两个协议书效力判例

两个协议书效力判例1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“恒信房地产开发有限公司”，住所地位于中国北京市朝阳区建国路88号恒信大厦18层。甲方法定代表人为张伟，性别男，1958年5月出生，身份证号码联系方式甲方主要从事房地产开发及商业租赁业务，拥有丰富的市场资源和项目运营经验。近年来，甲方计划在上海市浦东新区投资建设大型商业综合体项目，并需引入优质物业管理公司以保障项目顺利运营。为满足项目需求，甲方与乙方就商业物业租赁及相关服务事宜达成合作意向，双方经友好协商，拟依据本协议约定履行权利义务。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“智联物业管理有限公司”，住所地位于中国上海市静安区南京西路128号智联大厦12层。乙方法定代表人为李静，性别女，1975年8月出生，身份证号码联系方式乙方成立于2010年，是一家专业从事商业、住宅及办公物业管理的综合性服务企业，注册资本5000万元人民币。公司旗下管理物业面积超过200万平方米，服务客户包括多家国内外知名企业及机构。乙方凭借专业的管理团队、先进的智能化管理系统和完善的增值服务，在行业内享有良好口碑。基于甲方项目需求，乙方同意为甲方提供长期商业物业租赁及配套管理服务，双方经平等协商，达成以下协议条款。

**协议简介**

本协议为恒信房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）与智联物业管理有限公司（以下简称“乙方”）之间就上海市浦东新区商业综合体项目物业租赁及服务合作事宜签订的协议。甲方拟投资建设的大型商业综合体项目占地面积约3万平方米，总建筑面积约15万平方米，计划于2025年投入使用。为确保项目运营效率及客户满意度，甲方委托乙方提供专业的物业管理服务，包括但不限于公共区域维护、安全监控、设备设施管理、客户服务等。乙方将依据本协议约定，按照行业标准及甲方要求，全面负责项目物业管理工作。双方基于各自专业优势，通过本协议明确合作框架及具体条款，旨在建立长期稳定的合作关系，共同推动项目成功落地及高效运营。协议的签订及履行，既是双方商业合作的体现，也是实现资源共享、风险共担的重要前提。双方确认，本协议内容与各自业务范围高度契合，且符合相关法律法规及商业惯例，具有充分的合法性和可操作性。后续协议各条款内容，均围绕本简介所述合作背景展开，具体包括当事人权利义务、服务标准、费用结算、违约责任等核心约定，以保障合作顺利进行。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确恒信房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）与智联物业管理有限公司（以下简称“乙方”）在上海市浦东新区商业综合体项目（以下简称“项目”）合作中的权利与义务，确保乙方为甲方提供专业、高效的物业管理服务，保障项目顺利运营及商业价值实现。协议范围涵盖物业服务内容、服务标准、费用结算、双方责任划分、违约处理及争议解决等核心事项。具体包括但不限于：乙方根据甲方要求提供项目公共区域及设施的日常维护、安全监控、清洁保洁、绿化养护、秩序维护、客户服务及应急处理等服务；甲方按照约定向乙方支付物业服务费用；双方就服务过程中的重大事项进行沟通协调；明确违约情形及相应责任承担；以及协议的解除条件与争议解决方式。本协议旨在为双方合作提供全面的法律保障和操作指引，促进项目物业管理的规范化、专业化。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：

“项目”指位于上海市浦东新区由甲方投资建设的商业综合体项目，具体地址以甲方提供的场地交付文件为准。

“物业服务”指乙方根据本协议约定，为项目提供的管理服务，包括但不限于公共区域维护、安全监控、设备设施管理、清洁保洁、绿化养护、秩序维护、客户服务及应急处理等。

“服务标准”指乙方提供物业服务应遵循的技术规范、质量要求及响应时效等，具体标准以本协议附件一《物业服务规范》为准。

“物业服务费用”指甲方根据本协议约定向乙方支付的管理服务报酬，包括基础物业服务费及增值服务费（如有）。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争等。

“通知”指本协议约定的书面形式（包括但不限于专人送达、挂号信、传真、电子邮件）发出的告知事项。

“附件”指本协议正文之外，经双方签署并成为本协议不可分割部分的补充文件。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务**

