2025年全国房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)历年参考题库含答案

2025年全国房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)历年参考题库含答案一、房地产基本制度与政策1.【单选】根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。该规定首次明确写入哪一部法律文件？A.《城市房地产管理法》B.《物权法》C.《民法典》D.《土地管理法》答案：C2.【单选】2021年修订的《土地管理法实施条例》将农村宅基地“三权分置”中的“三权”界定为所有权、资格权与下列哪一项权利？A.经营权B.使用权C.收益权D.抵押权答案：B3.【单选】下列关于商品房预售资金监管的说法，正确的是：A.监管额度由房地产开发企业自行申报B.监管银行可由开发企业任意更换C.监管资金可按工程节点申请拨付D.监管资金可用于支付土地出让金答案：C4.【单选】2024年7月，某市出台“以旧换新”政策，规定居民出售自有旧房并在一年内购买新建商品住房的，可享受契税补贴。该政策属于：A.金融政策B.税收政策C.行政限购政策D.价格管制政策答案：B5.【单选】根据《住房租赁条例（征求意见稿）》，个人出租住房单次租期不得少于：A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月答案：B6.【多选】下列属于房地产交易合同无效情形的有：A.恶意串通，损害他人合法权益B.以合法形式掩盖非法目的C.重大误解D.损害社会公共利益E.显失公平答案：A、B、D7.【多选】2025年1月1日起施行的《不动产登记法》确立的不动产登记原则包括：A.依申请登记B.一体登记C.连续登记D.属地登记E.实质审查答案：A、B、C、D8.【判断】国有土地上房屋征收与补偿中，被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。答案：正确9.【判断】房地产经纪机构可以代收代付商品房预售资金。答案：错误10.【综合】2024年10月，某市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“取消土地限价出让”。请结合我国土地出让制度，回答：（1）“土地限价出让”具体指什么？（2）取消限价后，可能带来哪些市场影响？（3）经纪机构在土地限价取消背景下，应如何向购房人提示风险？答案：（1）指在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中，政府设置最高限制价格，竞买人报价达到限价后，不再竞地价，而转为竞配建、竞自持面积或摇号确定竞得人。（2）①地价回归市场定价，热点区域地价可能快速上涨；②房价预期上行，部分购房需求提前入市；③开发成本提高，中小房企拿地难度加大；④政府土地收入增加，但可能加剧市场分化。（3）①提示客户关注周边已成交楼面地价，判断未来房价空间；②提醒客户开发商成本上升可能导致装修减配或延期交付风险；③建议客户评估自身月供承受能力，避免盲目追高；④告知客户土地限价取消不等于房价无限制上涨，仍需关注后续限购、限售、税收等政策组合。二、房地产法律法规11.【单选】根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级分为：A.甲、乙、丙三级B.一、二、三、四级C.特、一、二、三级D.A、B、C、D四级答案：B12.【单选】2023年最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》明确，开发商未取得哪项证件即与买受人订立预售合同，买受人可请求确认合同无效？A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.建筑工程施工许可证D.商品房预售许可证答案：D13.【单选】下列关于“居住权”的表述，正确的是：A.居住权可以转让B.居住权自合同签订时设立C.居住权期限不得超过20年D.居住权可以口头设立答案：C14.