房屋日常维修保养方案

房屋日常维修保养方案

目录

一、维修内容.....................................................................3

二、施工准备工作和技术措施......................................................3

三、施工技术措施.................................................................4

四、施工步骤.....................................................................6

五、安全措施.....................................................................8

六、节约措施....................................................................14

七、主要维修标准.................................................................8

八、施工安全管理措施.........................................................13

一、维修内容

房屋日常维护与维修，负责制定规定区域内

的房屋设备设施安全管理措施、应急措施

及管理方案，并组织实施。负责规定区域内

的房屋设备设施日常维护工作。负责建立

房屋设备设施日常维护管理台帐、档案。

二、施工准备工作

施工准备是为工程提供必要的技术和物资条件，统筹安排施工力量和施工

现场，是工程施工顺利进行的根本保证。

1.组织技术准备

（1）成立施工现场指挥领导班子：

即明确指挥小组、生产技术、材料供应、劳资保卫及其下属施工队伍等的

人员组成和任务；

（2）熟悉现场环境，完成编制施工工作，并对施工中的难点和重点及关键

技术作出科学、详细、周密的施工方案。

（3）编制施工图预算：

做出劳动力和主要材料需用量及进场计戈人

（4）完善施工组织设计，确实作好三级技术交底工作。

（5）建立工程项目质量控制体系和技术保证体系。

2.施工现场准备

（1）针对施工现场的特点，为保证施工现场的管理有序有力，进行封闭管

理，现场管理人员、施工人员穿戴规定的劳动保担着装，凭甲方颁发的出入证

出入施工现场。

（2）区域独立封闭进行施工，对有关设施、设备进行成品保护，对特殊部

位的维修施工，要求甲方派专人带领，在甲方监督下施工。

（3）制定施工机具需用动态计划，按施工平面的要求组织施工机械设备和

工具进退场。

（4）建立与周边环境的联系渠道，确保施工正常运转。

（5）施工队伍统一在外安排食宿住行，做到整齐统一，绝对消除脏、乱、

散、游现象。

3.劳动力准备

我司拟配备高级电工5名，水电工5名；泥工6名、木工6名、其他服务

人员3名。

做好劳动力的培训及技术咨询工作，对所有进场的施工人员进行施工管理

教育，所有特殊工种人员必须持证上岗。

根据施工进度，合理安排各分项施工人员的进出场，优化组合施工人员，

避免施工现场出现人员闲置、窝工或少工、断工现象，使整个施工有序有节交

又进行，以最快的速度解决甲方安排的任务。

4.材料机具准备

（1）按照编制的材料用量计划，落实施工材料的货源和运输工具，组织前

期进货准备；

（2）组织施工机具配备和维修保养工作；

（3）安排预制构件和各种加工件的的生产工作；

（4）对周转性材料，按照计划组织进场。

5.其它准备

（1）密切与材料供应商、加工部门、生产

单位联系，保证供应。

（2）组织调配劳力，进行施工前的技术、

质量、安全、文明施工等各项教育，并分工

种进行技术操作规程的培训。

三、施工技术措施

我公司对项目部资金实行专款专用的管理办法，确保本工程资金专款专

用。

（一）施工管理体制的设置原则

1.形成有一定权威性的统一指挥，协调各方面的关系，确保工程按要求顺

利完成。

2.根据本工程规模、技术复杂程度等因素建立管理组织。

3、采用项目管理体制的同时，经济合同手段辅助以部分行政手段，明确各

方面责、权、利。

（二）组建项目经理部

