仙桃商业市场调研报告

仙桃商业市场分析商圈分析典型商业商业网点楼盘底商投资调研消费者研究——把握终端需求市场态势研究——寻找竞争突破点整体定位业种指向业态与关键特质指向定位展开培育策略统筹策略模拟招商商业规律研究业种布局建筑建议SWOT态势分析案例借鉴本方案商业解决问题的思路4.1商圈分析商圈分析商圈分布商圈概况已形成以老城区核心商圈为主，城南区新型次级商圈为辅的商圈模式

仙桃核心商圈位于老城大新路与沔阳大道交汇处，是仙桃历史最悠久、人气最集中的商业区，业态主要为集中型商厦、临街型铺面等，主营餐饮、零售、娱乐等，代表性商业报告银泰仙商、好邻居购物广场等。随着老城用地紧张、城市南进东移发展，仙桃商业核心逐渐向南城转移，城南片区逐渐形成新的商业中心，主要沿仙桃大道、钱沟路一线分布，主要有中百仓储、仙桃文化步行街、武商摩尔城等；核心商圈富迪广场（何李店）中百仓储仙桃购物广场商城南楼商城北楼好邻居购物广场大新路沔阳大道仙桃文化步行街百货业态超市业态步行街区武商摩尔城中商平价美食文化街银泰综合体商圈分析伴随城市发展进程，仙桃主要呈现三大商圈特征本案位于仙桃南城新区，距离大新路商圈、仙桃大道商圈、黄金大道商圈分别为2.5KM、1.5KM、0.5KM，商圈分布独立。商圈分布大新路商圈仙桃大道商圈本案商圈主营业态代表性商业大新路商圈精品零售、餐饮、娱乐银泰仙商、好邻居量贩仙桃大道商圈购物、娱乐中百仓储、中商平价黄金大道商圈餐饮、娱乐沔街、金诚酒店黄金大道商圈大新路商圈：传统核心商圈，商业吸附力强、业态丰富，租金较高，短期内难以撼动其地位范围：由仙源大道、复州大道、钱沟路、建设街所合围形成的商业圈；特点：集都市休闲、旅游购物、文化娱乐为一体，由现代化的购物中心、百货店、新华书店、精品专卖店和专业店等构成主要商业：银泰仙商、好邻居超市等商圈评价：大新路商圈是仙桃市人流量最大，辐射最强的商圈，该商圈规模大，产品丰富，包括好邻居、商城大厦、新华书店、飞达电器等一大批主力店，以及众多临街品牌商铺。该区域的商铺租金较贵，转让费较高，一般正街铺位租金为150-250元/㎡/月，侧街租金为50-150元/㎡/月。大新路沔阳大道商圈概况仙桃大道商圈：新型商圈，商业网点相对分散，人流量一般，物业档次较好范围：由仙桃大道、钱沟路、何李路组成的区域特点：以休闲娱乐、满足特定区域内消费者需求为主，购物，强调便利性；主要商业：中百仓储仙桃购物广场、文化步行街、恒迪国际建材城、富迪广场何李店等商圈评价：次级商圈地理面积广，产品丰富，客群来源多样，但次级商圈繁华度不及核心商圈，且次级商圈内各商业点的情况也不相同，租金水平通常在100元/㎡/月以下。仙桃大道何李路钱沟路汪洲河路黄金大道商圈：新型商圈，是未来潜在商圈中心，以酒店、餐饮街为主，体验性商业较多范围：由仙桃大道、钱沟路、玉沙大道组成的区域；特点：以酒店、餐饮为主，满足特定区域内消费者需求为主，目的性体验式消费旺盛；主要商业：天诚大酒店、刘口美食文化街等商圈评价：未来潜在商圈，分布较广，积聚了仙桃市场新型商业物业形态和高档消费，主要以目的性较强的餐饮、住宿酒店辐射了整个仙桃市场，并日益成为南城的商业中心，租金水平通常在20-50元/㎡/月。黄金大道玉沙大道钱沟路4.2典型商业现有典型商业规划典型商业百货类：银泰仙商大厦网点地址层数建筑面积（㎡）业种档次运营状况客群来源商城大厦（北楼）沔阳大道43号