(1)甲方有权要求乙方按照本协议约定及附件一《物业服务规范》提供服务，并对服务质量进行监督和检查。甲方有权对乙方服务中的不足提出整改意见，乙方应在合理期限内完成整改。

(2)甲方应按时足额向乙方支付约定的物业服务费用，逾期支付应按日向乙方支付万分之五的违约金。甲方应配合乙方进行费用催缴及账单核对工作。

(3)甲方应确保项目场地交付时符合乙方服务条件，并配合乙方完成进场前的准备工作。甲方应向乙方提供项目相关资料，包括但不限于建筑图纸、设备清单、装修标准等，以便乙方制定服务方案。

(4)甲方应负责项目经营性收入的收集与管理，并按照约定与乙方分账（如适用）。甲方应提前告知乙方涉及公共利益或需统一管理的重大经营决策，双方应协商一致。

(5)甲方应保障乙方工作人员在项目服务过程中的安全，提供必要的工作条件及培训资源。如因甲方原因导致乙方人员受伤，相关责任由甲方承担。

(6)甲方应配合乙方处理客户投诉及纠纷，双方应建立客户服务沟通机制，共同维护项目声誉。

(7)甲方有权对乙方违反本协议约定的情况进行处罚，包括但不限于警告、罚款、暂停服务等措施。甲方应将处罚决定书面通知乙方，并说明理由及依据。

(8)甲方应在协议期满前三个月书面通知乙方是否续约，双方应就续约条件进行协商。如甲方决定不续约，应提前履行协议解除程序，并结清所有应付费用。

**2.乙方的权力与义务**

(1)乙方有权按照本协议约定收取物业服务费用，并有权要求甲方提供必要的配合以保障服务顺利开展。乙方应向甲方提供真实的费用账单，并接受甲方的监督。

(2)乙方应组建专业的物业管理团队，配备足额且具备资质的员工，确保服务人员持证上岗。乙方应建立完善的服务流程及质量控制体系，定期对服务进行自查及评估。

(3)乙方应严格按照本协议约定及附件一《物业服务规范》提供服务，确保服务质量达到行业标准。乙方应配备必要的设备设施以支持服务实施，并定期进行维护保养。

(4)乙方应建立应急预案，对突发事件（如火灾、停电、设备故障等）进行快速响应和处理。乙方应定期组织应急演练，确保员工熟悉处置流程。

(5)乙方应保护项目财产及客户信息安全，未经甲方许可不得擅自处置或泄露。乙方应建立客户信息管理系统，确保信息安全存储及使用。

(6)乙方应配合甲方进行市场推广及招商活动，提供物业服务支持。乙方应维护项目良好形象，不得从事损害甲方利益的行为。

(7)乙方应在服务过程中遵守国家法律法规及行业规范，接受相关部门的监督检查。乙方应建立客户沟通机制，及时处理客户诉求，提升客户满意度。

(8)乙方在服务过程中享有对第三方责任风险的合理控制权，但应将可能发生的重大风险及时告知甲方。如因乙方原因导致甲方或第三方遭受损失，乙方应承担相应赔偿责任。

(9)乙方应在协议期满前三个月向甲方提交续约建议或退出意向。如甲方决定不续约，乙方应配合完成服务交接工作，并确保项目平稳过渡。

第四条价格与支付条件

1.物业服务费用：甲方应向乙方支付物业服务费用，费用标准及计算方式如下：

（1）基础物业服务费：按照项目总建筑面积乘以每平方米每月固定单价计算，单价为人民币XX元/平方米/月（大写：人民币XX元整/平方米/月）。基础物业服务费涵盖公共区域维护、安全监控、清洁保洁、绿化养护、秩序维护等日常管理服务。

（2）增值服务费：针对甲方委托的专项服务（如客户服务、设备设施专项维修、大型活动支持等），按照实际服务内容、消耗成本及双方协商价格另行计费。具体项目及费用标准以附件二《增值服务清单》为准。

