2025年不动产登记代理人考试《不动产登记法律制度政策》试卷试题附答案

2025年不动产登记代理人考试《不动产登记法律制度政策》试卷试题附答案一、单项选择题（每题1分，共15分）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限的B.利害关系人申请查询不动产登记资料的C.已办理预告登记的不动产申请转移登记的D.共有人书面同意处分共有不动产的答案：A2.甲将其名下一套住宅抵押给乙银行，办理抵押登记后，甲又将该住宅出租给丙。后甲无力偿还贷款，乙银行主张实现抵押权。根据《民法典》，下列表述正确的是（）。A.租赁关系不受抵押权影响，丙可继续承租B.抵押权设立后租赁的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权C.乙银行实现抵押权时，需提前通知丙但无需解除租赁合同D.甲与丙的租赁合同自抵押登记完成时自动失效答案：B3.某小区业主委员会申请办理建筑物区分所有权登记，登记机构应重点审查的内容是（）。A.业主委员会的成立是否符合法定程序B.共有部分与专有部分的权利界限是否明确C.小区绿地面积是否达到规划要求D.业主是否已缴清公共维修基金答案：B4.李某通过遗嘱继承取得其父亲名下房产，未办理转移登记即与王某签订房屋买卖合同。根据《民法典》，该买卖合同的效力为（）。A.无效，因李某未取得物权B.效力待定，需待登记完成后生效C.有效，物权未登记不影响合同效力D.可撤销，王某可要求李某办理登记答案：C5.不动产登记机构工作人员因重大过失导致登记错误，造成权利人损失的，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构与工作人员连带责任D.权利人自行承担答案：B6.下列不动产登记类型中，属于更正登记前提的是（）。A.异议登记B.预告登记C.查封登记D.注销登记答案：A7.某企业以划拨方式取得的土地使用权设定抵押，根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构办理抵押登记时需审查的特殊材料是（）。A.土地出让合同B.政府批准抵押的文件C.企业股东会决议D.土地评估报告答案：B8.张某购买预售商品房，与开发商签订合同后办理了预告登记。后开发商将该房屋再次出售给李某并办理转移登记。根据《民法典》，下列说法正确的是（）。A.李某取得房屋所有权，预告登记失效B.张某可主张开发商与李某的买卖合同无效C.预告登记后，未经张某同意处分该房屋的，不发生物权效力D.李某可要求登记机构撤销预告登记答案：C9.集体土地所有权登记中，申请主体应为（）。A.村集体经济组织B.村民个人C.乡镇政府D.县级自然资源主管部门答案：A10.不动产登记资料查询中，律师持法院调查令查询他人不动产登记信息，需提交的材料不包括（）。A.律师执业证书B.法院调查令原件C.委托人授权委托书D.查询申请书答案：C11.甲、乙按份共有一套房屋，甲占60%份额，乙占40%份额。甲未经乙同意将房屋抵押给银行。根据《民法典》，该抵押行为（）。A.有效，甲有权处分自己的份额B.无效，需经乙书面同意C.效力待定，乙追认后有效D.有效，抵押效力及于全部房屋答案：A12.因人民法院生效判决导致物权变动的，不动产登记类型为（）。A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.依嘱托登记答案：D13.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：B14.下列情形中，不动产登记机构应办理注销登记的是（）。A.抵押权人放弃抵押权B.预告登记权利人申请撤销C.异议登记失效D.查封登记解除答案：A15.某公司以其厂房设定最高额抵押，约定债权确定期间为2023年1月至2025年12月。2024年5月，该公司因经营需要申请将最高债权额从500万元调整为800万元。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构应办理（）。A.变更登记B.转移登记C.更正登记D.注销登记答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）16.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的基本原则包括（）。A.依申请登记原则B.一体登记原则C.属地登记原则D.形式审查原则答案：ABC17.下列情形中，当事人可以申请异议登记的是（）。A.认为不动产登记簿记载的权利人错误B.认为不动产面积登记错误C.不动产被法院查封期间D.预告登记有效期内答案：AB18.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括（）。A.不动产权属证书或土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.房地产开发企业营业执照答案：ABC19.下列不动产中，不得抵押的有（）。A.学校的教学楼B.已被依法查封的商铺C.集体所有的宅基地使用权（法律允许的除外）D.正在建造的船舶答案：ABC20.不动产登记机构在审核登记申请时，应当查验的内容包括（）。A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定D.申请登记的不动产是否已办理预告登记答案：ABC21.根据《民法典》，居住权设立登记的必要条件包括（）。A.书面形式订立居住权合同B.居住权期限明确C.登记D.支付居住权使用费答案：AC22.下列关于预告登记的表述，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效C.预告登记的有效期为自能够进行不动产登记之日起90日D.预购商品房预告登记可单方申请答案：ABC23.集体建设用地使用权及建筑物所有权转移登记的限制条件包括（）。