6200001F：珠宝、化妆品、皮包、酒水等2F：精品女装3F：青春少女装4F：成熟女装5F：童装6F:反季节商品中高档良好全市城区商城大厦（南楼）1033000B1：超市6F：小家电商场1F：鞋类7F：餐饮美食城2F：精品男装8F：餐饮休闲馆3F：平价男装9F：办公区4F：休闲服装10F：银兴电影院5F：品牌运动中高档良好全市城区百货发展现状百货类发展前景百货业态发展相对成熟，所占面积比例较高仙商大厦在零售市场体系中占有核心及至高点地位由于商城大厦的影响力，在仙桃建立百货类商场比较困难！现有典型商业超市类：好邻居、中百仓储、中商平价、富迪广场（何李店）网点地址楼层数建筑面积（㎡）业种档次运营状况客群来源好邻居沔阳大道41号2230001F：生鲜、食品、水果、药品2F：服饰、针织、化妆品、婴幼用品、文体用品、电器、家居用品中档良好全市城区中百仓储仙桃大道8号118000食品、日用百货、文体用品、小家电、服装、鞋、家具等中档良好城南片区中商平价钱沟路1号16000食品、日用百货、文体用品、家居用品、服装等中低档较差周边居民富迪广场（何李店）沔阳大道与何李路交汇处18000食品、日用百货、药品、小家电、服装、鞋、家居用品、美容美发等中档一般周边居民超市发展现状超市类发展前景全市城区有大中型超市4个，分布较散，经营状况各不相同；各街道均有较多的小型超市、便利店，经营状况一般随着城市重心的转移，以城南片区居民为主要目标客群的超市发展前景很好家电类：乘风电器（西桥店）、飞达电器（钱沟路店）、飞达电器（沔阳大道店）网点地址楼层数建筑面积（㎡）业种档次运营状况客群来源乘风电器（西桥店）仙源大道与沔阳大道交汇处110000电视、冰洗、空调、热水器、小家电中档一般城区居民飞达电器（钱沟路店）钱沟路1号15000电视、冰洗、空调、热水器、小家电、手机中低档一般城区居民飞达电器（沔阳大道店）商城大厦旁29000电视、冰洗、空调、热水器、小家电、手机中低档一般城区居民家电类发展现状家电类发展前景仙桃缺乏大型家电场所，乘风电器和飞达电器规模相对较大，但经营现状均一般；小型家电销售点也不多，经营状况一般随着生活水平的提高，以及城市化进程的加快，家电类业态发展前景较好！家具类:皇朝国际名家居家具类发展现状家具类发展前景家具类商场以皇朝国际名家居为代表，但经营状况较差，影响力也不足；高档家具市场需求不足，中低档市场需求良好；季节性较强，冬季经营状况较好。市场缺乏较有影响力的家具卖场，中低档家具类业态发展前景较好！网点：皇朝国际名家居地址：钱沟路1号楼层数：2面积：20000㎡档次：中高档运营状况：较差目标客群：城区居民具体产品：家具、家居用品建材类：恒迪国际建材城名称：恒迪国际建材城地址：黄金大道（318国道）西端占地面积：约900亩总建筑面积：约80万方（专业市场部分约30万方，住宅、酒店部分约50万方）运营时间：2005年楼层：2具体业种：门、管道、灯饰、墙纸、油漆、墙砖、木料、厨具等门面数量：约2300个出租率：约55%门面大小：多为40-60㎡运营状况：一般租金：1楼25-30元/㎡

/月，2楼10-20元/㎡

/月建材类发展现状建材类发展前景建材类基本饱和；除恒迪国际外，钱沟路还有一个较大的建材市场；总体经营善一般趋于饱和，发展前景不乐观！街区类：文化步行街名称：文化步行街地址：体育广场西端占地面积：60余亩总建筑面积：

35000㎡运营时间：2004年楼层：2具体业种：饮食、酒吧、卡拉OK、手机、书画、服装、饰品等门面数量：约300个出租率：85%门面大小：多为20-80㎡租金：1楼25-30元/㎡/月，2楼10-25元/㎡