【单选】房地产经纪服务合同属于：A.行纪合同B.居间合同C.委托合同D.承揽合同答案：B15.【单选】根据《个人信息保护法》，房地产经纪机构处理客户生物识别信息时，应当：A.取得口头同意B.取得个人的单独同意C.在合同中概括授权即可D.无需告知即可使用答案：B16.【多选】下列属于房地产经纪机构禁止行为的有：A.赚取差价B.代收代付交易资金C.提供购房资格造假服务D.发布虚假房源信息E.协助交易当事人规避税收答案：A、C、D、E17.【多选】根据《民法典》，下列哪些情形可以导致抵押权消灭？A.主债权消灭B.抵押权实现C.抵押权人放弃抵押权D.抵押物灭失且无替代物E.债务人变更答案：A、B、C、D18.【判断】房地产经纪机构在门店橱窗张贴的房源广告必须标明房屋权属证号。答案：错误（应标明房源信息编码，而非权属证号）19.【判断】根据《电子商务法》，房地产网络交易平台对平台内经纪机构发布的虚假房源信息不承担任何责任。答案：错误20.【案例分析】2024年3月，买方李某通过甲经纪公司居间与卖方王某签订《存量房买卖合同》，约定房屋总价300万元，定金30万元。合同载明：“该房屋未设立抵押。”签约后第5日，李某查询不动产登记簿发现房屋已设立抵押，抵押权人为某银行，担保债权金额200万元。李某遂要求解除合同、双倍返还定金。王某辩称：抵押信息可在登记系统自由查询，李某未尽注意义务；甲公司辩称：卖方口头承诺可自筹资金解除抵押，公司无过错。问题：（1）李某是否有权解除合同？（2）王某是否需承担双倍返还定金责任？（3）甲经纪公司是否需承担赔偿责任？答案：（1）有权。卖方在合同中保证房屋未设立抵押，与实际登记情况不符，构成根本违约，李某合同目的无法实现，可依据《民法典》第563条解除合同。（2）需承担。王某隐瞒抵押事实，构成欺诈性违约，依据《民法典》第587条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金，即返还60万元。（3）需承担。甲公司作为专业居间方，未尽核验义务，依据《房地产经纪管理办法》第25条、第37条，应对李某损失承担连带赔偿责任，赔偿范围以定金损失30万元为限，赔偿后可向王某追偿。三、建筑与房地产测绘基础21.【单选】房屋建筑面积测算时，层高在多少米及以上的夹层应计算全面积？A.2.00B.2.10C.2.20D.2.30答案：C22.【单选】套内阳台建筑面积计算规则为：封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按：A.不计算面积B.计算1/2面积C.计算1/3面积D.计算3/4面积答案：B23.【单选】房产分户图的比例尺通常为：A.1:100B.1:200C.1:500D.1:1000答案：B24.【单选】下列关于房屋竣工测绘成果的说法，错误的是：A.是房屋首次登记的必备材料B.成果包括房屋测绘报告、房屋分层分户平面图C.测绘成果需经房地产开发企业签字确认D.测绘成果与规划验收不一致的，以测绘成果为准答案：D25.【单选】某套住宅套内建筑面积为90㎡，公摊系数为0.18，则该套住宅的建筑面积为：A.90.0㎡B.104.4㎡C.106.2㎡D.108.0㎡答案：C26.【多选】下列部位中，应计入公摊面积的有：A.栋内电梯井B.栋内管道井C.栋内垃圾道D.栋内独立使用的地下室车库E.栋内公共门厅答案：A、B、C、E27.【判断】房屋预测绘成果与竣工测绘成果面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，开发商与购房人互不结算房价款。答案：正确28.【综合】某购房人签约时预测绘建筑面积为100㎡，单价2万元/㎡，交付时竣工测绘面积为104㎡。（1）若合同未约定面积差异处理方式，购房人应补多少房价款？（2）若合同约定“差异超过2%部分购房人有权退房”，购房人能否退房？（3）若购房人选择继续履行，补款后房屋总价是多少？答案：（1）依据《商品房销售管理办法》第20条，3%以内（含3%）购房人补足房价款：100㎡×3%×2万元/㎡=6万元。（2）差异为4%，超过约定2%，购房人有权选择退房。（3）若不退房，需补足4㎡价款：4㎡×2万元/㎡=8万元，总价为208万元。