物业代运营管理协议书

物业代运营管理协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

注册地址：XX省XX市XX区XX路XX号，

法定代表人/负责人：张三，

联系方式

甲方系一家依法注册成立的大型房地产开发企业，拥有丰富的商业地产开发、运营及租赁经验。鉴于甲方拟投资并开发XX市XX区XX商业综合体项目，该项目总建筑面积约XX万平方米，包含XX栋商业裙楼、XX层购物中心及XX层办公区域。为提升项目运营效率、优化资产价值管理并确保项目顺利推向市场，甲方经审慎评估后，决定委托具备专业资质和丰富经验的乙方提供全面的物业代运营管理服务，以实现项目商业部分的长期稳定收益。

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对XX市XX区XX商业综合体项目进行代运营管理事宜，达成如下协议。本协议的签订背景源于甲方对专业化物业管理的迫切需求，以及乙方在商业地产代运营领域的专业能力和良好口碑。甲方通过前期考察，确认乙方具备相应的服务资质、行业经验和风险管控能力，能够满足本项目运营管理的各项要求。双方基于此合作前提，明确各自的权利与义务，共同推动项目的成功运营。

在项目合作期间，甲方将提供完整的商业规划、租赁策略及物业管理方案作为乙方开展服务的依据，而乙方则需严格按照本协议约定，以专业化的团队和标准化的流程，负责项目的招商、租赁、运营、维护及客户服务等工作。双方将通过本协议的约束，建立长期稳定的合作关系，共同实现经济效益和社会效益的双赢。本章节的当事人信息和协议简介部分，为后续条款的制定提供了基础框架，明确了合作主体、合作背景及协议的核心目的，确保后续条款内容与实际需求高度契合。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理股份有限公司，

注册地址：XX省XX市XX区XX路XX号，

法定代表人/负责人：李四，

联系方式

乙方系一家专注于商业地产全周期运营管理的专业化企业，成立于XX年，注册资本XX万元人民币，拥有国家一级物业管理资质及商业地产运营甲级认证。公司核心团队平均从业年限超过XX年，曾成功运营XX个大型商业综合体项目，管理面积累计达XX万平方米。乙方依托其专业的招商团队、高效的运营体系、完善的客户服务体系及成熟的风险控制机制，致力于为客户提供一站式、精细化的物业代运营解决方案。

在本协议框架下，乙方将承接甲方委托的XX市XX区XX商业综合体项目的代运营管理任务，具体包括但不限于：制定商业定位及租赁策略、开展品牌招商与租赁谈判、执行物业管理标准、优化商户组合与经营环境、处理客户投诉与纠纷、实施物业维护与安全管理等。乙方的服务将严格遵循甲方提供的商业规划及市场定位要求，同时结合自身专业经验，确保项目运营符合行业最佳实践及甲方预期。

双方选择以本协议为载体建立合作关系，主要基于以下前提条件：甲方对XX商业综合体项目具有完整的投资及运营规划，但缺乏专业的物业管理团队和经验；乙方具备成熟的代运营服务能力，能够为甲方提供长期、稳定的运营支持。通过本协议的签订，双方将明确各自的法律地位、责任边界及合作标准，为项目的顺利推进提供法律保障。本章节的当事人信息和协议简介部分，不仅清晰界定了甲乙双方的身份信息，还从行业背景、合作动机及核心目标等角度，为整个协议的后续条款构建提供了逻辑支撑。双方基于共同利益和行业共识，通过本协议建立合作框架，确保后续条款内容能够有效落地并产生预期效果。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方委托乙方对XX市XX区XX商业综合体项目（以下简称“本项目”）进行专业化代运营管理，以提升项目商业部分的运营效率、优化资产价值并实现长期稳定的收益。协议范围涵盖但不限于以下具体内容：1.乙方根据甲方提供的商业规划和市场定位，负责本项目的整体运营管理方案制定与执行；2.乙方开展品牌招商与租赁管理，包括制定招商策略、筛选潜在品牌、进行租赁谈判及签订租赁合同；3.乙方负责项目日常物业管理，包括公共区域维护、安全监控、环境卫生管理及设施设备保养；4.乙方提供客户服务与增值服务，包括处理客户投诉、市场推广活动及优化商户关系；5.乙方进行财务管理和成本控制，包括租金收缴、运营费用预算及财务报告编制；6.乙方定期向甲方汇报项目运营情况，包括招商进度、收入支出、客户反馈及市场分析。双方通过本协议的约定，确保代运营管理工作的顺利开展，并最终实现项目商业价值的最大化。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确解释，下列术语具有以下含义：1.“本项目”指XX市XX区XX商业综合体项目，包括其附属设施及土地；2.“代运营管理”指乙方根据甲方要求，提供包括但不限于招商、租赁、物业管理、客户服务及财务管理的综合性服务；3.“运营费用”指乙方在履行本协议过程中产生的合理费用，包括人员工资、办公费用、维修费用等，具体范围由本协议附件详细列明；4.“租赁合同”指乙方代表甲方与品牌承租方签订的租赁协议；5.“财务报告”指乙方定期向甲方提交的包含项目收入、支出、利润及预算执行情况的报告；6.“市场推广活动”指乙方为提升项目知名度及吸引客流而的各类营销活动。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

