中国城市更新活跃度年度观察报告2025

，41城中33个城市已构建“

1

+N+X”

的城市更新政策体系

，

占比80.49%

，表明各地城市更新政策体系建设稳步推进

，政策架构基本形成。纲领性文件方面

，

2024年以来

，《厦门经济特区城市更新条例》《苏州市城市更新条例》《无锡市城市更新办法》《银川市城市更新条例》《大连市城市更新管理办法》相继出台，

各地城市更新顶层设计日趋成熟，

积极推动工作迈向规范化、法治化阶段。2022-2024年，

41城在针对各类型更新对象的差异化政策“

N”和针对堵点难点的支持性政策“X”方面，分别出台288项、

192项，

“

N”“X”政策更加丰富、具体、精准，为城市更新实践提供了更具操作性、针对性、实效性的政策工具。05101520253035 1-纲领性文件N-不同更新对象差异化政策X-针对性政策细则图

1-2：2022-2024年41城各类型城市更新政策出台数量北京重庆广州杭州沈阳合肥济南苏州石家庄郑州成都武汉宁波青岛厦门贵阳东莞福州长沙上海南京深圳无锡天津兰州太原乌鲁木齐大连南昌常州昆明西安银川西宁佛山南宁拉萨呼和浩特长春哈尔滨海口中国城市更新活跃度年度观察报告11402中国城市规划设计研究院发布2、纲领性文件—“1”（1）文件架构趋于成熟稳定以2021-2025年41城中28个城市出台的更新条例、办法为基础

，构建知识图谱

，主要涵盖更新对象、组织分工、规划层级、实施流程及配套政策等核心要素。图谱结构表明，各地城市更新纲领性文件的框架体系趋于稳定，体现了城市更新从“片段化”“零散化”探索进入体系化、常态化推进阶段。

2025年5月，

中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》

，对城市更新工作作出顶层设计，更是为各地明确了行动纲领，将进一步推动地方条例、办法走向成熟稳定。图1-3：2021-2025年41城城市更新条例、办法知识图谱政府活跃度

12（2）更新对象逐步聚焦对条例、办法的知识图谱进行分析可以看出，各地对城市更新对象的认识逐步体系化，

从早期侧重“人居环境”等抽象概念，逐步转向“城中村、危旧房、老旧厂区”等具象实体，最终形成“城市服务、产城融合”等系统化更新理念。整体来看，城市更新始终围绕功能完善、安全韧性、生态宜居与文化传承等核心理念展开，更新对象不断精准化。图1-4：更新对象关键词时间轴（3）组织分工合理有效各部门城市更新责任分工日趋明确。

75%的条例、办法已对相关部门作出明确的责权划分

，协同推进的组织机制更加成熟完善。

7个城市在条例、办法中规定城市更新专项规划由住房城乡建设部门牵头组织编制，

强调实施导向

，注重与年度计划、项目安排的全周期管理衔接。5个城市明确由自然资源规划部门牵头组织编制，强调对存量资源的用途安排和管制引导。约93%的条例、办法明确区级为城市更新实施的责任主体，体现了区级政府在“抓落实”

中的工作优势——冲在一线、直面基层、灵活高效。中国城市规划设计研究院发布22632

3

843

3

1

图1-5：城市更新相关部门分工情况图1-6：城市更新责任主体落实情况2021

2022

2023

2024

2025 部门责任分工清晰缺少相关部门责任分工

明确区（县）为负责主体 未明确区（县）为负责主体中国城市更新活跃度年度观察报告12108642013（5）配套政策精准深化从各地条例、办法中配套政策的内容设置来看，配套政策普遍围绕项目管理、实施流程，以及土地规划保障等展开。早期更关注风险管控、政策激励、建设规范、审批优化等全流程管理，致力于构建支持与管控并重的政策框架，后期逐步转向指标优化、流程精简等支持实施的政策举措，更关注解决城市更新面临的难点堵点问题。图1-9：配套政策关键词时间轴321211专项规划-片区策划-项目实施方案专项规划-项目实施方案项目实施方案专项规划图1-7：城市更新专项规划层级情况（4）规划层级面向实施2025年7月，住房城乡建设部印发《城市更新规划编制导则》

，指导各地构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系。41城出台的28个城市更新条例、办法中，约82%明确了城市更新规划层级，各地结合地方实际，

因地制宜建立完善城市更新规划实施体系，形成了“专项规划分市、区两级”“片区策划与项目实施方案融合”等多元模式。作为兼顾时间安排和空间部署的专项规划，城市更新规划既要符合国民经济发展规划，也要与国土空间规划相衔接。约82%的条例、办法均明确要衔接国土空间规划，

