物业管理日常维护操作手册

物业管理日常维护操作手册一、手册目的与适用范围本手册旨在规范物业管理区域内日常维护作业流程、统一服务标准，适用于物业项目全体运维、客服、秩序维护等岗位人员，指导公共设施、环境卫生、绿化养护等日常管理工作的标准化开展，助力提升服务品质与业主满意度。二、设施设备日常维护（一）公共设施维护1.电梯系统日常巡检：每日早间、晚间各开展1次目视检查，重点关注轿厢照明、按键灵敏度、通风系统运行状态；运行时监听有无异响、抖动，轿厢平层精度以“不影响正常使用”为判断标准。维保协作：每月配合电梯维保单位完成钢丝绳润滑、导轨清洁等预防性保养；遇困人故障时，立即启动“3分钟响应、30分钟到场处置”机制，同步安抚被困人员并上报主管，故障排除后24小时内回访受影响业主。2.消防系统器材检查：每周检查灭火器压力值（指针在绿区为正常）、喷管完整性；每月测试消火栓供水压力（开启阀门观察水流强度），确保消防泵远程启动功能正常。通道管理：每日巡查消防通道，清理杂物、违规停放车辆，保证通道“畅通无阻”，严禁占用、堵塞。3.供配电与给排水配电房：每周检查配电柜指示灯、开关状态，记录电压、电流“稳定无波动”；每月清洁设备表面灰尘，检查接地螺栓紧固情况，确保无松动、锈蚀。给排水管网：每日查看二次供水水箱（池）水位，每周检查管网阀门、接口有无渗漏；雨季前疏通排水沟、检查井，清理杂物，防范内涝。（二）专用设备维护1.监控与安防系统每日检查摄像头画面清晰度、存储设备运行状态，确保门岗、电梯、车库等重点区域监控“无盲区、无卡顿”。每月测试门禁卡、道闸系统灵敏度，更新过期权限名单；遇故障时优先重启设备，无效则联系维保单位，24小时内反馈维修进度。2.二次供水设备每季度清洗水箱（池），同步委托第三方检测机构送检水质；每日记录水泵运行时长、压力数据，发现异常噪音或振动时立即停机检查，排查管道堵塞、叶轮磨损等问题。三、环境卫生管理（一）日常清洁作业1.公共区域道路、广场：每日清晨普扫，早中晚各开展1次巡回保洁，重点清理烟头、纸屑、落叶；雨后及时清扫积水、清理下水道口杂物，防止淤泥堆积。楼道与电梯轿厢：每日拖拭楼道地面、擦拭扶手，电梯轿厢每2小时清洁1次（含按键消毒）；每周深度清洁轿厢内壁、吊顶，去除污渍、蛛网。2.垃圾管理垃圾桶：每日早晚各清运1次，清运后冲洗桶身、投放除臭剂；每周对垃圾桶周边地面进行消毒，喷洒环保药剂防止蚊虫滋生。装修垃圾：设置专用堆放点，要求业主“袋装投放、分类码放”，每3日清运1次，清运前覆盖防尘网，避免扬尘污染。（二）消杀作业1.频次与范围每月对车库、垃圾站、下水道等“易孳生蚊虫区域”开展灭鼠、灭蚊蝇作业；每季度开展全面防疫消杀，覆盖公共区域扶手、电梯按键等高频接触点。2.操作规范使用低毒环保药剂，作业前在显著位置张贴通知，明确“作业时间、注意事项”；操作人员佩戴口罩、手套，避免药剂接触皮肤或误食；作业后通风2小时以上，清理剩余药剂并妥善处置。四、绿化养护管理（一）日常养护1.浇水与修剪春秋季每3日浇水1次，夏季每日早晚各1次（高温时段避免浇水，防止灼伤根系）；每月修剪绿篱、草坪，保持造型整齐，及时清除枯枝、病枝，避免病虫害扩散。2.病虫害防治每周巡查植物生长状态，发现叶片发黄、卷曲或虫斑时，优先采用“人工摘除虫叶、物理诱捕”等方式防治；必要时选用生物药剂，避免使用高毒农药，施药后24小时内禁止业主靠近作业区域。（二）季节专项养护春季：补植缺株苗木，施有机肥促进新芽萌发，清理越冬虫卵；夏季：搭建遮阳网，防范暴雨倒伏，及时清理台风后断枝、积水；冬季：对不耐寒植物包裹保温，修剪病弱枝，树干涂白防虫，减少冻害。五、秩序维护管理（一）门岗管理实行24小时值班制，外来人员需登记（含姓名、到访事由、联系方式），访客凭“业主授权或有效凭证”进入；快递、外卖统一存放至指定区域，通知业主“限时自取”，禁止进入楼栋，避免干扰业主生活。（二）巡逻管理每日按固定路线巡逻3次（早中晚各1次），重点检查公共设施完好性、消防通道畅通情况，记录“设施损坏、可疑人员”等异常并立即上报；巡逻时携带对讲机、巡检记录仪，确保“事事有记录、件件有反馈”。（三）车辆管理引导车辆“有序停放、朝向一致”，禁止占用消防通道、草坪；地下车库每日检查照明、排水系统，每月清理车库顶部杂物，防止坠落砸损车辆。六、应急管理（一）应急预案启动遇停电、水管爆裂、火灾等突发情况，立即启动对应预案：停电时开启应急照明，联系供电部门并“逐户安抚业主”；水管爆裂时关闭总阀，组织抢修并清理积水，避免损失扩大。（二）应急演练每半年组织1次消防、防汛演练，参与人员覆盖全体员工；演练后“复盘流程、优化细节”，更新预案并开展专项培训，提升应急处置能力。七、文档管理与记录（一）维护台账建立设施设备维护台账，记录“巡检时间、问题描述、处理措施及结果”（示例：“2023年X月X日，电梯轿厢灯不亮，更换灯泡后恢复正常”），便于追溯设备状态。（二）报修处理客服接到业主报修后，15分钟内派单至运维岗，2小时内反馈“处理进度”；维修完成后24小时内回访业主满意度，确保问题“闭环解决”。（三）档案存档各类记录（巡检表、维保报告、报修单）按月整理，存档期限不少于3年，便于“审计追溯、经验总结”。八、附则本手册自发布之日起实施