2.费用调整：基础物业服务费单价自协议生效之日起三年内保持不变。三年期满后，如甲方需要调整单价，应提前六个月书面通知乙方，双方应就调整幅度协商一致。调整依据应参考市场物价指数及行业收费标准。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式向乙方支付物业服务费用。每次支付应单独开具发票，乙方应在收到甲方付款后三十日内提供合规发票。

4.支付时间：甲方应按月支付当月的基础物业服务费，于每月10日前将上月费用支付至乙方指定银行账户；增值服务费根据实际发生额，于服务完成后一个月内支付。如甲方因故无法按时支付，应提前十五天书面说明理由，并协商延期支付方案，但需承担相应的延期费用。

5.付款账户：乙方指定收款账户信息如下：

开户名称：智联物业管理有限公司

开户银行：中国建设银行上海市静安区支行

银行账号：0200000XXXXXX

6.税费承担：物业服务费用为含税价格，由乙方承担开具发票所需税费。如遇国家税收政策调整，相关税费变化由双方按比例分摊。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为五年，自2025年1月1日起至2029年12月31日止。

2.续约条款：协议期满前三个月，如甲方有意续约，应书面通知乙方并协商续约条件。双方应在协议期满前三十天签署续约协议或书面确认不再续约。如甲方未在规定期限内提出续约意向，本协议自动终止。

3.试运行期：本协议生效后，双方进入为期三个月的试运行期。试运行期内，乙方应全面履行服务义务，甲方应进行监督评估。试运行期满后，双方无异议则正式进入协议履行阶段。

4.关键时间节点：

（1）进场准备：乙方应在试运行期前一个月完成人员招聘、设备采购及服务方案制定，并向甲方提交进场计划。

（2）费用结算周期：物业服务费按月结算，乙方应在每月15日前向甲方提交上月费用明细表，甲方应在收到后十日内完成审核确认。

（3）重大维修启动：如项目设备设施出现重大故障，乙方应在发现后四小时内向甲方报告，并二十四小时内启动维修程序。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付物业服务费：甲方每逾期支付一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，违约金上限不超过当期应付费用总额的20%。逾期超过三十日，乙方有权暂停服务，直至甲方付清欠款及违约金后方可恢复。若甲方拒不支付，乙方有权解除协议并要求甲方赔偿损失。

（2）未提供必要协助：如因甲方原因导致乙方服务受阻（如场地交付延迟、资料提供不全等），乙方服务不受影响但有权要求甲方赔偿直接损失。损失金额根据实际情况计算，包括但不限于第三方索赔费用、乙方人员额外支出等。

（3）擅自变更服务范围：甲方如擅自要求乙方超出协议约定提供服务，乙方有权拒绝执行，且甲方应承担由此产生的额外费用。如给乙方造成损失，甲方应予以赔偿。

2.乙方违约责任：

（1）服务质量不达标：乙方提供的服务不符合本协议约定或附件一《物业服务规范》标准，甲方有权要求乙方限期整改。整改期内如仍未达标，甲方有权按问题严重程度要求乙方支付违约金，每次违约金金额不超过当期应付基础物业服务费的10%。连续三个月内出现同类严重问题，甲方有权解除协议。

（2）重大安全事故责任：如因乙方管理疏忽导致项目发生火灾、盗窃等重大安全事故，造成甲方或第三方财产损失，乙方应承担全部赔偿责任。赔偿金额上限为该次事故造成的直接经济损失总额，且乙方应在事故发生后七日内支付赔偿款。

（3）违反保密义务：乙方及其工作人员泄露甲方商业秘密或客户信息，应向甲方支付违约金人民币100万元，并承担因此给甲方造成的全部损失。甲方有权立即解除协议，且违约金不予抵扣损失。

（4）擅自转包服务：乙方将协议约定服务转包给第三方，一经查实，甲方有权解除协议，并要求乙方支付违约金人民币50万元。同时，乙方应退还甲方已支付的服务费用。

3.协议解除后的责任：

（1）提前解除：如一方提前解除协议，应向对方支付相当于三个月物业服务费总额的违约金。因甲方原因解除的，乙方有权要求甲方赔偿进场准备损失及未履行服务期间的合理预期收益。