四、房地产市场调研与数据分析29.【单选】反映房地产价格变化最及时、最灵敏的指标是：A.新建商品住宅销售价格指数B.70个大中城市住宅销售价格指数C.二手房网签均价D.住宅库存去化周期答案：B30.【单选】计算某区域住房租金收益率时，通常采用的公式是：A.年租金/房屋总价×100%B.房屋总价/年租金×100%C.月租金×12/建筑面积D.年租金/建筑面积答案：A31.【单选】2024年某城市住宅库存去化周期为6个月，表明该市场处于：A.供过于求B.供求平衡C.供不应求D.无法判断答案：C32.【单选】在房地产市场调研中，德尔菲法属于：A.定性预测法B.时间序列法C.回归分析法D.投入产出法答案：A33.【多选】下列属于房地产微观市场供给指标的有：A.新批预售面积B.施工面积C.竣工面积D.人口增长率E.土地出让面积答案：A、B、C、E34.【多选】下列关于REITs（房地产投资信托基金）的说法，正确的有：A.2021年中国首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市B.REITs份额可上市交易，流动性较高C.REITs收益主要来源于租金和资产升值D.REITs只能投资于商业地产E.REITs投资者享受税收优惠答案：A、B、C、E35.【判断】住房支付能力指数（HAI）大于100，说明中等收入家庭完全有能力购买中位价格住房。答案：正确36.【综合】2024年12月，某城市统计局发布数据：市区常住人口820万人，其中外来常住人口220万人；当年新建商品住宅成交面积1200万㎡，成交均价1.8万元/㎡；年末住宅库存面积600万㎡；全年居民人均可支配收入6万元；户均人口2.8人；按揭贷款年利率4.0%，首付比例30%，贷款期限30年，等额本息。（1）计算该市2024年住房年化吸纳量。（2）计算年末库存去化周期（月）。（3）假设户均可支配收入全部用于住房消费，计算中等收入家庭可承受的住房总价（按月供不超过收入50%）。（4）结合计算结果，判断该市房价收入比是否合理（合理区间6—8）。答案：（1）年化吸纳量=当年成交面积=1200万㎡。（2）去化周期=600/（1200/12）=6个月。（3）户均年收入=6万元×2.8=16.8万元；月均可支配收入=1.4万元；50%用于月供=7000元；贷款月利率=4%/12=0.333%；贷款30年=360期；可贷金额P=A×[1(1+i)^n]/i=7000×[1(1+0.00333)^360]/0.00333≈146.5万元；可承受总价=146.5/70%≈209万元。（4）中位住房总价：假设套均面积100㎡，单价1.8万元/㎡，总价180万元；房价收入比=180/16.8≈10.7，高于合理区间，判断为偏高。五、房地产投融资与税费37.【单选】个人购买家庭第二套改善性住房，面积90㎡，适用的契税税率为：A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：C38.【单选】2024年7月，某房企发行3年期中期票据，票面利率5.8%，高于同期银行贷款基准利率，该融资方式属于：A.股权融资B.银行贷款C.债券融资D.信托融资答案：C39.【单选】土地增值税实行：A.比例税率B.定额税率C.超额累进税率D.超率累进税率答案：D40.【单选】个人出售购买不足2年的住房，应缴纳的增值税征收率为：A.免征B.1%C.1.5%D.5%答案：D41.【多选】下列属于房地产直接投资的有：A.购买写字楼用于出租B.购买REITs份额C.购买商铺用于自营D.购买住宅用于转售E.购买房地产公司股票答案：A、C、D42.【多选】下列属于房地产持有环节税费的有：A.房产税B.城镇土地使用税C.土地增值税D.契税E.增值税答案：A、B43.【判断】个人住房贷款利息支出可在个人所得税综合所得中享受专项附加扣除，扣除期限为最长240个月。答案：正确44.【综合】2024年9月，居民张某出售名下一套位于北京市朝阳区的住宅，房屋原值400万元，本次售价800万元，购置时间2019年9月，面积120㎡，家庭唯一住房。（1）计算应缴增值税及附加（附加税率合计12%）。（2）计算应缴个人所得税（