1.成立本工程项目小组，由经理室主要负责人担任组长，在全公司范围内

对该工程的施工做到〃政令畅通〃。建立本工程项目部，严格执行项目经理责任

制，担任该工程的项目经理须做到善始善终完成该项目。

2、作业层人员的配备：施工人员均挑选有丰富施工经验和劳动技能的正式

工和合同工，挑选技术过硬、思想素质好的职工带班。要求签发人和执行人签

字，项目经理层作为执行的监督者。

（二）组建项目经理部

本工程委派我公司实践经验丰富和管理水平高的同志担任项目部主要负责

人，选聘技术、管理水平高的技术员、管理人员、专业工长组建项目部。项目

管理层由建造师、技术负责人、施工员、技术员、质检员、安全员、材料员和

预算员等成员组成，在建设单位、监理单位和公司的指导下，负责对本工程的

工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施

工要素实施全过程的动态管理。施工人员均挑选有丰富施工经验和劳动技能的

员工，分工种组成作业班组，挑选技术过硬、思想素质好的职工带班。

（三）技术和管理措施：

1.每段工程完成，及时进行隐蔽验收，以便及时进行下道工序，缩短工

期。

2.加强成本管理，严格核算成本，确定计划成本、成本的降低额和降低率,

节约人力、物力和财力的消耗，不断降低成本，增加盈利、控制成本开支管理

和划清成本界限，并有利于加强计划管理。

3.节约间接费用，坚持艰苦奋斗、勤俭节约的方针，实行指标分管，减少

非生产人员，节约费用开支。

4.提高机械设备利用率，降低机械费用开

支,管好施工机械，提高其完好率，充分发

挥其效能，不但可以加快工程进度，完成更

多的工作量，而且可以减少劳动量，从而降

低工程成本。

5、节约材料消耗，从材料的采购、运输、

使用以及竣工后的回收环节，认真采取措

施，同时要不断的改进施工技术，加强材料

管理，制定合理的材料消耗定额，有计划、

合理地、积极地进行材料的综合利用和修

旧利废，这样就能从材料的采购、运输、使

用三个环节上节约材料的消耗。

6、加强平面管理、计划管理，合理配料,

合理堆放，减少场内二次搬运费用。

!1!、施工步2

重点控制细部的施工质量，以提高整体装饰质量效果。

（一）细部质量控制:工程细部是不易控制质量常犯质量通病的地方，细部

质量的好坏关系工程质量的优劣。细部施工应重点抓好施工的工艺措施、跟踪

作业指导、跟踪质量检查、加强成品保护等工作。

（二）楼梯抹灰

1.楼梯间墙面抹灰，采用水泥砂浆抹面，养十不少于7天，方法同内墙抹

灰。

2、梯段抹灰：一是利用工程人员较少时进行；二是采用抹一楼梯封闭一楼

梯，由专人看护的方法；三是楼梯踏步全部加铁处理，细部作法执行市质监站

的规定；四是加强养护，搞好成品保护，专人负责。

（三）抹灰工程

1.本工程内墙为混合砂浆墙面，因此采用原浆收光工艺；内墙抹灰前应检

查安装工程预埋的管线有无遗漏，并冲筋、规方；施工中重点注意对门窗洞口

与阴阳角以及电气箱、盒等细部的处理。室外抹灰应重点注意对脚手眼和接槎

的处理。

2.抹灰工程的重点是防止墙面开裂。煤肝破吸水，抹灰前应用界面处理剂

进行处理。门窗洞口抹灰工艺复杂，必须细化其抹灰工艺。墙面（特别是外墙

面）抹灰在气温较高或风较大时，应加强养护，防止墙面风裂。

3、楼地面工程：在内墙抹灰结束后及时插

入作业。本工程包括水泥砂浆，楼地面施工

前彻底将基层上的施工垃圾清理干净，然后

浇水湿润，并满刷水泥浆，以增强与基层的

粘结力。

4、油漆工程：油漆时基层应干燥、干净,

根据油漆的性质决定温度、湿度及空气流

通程度。油腻子干燥后用砂纸打磨光滑，但

不能磨穿油底，不可磨损棱角。油漆的工作

稠度应加以控制，以涂刷时不流淌、不显痕

为宜，涂刷每遍油漆时，应在前一遍油漆干

燥后进行，涂刷最后一遍时，不得在油漆中

加入催干剂。

五.主要维修标准

（一）楼地面工程零星维修

1.基层必须坚实、清洁（无油污、浮浆、残灰以及杂物等）。做底层前，必

须提前一天用清水洗擦干净基层，保持湿润；影响面层厚度的凸出部位要凿平

并洗擦干净；过度凹陷部位应事先用设计配比相同的砂浆分层抹压找平。

2.施工前应在四周墙身弹好+500的水平墨线。门框和楼地面预埋件、水电

设备管线等均应施工完毕并经检杳合格。

3.原材料一定要经试验合格才可使用；严格控制水灰比。

