2025年物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试

2025年物业管理师《物业管理实务》练习题及试题答案考试一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区前期物业服务合同约定服务期限至业主大会成立并选聘新物业企业止，但业主大会因筹备受阻逾期未成立。根据《物业管理条例》，前期物业服务合同的效力应如何认定？A.自动终止，由社区居委会临时管理B.继续有效，直至业主大会选聘新物业企业并签订合同C.效力待定，需经半数以上业主追认D.自动延续2年，期满后重新协商答案：B2.某高层住宅电梯机房温度持续高于40℃，物业企业未及时采取降温措施，导致电梯主控板烧毁。根据《特种设备安全法》，物业企业应承担的责任是？A.仅需修复设备，无需赔偿业主损失B.需赔偿设备维修费用及业主因停梯产生的合理损失C.由电梯维保单位承担全部责任D.因属不可抗力，不承担责任答案：B3.业主王某将住宅改为美容工作室，未办理相关手续。物业企业发现后应首先采取的措施是？A.直接断水断电强制制止B.向业主委员会报告并要求其处理C.书面告知王某恢复原状并向相关部门报告D.收取经营管理费后默许其经营答案：C4.某小区公共区域照明电费按户分摊，业主李某以“未使用路灯”为由拒交。根据《民法典》，李某的抗辩是否成立？A.成立，未直接使用则无缴费义务B.不成立，公共区域费用由全体业主共同承担C.部分成立，应按实际使用时长分摊D.需经业主大会表决确定分摊方式答案：B5.物业服务合同约定“电梯每月维保2次”，但物业企业因人员短缺实际每月维保1次。业主以此为由拒交物业费，法院一般会如何判决？A.支持业主，物业未完全履行合同义务B.不支持业主，维保次数轻微不足不构成根本违约C.要求物业补维后业主补缴费用D.认定合同无效，双方互不担责答案：B6.某小区化粪池堵塞导致污水外溢，物业企业在维修时未设置警示标志，业主张某路过滑倒受伤。责任应由谁承担？A.张某自行承担，未注意安全B.物业企业承担全部赔偿责任C.业主委员会承担补充责任D.市政部门承担主要责任答案：B7.业主大会表决“利用公共电梯投放广告”事项，专有部分占建筑物总面积45%且人数48%的业主同意。该决议的效力为？A.有效，符合“双过半”要求B.无效，未达到“双过半”标准C.效力待定，需重新表决D.有效，超过简单多数即可答案：B8.物业企业将垃圾清运服务外包给无资质公司，导致垃圾未及时处理引发业主投诉。责任主体是？A.外包公司B.物业企业C.业主委员会D.外包公司与物业企业连带责任答案：D9.某业主欠缴物业费3年，物业企业2年内未催缴。根据《民法典》诉讼时效规定，物业企业主张权利的起算点应为？A.欠费之日B.最后一次催缴之日C.业主承诺缴费之日D.起诉之日答案：B10.新建小区消防验收合格后，物业企业应在多长时间内完成消防设施档案建立？A.15日B.30日C.60日D.90日答案：B（本部分共20题，限于篇幅展示前10题）二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分；少选，所选每个选项得0.5分）1.下列属于物业服务企业安全防范义务的有？A.安装小区门禁系统B.对进出人员进行身份登记C.定期检查监控设备D.协助公安机关调查案件E.为业主保管私人贵重物品答案：ABCD2.电梯困人应急处理正确步骤包括？A.立即通知电梯维保单位B.安抚被困人员情绪C.强行撬开电梯门救人D.记录事件处理过程E.事后向业主通报情况答案：ABDE3.业主大会可决定的事项有？A.选聘和解聘物业服务企业B.制定小区停车管理办法C.决定公共收益的使用方案D.对欠缴物业费业主提起诉讼E.修改管理规约答案：ABCE4.物业共用部位包括？A.小区围墙B.业主室内承重墙C.公共楼梯间D.屋顶太阳能热水器（业主自费安装）E.电梯井道答案：ACE5.绿化养护的主要内容包括？A.树木修剪B.病虫害防治C.草坪浇水D.景观石清洁E.移植名贵树种答案：ABCD（本部分共10题，限于篇幅展示前5题）三、案例分析题（共4题，每题15分，共60分）案例一：某小区2号楼电梯于2025年3月10日突发故障，3名业主被困20分钟后由维保单位救出。业主投诉称：①电梯故障前一周已有异响，物业未及时处理；②被困期间物业客服电话无人接听；③事后未收到任何说明。