等，旨在通过租金抵顶形式减少双方的资金往来，提高合作效率。同时，协议明确了双方在履行过程中的权利义务，确保合作过程合法合规，保障双方利益。

协议的签订前提是双方对车库租赁市场行情及物业管理服务标准达成一致，甲方已明确授权乙方对指定车库进行租赁管理，并同意以租金收益抵顶部分服务费用。乙方则承诺按照行业规范提供物业管理服务，确保车库租赁市场的稳定运行。本协议的履行将直接影响双方的经济往来及业务开展，因此双方均应严格按照协议约定执行，确保合作顺利进行。

本协议的签订不仅体现了双方对合作关系的重视，也为后续的租金抵顶提供了法律依据。协议中涉及的租金计算、支付方式及违约责任等条款均基于实际情况制定，力求条款清晰、责任明确，以避免后续争议。双方应本着诚实信用原则履行协议，共同维护良好的合作关系。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就车库租赁收益用于抵顶物业管理服务费用的合作事宜。具体范围包括：甲方将其名下“天恒中心”商业综合体项目内指定租赁车库的租金收益，按照约定比例和方式抵扣乙方提供的物业管理服务费用；乙方则负责相关车库的租赁管理、日常维护及客户服务，确保租赁市场稳定，并依据协议约定收取服务费用或获得租金抵扣。本协议涉及的具体内容包括车库租赁范围、租金计算标准、抵扣比例、支付期限、双方权利义务、违约责任及争议解决方式等，旨在通过租金抵顶形式简化结算流程，降低交易成本，促进双方长期稳定合作。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

“车库”指位于“天恒中心”商业综合体地下层，由甲方拥有或有权出租的停车位，具体范围以附件一《车库租赁明细表》为准。

“租金收益”指车库租赁过程中产生的全部收入，包括基础租金、物业费及其他增值服务费用，具体计算方式按照附件二《租金收益计算标准》执行。

“物业管理服务费用”指乙方为提供车库租赁管理、日常维护、安全监控及客户服务等服务所应获得的报酬，抵扣前按照市场公允价及双方约定标准核算。

“抵扣比例”指甲方同意以租金收益抵顶物业管理服务费用的具体比例，根据车库位置、租赁类型等因素浮动，具体标准见附件三《抵扣比例表》。

“履行期限”指本协议约定的租金抵顶有效期限，自协议生效日起至租金收益累计抵扣完物业管理服务费用或协议终止日止。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力和义务**

（1）甲方有权按照本协议约定收取车库租赁的租金收益，并有权监督乙方租赁管理行为的合规性。甲方有权要求乙方提供租赁合同、财务报表等资料，以核实租金收益的真实性。

（2）甲方应保证其拥有车库的出租权利，并配合乙方完成租赁合同签订、租金收取等环节，不得设置不合理障碍。如因甲方原因导致租赁合同无效或租金流失，甲方应承担相应责任，并不得主张抵扣相关损失。

（3）甲方有权根据市场变化调整车库租金标准，但需提前30日书面通知乙方，并确保调整符合法律法规及租赁合同约定。租金调整后的收益仍按本协议约定抵扣物业管理服务费用。

（4）甲方应按时向乙方提供租金收益明细，并配合进行账目核对。如甲方未按时提供资料，乙方有权要求其限期补充，逾期仍未提供的，视为甲方默认租金收益为0。

（5）甲方应承担车库主体结构的维护责任，确保租赁安全。如因结构问题导致租赁中断或客户投诉，甲方应承担赔偿责任，并扣减相应租金收益用于抵扣赔偿款。

**2.乙方的权力和义务**

（1）乙方有权按照本协议约定获得物业管理服务费用，并有权要求甲方以租金收益抵扣该费用。乙方有权监督甲方租金收取的及时性，如甲方拖延收取，乙方可要求甲方优先支付其应得服务费用。

（2）乙方应组建专业团队负责车库租赁管理，包括发布招租信息、筛选租户、签订合同、收取租金及处理纠纷等。乙方应确保租赁流程符合法律法规及甲方要求，并定期向甲方汇报工作情况。

（3）乙方有权按照附件三《抵扣比例表》确定不同车库的租金抵扣比例，该比例可根据车库位置（如临街、地下层）、租赁类型（如短期、长期）及市场行情调整，调整需经双方书面确认。乙方应每季度向甲方提交抵扣比例使用说明，并接受甲方审计。

（4）乙方应建立租金收益专户，确保资金用于抵扣服务费用。如租金收益不足以抵扣全部费用，乙方有权要求甲方补足差额，甲方应在收到通知后15日内支付。逾期未支付的，乙方可解除协议或另行起诉。

（5）乙方应承担租赁管理中的日常维护责任，包括保洁、安保、设备检修等，确保车库环境符合租户需求。如因乙方管理疏忽导致安全事故（如火灾、盗窃），乙方应承担全部赔偿责任，甲方有权从租金收益中直接扣除赔偿款。