甲方的权力与义务如下：

（1）甲方有权对乙方的代运营管理工作进行监督，并要求乙方定期提供运营报告及财务报表，乙方应予以配合；

（2）甲方有权根据市场变化调整本项目的商业定位及招商策略，并要求乙方据此修改运营方案；

（3）甲方应向乙方提供本项目的完整资料，包括设计纸、租赁合同模板、物业管理标准等，并确保资料的合法性和有效性；

（4）甲方应按照本协议约定，按时足额支付乙方代运营服务费及运营费用；

（5）甲方应配合乙方开展招商及市场推广活动，提供必要的场地及宣传支持；

（6）甲方应承担本项目的整体投资风险及政策变动风险，乙方仅承担代运营管理过程中的操作风险；

（7）甲方有权在本协议期满前XX个月书面通知乙方终止协议，但应承担乙方已产生的合理运营成本；

（8）甲方应确保其对本项目的所有权或经营权清晰合法，并免受第三方争议的影响。

2.乙方的权力和义务

乙方的权力与义务如下：

（1）乙方有权根据本协议约定，获得甲方支付的代运营服务费及运营费用；

（2）乙方应组建专业的代运营管理团队，明确项目负责人及各模块负责人，确保服务质量符合行业标准；

（3）乙方应制定详细的运营管理方案，包括但不限于招商计划、租赁条款、物业管理规范及客户服务流程，并提交甲方审核；

（4）乙方应在甲方提供的商业定位框架内，积极开展品牌招商工作，优先引入符合项目形象的优质品牌；

（5）乙方应代表甲方与承租方签订租赁合同，并确保合同条款符合法律规定及甲方利益；

（6）乙方应负责项目日常物业管理，确保公共区域整洁、设施设备正常运行、安全无事故；

（7）乙方应建立客户服务体系，及时响应客户需求，处理客户投诉，提升客户满意度；

（8）乙方应建立财务管理制度，规范费用支出，并定期向甲方提交真实、准确的财务报告；

（9）乙方应收集市场信息，进行数据分析，并向甲方提供优化运营的建议；

（10）乙方应遵守国家法律法规及行业规范，确保代运营管理工作的合法性；

（11）乙方应建立风险防控机制，对可能出现的运营风险进行预判和应对，并及时通知甲方；

（12）乙方应妥善保管本项目相关资料，包括租赁合同、财务记录、客户信息等，确保信息安全；

（13）乙方应在协议期满或终止后，向甲方移交完整的运营管理档案及客户资源清单；

（14）乙方有权要求甲方提供必要的协助，如涉及项目审批、第三方协调等，甲方应予以配合。双方应通过本协议的约定，明确各自的权利义务，确保代运营管理工作的规范化、专业化及高效化，为项目的长期稳定运营奠定基础。

