2025房地产估价师《土估实务》科目真题及答案解析

2025房地产估价师《土估实务》科目练习题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，选对得分，选错、不选均不得分）1.某宗国有出让建设用地，剩余土地使用年期为45年，容积率为2.0，规划用途为零售商业，实际开发程度为“五通一平”。采用基准地价系数修正法评估时，下列修正因素中，对地价影响权重最高的是：A.容积率修正B.使用年期修正C.开发程度修正D.用途修正答案：A解析：零售商业用地对容积率极为敏感，容积率直接决定可建规模，权重通常占40%以上，高于其他因素。2.运用假设开发法评估某旧改项目时，预测开发完成后的住宅均价为18000元/㎡，后续销售税费为售价的5.5%，折现率为9%，开发周期3年，则其折现销售税费为：A.871元/㎡B.924元/㎡C.990元/㎡D.1053元/㎡答案：B解析：18000×5.5%＝990元/㎡，折现到估价时点：990÷(1+9%)³＝924元/㎡。3.下列关于农用地基准地价内涵的说法，正确的是：A.无限年期的土地所有权价格B.30年承包经营权在“三通一平”开发程度下的区域平均价格C.法定最高出让年期、设定开发程度、设定利用条件下的使用权平均价格D.集体建设用地入市交易的市场价格答案：C解析：农用地基准地价是“设定内涵”的区域平均价，非所有权价，也非入市价。4.某宗地块采用市场比较法评估，选取了三个可比实例，经各项修正后比准价格分别为6800、7100、7400元/㎡，若采用中位数法确定最终结果，则评估单价为：A.6800元/㎡B.6950元/㎡C.7100元/㎡D.7300元/㎡答案：C解析：中位数即7100元/㎡。5.下列费用中，应计入建筑物重置成本的是：A.土地取得税费B.销售费用C.开发利润D.投资利息答案：D解析：重置成本包含建造成本、前期费用、管理费用、投资利息、开发利润，土地取得税费属土地成本。6.运用路线价法评估某临街深度为30m的矩形地块，路线价为12000元/㎡，标准深度为20m，采用“四三二一”法则，则平均深度价格修正率为：A.100%B.120%C.130%D.140%答案：C解析：0–20m占40%+30%，20–30m占20%，合计90%，平均深度价格修正率＝90%÷(30/20)＝130%。7.下列关于估价报告使用期限的表述，符合《房地产估价规范》的是：A.自报告出具之日起一年内有效B.自现场查勘完成之日起一年内有效C.自价值时点起一年内有效D.由估价机构与委托方约定，但不得超过一年答案：A解析：规范明确“使用期限自报告出具之日起算，不得超过一年”。8.某宗工业用地容积率为0.8，评估时采用“地价分摊法”求取地面地价，若楼面地价为1200元/㎡，则地面地价为：A.960元/㎡B.1200元/㎡C.1500元/㎡D.2000元/㎡答案：C解析：地面地价＝楼面地价×容积率＝1200×0.8＝960元/㎡，注意题干问“地面地价”即单位土地面积价格，应为1200÷0.8＝1500元/㎡。9.下列情形中，会导致比较法测算结果偏高的是：A.可比实例成交价格含家具家电B.可比实例成交日期早于价值时点一年C.可比实例区位略差于估价对象D.可比实例交易税费由买方承担答案：A解析：含家具家电的成交价格高于纯房地产价格，若未剥离，导致结果偏高。10.运用收益法评估整栋商业物业时，若租约期内租金低于市场租金，则：A.租约期内采用市场租金，租约期外采用租约租金B.租约期内采用租约租金，租约期外采用市场租金C.全部采用市场租金D.全部采用租约租金答案：B解析：遵循“有租约限制”原则，租约期内用租约租金，期外用市场租金。11.某宗土地面积为5000㎡，规划建筑面积为10000㎡，评估设定建筑密度为40%，则建筑限高最接近：A.24mB.30mC.40mD.50m答案：B解析：建筑密度＝建筑基底面积/用地面积，基底面积＝5000×40%＝2000㎡，平均层数＝10000/2000＝5层，按层高3m计，约15m，考虑商业层高4.5m，约22.5m，最接近30m。12.下列关于耕地质量等别指数的说法，正确的是：A.等别指数越高，耕地质量越差B.国家统一采用15等划分，1等最好C.等别指数与基准地价呈负相关D.等别指数仅用于农用地征收补偿答案：B解析：国家耕地质量等别1等最好，15等最差，指数与地价正相关，用途不限于征收。