反映了城市更新的空间属性，约32%的条例、办法提出应衔接国民经济发展规划，体现了城市更新面向实施的根本特征。59只衔接国土空间规划，不衔接国民经济发展规划国土空间规划与国民经济发展规划均衔接未衔接国土空间规划与国民经济发展规划图1-8：规划衔接情况14中国城市规划设计研究院发布政府活跃度

14组织论证部门审查公示组织论证部门审查出具意见公示组织论证部门审查公示2021

2022

2023

2024

2025方案审查2021

2022

2023

2024

2025

征求意见组织论证部门审查出具意见方案备案办理行政许可办理行政许可

进行实施优化土地供应

办理行政许可进行实施组织论证

部门审查项目实施办理行政许可

进行实施办理行政许可

进行实施

进行实施

申报入库现状评估实施方案现状评估实施方案现状评估实施方案申报入库现状评估实施方案申报入库调整控规现状评估实施方案中国城市规划设计研究院发布/

专栏一

/

南京市城市更新办法（2023年施行）明确建立城市更新项目库管理制度，城市更新项目经市领导小组办公室审核并报市领导小组批准后，纳入市城市更新项目库，

实施动态管理。要求在城市更新项目申报入库前，实施主体应当依据详细规划编制项目更新方案，项目更新方

案应当优先保障公共利益，科学统筹各类要素资源、相关主体权益，并根据项目类型明确建筑设计、

安置补偿、资金平衡或者资产运营等方案。（6）实施流程完善规范城市更新实施流程一般分为方案生成、方案审查、项目实施3大阶段。

近年来，实施流程持续完善，规范物业权利人相关行为，强化项目策划方案、选址论证报告等环节管理，并对涉及公共安全利益及市级重点项目设置特殊实施程序。引入项目库机制，实施方案生成与入库管理紧密挂钩，成为部分城市项目统一管理和获取政策支持的关键环节；审查阶段强化多主体协同与备案管理；项目实施阶段在土地供应、验收许可等方面提供支持，如《无锡城市更新条例》

明确实施主体可以采用租赁、购买、置换、作价出资（入股）等方2021

2022

2023

2024

2025图1-10：实施流程体系逐年变化方案生成中国城市更新活跃度年度观察报告式进行权益归集。150

102030405060

2022年

2023年

2024年图1-11：2022-2024年41城不同更新对象政策（“N”

）数量（2）提品质、促消费的导向逐步显现与2023年相比

，2024年各地针对老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造和城市历史文化保护传承的政策出台频率提高

，分别达到12项、

10项，如《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》《佛山市历史建筑保护办法》等，反映了各地城市更新工作逐步由民生补短板向品质提升、消费提振、文化传承等方向加快拓展。1824710109城市功能完善城市生态系统修复城市基础设施建设改造城市历史文化保护传承

城镇老旧小区改造既有建筑改造利用老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造完整社区建设51314109121415841921181135中国城市规划设计研究院发布3、针对不同更新对象的差异化政策——“

N”（1）聚焦民生领域中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》将城市更新主要任务划分为8类，以此为依据对41城的相关政策进行分类。近3年来

，41城政策出台热点主要集中在城市功能完善、城市生态系统修复、城市基础设施建设改造3大方面，如

《济南市无障碍环境建设管理办法》《昆明市海绵城市建设管理办法》等，

表明民生领域仍然是政府推动城市更新工作的重点方向。城市功能完善老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造城镇老旧小区改造城市历史文化保护传承既有建筑改造利用城市生态系统修复城市基础设施建设改造完整社区建设图1-12：2023年不同更新对象政策频率分析图1-13：

2024年不同更新对象政策频率分析政府活跃度

19916图1-14：2022-2024年41城不同更新对象政策（“N”）的标题词频分析20232022（3）城中村改造政策热度显著提升2024年，住房城乡建设部、财政部联合印发通知提出，地级城市资金能平衡、

征收补偿方案成熟的城中村改造项目均可纳入政策支持范围。

城中村改造扩围推动各地加快出台针对城中村改造的专项政策。

2024年的政策词频中

，“城中村”

脱颖而出。广州、深圳、东莞、杭州、济南、大连6市都出台了针对城中村的相关政策。此外，养老服务、海绵城市连续2年成为热点，城市燃气等持续被强调，词频分析细化展示了完善城市功能、修复城市生态系统、建设改造城市基础设施3方面关注度较高的具体更新内容

