丰县拆迁评估实施方案详解

丰县“中阳壹号”历史文化街区二期

房屋征收项目

工

作

方

案

为顺利完毕拆迁任务，现将该项目中存在的也许影响工作进展日勺

问题加以分析，并提出具可操作性的处理方案，以保证准时高质量的

完毕工作，详细方案如下所示：

一、统一有关技术参数选用，统一解释口径

我们将针对该项目的现实状况和实际状况，统一入户调查登记的

原则，统一解释的口径，就估价的根据、原则、程序、措施、参数选

用等进行协调并执行共同的原则，把认为原因对拆迁估价的根据、原

则、程序、措施、参数选用等理解不一样而带来的估价成果的差异控

制在最小程度,有利整体项目的顺利进行。

二、精确灵活把握政策，在坚持原则的基础上加紧搬迁进度

为了高效、高质量的完毕拆迁工作，提议贵单位在制定拆迁赔偿

原则时，对诸如被拆迁附属物、装修的赔偿原则等各项指标在不违反

有关法规日勺状况下尽量取容许值日勺高限（该部分赔偿款在总赔偿款单

占的比例极小），给被拆迁人一种较为宽松的拆迁赔偿政策环境，以

保证拆迁工作的顺利进行。

提高提前搬家的奖励额度，在政策容许的前提下，将提前搬家奖

的奖金额度提高，级别划分尽量细致，让奖励愈加有吸引力，同步又

给被拆迁人一种紧迫感，以到达让大多数被拆迁户在奖励期内搬迁完

毕的目日勺。

三、加强评估企业与拆迁企业的业务交流，及时沟通信息

拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作

经验，良好的沟通、协调能力。评估企业与拆迁企业之间高度的配合

一致性是保证顺利完毕拆迁工作日勺重要前提。拆迁赔偿价格是整个拆

迁工作日勺基础，评估机构发挥着重要日勺作用，既要保护被拆迁人的合

法权益，同步也要在合法的前提下，为拆迁人节省成本，同步拆迁赔

偿方案时详细实行重要由拆迁企业完毕，拆迁企业在整个拆迁过程中

起着至关重要的作用。加强评估企业与拆迁企业日勺业务交流，及时沟

通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推进作

用。

四、房屋拆迁工作一直以来都是我企业的主营业务，我企业在工

作中逐渐形成了一整套针对房屋拆迁评估的行之有效的工作措施，锻

炼出了一批经验丰富的专业技术人员。

从成立以来，房屋拆迁评估一直是是我企业的主营业务，承接房

屋拆迁评估工程达几十个。我企业与多家拆迁企业均有合作，在工作

中能与各方互相理解、紧密配合，圆满的完毕各类型的拆迁评估任务，

得到了各级领导和业界同仁的一致承认。在数年的拆迁评估工作中，

我企业企业积累了丰富的经验，并且从中总结出了一整套行之有效日勺

工作措施，锻炼出了一批经验丰富日勺专业技术人员。

五、本项目拆迁评估工作流程

5.1、前期准备

根据经验，在拆迁公告张贴后日勺最初几天内被拆迁人反响最大。

被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项

目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参与）的统一安排下,

抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周围环境详

细踏勘、搜集有关资料，同步对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释

政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估

实行方案日勺基础。

前期准备工作的重要内容：

(1)、理解项目详细状况

理解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权

属状况，居住人员构成、教育水平、年龄构造、外来人口等。

(2)、搜集有关文献资料

项目立项、规划、土地运用等有关同意文献及批复材料，房地产

权属资料，征、占地用地证明，居民户口状况，其他有关材料(有关

房地产日勺司法、诉讼等状况)。

(3)、与有关部门前期配合

与项目所在地基层政府组织联络，告知其所在区域已列入拆迁范

围，提前作好准备，以便拆迁过程中互相办调配合。

(4)、组织人员学习

根据项目的规模、房屋构造形式复杂程度，确定项目负责人，安

排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目状况和适使用方法律法规，

统一口径，平衡尺度，掌握重点。

(5)、安排工作计划

根据项目特点、人员构成状况编制工作计划和进度计划。

(6)、确定评估原则

召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的一般

附属物确实定原则和装修部分的赔偿原则等。只有确定了合理可行日勺

评估原则，才可最大程度日勺保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应

把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入

户调查口径及详细操作规程应在入户前应当制定完毕。

（7）、制定技术方案

在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和拆

迁评估根据。统一估价人员的思绪和现场勘察原则，尽量减少人为原

因的影响，对有关技术参数日勺选择上尽量日勺保持一致。制定出方案后,

确定工作人员负责制，保证整个评估项目能准时、高质量日勺运转。

（8）、与拆迁企业配合

前期工作中，评估企业与拆迁企业应互相熟悉、分工合作、亲密

配合，充足发挥各目的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持

一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。

5.2、外业工作（入户调查）

外业工作日勺关键在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到原则统