A.受让人需为本集体经济组织成员B.需经集体经济组织成员会议三分之二以上同意C.地上建筑物需与建设用地使用权一并转移D.转移后不得改变土地用途答案：BCD24.不动产登记资料查询人可申请复制的材料包括（）。A.不动产登记簿记载事项B.宗地图C.原始登记凭证D.他人婚姻状况证明答案：ABC25.因不动产登记错误导致权利人损害的，赔偿责任的承担主体可能包括（）。A.登记机构B.造成错误的工作人员C.提供虚假材料的申请人D.利害关系人答案：AC三、案例分析题（共65分）（一）（20分）2024年3月，张某（65岁）去世，留有位于松江区的住宅一套（建筑面积120㎡，不动产证号：沪松字第2018005号）。张某生前未立遗嘱，其法定继承人包括配偶李某（62岁）、儿子张甲（35岁）、女儿张乙（32岁）。2024年5月，李某与张甲、张乙协商一致，由李某继承该房屋，张甲、张乙放弃继承权。2024年6月，李某向松江区不动产登记机构申请办理转移登记。问题：1.李某申请转移登记时需提交哪些材料？（8分）2.登记机构审核时应重点审查哪些内容？（6分）3.若张乙在申请登记前反悔，主张未明确放弃继承权，登记机构应如何处理？（6分）答案：1.需提交材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明（李某、张甲、张乙身份证）；（3）不动产权属证书（沪松字第2018005号）；（4）张某死亡证明（户籍注销证明、医院死亡证明等）；（5）亲属关系证明（证明李某、张甲、张乙为张某法定继承人）；（6）张甲、张乙放弃继承权的书面声明（需现场签署或公证）；（7）法律、行政法规规定的其他必要材料（如契税完税凭证）。2.审核重点：（1）申请人主体资格是否合法（李某是否为配偶，张甲、张乙是否为子女）；（2）死亡证明是否真实有效；（3）亲属关系证明是否完整（是否遗漏其他法定继承人）；（4）放弃继承权声明是否为继承人真实意思表示（是否存在胁迫、欺诈）；（5）不动产权属是否清晰（是否存在抵押、查封等限制）。3.若张乙反悔，登记机构应暂停登记，要求申请人补充材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，因继承取得物权的，当事人申请登记时，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等。若张乙主张未明确放弃，需提供其未放弃继承权的证据（如未签署放弃声明或声明无效），此时继承关系存在争议，登记机构应告知当事人通过诉讼或公证确认权属后再申请登记。（二）（25分）2023年10月，甲公司以其名下工业用地（面积5000㎡，证号：沪闵字第2020012号）向乙银行申请贷款，双方签订最高额抵押合同，约定最高债权额为2000万元，债权确定期间为2023年10月至2026年10月，并办理了最高额抵押权首次登记。2024年4月，甲公司因扩大生产需要，向丙银行申请贷款1500万元，拟以同一工业用地设定第二顺位抵押。此时，该工业用地因甲公司与丁公司的合同纠纷被法院查封（查封期限2024年3月至2027年3月）。问题：1.甲公司能否就同一工业用地向丙银行设定第二顺位抵押？法律依据是什么？（8分）2.若甲公司隐瞒查封事实，与丙银行共同申请抵押登记，登记机构应如何处理？（7分）3.2026年11月，乙银行的最高额债权确定，此时甲公司尚欠乙银行贷款1800万元。若甲公司破产，乙银行的优先受偿范围如何确定？（10分）答案：1.不能设定第二顺位抵押。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第84条，不动产被依法查封的，查封期间权利人因处分不动产申请登记的，登记机构不予办理。本案中，工业用地已于2024年3月被法院查封，查封期间禁止办理抵押登记，因此甲公司无法向丙银行设定抵押。2.登记机构应不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据《不动产登记暂行条例》第22条，申请登记的不动产存在查封等限制处分情形的，登记机构应当不予登记。同时，若甲公司提供虚假材料（隐瞒查封事实），登记机构可根据《不动产登记暂行条例》第31条，对当事人处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.乙银行的优先受偿范围以最高债权额2000万元为限，但实际债权额为1800万元，因此优先受偿1800万元。根据《民法典》第420条，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定后，抵押权人有权在最高债权额限度内就该抵押财产优先受偿。本案中，债权确定期间届满（2026年10月），债权确定为1800万元，未超过最高限额2000万元，故乙银行可就1800万元优先受偿。（三）（20分）2024年1月，王某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买其开发的“阳光小区”3号楼201室，约定2025年6月交房。王某当日办理了预购商品房预告登记。2024年5月，房地产公司因资金链断裂，将“阳光小区”3号楼整体抵押给某信托公司，并办理了抵押权登记。2025年7月，王某要求房地产公司交房并办理转移登记，发现该房屋已被信托公司申请查封。问题：1.房地产公司将已预告登记的房屋抵押给信托公司的行为是否有效？法律依据是什么？（7分）2.王某的预告登记是否因房屋被查封而失效？为什么？（6分）3.王某应如何维护自身权益？（7分）答案：1.该抵押行为无效。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，王某已办理预购商品房预告登记，房地产公司未经王某同意将房屋抵押给信托公司，该抵押行为不产生物权效力，信托公司无法取得抵押权。2.预告登记不因查封而失效。预告登记失效的情形包括：（1）债权消灭；（2）自能够进行不动产登记之日起90