，揭示了对提高民生服务水平、提升城市安全韧性的持久需求。2024中国城市规划设计研究院发布/

专栏二

/广州市城中村改造条例（

2024年施行）坚持“政府主导、市场运作

”原则：市人民政府负责统筹城中村改造工作，

制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等，区人民政府负责组织实施本行政区域内的城

中村改造工作，

街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。明确具体资金来源：城中村改造专项借款、专项贷款，政府专项债券等政府财政资金，公司信

用类债券、基金等社会资金，以及国家有关城中村改造项目的专项补助等，

并规定专项借款、专项

贷款等资金实行专款专用、封闭管理。中国城市更新活跃度年度观察报告17151121139685211

781210167100510152025303540

2022年

2023年

2024年图1-15：2022-2024年41城支持性政策（“X”）数量从各类型支持性政策文件标题的词频来看：建设方面，主要关注技术规范、消防安全等方面，如《天津市住宅老旧电梯安全管理实施细则》；土地方面

，侧重灵活供地、用地功能混合、工业用地再开发等方面，如《武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则》；财税方面，

主要强调专项资金、奖补资金等的管理使用，如《广州市传统风貌建筑日常维护与修缮资金补助办法》。101310 建设土地中国城市规划设计研究院发布4、支持性政策——“X”（1）持续聚焦土地、建设、财税三个方面2022-2024年41城出台的针对性政策细则主要涉及建设、土地、产权、规划、财税、运营管理及其他7大方面。根据政策数量统计，

近3年热点持续集中在土地、建设、财税3个方面，尤其在2024年土地、

财税方面的支持政策出台十分活跃

，分别为21项、

15项。可见

，土地与资金既是推进城市更新最重要的保障要素，也是当前最需要改革、突破的关键堵点。图1-16：2022-2024年41城建设、土地、财税方面政策细则的标题词频分析土地建设财税规划产权运营管理其他政府活跃度

财税18（2）精准回应堵点难点问题对2022-2024年的支持性政策，从建设、土地、产权、

规划、财税、运营、其他7个方面提取关键词

，通过TF-IDF指数（字词的重要性与其在文件中出现的次数成正比，

与在文件集中出现的频率成反比）分析，展现了各个方面政策支持的重点：建设方面关键词包括古建、老宅、管廊、海绵、现行标准等，反映在城市更新实施建设过程中，

历史文化保护、安全韧性、标准规范是主要的矛盾焦点和难点。土地方面关键词包括补偿费、批而未供、经营权等，说明征收补偿、低效土地盘活、产权活化等是各地在城市更新工作中难度较大也最需要探索突破的土地政策。产权方面关键词包括房票、公有、老旧小区、工业园区、物业、置换等，反映各地都关注到了多元产权处置的问题。规划方面关键词包括城中村、规范性、街区、豁免、奖励等，体现各地都在适应存量更新阶段需要，推动规划政策由刚性约束向弹性引导转型。建设相关政策关键词TI-IDF指数古建老宅管廊海绵工地控制区现行标准安全性抗震00.001

0.002

0.003

0.004产权相关政策关键词TI-IDF指数指南补偿费图斑批而未供核查信息化经营权出入口街区0

0.0005

0.001规划相关政策关键词TI-IDF指数土地相关政策关键词TI-IDF指数中国城市规划设计研究院发布房票公有老旧小区购房工业园区物业核算置换奖励0

0.005

0.01

0.015

0.02城中村形体规范性街区豁免空间规划建筑面积奖励00.002

0.004

0.006

0.008图1-17：2022-2024年41城建设、土地、产权、规划方面政策细则的TF-IDF分析中国城市更新活跃度年度观察报告1900.005

0.01

0.015其他政策关键词TI-IDF指数电梯加装改造绩效评价老旧筹集承保城市更新经费增补0

0.02

0.04

0.06

0.08中国城市规划设计研究院发布财税方面关键词包括文物、债券、停车、适老化、绿色等，反映出财政资金支持的重点领域和方向，如保护传承历史文化、补齐民生短板、

促进绿色转型等。运营方面关键词包括电梯加装、绩效评价、筹集、经费等，反映出提升资金效能、激发市场活力等方面还需要持续发力。其他方面关键词还有嵌入式、资产、便民、家政、托管等，可见城市更新正从“物理改造”转向“系统治理”

，政策体系不断丰富。/

专栏三

/北京市关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施（2024年施行）针对各类型项目给予差异化支持：保障性租赁住房建设、符合条件的危旧楼房改建、公共设施建设、符合规定的用地混合使用项目不补缴或减免土地价款，产业更新改变用途的按市场价90%核