（6）乙方有权要求甲方提供必要的协助，如提供车库产权证明、协调租户纠纷等。如甲方拒绝配合，乙方应书面催告，经催告后仍不配合的，乙方可暂停部分服务直至问题解决。

（7）乙方应保护租户信息隐私，不得泄露给第三方。如因乙方泄露信息导致租户投诉或索赔，乙方应承担全部责任，并从租金收益中赔偿甲方损失。

（8）乙方应定期更新车库租赁市场报告，为甲方提供租金定价参考。如乙方未按要求提供报告，甲方有权调整抵扣比例或解除协议。

（9）乙方应妥善保管租赁合同及财务凭证，并配合甲方进行年度审计。如因乙方保管不善导致资料遗失，乙方应承担补制费用，并承担由此产生的责任。

（10）乙方有权在协议终止时获得未抵扣完的服务费用，甲方应在终止后30日内一次性支付。如甲方破产或清算，乙方应优先参与分配，确保其权益得到保障。

第四条价格与支付条件

本协议项下的“价格”特指甲方应向乙方支付的物业管理服务费用，该费用通过抵扣甲方持有的车库租金收益实现。具体支付条件如下：

1.租金收益结算：甲方应每月5日前核算上月车库租金收益，并书面通知乙方。结算金额需经乙方核对无误后确认，如存在争议，双方应于收到通知后10日内协商解决，期间租金收益暂不抵扣。

2.抵扣比例执行：甲方按照双方约定的抵扣比例（详见附件三）将租金收益划转至乙方指定账户。如遇租金收益不足以全额抵扣当期服务费用，甲方应在次月5日前补足差额；逾期未补足的，乙方可按日千分之五向甲方收取滞纳金，直至付清为止。

3.支付账户：甲方应将租金收益通过以下账户支付至乙方：

开户行：中国工商银行北京海淀支行；

账户名称：北京恒达物业管理公司；

账号：6222020100XXXX1234。

4.费用调整机制：如遇物业管理成本上升（如人工、税费增加），经双方书面确认后，可调整抵扣比例或增加甲方直接支付金额，调整幅度不超过上一年度服务费用的20%。

5.专户管理：甲方应设立租金收益专户，确保资金专款专用。乙方有权随时抽查账目，甲方需提供完整凭证配合核查。如发现挪用或错计行为，乙方有权要求甲方立即纠正，并赔偿因此造成的损失。

第五条履行期限

本协议有效期为自2023年10月26日起三年，即至2026年10月25日止。

1.协议自动续延：协议期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续延三年。任何一方提出异议的，应在期满前六个月书面通知对方，双方就续延条款达成一致后签署补充协议。

2.提前终止条件：

a.若甲方提前收回车库租赁权（如开发或出售），本协议应于甲方完成租赁权变更后30日终止，届时乙方已完成的服务费用应一次性结算。

b.若乙方因自身重大过失导致车库租赁市场严重萎缩（如管理失职造成投诉率超10%），甲方有权单方解除协议，并要求乙方退还已抵扣但服务未达标的费用，同时乙方可被列入行业黑名单，影响后续合作。

3.关键时间节点：

a.每月5日前：甲方提交上月租金收益结算单；

b.每月15日前：双方确认结算金额；

c.每季度末：乙方提交物业管理工作报告及市场分析报告；

d.协议终止后30日内：甲方完成未抵扣费用的最终支付。

4.履行地点：租金收益结算以甲方办公地点为基准，乙方需提供相关证明文件以证明服务履行地。如遇特殊情况需变更地点，双方应提前30日书面确认。

第六条违约责任

**一、甲方违约责任**

1.租金收益隐瞒或虚报：若甲方故意隐瞒部分租金收益或虚报结算金额，乙方有权要求其退回全部不当抵扣金额，并按该金额的20%支付违约金。若行为构成商业欺诈，乙方有权解除协议，并追究甲方赔偿责任（包括乙方为追索损失支付的律师费、调查费等）。

2.抵扣不足未补足：如因甲方原因导致租金收益累计抵扣金额小于应支付服务费用（以第三方审计结果为准），甲方应在发现不足后10日内补足差额及滞纳金（按日千分之五计算，自逾期日起算）。逾期超过30日的，乙方可解除协议，并要求甲方支付相当于一年服务费用的违约金。

3.逾期支付租金：若甲方因故未能按时抵扣当期费用（非乙方责任导致），每逾期一日，甲方应按未抵扣金额的千分之五向乙方支付违约金，但累计违约金不超过当期服务费用的50%。

4.产权变更未通知：若甲方在协议履行期间擅自变更车库产权或租赁主体，导致乙方权益受损，甲方应赔偿乙方直接经济损失，并支付相当于受损金额30%的违约金。

5.协议提前终止补偿：若甲方无正当理由提前终止协议，且乙方已完成超过半数服务期限，甲方应按剩余服务费用的150%支付违约金；若未满半数，则按100%支付。

**二、乙方违约责任**

1.管理失职导致损失：若因乙方管理疏忽（如安保漏洞导致盗窃、保洁不力引发投诉）造成甲方或租户直接经济损失，乙方应全额赔偿，并按损失金额的10%支付违约金。若损失超过乙方年服务费总额的5倍，乙方可被解除协议，并禁止未来两年内参与甲方相关业务。

