土地内控制度

PAGE土地内控制度一、总则（一）目的本土地内控制度旨在规范公司土地管理流程，确保土地资源的合理利用、安全完整，防范土地管理过程中的风险，提高公司土地管理的效率和效益，保障公司的合法权益，促进公司可持续发展。（二）适用范围本制度适用于公司及所属各部门涉及土地的取得、使用、处置、租赁等相关活动。（三）制定依据本制度依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《企业内部控制基本规范》等相关法律法规及行业标准制定。（四）基本原则1.合法性原则：土地管理活动必须严格遵守国家法律法规和政策要求。2.全面性原则：涵盖土地管理的各个环节，包括规划、取得、使用、维护、处置等，确保全过程风险可控。3.制衡性原则：明确各部门在土地管理中的职责权限，形成相互制约、相互监督的工作机制。4.适应性原则：根据公司发展战略和实际情况，适时调整和完善土地内控制度。5.成本效益原则：在确保土地管理有效性的前提下，合理控制管理成本，提高资源利用效率。二、土地管理组织架构及职责分工（一）土地管理领导小组公司成立土地管理领导小组，由公司高层管理人员担任组长，成员包括各相关部门负责人。主要职责如下：1.审议土地管理的重大决策，如土地规划调整、重大土地项目投资等。2.协调解决土地管理过程中的重大问题和跨部门矛盾。3.监督土地内控制度的执行情况，对违规行为进行决策处理。（二）土地管理部门设立专门的土地管理部门，配备专业的土地管理人员。其职责包括：1.负责土地资源的调查、评估和规划，制定土地利用计划。2.办理土地的取得、登记、变更等手续，确保土地产权清晰。3.监督土地的日常使用情况，检查土地使用是否符合规划和合同约定。4.组织开展土地资产的清查、盘点工作，及时发现和处理土地管理中的问题。5.参与土地处置方案的制定和实施，确保处置过程合法合规。（三）其他相关部门1.财务部门：负责土地相关资金的核算、预算管理和财务监督，参与土地成本核算和效益分析。2.法务部门：为土地管理提供法律咨询和支持，审核土地相关合同、协议，处理土地纠纷和法律事务。3.工程建设部门：负责土地上工程项目的规划、设计、施工等管理工作，确保工程建设符合土地利用要求。三、土地取得与规划（一）土地取得1.市场调研土地管理部门应定期开展土地市场调研，收集土地供应信息、价格动态、周边配套等资料，为公司土地取得决策提供依据。2.项目策划根据公司发展战略和业务需求，结合土地市场调研结果，策划土地取得项目，明确项目目标、用途、规模等要求。3.土地获取方式招拍挂：按照国家规定参与土地招拍挂出让活动，在报名前进行充分的尽职调查，了解土地现状、权属情况、规划条件等。编制投标或竞买文件，确保文件内容真实、准确、完整。在招拍挂过程中，严格遵守法律法规和交易规则，依法参与竞争。协议出让：对于符合协议出让条件的土地，按照规定程序与土地出让方协商谈判，签订协议出让合同。明确土地出让价格、付款方式、交付条件、开发建设要求等条款，确保合同合法有效。收购兼并：通过收购其他企业股权或资产的方式获取土地时，进行全面的尽职调查，包括目标企业的土地资产状况（如土地权属证书、土地性质、使用年限等）、财务状况、经营情况、法律纠纷等。制定合理的收购方案，明确收购价格、支付方式、交易流程等。在收购过程中，严格按照法律法规和公司章程规定履行审批程序，确保收购行为合法合规。4.合同签订土地取得合同签订前，由法务部门对合同条款进行审核，重点审查合同的合法性、完整性、风险防范条款等。审核通过后，由授权代表签订合同。合同签订后，及时将合同副本交土地管理部门、财务部门等相关部门存档，并跟踪合同执行情况。（二）土地规划1.规划编制依据土地取得时的规划条件和公司发展需求，委托有资质的规划设计单位编制土地详细规划。规划内容应包括土地功能分区、建筑布局、道路交通、绿化景观等。在规划编制过程中，充分征求公司内部各相关部门意见，确保规划符合公司整体战略和实际运营要求。2.规划审批土地详细规划编制完成后，按照规定程序报相关政府部门审批。在审批过程中，积极与政府部门沟通协调，及时了解审批意见并进行修改完善。确保规划获得政府部门批准后，作为土地开发建设的依据。3.规划变更如因公司发展战略调整、市场需求变化或其他原因需要变更土地规划，应按照规定程序向原审批部门提出申请。申请时应提交详细的变更理由、变更方案及对周边环境、公共利益等影响的评估报告。经原审批部门批准后方可实施规划变更，并及时办理相关手续。四、土地使用与维护（一）土地使用1.土地交付与接收土地取得后，土地管理部门应及时与土地出让方或转让方办理土地交付手续，明确交付时间、交付条件等。接收土地时，对土地现状进行详细检查，包括土地面积、地形地貌、地上附着物等情况，如有不符及时与出让方沟通解决。2.土地使用登记办理土地交付手续后，按照规定及时到土地管理部门办理土地使用登记，取得土地使用权证书。确保土地使用登记信息准确无误，与土地取得合同及相关文件一致。3.土地使用监控土地管理部门定期对土地使用情况进行巡查，检查土地是否按照规划用途使用，有无擅自改变土地用途、闲置土地等情况。建立土地使用台账，详细记录土地使用情况，包括使用时间、使用范围、使用项目等信息。