定，地下空间开发按区域（70%-90%比例）核定并鼓励规模减量。坚持严格监管，按照正面清单和

比例管控要求落实建设用地功能混合使用，保障性租赁住房、租赁型职工宿舍严禁销售或变相销售。0

0.01

0.02图1-18：财税、运管及其他政策细则的TF-IDF分析文物收购债券停车收地土地储备适老化绿色奖励嵌入式资产鉴定便民家政托管资助生态保护图1-19：2022-2024年41城支持性政策标题词频分析政府活跃度

财税相关政策关键词TI-IDF指数运营管理相关政策关键词TI-IDF指数209754会议次数007755655434333301122112122211113333333331444444428864987756546999555344322564中国城市规划设计研究院发布二、组织调度1、召开会议、开展调研是地方政府推动城市更新工作的重要手段2024年，41城市级政府主要领导平均召开市级城市更新会议3次、开展城市更新调研5次。长春、哈尔滨、西安、太原、

昆明、南宁、合肥、无锡、厦门9市的政府组织调动活跃度明显提升。整体来看

，

2024年市级召开会议、开展调研的频次有所回落

，这与多地将城市更新责任主体下沉至区级政府有关，说明政府推进城市更新工作的组织方式更加多元、动员能力更加高效。广州北京上海佛山长春石家庄沈阳哈尔滨南昌青岛拉萨杭州武汉西安银川太原郑州东莞无锡海口西宁贵阳厦门天津常州福州南京苏州兰州合肥济南昆明深圳呼和浩特长沙成都重庆南宁宁波大连乌鲁木齐024681012141618图1-20：2024年城市更新会议和调研频次分析中国城市更新活跃度年度观察报告21调研次数2、城市更新会议（1）统筹类、审议类会议占比较高2024年，

41城共召开市级城市更新会议135次，

主题集中在城市更新统筹（32次）

、政策/项目审议（30次）、老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造

(30次）

、城市历史文化保护传承（22次）

4个方面，总占比超84%，表明城市更新工作具有很强的系统性和实施性，需要跨部门协调和专题推进。分城市来看

，沈阳、合肥、海口以城市更新统筹类会议为主

，石家庄、福州、南京的政策/项目审议较多，上海，东莞的会议关注老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造

，北京、长春、杭州、

哈尔滨、郑州的城市历史文化保护传承类会议较多。石家庄上海广州成都天津武汉东莞西安杭州佛山南京青岛济南长沙北京深圳重庆沈阳苏州乌鲁木齐宁波无锡福州长春南昌常州郑州昆明大连南宁厦门太原贵阳合肥海口兰州呼和浩特哈尔滨

城市更新统筹 审议政策、项目老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造城市历史文化保护传承

城市基础设施建设改造 城镇老旧小区整治改造城市功能完善完整社区建设

城市生态系统修复

既有建筑改造利用图1-21：2024年41城的城市更新会议分类频次分析（2）聚焦两大核心类型对比2023、

2024年数据再次发现，老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、保护传承城市历史文化2类会议占比大幅提升。中国城市规划设计研究院发布老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造城市历史文化保护传承城市基础设施建设改造城镇老旧小区整治改造城市生态系统修复城市功能完善完整社区建设既有建筑改造利用政府活跃度

图1-22：2023年不同类型会议占比分析图1-23：2024年不同类型会议占比分析4.543.532.521.510.50西宁银川拉萨22 老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造城市基础设施建设改造a城市历史文化保护传承

a城市功能完善a城市生态修复a城镇老旧小区整治改造既有建筑改造利用

a完整社区改造图1-24：2024年41城的城市更新调研分类频次分析（2）调研主题稳中有变与2023年相比，

2024年老旧小区改造类项目调研频次降低

，老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造更受关注

，体现了国家政策对地方行为的影响

，各地建成于2000年以前的城镇老旧小区改造任务接近尾声

，城中村改造扩围调动了很多城市的积极性。3、城市更新调研（1）聚焦人民群众关切2024年，

41城市级主要领导共开展城市更新项目现场调研190次，主题主要为老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造（59次）

，位居榜首

，其次为城市基础设施建设改造（39次）、

城市历史文化保护传承（35次）

、城市功能完善（26次）

，总占比超83%

，调研主要集中在成效显示度高、与民生关系紧密、体现地方特色的项目和领域。分城市来看，调研主题各有侧重，西宁、海口、东莞以老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造为主，沈阳、太原聚焦基础设施更新改造，哈尔滨、长春注重历史文化保护传承，