13.某宗地块评估时，采用成本逼近法，土地取得费为180元/㎡，土地开发费为220元/㎡，利息合计为25元/㎡，开发利润为45元/㎡，则成本价格为：A.425元/㎡B.450元/㎡C.470元/㎡D.490元/㎡答案：C解析：180+220+25+45＝470元/㎡。14.下列关于基准地价更新周期的说法，符合《城市地价动态监测技术规范》的是：A.商业用地每2年更新一次B.居住用地每3年更新一次C.工业用地每5年更新一次D.更新周期原则上不超过3年答案：D解析：规范明确“基准地价更新周期原则上不超过3年”。15.某宗土地评估时，采用剩余法测算开发利润，行业平均销售利润率为12%，则开发利润应以前述哪项为基数：A.总开发价值B.总开发成本C.土地取得成本D.建造成本答案：B解析：剩余法开发利润通常以“总开发成本”为基数。16.下列关于估价假设和限制条件的说法，正确的是：A.可在报告正文末尾集中披露B.仅对估价结果有重大影响时才披露C.必须在报告“估价假设和限制条件”章节中逐项披露D.可由估价师口头告知委托方答案：C解析：规范强制要求独立章节逐项披露，不得口头告知。17.某宗地块因规划调整由工业改为居住，采用动态剩余法评估时，规划调整批复文件应作为：A.估价依据B.估价假设C.估价原则D.估价方法答案：A解析：规划批复是法定依据，列入“估价依据”。18.下列关于建筑物经济寿命的说法，正确的是：A.经济寿命等同于自然寿命B.经济寿命短于自然寿命C.经济寿命由结构类型唯一决定D.经济寿命与市场租金无关答案：B解析：经济寿命取决于收益能力，通常短于自然寿命。19.某宗土地评估时，采用市场比较法，交易情况修正系数为105，市场状况调整系数为98，区位状况调整系数为103，实物状况调整系数为101，则综合调整系数为：A.1.0500B.1.0650C.1.0706D.1.0800答案：C解析：105%×98%×103%×101%＝1.0706。20.下列关于估价报告签章的说法，错误的是：A.应由至少两名注册房地产估价师签字B.应加盖估价机构公章C.可采用电子签章D.可由一名注册房地产估价师加盖执业印章即可答案：D解析：必须两名注册房地产估价师签字，缺一不可。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于收益法运营费用构成项目的有：A.物业管理费B.房产税C.租赁税费D.家具折旧E.重新装修提升费用答案：A、B、C解析：家具折旧属资本性支出，重新装修提升属资本性改良，不计入运营费用。22.运用基准地价系数修正法时，需调查的地价内涵要素包括：A.设定容积率B.设定开发程度C.设定使用年期D.设定建筑密度E.设定土地权利类型答案：A、B、C、E解析：建筑密度非基准地价内涵要素。23.下列关于农用地分等定级的说法，正确的有：A.采用因素法与样地法结合B.分等成果在全国范围内具有可比性C.定级成果在县域内具有可比性D.分等单元为耕地图斑E.定级单元为村级行政单位答案：A、B、C、D解析：定级单元为耕地图斑，非村级。24.某宗土地采用剩余法评估时，预测开发周期为3年，建筑安装工程费为3000元/㎡，建设期内均匀投入，则采用动态剩余法时，下列处理方式正确的有：A.建筑费按折现率折现到价值时点B.折现年数按0.5、1.5、2.5分段C.折现年数按1、2、3分段D.建筑费可视为期中一次性投入E.建筑费无需折现答案：A、B解析：均匀投入可简化为期中一次性投入，年数取建设期一半，即1.5年，折现到价值时点。25.下列关于估价报告质量检查的说法，正确的有：A.报告完整性检查属于一级检查B.估价测算检查属于二级检查C.估价结果合理性检查属于三级检查D.检查记录应归档保存E.检查人应签字确认答案：A、B、D、E解析：合理性检查同属二级检查，无三级。26.下列关于路线价法的说法，正确的有：A.路线价为单位面积地价B.需设定标准深度C.需编制深度指数表D.适用于街区内部地块E.适用于临街商业用地答案：B、C、E解析：路线价为单位宽度地价，A错误；街区内部需做幅度修正，非直接适用。27.下列关于土地征收区片综合地价的说法，正确的有：A.每3年调整一次B.由省级政府公布C.包含土地补偿费和安置补助费D.不含青苗补偿费E.不含地上附着物补偿费答案：B、C、D、E解析：区片综合地价每5年调整一次，A错误。