第四条价格与支付条件

本协议项下的服务费用及支付条件如下：

1.服务费用：乙方提供本协议约定的代运营管理服务，甲方应向乙方支付代运营服务费。代运营服务费采用以下方式计算：

（1）基础服务费：人民币XX元/年，自本协议生效之日起计算，每年支付一次；

（2）招商奖励：乙方成功招租项目商业面积的XX%，超出部分按每平方米人民币XX元计算奖励；

（3）运营管理费：按项目月度运营收入的XX%收取，最低不低于人民币XX元/月，最高不超过人民币XX元/月。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费用支付至乙方以下账户：

开户行：XX银行XX支行，

账户名称：XX商业管理股份有限公司，

账号：XXxxxxxxxxxx。

3.支付时间：

（1）基础服务费于每年XX月XX日前支付当年费用；

（2）招商奖励于乙方完成招商目标并经甲方确认后XX日内支付；

（3）运营管理费于每月XX日结算上月费用，并于次月XX日前支付。甲方逾期支付服务费用，每逾期一日，应按逾期金额的XX%向乙方支付违约金。

4.运营费用：乙方在履行本协议过程中产生的合理运营费用，包括但不限于人员工资、办公费、维修费等，由甲方另行支付。具体费用清单由乙方每月提交，经甲方审核后支付，每月最高不超过人民币XX元。

第五条履行期限

1.本协议有效期为XX年，自双方签字盖章之日起生效，至XX年XX月XX日止。

2.协议期满前XX个月，如双方无书面异议，本协议自动续展XX年。续展期满前，任一方可书面通知对方终止协议。

3.关键时间节点：

（1）本协议生效后XX日内，乙方应完成项目运营管理方案的制定并提交甲方审核；

（2）招商工作应在协议生效后XX个月内启动，首年招商目标完成率不低于XX%；

（3）每月XX日为运营数据统计日，乙方应于次月XX日前向甲方提交上月运营报告；

（4）本协议终止或解除后，乙方应在XX日内完成项目资产及客户资源的移交工作，并配合甲方完成租赁合同及财务结算。

4.除非本协议另有约定或双方另有书面协议，任何一方不得单方面变更或解除本协议，否则应承担相应的违约责任。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）甲方未按本协议约定支付服务费用或运营费用，每逾期一日，应按逾期金额的XX%向乙方支付违约金，逾期超过XX日，乙方有权暂停服务或解除协议，并要求甲方支付已产生费用及违约金。

（2）甲方未按时提供项目资料或配合乙方开展招商、推广等活动，导致乙方工作延误或损失，甲方应承担相应赔偿责任，赔偿金额不超过实际损失上限人民币XX元。

（3）甲方单方面无故解除协议，应向乙方支付相当于一年基础服务费XX倍的违约金，并承担乙方已投入的预付款项及合理损失。

2.乙方违约责任：

（1）乙方未达到本协议约定的招商目标，未完成招商面积的XX%，应退还招商奖励的XX%，并承担相应的服务质量责任。

（2）乙方在物业管理过程中出现重大安全事故（如火灾、结构坍塌等），导致甲方或第三方财产损失，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于修复费用、赔偿金及法律费用。

（3）乙方泄露甲方商业秘密或客户信息，给甲方造成直接经济损失，应赔偿甲方损失并支付违约金，违约金不低于损失金额的XX倍。

（4）乙方未按约定提交运营报告或财务报表，每逾期一日，应向甲方支付违约金人民币XX元，逾期超过XX日，甲方有权解除协议并要求赔偿。

（5）乙方擅自将代运营管理权限转让给第三方，或利用甲方资源从事与本协议无关的活动，甲方有权立即解除协议，并要求乙方支付违约金人民币XX元及赔偿全部损失。

3.违约金上限：本协议约定的所有违约金累计不超过人民币XX万元。

4.赔偿范围：违约方的赔偿责任包括但不限于直接经济损失、预期利益损失、律师费、诉讼费等合理费用。

5.不可抗力：因地震、战争等不可抗力因素导致协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并采取措施减少损失。

