物业消防安全巡检及维护手册

物业消防安全巡检及维护手册一、前言消防安全是物业运营管理的核心环节，直接关系业主生命财产安全、物业资产保值及企业合规运营。本手册结合《建筑设计防火规范》《物业管理条例》等法规要求，从巡检体系构建、设施维护、应急管理等维度，梳理物业消防安全管理实操要点，为物业团队提供系统化、规范化的工作指引。二、消防安全巡检体系构建（一）组织架构与职责分工物业需建立“项目经理统筹+安全主管督导+巡检员执行”的三级管理架构：项目经理：负责消防管理体系搭建、资源调配及重大隐患决策；安全主管：制定巡检计划、组织培训演练、监督隐患整改；巡检员：每日执行现场巡检、记录问题、跟进整改闭环。同步明确各岗位消防职责清单（如客服岗收集业主消防诉求，工程岗负责设施维护），避免管理盲区。（二）巡检制度与流程规范1.巡检频次：实行“日检+周查+月评”机制：日检：巡检员对消防通道、灭火器等基础设施每日巡查；周查：安全主管带队，重点检查电气设备、消防泵等关键设施；月评：项目经理组织多部门联合检查，评估体系运行有效性。2.流程闭环：计划准备：结合物业业态（住宅/商业/写字楼）制定差异化巡检清单；现场实施：采用“看、听、测、问”四步法（查看设施状态、听设备运行声、测试报警功能、询问商户操作规范）；问题反馈：通过“巡检APP/纸质表单”记录隐患，2小时内同步至责任部门；整改验证：一般隐患24小时内整改，重大隐患（如喷淋系统故障）启动“整改方案-施工-复验”流程，全程留痕。（三）巡检工具与表单设计1.必备工具：烟感测试仪、红外测温仪（检测电气设备温度）、压力表（测消火栓/喷淋压力）、万用表（排查线路故障）。2.标准化巡检表：包含“设施名称、位置、状态、隐患描述、整改责任人、完成时限”等字段，示例如下（住宅类）：巡检区域设施类型检查要点正常状态标准隐患示例---------------------------------------------------------------------------------------------地下车库消火栓箱门完好、水带无破损、压力≥0.15MPa箱门关闭无变形，水带干燥无老化箱门损坏、水带发霉楼层走廊应急照明通电后3秒内启动，光照度≥10lx启动迅速，光线均匀闪烁、亮度不足三、日常消防安全巡检要点（一）建筑防火系统巡检消防通道：检查是否被杂物/车辆堵塞，疏散指示标识是否清晰（间距≤20米），应急照明连续供电时间≥90分钟；防火分隔：防火门闭门器/顺序器是否完好（常闭式防火门需保持关闭），防火卷帘下方无堆放物品，自动降落功能正常；建筑构件：电缆井、管道井是否封堵严密，外墙保温材料是否为不燃/难燃型（可通过燃烧测试验证）。（二）消防设施设备巡检1.消火栓系统：室外消火栓：无埋压、圈占，出水压力≥0.1MPa；室内消火栓：阀门开启灵活，水枪、水带配套齐全，启泵按钮功能正常。2.灭火器材：灭火器：压力指针在绿区，瓶体无变形/锈蚀，喷嘴无堵塞，有效期内（干粉灭火器5年强制检测，10年报废）；自动喷淋系统：末端试水阀开启后，水流指示器、喷淋泵联动正常，管网压力≥0.1MPa。3.报警系统：烟感/温感探测器：定期用烟枪/温枪测试，报警后消防主机接收信号并联动声光报警；手动报警按钮：按下后消防主机显示位置，现场声光报警启动。（三）电气与设备设施巡检电气线路：配电箱标识清晰，无过载运行（电流≤额定值80%），线路无老化、私拉乱接；重点设备：电梯机房、水泵房、配电室等场所，设备运行无异常噪音，散热良好，接地电阻≤4Ω；动火作业：商铺/装修现场动火需审批，配备灭火器、看火人，作业后30分钟复查。（四）重点区域专项巡检地下室/仓库：货物堆放距喷淋头≥0.3米，距墙≥0.5米，严禁堵塞排烟口；餐饮商铺：油烟管道每季度清洗，燃气报警器安装在距气源1.5米内，切断阀联动正常；老旧小区：排查私拉电线充电、违规使用大功率电器等行为，联合社区开展专项整治。四、消防设施维护管理（一）维护计划与周期设施类型维护周期维护内容---------------------------------------------------------------灭火器每月检查压力、外观；每年送专业机构检测喷淋系统季度维护管网冲洗、阀门润滑、末端试水消防泵每周点动运行3-5分钟，检查压力、轴承温度报警系统半年联动测试烟感/温感批量测试，主机程序升级（二）维护作业规范1.专业资质：消防设施维护需由持《消防设施操作员》证书人员操作，外包单位需提供资质备案；2.维护记录：建立《设施维护台账》，记录“维护时间、内容、人员、下次维护日期”，上传至物业ERP系统存档；3.故障处置：如遇喷淋泵无法启动，先检查电源、控制柜，再联系厂家技术支持，24小时内出具维修方案。（三）设施更新与改造评估机制：每3年委托第三方对消防设施进行功能性评估（如管网耐压测试、报警系统兼容性检测）；改造实施：对超期设施（如使用12年的消火栓箱）、不符合新规的系统（如老旧喷淋系统），制定“一设施一方案”改造计划，报消防部门备案后实施。五、消防安全应急管理（一）应急预案制定结合物业业态制定《火灾应急预案》，明确：报警流程：发现火情→拨打119+内部报警（消防主机、对讲机）→通知值班人员；疏散路线：绘制“楼层疏散图”，标注安全出口、避难层、集合点（距建筑≥50米）；救援分工：灭火组（使用灭火器/消火栓）、疏散组（引导业主用湿毛巾捂口鼻，低姿撤离）、医疗组（现场急救）、后勤组（保障物资、对接消防）。（二）应急演练组织频次：住宅项目每半年1次，商业项目每季度1次；流程：模拟“商铺起火”“电梯困人”等场景，演练后召开复盘会，优化疏散路线、指挥流程；记录存档：演练视频、签到表、改进报告需保存3年以上，以备消防部门检查。（三）应急物资管理储备清单：灭火器（按每50㎡1具配置）、防毒面具（每人1个）、应急灯、消防斧、沙袋（防汛+防火）；检查更新：每月检查物资有效期（如防毒面具滤毒罐保质期5年），缺失或失效的24小时内补充。六、隐患整改与风险防控（一）隐患分级处置一般隐患（如通道堆放杂物）：巡检员当场督促整改，拍照留痕；重大隐患（如喷淋系统漏水、电气短路）：安全主管2小时内上报项目经理，启动“整改通知书-施工方案-监理验收”流程，整改期间设置警示标识、安排专人盯防。（二）风险源识别与管控动态排查：每月梳理“风险源清单”（如电动车入户充电、违规储存易燃易爆品），制定管控措施（如安装充电桩、设置危险品存放点）；技术防控：在地下室、商铺安装“电气火灾监控系统”，实时监测电流、温度异常，联动断电。（三）业主与商户宣教培训活动：每季度开展“消防知识讲座”，演示灭火器使用、逃生绳结打法；宣传引导：在电梯间、公告栏张贴“消防三提示”（提示火灾危险性、安全出口、灭火器位置），推送消防知识短视频至业主群；责任书签订：与商铺、装修单位签订《消防安全责任书》，明确违规责任（如动火作业未审批，扣减押金）。七、附则本手册自发布之日起实施，由物业安全管理部负