一，防止遗漏从而提高工作效率，我企业设计了专门的“房屋估价表”,

包括三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设

备及附属物表”，并规定估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘

过程中，入户估价人员尽量保证多种材料搜集完备，对特殊装修状况

进行现场拍照，并灵活运用与拆迁有关的法规政策现场对被拆迁人进

行宣传讲解，为拆迁汇报日勺撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、

答疑等工作打基础C外业工作(入户调查)的重要内容：

(1)、面积量测、示意图绘制、附属物登记(包括装修及部分设

备)；

(2)、文字材料搜集：房地产权属证书、有关批件、法律文书、

被拆迁人对房产处置申明等；

(3)、周围状况调查记录：四至、临街状况、道路状况；

(4)、被拆迁人状况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册

人数、家庭构造、常住人口年龄构造；

(5)、房屋状况：构造形式、建筑材料、建成年代、使用状况、

现实状况用途、维修保养状况、其他特殊状况；

(6)、自行装修装饰部分：材料、质地、成新、使用年限、维修

保养状况、其他特殊状况；

(7)、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养状况、基他特殊

状况；

(8)、附属物：数量、品种、成新、维修保养状况、其他特殊状

况；

根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁企业和评估企业一同

进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致,

政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁企业、评估企业所获得的第

一手数据日勺一致，对整个拆迁工作能到达事半功倍的效果。

5.3、内业测算

各小组每日完毕外业工作后，将在晚间对各组白天获得的被拆迁

房屋的各项数据进行整顿、查对，以便及时发现问题。在所有外叱工

作结束后，各小组对各自获得并通过查对的数据，进行输机录入并汇

总计算。为了以便快捷并减少人为原因的干扰，我们针对徐州市不一

样地区不一样拆迁政策研发编制了对应的电脑软件，只要录入基础数

据，便能精确日勺计算出各家各户在有关政策下的拆迁赔偿款，该成果

已经应用于众多的拆迁评估项目进行实际检查并获得满意日勺成果，该

成果得到政府拆迁管理部门的承认。在此期间，视状况需要此外构成

一种小组驻现场再次对漏户、漏项等状况拾遗补漏，并及时反馈信息。

在内业测算过程中及时与委托人和拆迁企业沟通信息核算数据，保证

测算的合理性和科学性。

5.4、撰写汇报

(1)、撰写汇报草稿：根据测算成果，撰写初步评估汇报。

(2)、三级逐层对初步评估汇报进行审核，同步对估价成果

进行整体平衡调整。

(3)、出具正式拆迁评估汇报：在“三级审核”的基础上针对不

一样被拆迁人出具正式的拆迁评估汇报。

5.5、汇报送达

(1)、公告初步成果汇报

(2)、提交分户汇报及整体估价汇报

5.6、答疑阶段

本阶段重要与拆迁企业配合，在拆迁现场结合前期宣传工作对被

拆迁人提供征询服务，我司初步计划在出具汇报后日勺七天内，保证每

一小组至少派一名业务能力强的评估人员并由技术负责人带领构成

答疑小组到拆迁现场耐心细致时向被拆迁人就拆迁评估法规、拆迁评

估措施、估价汇报成果等方面做好解释、征询工作。

我司在征得委托人同意不影响工作的状况下将适时合适日勺对人

员配置进行调整。我司将积极配合委托方和拆迁企业日勺工作，实行全

过程跟踪服务，直至拆迁工作所有结束，各方当事人满意为止。

六、拆迁评估方案实行中的几种详细问题

6.1、与拆迁企业的配合

6.1.1、评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，拆迁

赔偿价格是拆迁双方当事人最关怀的问题，评估机构负责对估价成果

进行解释，既要保护被拆迁人的合法权益，也要在合法日勺前提下为拆

迁入节省成本，同步要增进拆迁工作的顺利进行。

6.1.2、拆迁企业：拆迁赔偿方案的误细实行重要由拆迁企叱完

毕，从摸底调查到动迁期日勺入户解释，拆迁企业在整个拆迁过程中起

着重要的作用。每一份拆迁协议日勺签订都需要他们跟被拆迁人细致时

沟通和解释。

6.1.3、两者的配合：根据此前的经验，评估企业与拆迁企叱日勺

配合贯穿与整个拆迁工作过程中，评估企业和拆迁企业只有通力合作

才能圆满完毕整个项目日勺拆迁任务，从前期准备一一入户调查一一内

业测算一一现场征询一一参与裁决、诉讼等过程，互相尊重，互相配

合，齐心合力共同完毕本项目的拆迁工作。

6.2、与委托人的配合

本着在合法范围内为谋取委托方最大化利益日勺工作原则为宗旨

与拆迁人配合，详组体现为：①派专人与委托方沟通，定期互换意见，

协调与拆迁有关的多种关系，②及时向委托方通报拆迁过程中根据我

方经验判断认为的异常状况，③认真接受委托方提出日勺多种意见和提

议，对委托方提出的详细问题尽量寻求相似案例予以阐明及处理，④

耐心细致日勺作好解释工作，防止被拆迁人对拆迁人及拆迁工作日勺抵触

情绪。

七、根据工作方案，确定组织方案

通过以总经理为组长由资深拆迁评估经验的人员构成日勺技术小

组对该项目现场进行日勺实地踏勘，结合数会从事拆迁项目评估日勺专业

经验，组织参与过类似项目日勺专业人员对本项目的状况进行了详细分

析，制定了详细拆迁评估实行方案，根据该方案日勺工作流程，建立起

以4个技术小组为基础、以技术审核部提供技术支持、现场负责人现

场指挥、项目总负责人总体调度的组织构造体系，保证整个评估项目

从前期准备、入户调查、内业测算、出具评估汇报、三级审核、现场

征询答疑、结案等各项工作能准时、按规定、高质高效日勺完毕。

八、