经核查，物业企业3月5日巡查记录显示“电梯有轻微异响，已通知维保单位”，但维保单位因排期问题3月12日才到场检修；客服值班人员当日因去卫生间离开岗位10分钟。问题：1.分析物业企业在此次事件中的责任缺失。（5分）2.简述正确的应急处理流程。（5分）3.提出改进措施。（5分）答案：1.责任缺失：①巡查发现异响后未跟踪维保单位到场时间，未采取临时管控措施（如张贴警示）；②客服岗位脱岗，未保持通讯畅通；③事后未履行信息告知义务，引发业主不满。2.应急处理流程：①接到困人报警后1分钟内到达现场，通过电梯对讲安抚乘客；②5分钟内联系维保单位并确认到达时间；③若维保单位30分钟未到，联系专业救援队伍；④全程记录时间、对话及处理措施；⑤救援完成后30分钟内通过公告、微信群等向受影响业主说明情况。3.改进措施：①与维保单位签订补充协议，明确“异响类故障24小时内到场”条款；②设置客服AB岗，确保电话30秒内接听；③建立事件后48小时内书面反馈机制；④对电梯进行全面检测，增加日常巡查频次至每日2次。案例二：某老旧小区未设置监控，2025年4月5日发生高空抛物，致业主车辆损坏。物业企业调取周边商铺监控发现抛物者为3单元502室儿童（8岁），但502室业主否认责任，称“孩子小不懂事，物业没装监控也有责任”。问题：1.高空抛物责任主体如何认定？（5分）2.物业企业在预防高空抛物中的义务有哪些？（5分）3.若协商不成，物业企业应协助业主通过哪些途径维权？（5分）答案：1.责任主体：①502室业主作为监护人，需承担主要赔偿责任（《民法典》第1188条）；②若无法确定具体侵权人，可能由该栋楼全体业主承担公平责任（但本案已锁定具体侵权人，不适用）；③物业企业若未履行安全保障义务（如未设置警示标识、未巡查），需承担相应责任（《民法典》第1254条）。2.物业义务：①设置“禁止高空抛物”警示标识；②定期巡查阳台、窗台堆物；③在公共区域安装监控（老旧小区可申请维修资金改造）；④开展高空抛物危害宣传；⑤建立快速上报和处理机制。3.维权途径：①协助业主收集商铺监控、目击证人证言等证据；②通过社区人民调解委员会调解；③向法院提起民事诉讼，要求502室业主赔偿车辆损失；④若抛物行为造成人身伤害，可向公安机关报案。案例三：某小区物业服务合同约定“物业费按建筑面积每月3元/㎡收取”，2025年1月起，部分业主以“服务质量不达标”为由拒缴。物业企业统计显示：2024年绿化养护未达合同约定的“乔木每月修剪1次”（实际每2月1次）；公共区域卫生清洁时间由7:00延迟至8:00；电梯维保记录缺失2次。业主联名要求减免30%物业费，物业企业不同意，拟起诉追讨。问题：1.业主拒缴物业费的抗辩是否成立？说明理由。（5分）2.法院可能如何判决？（5分）3.物业企业应如何应对服务质量争议？（5分）答案：1.部分成立。根据《民法典》第944条，业主需举证物业企业未履行或未完全履行合同义务。本案中绿化修剪频次不足、清洁时间延迟、维保记录缺失，构成部分违约，业主可主张减免相应比例费用，但需与违约程度相当。2.法院可能判决：①业主需缴纳物业费，但可根据物业违约情况酌减（如减免10%-15%）；②要求物业企业限期整改，完善服务记录；③驳回业主30%减免的过高主张。3.应对措施：①建立服务质量台账，保留绿化修剪、清洁排班、维保记录等原始凭证；②针对业主投诉，出具书面整改方案并公示整改进度；③引入第三方评估机构对服务质量进行测评，结果向业主公开；④通过业主座谈会收集意见，调整服务标准。案例四：某小区拟利用公共区域增设10个停车位，物业企业起草方案后直接在小区公告栏张贴，7日后召开业主大会，参会业主专有部分占比55%，人数占比52%，其中60%同意方案。部分未参会业主以“程序不合法”为由反对。问题：1.分析本次表决程序的合法性。（5分）2.合法的表决流程应包括哪些步骤？（5分）3.若方案通过，物业企业需履行哪些后续义务？（5分）答案：1.程序不合法。①方案起草后未提前15日向业主征求意见（《业主大会和业主委员会指导规则》第22条）；②公告时间不足（应至少7日，但需结合征求意见时间综合计算）；③参会业主虽达到“双过半”，但同意比例需满足“参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意”（《民法典》第278条），本案中60%同意但参与表决基数可能不足。2.合法流程：①物业企业或业委会起草方案，明确停车位位置、管理方式、收益分配等；②提前15日通过书面、微信群等方式向全体