6.争议解决：如双方对违约责任产生争议，应优先通过协商解决；协商不成的，提交本协议约定的争议解决机构处理。本条款的违约责任约定，旨在明确双方的权利义务边界，通过法律约束力保障协议的顺利履行，为代运营管理工作的稳定性提供法律支撑。双方应严格遵循本条款约定，任何一方违约均需承担相应法律后果，以确保协议目的的实现及双方利益的保障。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、政府行为（如法律法规变更、政策调整）、疫情及其管控措施等，且该等事件直接导致或间接导致本协议无法履行或延迟履行。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行或延迟履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后XX日内书面通知对方，详细说明事件情况、影响范围及预计持续期限。通知应包含不可抗力事件的证明材料，如政府部门公告、新闻报道、保险理赔文件等。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部无法履行时，受影响一方不应承担违约责任，但应及时采取合理措施减少损失，并应就不可抗力事件对协议履行造成的影响承担举证责任。双方应根据不可抗力事件的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

4.协议解除：如不可抗力事件持续超过XX日，双方协商未能达成一致，或事件影响导致本协议目的无法实现，任何一方有权单方面书面通知对方解除本协议，双方互不承担违约责任，但应就各自已产生的费用及收益进行结算，并返还或采取其他方式处理各自的财产和资料。

5.不可抗力消除：不可抗力事件消除后，受影响一方应立即恢复履行本协议义务，并就事件期间已产生的费用及影响进行合理调整。双方应基于公平原则，协商处理因不可抗力事件造成的合同变更或损失分摊问题。

本条款的不可抗力规定，旨在明确双方在特殊情况下免责的条件和程序，确保协议在面临不可预见风险时仍能保持一定的灵活性，同时通过明确的举证和通知义务，防止滥用不可抗力条款。通过该条款的约定，双方能够基于实际情况调整合作预期，保障协议的稳定性与可操作性。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、权利义务履行、违约责任认定等，应由双方首先通过友好协商解决。协商应本着诚实信用、公平合理的原则进行，双方应指定专门联系人负责沟通协调。

2.协商程序：如协商在收到对方书面通知后XX日内未能解决争议，任何一方均有权选择以下第X种方式解决争议：

（1）向XX市XX区人民法院提起诉讼；

（2）提交XX仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。

3.争议管辖：双方应在协商无法解决争议后XX日内，书面确认选择上述争议解决方式之一。逾期未确认的，视为选择第X种方式解决。仲裁或诉讼应仅以本协议为依据，仲裁裁决或法院判决具有终局效力，双方均应自觉履行。

4.证据提供：无论采取何种争议解决方式，双方均有责任提供真实、完整的证据材料支持自身主张。所有提交的证据应经对方确认或由争议解决机构认定其效力。

5.保密条款：争议解决过程中，双方应对涉及商业秘密、技术信息或不符合公开要求的争议细节承担保密义务，除非法律另有规定或争议解决机构要求披露。

6.专属争议解决：本协议的签订构成双方就协议项下所有争议的最终、排他的解决协议。任何一方不得就同一争议事项向其他机构提起诉讼、仲裁或采取其他法律行动，否则应承担对方因此产生的所有费用及不利后果。

本条款的争议解决约定，旨在为双方提供一个明确、高效的争议处理机制，通过优先协商的方式减少对抗，同时在协商无法达成一致时，提供清晰的法律救济途径。通过选择诉讼或仲裁这两种具有强制执行力的方式，确保协议争议能够得到最终解决，维护双方的合法权益，并为协议的顺利履行提供保障。双方的共同承诺遵守争议解决程序，体现了对法律框架的尊重和对合作关系的维护。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件及其他通讯，均应以书面形式，通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或本协议约定的其他方式送达。地址以本协议首部列明为准。任何一方变更联系方式或地址，应至少提前XX日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式发送的，签收日或邮寄发出后XX日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何未经书面确认的变更或补充均无效。

3.分割效力：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应就无效条款协商替换条款，确保协议目的得以实现。

4.保密义务：双方应对本协议内容及在合作过程中获悉的对方商业秘密、技术信息等承担终身保密义务，非经对方书面同意，不得向任何第三方泄露。此保密义务不因本协议的终止而解除。

5.法律适用：本协议的订立、效力、