/月运营状况：一般步行街发展现状步行街发展前景以文化步行街为代表，知名度较高，但客流量少，生意较清淡，许多门面（特别是二楼）均准备转让。

没有主力店吸引人气，发展前景不乐观！仙桃市场潜在商业项目分析规划典型商业本案武商购物中心银泰天地综合体刘口美食街仙桃市场潜在典型商业项目主要有：武商购物中心、银泰天地综合体、刘口美食街(沔街)；三大潜在项目都在项目1.5KM辐射圈内，无论体量、物业形态、市场客群等方面，都与本案存在相互影响的关系；规划典型商业MALL类：武商购物中心位置：仙桃市龙华山办事处钱沟路西侧占地面积：104亩，容积率≤4.5土地出让金：3亿一期项目：占地60亩，地价1.8亿，其中37亩兴建一座地上八层，地下二层，总建筑面积约10万平方米的武商仙桃购物中心。已于2012年4月开工建设，预计2013年9月29日开门营业；预测：结合武商传统发展战略，本项目会全部持有招商经营规划典型商业城市综合体类：银泰天地位置：仙桃市沙嘴办事处占地面积：约200亩总建筑面积：60万方总体规划：兴建集大型商贸、高档公寓、星级酒店、文体娱乐，以及室内外精品步行街、城市休闲广场、精品住宅为一体的现代化城市综合体。已于2012年4月签约，预计2014年底建设营业；预测：参考全国银泰同类项目，此种多业态、超体量项目，会在持有主力店的基础上全力推进其他物业的销售街区类：刘口美食文化街(沔街)位置：仙桃市刘口和玉沙大道一线占地面积：约243亩总建筑面积：1.2万方总体规划：规划4公里长的明清风格的仿古建筑群。主要包括形成文化艺术创作，产品加工制作，传统饮食文化、民俗风情展示，民间艺术表演，艺术人才和管理人才培训，旅游休闲娱乐，体操武术表演，创意设计、传媒创意和商务服务等功能，成为仙桃最大的集餐饮、休闲、观光及各类农家活动于一体的综合旅游休闲场所，建成宜黄高速沿线的旅游文化景观带，打造以刘口和杜柳为核心的“旅游文化名村”。一期刘口段已经建成营业，餐饮业经营异常火爆，深受仙桃市民热捧。预测：本项目全部持有招商，契合政府对于片区特色旅游观光资源的重点规划，打造极具特色的民俗餐饮一条街规划典型商业4.3商业网点商业布点调查范围——以项目为核心周边主要商业街区由于项目1公里范围内没有形成较好的商业氛围，商业网点调查范围主要以交通干道为主，包括：仙桃大道、黄金大道、何李路、沔街等。商业网点调研仙桃大道黄金大道何李路沔街仙桃大道：为仙桃市主干道，面铺数量较多，以服务类经营为主，租金21-66元/㎡/月调查范围：仙桃大道全路段业种统计：仙桃大道为市区主干道之一，沿街商业繁多，以服务类为主租金水平：21—66元/㎡·月，仙桃大道中段商铺租金较高，向两端延伸租金下降，呈现一定差距仙桃大道本案仙桃大道商业网点仙桃大道平均租金为21-66元/m2·月左右，大多店面私有。项目周边租金水平——仙桃大道店面面积（㎡）租金（元/㎡·月）业种好乐多超市12021超市好再来烟酒副食1030副食日杂万旺超市1040副食日杂好宜家超市15040超市赛维洗衣生活馆7025服务还来客衣柜16736建材土特产总汇4050副食日杂大众打印5066概念店烟酒超市1562副食日杂中国福利彩票852服务仙桃大道沿街商铺租金统计何李路：商铺主要以经营餐饮、副食日杂为主，档次较低，租金20-55元/㎡/月何李路本案调查范围：北至汉江边，南至黄金大道业种统计：主要以水暖建材店、小饭店、副食日杂店为主的一些为周边居民提供便民服务的店铺为主。租金水平：20-55元/㎡/月，靠近汉江和黄金大道的租金偏低，而靠近仙桃大道的租金偏高。何李路商铺租金范围20~55元/m2/月项目周边租金水平——何李路店铺名面积（m2)租金（元/月/m2)业种金至西饼屋2523副食日杂晨光文具3524副食日杂欣欣水暖电料4025建材特别特设计会所3531娱乐消费世纪星全自动麻将桌4524建材家居十一墩酒楼1836餐饮摩西创艺装饰8041建材家居同发苑12020餐饮广广小吃2030餐饮军荣焊接2530服务震宇名烟名酒2042副食日杂牛肉面馆4055餐饮朝阳轮胎3055交通工具面馆3050餐饮公正烟酒批发2550副食日杂特种门建材3055建材家居零售店2555副食日杂烟酒副食1540副食日杂摩托车修理3033服务黄金大道：商铺主要以经营建材装修、交通工具类为主，租金18-27元/㎡/月调查范围：西至汉江路，东至何李路。业种统计：店铺主要经营建材装修，机电汽配，分布在三个成熟的小区里。