28.下列关于估价委托人义务的说法，正确的有：A.如实提供估价所需资料B.对资料真实性负责C.协助估价师实地查勘D.支付估价费用E.对估价结果保密答案：A、B、C、D解析：保密义务主体为估价机构及估价师，非委托人。29.下列关于估价方法适用分析的说法，正确的有：A.应说明方法选用理由B.应说明方法排除理由C.可仅选用一种方法D.必须选用两种以上方法E.应分析方法测算结果的差异及原因答案：A、B、C、E解析：规范未强制要求两种以上，但需充分说明。30.下列关于估价报告使用风险提示的说法，正确的有：A.应提示报告使用期限B.应提示估价对象瑕疵C.应提示市场波动风险D.应提示报告外泄风险E.应提示估价师执业风险答案：A、B、C解析：D、E非规范强制内容。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）31.基准地价修正体系中的容积率修正系数一定大于1。答案：×解析：当估价对象容积率低于基准设定时，修正系数小于1。32.农用地征收评估时，社会保障费用纳入区片综合地价。答案：×解析：社会保障费用单独列支，不计入区片综合地价。33.动态剩余法中的折现率应等同于静态剩余法的利息率。答案：×解析：动态法折现率含资金利润，高于静态利息率。34.收益法评估时，租约期内租金递增条款应按合约执行。答案：√35.同一宗土地，楼面地价一定随容积率提高而降低。答案：×解析：边际收益递减规律下，楼面地价可能先降后升。36.估价报告出具后，估价机构可应委托方要求调整结果。答案：×解析：报告一经出具不得随意更改，需重新估价并出具新报告。37.成本逼近法评估结果一般作为市场比较法的验证。答案：√38.路线价法标准深度以外部分，深度指数一定递减。答案：√39.建筑物功能性贬值仅因设计落后造成。答案：×解析：还包括功能过剩、功能不足等。40.估价报告附件中必须附估价对象位置示意图。答案：√四、计算题（共30分。要求列出公式、步骤、中间计算过程，结果保留整数）41.（本题15分）某宗国有出让建设用地，面积8000㎡，规划容积率2.5，用途为住宅，剩余使用年期38年。基准地价标准为：设定容积率2.0，设定年期70年，地面地价2400元/㎡，容积率修正系数表如下：|容积率|修正系数|||||1.8|0.90||2.0|1.00||2.2|1.08||2.5|1.20||2.8|1.28|年期修正公式：K=[1－1/(1+r)^n]/[1－1/(1+r)^m]，其中r=6%，n=38，m=70。（1）计算年期修正系数；（4分）（2）计算容积率修正后地面地价；（3分）（3）计算估价对象单位地面地价；（3分）（4）计算总价。（5分）答案与解析：（1）K=[1－1/(1+6%)^38]/[1－1/(1+6%)^70](1+6%)^38=8.627，1/8.627=0.1159，1－0.1159=0.8841(1+6%)^70=59.076，1/59.076=0.0169，1－0.0169=0.9831K=0.8841/0.9831=0.8993≈0.90（2）容积率修正后地面地价=2400×1.20=2880元/㎡（3）单位地面地价=2880×0.90=2592元/㎡（4）总价=2592×8000=20,736,000元≈2074万元42.（本题15分）某旧商业楼，建筑面积5000㎡，剩余土地年期35年，收集到三宗可比实例：|实例|成交单价(元/㎡)|成交日期|区位修正|实物修正|权益修正|交易情况||||||||||A|18,000|2024.6|103|98|100|正常||B|17,500|2024.4|100|101|100|急售96||C|19,200|2024.5|101|102|100|正常|价值时点2025年1月，环比价格指数：2024.4=100，2024.5=102，2024.6=104，2025.1=108。（1）编制市场状况调整系数；（3分）（2）计算各实例比准价格；（9分）（3）采用简单算术平均求评估单价。（3分）答案与解析：（1）市场状况调整系数：A：108/104=1.0385B：108/100=1.0800C：108/102=1.0588（2）比准价格：A：18000×1.0385×103/100×98/100=18000×1.0385×1.0