4、掌握好面层的压光时间。地面的压光一般不应少于三遍。第一遍随铺随

进行，第二遍压光应在初凝后终凝前完成，第三遍主要是消除抹痕和闭塞细毛

孔，亦切忌在水泥终凝后进行，连续养护时间不应少于7昼夜。

5、在面层水泥砂浆施工前应严格处理好底层（清洁、平整、湿润），重视原

材料质量，素水泥浆应与铺设面层紧密配合，严格做好随刷随铺。

（二）屋面防水工程零星维修

目前屋面渗漏水仍是建筑工程质量最突出的通病之一，其原因除屋面防水

材料的优差这一因素外，施工质量的好环是最主要的因素，因此，屋面施工仍

是本工程的质量重点之一，必须严格按照操作规程施工，做到无任何渗漏发

生。

1.防水卷材铺设

（1）屋面防水由专业队伍施工，施工人员持证上岗，施工前向工程师申

报。卷材及配套材料有产品合格证，材料进厂进行复试。基层表面顺平、干燥,

阴阳角处做成圆弧形。

（2）防水操作流程：清理基层一涂刷基层处理剂一铺贴卷材附加层一铺贴

卷材一热熔封边一蓄水试验一做保护层。

（3）基层处理剂涂刷均匀，不能有漏刷和麻点。铺贴卷材附加层符合规范

的规定（位置一般在女儿墙、水落管、檐口、管根、阴阳角）。

（4）卷材铺贴前，大面积防水层的铺贴方向根据流水方向而定，不允许水

冲方向和卷材逆茬情况的发生。上下两层卷材的铺贴方向一致。卷材搭接宽

度：长边100mm,短边150mm。立面与平面的转角处,卷材的接缝留在平面上,

距立面不小于600mm,阴阳角处作成圆弧型，大于150nlm。上下两层卷材间搭接

错开1/3〜1/2幅宽，热熔封边以边缘挤出沥青为度。防水层完毕后进行蓄水试

验，经24小时不渗漏才能进行屋面保护层施工。

2.成品保护

严禁在卷材防水层上进行施工作业和运输，并及时作好保护层，屋面施工

时不得污染墙面、檐口侧面及其它已施工完的成品。

（三）给排水系统零星维修

1.维护目的

维护给排水系统设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完

好。二、维修保养项目及内容；

给水水泵机组维修保养.每季度对所有水泵机组进行一次清洁、保养，检

查给排水管道的运行情况。

2.给水泵电动机维修保养：

（1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MC以上，否则应烘

干处理或修复；

（2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴

承；（3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

（4）清洁电动机外壳；

（5）检查电动机外壳油漆是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层

油漆后重新油漆。

3.给水泵维修保养：

（1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常

磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

（2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如

果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

（3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

（4）清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆,

重新刷上油漆。

（5）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

（6）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

（7）紧固所有螺母。

4.给水管道的维护保养管理：

给水管道系统经常出现的故障之一是漏水，漏水造成供水压力和流量达不

到用户的要求，同时增加经常性运行费用。因此给水管道系统维修管理工作任

务就在于查漏、给水附件、控制附件的维修，坏管的检修，水管防冻及管道清

理等。

（1）检漏

