物业管理费收缴及使用管理条例

物业管理费收缴及使用管理条例为规范物业管理区域内物业服务费用（以下简称“物业费”）的收缴、使用及管理行为，维护业主、物业使用人及物业服务企业的合法权益，提升物业服务质量与公共区域管理水平，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合本区域实际情况，制定本条例。第一章总则一、适用范围本条例适用于本物业管理区域内物业费的收缴、使用、监督及相关管理活动。物业服务企业、业主、物业使用人及相关单位应当遵守本条例。二、基本原则物业费管理遵循“专款专用、公开透明、业主监督、合法合规”原则，保障物业服务质量与业主权益平衡，促进物业管理活动规范有序开展。三、主体责任物业服务企业：应当依法取得相应资质，按照物业服务合同约定提供服务，规范物业费收缴与使用管理，接受业主及主管部门监督。业主及物业使用人：应当按照约定及时、足额缴纳物业费，依法享有对物业费收支情况的知情权、监督权。第二章物业费收缴管理一、缴费主体与标准1.缴费主体：业主为物业费的法定缴费义务人；物业使用人（如承租人）与业主约定由其缴纳的，从其约定，但业主仍承担连带缴纳责任。2.收费标准确定：前期物业管理阶段（业主大会成立前），物业费标准按照建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》约定执行，收费标准应向物业主管部门备案。业主大会成立后，物业费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，或通过公开招标、成本测算等方式调整。调整方案需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。二、缴费周期与方式1.缴费周期：物业费可按月、季或年收取，物业服务企业不得强制业主一次性预缴超过12个月的物业费（合同另有约定且不违反法规的除外，如空置房优惠期、装修期优惠等）。2.缴费方式：物业服务企业应提供银行转账、线上支付、现场缴费等多种便捷方式，明确缴费账户信息；确需收取现金的，应即时出具财政部门监制的合规票据。三、欠费处理与特殊情形1.催缴流程：业主欠费时，物业服务企业应先以书面通知（含短信、邮件）形式催缴，注明欠费金额、期限及后果；经两次催缴（间隔不少于15日）仍未缴纳的，可通过法律途径追讨，但不得采取停水、停电、停气等影响业主基本生活的违规措施。2.特殊情形处理：房屋空置：房屋交付后未入住或空置的，物业费缴纳比例由业主与物业协商，或按当地规定执行（如部分地区规定空置房按70%缴纳，合同另有约定除外）。产权转移：房屋转让、继承时，原业主应结清欠费；新业主自产权转移登记之日起承担缴费义务，双方另有约定的从其约定。第三章物业费使用管理一、物业费构成物业费主要用于以下支出（具体以合同约定为准）：1.物业服务成本：包括物业服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；绿化养护费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。2.法定税费：依法缴纳的增值税及附加等税费。3.企业利润：物业服务企业合理利润（前期物业利润按合同约定，一般不超过成本的10%-15%）。二、使用原则与预算管理1.专款专用：物业费应专项用于物业服务合同约定的事项，不得挪用于与物业服务无关的支出（如偿还企业债务、非本小区设施建设等）。2.预算管理：物业服务企业应于每年12月前编制下一年度物业费收支预算，内容包括收入预算（物业费、停车费、公共区域收益等）、支出预算（人员成本、设施维护、绿化清洁等明细），报业主委员会（无业委会的报社区居委会）审议后公示（公示期不少于7日）。预算调整需说明理由并重新公示。三、支出审批与台账管理1.支出审批：日常支出（如月度保洁费、办公用品采购）由项目经理审批，单笔支出超过约定金额的，需报企业总部或业委会备案。大额支出（如电梯大修、园区道路翻新）应提前编制方案，经业委会（或业主大会）审议通过后实施（紧急维修除外，紧急维修需事后48小时内报业委会说明情况）。2.台账管理：物业服务企业应建立物业费收支台账，逐笔登记收入来源、支出项目、金额、凭证号等，保存原始凭证不少于5年，便于业主查询与审计。第四章监督与审计一、业主监督1.公示义务：物业服务企业应于每季度首月15日前，在小区公告栏、业主群等渠道公示上一季度物业费收支情况，内容包括：物业费总收入（含各楼栋/单元缴费明细、欠费情况）；支出明细（按“人员成本、设施维护、绿化清洁”等类别列示，大额支出附说明）；公共区域收益（如广告、停车费）的收支情况（公共收益应单独列示，优先用于补充维修资金或抵扣物业费）。2.查询权利：业主对公示内容有异议的，可要求物业服务企业提供原始凭证核对，企业应在3个工作日内予以配合（涉及商业秘密的部分可脱敏处理）。二、审计监督1.年度审计：业主委员会可委托第三方审计机构（具备相关资质）对物业费收支情况进行年度审计，审计费用从公共收益或业主共同决定的资金中列支。审计报告应于每年6月30日前公示。2.专项审计：出现下列情形之一的，应启动专项审计：业主对物业费使用存重大质疑（经20%以上业主联名提议）；物业服务企业更换、终止服务；主管部门要求或业委会认为必要的其他情形。三、行政监督物业主管部门（如住建局）、街道办事处（乡镇政府）应对辖区内物业费管理情况进行监督检查，重点查处：违规收费（如超标准收费、重复收费）；挪用物业费、公共收益；公示信息虚假或不及时。对违规企业责令限期整改，逾期不改的，依法处以罚款、降低信用等级，直至吊销资质。第五章争议处理与法律责任一、争议解决途径1.协商与调解：业主与物业服务企业就物业费收缴、使用产生争议的，可先自行协商；协商不成的，可向社区居委会、物业主管部门申请调解，或委托业主委员会协调。2.仲裁与诉讼：合同约定仲裁条款的，向约定仲裁机构申请仲裁；无约定的，可向人民法院提起诉讼。二、物业服务企业责任1.违规收费：责令退还多收费用，并处以多收金额1-3倍罚款；情节严重的，降低资质等级或吊销资质。2.挪用资金：责令退还挪用款项，并处以挪用金额20%-50%罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.公示不实：责令限期整改，逾期不改的，处以5000元-2万元罚款，并向业主公开道歉。三、业主责任业主无正当理由拖欠物业费的，物业服务企业可按合同约定收取违约金（违约金标准不得超过全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍）；经法院判决后仍不履行的，依法纳入失信被执行人名单，由法院强制执行。第六章