发现违规使用土地行为，及时责令整改，并向上级报告。4.土地租赁管理如需将土地进行租赁，应制定租赁方案，明确租赁期限、租金标准、租赁用途、租赁条件等。通过公开招租或协议租赁等方式确定承租方，签订租赁合同。租赁合同签订前，由法务部门审核合同条款，确保合同合法有效。在租赁过程中，跟踪承租方使用土地情况及租金支付情况，及时处理租赁纠纷。（二）土地维护1.土地日常维护:制定土地日常维护计划，明确维护内容、维护标准、维护周期等。定期对土地进行巡查，检查土地基础设施（如道路、排水、供电等）是否正常运行，土地绿化是否良好，有无土地损坏、水土流失等情况。及时对发现的问题进行修复和处理，确保土地处于良好状态。2.土地安全管理建立土地安全管理制度，加强土地安全防范措施。设置明显的安全警示标志，配备必要的安全防护设备。对土地上的建筑物、设施设备等进行定期安全检查，及时消除安全隐患。加强对土地使用人员的安全教育，提高安全意识，防止发生安全事故。3.土地环境保护在土地使用过程中，严格遵守国家环境保护法律法规，采取有效措施防治土地污染和生态破坏。对土地上的建设项目，按照环保要求进行环境影响评价，并落实环保措施。加强对土地周边环境的监测，确保土地使用活动符合环保标准。五、土地处置（一）处置决策1.当公司因发展战略调整、业务转型、土地资产优化等原因需要处置土地时，由土地管理部门提出处置建议，详细说明处置土地的原因、现状、处置方式及预期效果等。2.土地管理领导小组对处置建议进行审议，综合考虑公司战略目标、财务状况、市场环境等因素，做出处置决策。3.对于重大土地处置项目，应组织相关专家进行论证，充分评估处置方案的可行性、合理性和风险。（二）处置方式1.转让制定土地转让方案，明确转让土地的基本情况、转让价格、转让方式、受让方条件等。通过产权交易平台公开挂牌转让或协议转让等方式进行土地转让。在转让过程中，按照规定程序办理相关手续，包括资产评估、交易鉴证、产权变更登记等。转让合同签订前，由法务部门审核合同条款，确保合同合法有效。合同签订后，跟踪合同执行情况，及时办理土地交付和款项结算等事宜。2.出租按照土地租赁管理相关规定，制定出租方案，明确出租土地的用途、租赁期限、租金标准、租金支付方式等。通过公开招租或协议出租等方式确定承租方，签订租赁合同。租赁合同签订前，由法务部门审核合同条款，确保合同合法有效。在租赁过程中，加强对承租方的管理，监督承租方按照合同约定使用土地，及时收取租金，处理租赁纠纷。3.抵押根据公司资金需求情况，如需将土地进行抵押融资，由土地管理部门会同财务部门、法务部门等制定抵押方案，明确抵押土地的基本情况、抵押金额、抵押期限、抵押权人等。办理土地抵押登记手续，确保抵押行为合法有效。在抵押期间，密切关注抵押物的状态，防范抵押风险。如公司未能按时履行债务，需按照抵押合同约定处置抵押物时，按照规定程序进行处置，保障抵押权人的合法权益。4.报废对于因自然灾害、规划调整等原因导致无法继续使用或已无使用价值的土地，由土地管理部门提出报废申请，详细说明土地报废原因、现状等情况。组织相关部门和专家对土地报废申请进行审核，必要时进行现场勘查。审核通过后，按照规定程序办理土地报废手续，核销土地资产。（三）处置程序1.内部审批土地处置方案提出后，按照公司内部审批流程进行审批。审批环节包括部门审核、分管领导审批、主要领导审批等，确保处置方案符合公司利益和相关规定。2.资产评估对于需要进行资产评估的土地处置项目，委托具有资质的资产评估机构进行评估。评估机构应按照相关评估准则和方法，对土地资产价值进行合理评估，出具评估报告。3.交易实施根据处置方式和审批结果，组织实施土地交易活动。在交易过程中，严格遵守法律法规和交易规则，确保交易公开、公平、公正。4.产权变更交易完成后，及时办理土地产权变更登记手续，确保土地产权清晰转移。相关部门应做好产权变更资料的归档工作，以备查阅。六、土地清查与盘点（一）清查盘点计划土地管理部门每年制定土地清查盘点计划，明确清查盘点的范围、内容、时间安排、人员分工等。清查盘点范围应涵盖公司所有土地资产，包括自有土地、租赁土地等。（二）清查盘点实施1.按照清查盘点计划组织相关人员进行实地清查盘点，对土地的面积、边界、用途、地上附着物、土地权利状况等进行详细核实。2.采用实地测量、查阅资料、询问相关人员等方式收集清查盘点数据，确保数据真实、准确、完整。3.对清查盘点过程中发现的问题，如土地权属纠纷、土地使用违规、资产损坏等，及时进行记录和分析，并提出处理建议。（三）清查盘点报告清查盘点工作结束后，土地管理部门编制清查盘点报告，报告内容应包括清查盘点基本情况、清查盘点结果、存在问题及处理建议等。将清查盘点报告提交土地管理领导小组审议，并报送公司管理层。根据审议意见，对清查盘点中发现的问题及时进行整改，确保土地资产账实相符、管理规范。七、监督与检查（一）内部监督1.公司内部审计部门定期对土地管理情况进行审计监督，检查土地内控制度的执行情况、土地管理流程的合规性、土地资产的真实性和完整性等。2.审计部门通过查阅文件资料、实地查看、访谈相关人员等方式开展审计工作，对发现的问题提出审计意见和建议，督促相关部门进行整改。3.土地管理部门定期对自身工作进行自查自纠，及时发现和纠正土地管