1）每季度现场实地检漏，检漏的方法有查漏、听漏、校漏等，一般根据具

体条件选用。

2）查漏就是查看漏水现象"明装给水管道只需检查楼板、墙壁、地面等管

道经过的地方有无滴水、湿润等现象，便可很快查出漏水点，及时进行修理。

埋地给水管漏水量较大时，一般在漏水处都有泉眼般的小股水流从地下往上冒,

或者出现局部地面下陷，晴天出现潮湿的路面，冬季局部地方冰雪融化比周围

早等现象。

3）听漏是用一根金属听漏棒，在夜深人静的时候将听漏棒一头插入管道

可能经过的地面，或触在阀门及消火栓上，另一头贴近耳朵，凭经验细心辨听

漏水声，越靠近漏水点，漏水声会越大。听漏时，可沿管线经过的地方每隔4-

8m听一次。特殊情况下将动用半导体，超声波等探测检漏仪表等设备。

4）校漏就是借用水表查找漏水点和漏水量，校漏工作应分区进行。校漏

时，需关闭该区管网四周的所有阀门并不许用户用水，只有一条有水表的管线

和该区管网接通，如果水表指针转动，就说明该区管网漏水。

（2）检修

1）当管网漏水位置找出以后，分析漏水原因，根据情况采用不同方法及时

检修。

2）室内给水管道漏水或渗水的原因一般是管道接头不严，或者腐蚀严重等

因素造成。腐蚀严重多发生在丝接头处或暗理部位。如果是螺纹接头或管件不

严引起漏水时，应将局部管段拆下，重加填料拧紧，或更换管道；焊接连接管

道可采用补焊方法堵漏；腐蚀严重的管道应立即更换。

3）室外埋地给水管道漏水或渗水原因，一般是管道接头不严，外部荷载

或管基下沉引起局部管段破损等。管道接头漏水时，如果是青铅接口，可重新

打口，或将接口内青铅剔除一部分加铅条重打；水泥、石棉水泥或纯橡胶圈接

口漏水时，应将接口内填塞材料抠除刷净，更换材料，重新打口。由于外部荷

载或管基下沉引起管道破损漏水时，直管段上较小裂缝可采用钢板夹卡紧裂纹

处，或用焊接钢套管浇注接口进行修复，对于较大裂纹，或管件处裂缝，应将

损坏管段或管件更换掉。

5.排水管道的维护保养：

（1）排水管道系统常见的故障是漏水或管道堵塞。因此，排水管道的三常

维修管理工作就在于排除漏水点，疏通堵塞管段c

1）排水管道漏水的检修室内排水管道漏水时，管道附近的墙壁面或楼板湿

润，严重时天棚滴水；室外排水管道漏水时，管道附近土壤出现下沉或湿润现

象。

2）排水管道堵塞的检修引起排水管道堵塞的原因一般有以下几方面：

3）原先施工质量有问题，管道铺设坡度太小或有倒坡现象，引起管内水流

速度过慢，水中杂质在管内沉积下来，使管道堵塞；

4）使用者不注意，将硬块、破布、棉纱等掉人管内，引起管道堵塞；

5）管道铺设坡度有问题时，应按有关要求，对管道坡度进行调整。

6）当室内排水管道被堵塞时，会引起地漏和卫生器具下部冒水，或从低器

具向外返水。修理时，先应判断堵塞物的位置，然后决定排除方法。

7）室外排水管道堵塞时，检查井内产生积水或往外溢水，室内卫生器具排

水也不畅通。

6.排水管道的管理

排水管道的管理包括定期对管道系统进行检杳和清扫两项内容。

（1）排水管道的检查对排水管道进行经常性维护检查，是保证排水畅通的

重要措施。维护管理人员，应经常检查排水井口封闭是否严密，防止物品落入,

给修理带来麻烦；室外雨水口附近不应堆放砂子、碎石、垃圾等，以免下雨时,

随雨水进入管道内，造成管道堵塞。

(2)排水管道的清扫室外排水管道和检查

井应定期进行清扫、疏通,确保水流畅通。

清扫排水管道时，常用的方法有人工清扫和

机械清扫等。

六、施工安全管理措施

(一)安全管理

1.认真开展安全生产大检查，加大安全整治力度。

在安全生产检查活动中，认真开展月度安全检查和日常性安全巡视检查记

录，同时顺利完成公司组织的春、秋季安全生产大检查组织的专项隐患排查工

作。

2.安环体系标准化建设

在公司统一的部署下，参与安环体系标准化建设工作，派人员参加安环体

系标准化培训，建立标准化安环工作体系，在今后工作中，进一步完善各项工

作流程，努力确保体系工作符合外审相关要求。

3.强化安全生产责任制的落实

我公司高度重视安全生产工作，制定安全工作目标，按照公司统一要求，

工区各级人员均签订安全生产责任书，强化各级人员安全责任意识，一级一级,

层层抓落实。建立和完善安全生产责任体系，严格执行安全生产规程、规范和

技术标准，加大安全投入，加强基础管理，加大安全培训教育力度。努力实现

工区安全工作规范化管理。

4.加强安全生产