（2）服务交接：协议解除后，乙方应在三十日内完成服务交接，包括但不限于人员、设备、记录等，并保证项目平稳过渡。交接期间如发生问题，责任由原服务方承担。

4.免责条款：因不可抗力导致协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应积极采取措施减少损失。不可抗力消除后，双方应恢复协议履行或协商调整条款。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更、征收征用等）、疫情及其管控措施等。不可抗力事件应导致或合理预期将导致协议部分或全部无法履行。

2.通知义务：任何一方在发生或预见到不可抗力事件时，应在合理期限内（不超过七日）书面通知对方，说明事件情况及可能产生的履行影响。通知应包含事件发生时间、地点、性质、影响范围及预期持续时间等关键信息。未及时通知导致对方产生不利后果的，通知方应承担相应责任。

3.协商处理：不可抗力事件发生后，双方应立即协商，根据事件影响程度及持续期限，就协议履行问题达成临时或最终解决方案。协商内容包括但不限于：是否暂停履行、部分履行、延期履行或解除协议。

4.责任免除：因不可抗力导致协议无法履行或延迟履行，受影响一方可免予承担违约责任，但应及时采取措施减少损失。因不可抗力造成的直接损失（如人员伤亡、财产毁损），由各方自行承担。不可抗力消除后，受影响一方应在合理期限内恢复履行，并通知对方。

5.证明要求：主张不可抗力的一方应承担举证责任，需提供权威机构出具的事件证明文件（如政府公告、灾害鉴定报告等）及履行障碍的关联证据。双方有权要求对方出示相关证明材料，并就证据内容进行核实。

6.协议解除：如不可抗力事件持续超过六个月，双方可协商解除协议。协商不成的，任何一方可单方解除协议，但需提前三十日书面通知对方，并说明理由及依据。解除协议后，双方应结算已履行期间的费用，并就剩余财产及债务进行妥善处理。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应在公平、合理、高效的原则下进行，可由双方授权代表在上海市浦东新区共同商讨，力争达成书面和解协议。

2.调解程序：如协商不成，双方同意在协商失败后三十日内，共同委托上海市浦东新区市场监督管理局或相关行业协会指定调解机构进行调解。调解应遵循自愿、平等、合法的原则，调解协议经双方签字盖章后具有约束力。调解不成的，可进入仲裁或诉讼程序。

3.仲裁解决：双方应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，除非仲裁规则另有规定。仲裁过程中，一方当事人应遵守仲裁庭的临时措施，并承担因对方主张不当而造成的损失。

4.诉讼解决：如双方未选择仲裁，任何一方均有权将争议提交有管辖权的人民法院诉讼解决。诉讼应向乙方住所地（上海市静安区）或甲方住所地（北京市朝阳区）有管辖权的人民法院提起。诉讼期间，双方应本着诚实信用原则履行协议非争议部分义务，且不应采取任何妨碍争议解决的措施。判决生效后，败诉方应按判决书规定履行义务，如拒不履行，胜诉方可申请强制执行。

5.争议范围：本协议争议解决条款适用于因本协议引起的全部争议，包括但不限于协议效力、履行争议、违约责任及协议解除等。双方在争议解决过程中，应将争议事项与其他非争议事项分开处理。

6.法律适用：争议解决均适用中华人民共和国法律（为免歧义，不包括香港、澳门及台湾地区法律）。双方在争议解决过程中，应遵守法律强制性规定及社会公共利益，不得提出违反法律基本原则的主张。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信（需回执）、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前十日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过传真发送的，成功发送后视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方书面同意并签署补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力，成为本协议不可分割的一部分。任何口头约定或非书面形式的变更均不生效。

3.保密义务：双方应对在本协议履行过程中获知的对方商业秘密、技术信息、客户资料等一切未公开信息承担保密义务。保密期限不因协议终止而终止。未经对方书面许可，不得向任何第三方披露、使用或允许他人使用该等保密信息，但法律法规另有规定或为履行本协议所必需的除外。违反保密义务的一方应赔偿对方因此遭受的全部直接损失。

4.不可分割性：