2.租金收益侵占：若乙方非法侵占、挪用或未按约定划转租金收益，甲方有权立即解除协议，乙方需退还全部侵占金额及按该金额30%支付的违约金。若涉及刑事犯罪，乙方应承担刑事责任，甲方亦保留追究民事责任的权利。

3.报告迟延或虚假：若乙方未按时提交物业管理报告（超过15日未提交），或报告内容严重失实（如夸大市场行情），甲方有权要求其立即纠正，并按迟延天数每日报酬的5%支付违约金。累计迟延超过30日的，甲方有权解除协议，并要求乙方退还已收服务费。

4.服务标准不达标：若乙方提供的物业管理服务（如设备维修不及时、租户纠纷处理不当）经甲方书面指出后仍未改善，导致甲方声誉受损，乙方应赔偿甲方声誉损失（以评估报告为准），并按年服务费的50%支付违约金。

5.人员变动未备案：若乙方核心管理人员（如项目经理、安保主管）发生变动未提前30日书面通知甲方备案，且新任人员资质不达标，乙方应按年服务费的10%支付违约金，并承担甲方因此遭受的额外管理成本。

**三、违约金上限与优先顺序**

1.本协议项下所有违约金总额不超过年度服务费用总额的300%。

2.若一方违约导致协议解除，守约方有权选择最有利于自身的违约责任条款执行，包括要求继续履行、赔偿损失或支付违约金。

3.违约方支付违约金后仍需承担赔偿责任，除非双方另有约定。

**四、不可抗力免责**

因地震、战争等不可抗力导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并采取措施减少损失。不可抗力消除后，应恢复履行协议。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、海啸）、战争、动乱、政府行为（如征收、没收、法律法规的突然变更）、流行病疫情以及网络攻击等。

2.通知义务：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务时，应在不可抗力发生后七日内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、新闻报道、保险理赔单等）。若不可抗力持续超过三十日，双方应协商是否解除协议或变更履行方式。

3.责任免除：因不可抗力导致协议部分或全部不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任，但法律另有规定的除外。不可抗力影响消除后，双方应尽快恢复履行协议，已发生的损失各自承担。

4.协商解除：若不可抗力导致协议目的无法实现（如车库因地震损毁无法继续租赁），经双方协商一致，可以解除协议。解除协议后，双方应就租金收益已抵扣的服务费用进行结算，多退少补。

5.不可免除的责任：因不可抗力导致的间接损失（如机会损失、商誉损失）及双方已明确应承担的责任（如保密义务、重大过失导致的损失）不适用本条免责规定。若一方利用不可抗力作为借口故意拖延履行义务，对方有权追究其违约责任。

6.证明责任：主张不可抗力的一方应承担举证责任，未能提供充分证明的，视为非不可抗力因素造成的违约。

第八条争议解决

1.协商解决：本协议履行过程中发生争议时，双方应首先通过友好协商解决，协商应在协议签订地北京进行，且应书面记录协商内容、时间及参与人员。若协商达成一致，双方应签署书面补充协议确认。

2.调解优先：若协商未果，双方应共同申请北京市商务委员会或海淀区市场监督管理局进行调解。调解期间，双方应积极配合调解员工作，调解结果经双方签字后具有约束力。

3.仲裁选择：如调解仍无法解决争议，任何一方均有权将争议提交北京仲裁委员会，按照届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为甲方所在地北京市，仲裁语言为中文。

4.诉讼管辖：除上述约定外，任何一方亦可选择向甲方所在地北京市朝阳区人民法院提起诉讼。为避免争议解决程序冲突，双方同意：若选择仲裁，则排除诉讼管辖权；若选择诉讼，则应向北京朝阳人民法院起诉。

5.证据规则：争议解决过程中，双方应遵守证据交换规则，提交与争议相关的全部证据材料。如一方隐匿或伪造证据，对方有权申请法院或仲裁机构排除其证据，并可能被认定为违约或侵权。

6.争议前置：若争议涉及第三方（如租户索赔），双方应在解决第三方争议前，优先就租金抵扣及服务费用问题达成书面协议，避免因第三方纠纷影响协议整体履行。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应以书面形式，通过专人递送、挂号信、传真或双方确认的电子邮箱送达。地址以本协议首页载明为准，任何一方变更地址应提前15日书面通知对方。以专人递送或挂号信方式发出的，发出当日视为送达；以传真或电子邮件方式发出的，发出后24小时视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方书面同意并签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。任何口头承诺或约定均不视为有效变更。

3.协议转让：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。转让行为需遵守原协议条款，若受让方违反，原转让方仍需承担违约责任。

4.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。若涉及香港、澳门、台湾地区的法律问题，适用其相关规定；若涉及国际条约，优先适用我国缔结或参加的国际条约。