租金水平：由于此条道路两边主要是在建楼盘和农田，人流稀少，租金较低，为18-27元/㎡/月。黄金大道本案黄金大道商铺租金范围18~27元/m2/月项目周边租金水平——黄金大道店铺名面积（m2)租金（元/月/m2)业种自福超市8025超市鸿光机电有限公司12027交通工具美的专卖店7023建材家居忆美便利店8020副食日杂叶子平价超市11018超市沔街：主要以餐饮文化一条街为主，主营餐饮，租金10-2525元/㎡·月调查范围：沔街已招商路段（东段）业种统计：目前商铺数量不多，以餐饮、零售为主租金水平：底层商铺25元/㎡·月，餐饮一条街以古典风格和规模为卖点，档次在周边较高，整栋出租，平均租金约15万元/年；沔街本案沔街商业网点沔街东段普通底层商铺平均租金为约25元/m2/月，饮食一条街（独栋）平均年租金在15万元/年项目周边租金水平——沔街店面面积（㎡）租金（元/㎡·月）业种仙桃市康复诊所10025医疗类土特产4020副食日杂餐馆8025餐饮类副食临售2022副食日杂饮食一条街整栋10餐饮丑八怪美食城共2层，约300㎡15万/年餐饮类商业布点调查范围——以项目为核心周边主要商业街区仙桃大道黄金大道何李路沔街项目周边沿街门面租金为10-66元/m2/月；其中，靠近街道交汇处、人口密集处、市场集中路段、大型中高档社区处租金较高为：30-66元/m2/月；其它中间路段、待开发区、民用房屋等低档次的门面租金约为10-25元/m2/月。单位：元/m2/月21-6620-5518-2710-25商业网点规划：仙桃商业“十二五”规划主次两级商业中心体系“十二五”时期，建成城市主（市级中心）、次（居住片，区级）两级商业中心体系。城内设置市级商业中心连个、居住片区级商业中心五个。市级商业中心老城区位于大新路、沔阳大道两侧，南城新区商业中心位于致富路两侧，纬二路以北。以城市更新为主，整合现状，提升环境质量，强化老城区的传统商业职能，完善城市中心功能，建设一个门类齐全的综合性的商业服务中心。总体规划布局专业市场规划居住片区级商业中心五个，其中西北区商业服务设施集中在解放西路与干河路北延段交界处、丝宝路以西；西南区商业服务设施集中在黄金大道以北、丝宝路两侧；东南区商业服务设施集中在黄金大道以北、昌升路两侧；东北区商业服务设施集中在沔阳大道以南、三号路以东规划保留8处专业市场，新建3处专业市场，分别位于仙洪公路以西、仙南大道以南；仙彭公路以西、桃十五路以南；黄金大道以北、和平路以东。市级商业中心片区商业中心资料来源：仙桃市城乡总体规划（2008—2030）4.4楼盘底商城南片区在售楼盘底商通常为1-2层，大部分商铺已经出售完毕，一楼均价12000元/平米在售楼盘底商案名地址层数层高总商业面积（m2）商铺面积（m2）盈利模式租售价格(元)租售情况金诚花园黄金大道中段2两层共5.8出售12000-13000基本售完江汉名居钱沟南路与黄金大道交汇处1245910-131出售30元/月/平米已售完新城壹号仙桃市玉沙大道2号3一二层共6.5米，三层3米一期728840-160出售一二层一起出售，售价12000，三层3000基本售完福星城钱沟南路与黄金大道交汇处3一5.8米，二3米，三3.5米3000012-225（一期）出售一层13000-14000，二层6500-7000，三层3000-35002,6,7栋基本售完翰林公馆黄金大道东段7号2一5.8，二5.21500050-800（一期）部分出租，部分出售13000元/平米还未出售漫城林语黄金大道东段9号2出售未定还未出售4.5投资调研商铺投资者访谈访谈地点：仙桃城区访谈时间：2012年6月27日——7月3日访谈对象：商铺经营者访谈方式：面谈、电话访谈访谈数量：100人，有效访谈35人访谈目的：了解商户对项目的认识了解投资者对项目投资需求投资者对本项目业态定位的期望表现为：步行街〉酒店〉购物中心〉专业市场投资客对于项目建设步行街、酒店最为认可，可见仙桃投资客投资步行街商铺情有独钟，符合三线城市投资需求特征；参见目前仙桃住宅底商、文化步行街的销售火爆情况看，商铺的投资价值一直受到追捧，特别是近年投资渠道单一、通货膨胀高企的大环境下，商铺投资价值日益显现；投资者对本项目业种定位的期望表现为：餐饮娱乐、超市〉宾馆酒店〉建材家居投资客对于项目业种定位为建设餐饮娱乐、超市最为认可，可见仙桃餐饮娱乐消费作为市民主要的消费休闲方式一直高居榜首，近年来娱乐消费的