房企破产多种债权清偿顺序

随着市场持续深度下行，房企破产的案例也越来越多,

如果是项目公司层面的破产那就更多了。

我们知道，房地产本身就是一个高杠杆、高周转的经

营模式，涉及的上卜游各类债权尤其多。

一旦房企暴雷或者走向破产，最为担忧的可能不是房

企本身，而是那些上下游的各类债权人，包括购房者、

供应商、施工单位、银行等金融机构、员工工资等等。

我一个朋友是做总包的，他给我讲，他刚听说恒大暴

雷的时候，彻夜无眠了好几天，一种无奈、焦虑、无

力感蔓延全身。

很多债权人还是想再挣扎一下，但是却不知从何做起，

能想到的挺多就是去房企公司闹一闹，但最终发现却

无济于事。

房企一旦有意破产，相当于就是彻底摆烂了，几乎所

有的应付款基本都不会再付了。

往往处理的大致思路就是，我这里有多少资产，总共

多少债权，大家相互把这些资产分配完毕了事儿，股

东也是不会再做任何投入了。

资产能够盖住负债还好，如果盖不住，大家的债权就

只有打折了，比如本来应该还10块的，最后只能拿到

7块的资产。

还有一个比较关键的点就在于，债权的处理是有先后

顺序的，在先的债权优先处理，排在后的债权可能等

到最后毛都拿不了了。

今天我们就聊聊，当房企出现破产的时候，债权的清

偿顺序是怎样的？供各位债权人参考。

“拆迁类债权

排在绝对优先的是拆迁类债权。

主要依据在于拆迁安置补偿协议的签订时间早于抵押

权、建设工程债权的产生；

同时，这关系被拆迁人的生存权益及社会稳定。

拆迁过程中，由开发商与被拆迁人签订拆迁安置补偿

协议，约定以房屋产权调换或现金的方式进行补偿。

现实中拆迁安置房往往都是期房，房地产开发商在对

原房屋进行拆迁后再行建设或者异地再建，中间隔着

一段比较长的期限。

若房地产公司破产，将直接导致被拆迁人的利益难以

得到保障，甚至拆迁期间的过渡费、生活补贴等都无

法获得，正常生活难以为继。

所以，应当优先处理该类债权。

92消费购房者债权

购房债权就是那些签了销售合同买的期房，但还没拿

到房子的购房者。购房债权和拆迁类债权一样，也是

基于生存权至上的角度出发。

各类债权人中，消费购房者往往处于弱势地位，且相

较于其他债权，消费购房者债权一般被认定为居住权,

是关系消费购房者基本生活保障的权利。

因此购房者债权也是应该得到优先保障的。

"03建设工程债权

前面提到，房地产公司在项目建设过程中往往是“高

周转、高杠杆、高负债”，资金短缺无法支付建设工

程款的情况常有发生。

房地产公司破产后，拖欠的建设工程款受偿顺位直接

影响到建筑工人的工资发放问题。

根据民法典第807条规定“享有的建设工程价款优先

受偿权优于抵押权和其他债权”。

明确了承包人就建设工程折价或者拍卖价款优先受

偿，且优先受偿权优于抵押权和其他债权。

税款债权

这个主要就是房地产公司欠缴的各类税费。

房地产公司当前这个环境下欠缴税费基本是家常便饭

的事情，而且金额都十分巨大，尤其是以土增税、所

得税为主。

但金额再怎么大，相比民生来讲紧迫性仍然没那么强,

因此排在了这个相对靠后的位置。

".7普通债权

这个也很好理解，相比于担保债权，普通债权就是那

些没有担保的债权。

比如税款滞纳金，还有员工理财这些，有债权但是没

有任何担保。

这类债权就最悲催了，排在了最后，能够得到清偿的

概率估计就很低了。

上面所列的7类债权基本就是我能想到的，房企最常

见的债权。

说实话，我们每一个人都不想看到有房企破产，因为

随便一家房地产公司破产，涉及到的相关债权人成千

上万，影响的家庭也是成千上万家。

即使破产管理人介入，能够按上面的清偿顺序逐一清

偿。

但是所有的债权人几乎都只能拿到资产，而这些资产

要么是价格已经严重高于市场水平，要么就是根本没

有流动性的资产。

排在前面的还好些，能够拿到一些好一点的资产；排

在后面的估计就只能