青岛、深圳、宁波更关注城市功能完善类城市更新。北京深圳重庆沈阳苏州乌鲁木齐宁波无锡福州长春南昌常州哈尔滨上海广州成都天津武汉东莞西安杭州佛山南京青岛济南长沙石家庄郑州昆明大连南宁厦门太原贵阳合肥海口兰州呼和浩特中国城市规划设计研究院发布老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造城市基础设施建设改造城市历史文化保护传承城市功能完善城市生态修复城镇老旧小区整治改造既有建筑改造利用完整社区改造图1-25：2023年不同类型会议占比分析图1-26：2024年不同类型会议占比分析中国城市更新活跃度年度观察报告西宁银川拉萨236543210中国城市规划设计研究院发布市场活跃度市场活跃度考察各地参与城市更新的相关企业在2024年的经营情况

，从市场参与情况和市场投资意愿两个方面观察。市场参与情况持续统计参与城市更新活动的相关企业数量和以REITs基金为代表的市场投资情况。市场投资意愿依托企业问卷，从城更企业盈利情况、投资意愿、政策优化方向综合评估城市更新市场投资意愿。中国城市规划设计研究院发布南通解放路东莞深圳广州佛山贵阳沈阳0.16200%东莞深圳广州佛山贵阳沈阳

0.02256%

0.01243%

0.00942%

0.00884%0.04537%0.12097%0.05155%42%

0.028

0.01631%

0.01228%mm

0.00968%济南

海口武汉西安青岛天津昆明苏州南宁上海大连北京长沙南京郑州兰州合肥

石家庄

南昌

宁波重庆成都太原呼和浩特无锡厦门常州乌鲁木齐

银川哈尔滨杭州福州

长春拉萨

西宁0.00911%0.00853%0.00652%0.00619%0.00600%0.00573%0.00525%0.00488%0.00469%0.00454%0.00453%0.00438%0.00415%0.00414%0.00383%0.00376%0.00333%0.00324%0.00303%0.00293%0.00283%0.00262%0.00260%0.00246%0.00228%0.00183%0.00183%0.00178%0.00177%0.00144%0.00075%0.00051%0.00051%0.00000%0.00000%海口

天津

济南

武汉

西安

青岛

苏州

上海

南宁

兰州郑州

北京南京

南昌大连

石家庄

昆明长沙合肥重庆成都太原

呼和浩特宁波

乌鲁木齐厦门

无锡

常州银川

哈尔滨杭州长春福州拉萨

西宁

0.00884%

0.00880%mm

0.00854%

0.00695%

0.00613%

0.00612%

0.00573%

0.00570%mm

0.00548%mm

0.00522%

0.00487%

0.00468%

0.00463%

0.00462%

0.00425%

0.00382%

0.00359%

0.00354%

0.00348%

0.00321%

0.00305%

0.00289%

0.00275%

0.00264%

0.00222%

0.00196%

0.00177%

0.00176%un

0.00153%

0.00134%

0.00112%i

0.00052%0.00050%0.00000%0.00000%对比近5年工商企业数据

，

2024年城市更新相关企业数量首次减少。城市更新进入

“深水区

”

，项目周期长、

成本高

，

对企业的资金实力和运营能力要求高

，部分企业被迫退出或转型。（2）分布上，市场参与热度较高的城市仍主要集中于广东省城市更新类企业占比较高的城市仍主要集中于广东省，东莞、深圳、广州、佛山、贵阳、沈阳六个城市稳居城市更新公司占工商企业总数比例的前六名。2023年占比

2024年占比2020年

2021年

2022年

2023年

2024年图2-1：近5年城市更新相关企业数量分析图中国城市规划设计研究院发布一、市场参与情况1、总体热度降低（1）总量上，2024年参与城市更新相关业务的企业明显减少26430.00000%0.05000%0.10000%0.15000%0.20000%0.00000%0.05000%0.10000%0.15000%图2-2

：2023-2024年城市更新类企业占比分析图

3933

4200

3812

市场活跃度

500040003000200010000263592（4）非国有企业数量虽有较大增幅，但国企仍是市场核心力量从天津新增城市更新类企业数据来看，

2024年非国企数量比上年增长率115.4%，远超国有企业数量的增长速度。新增27家企业中，非国有企业15家，国有企业12家。但国企平均注册资本约

5.1

亿元，非国企平均注册资本仅有约443万元，规模相差悬殊。从涉及行业来看，

2024年城市更新相关企业中，

从事开发、建设等重资产业务的国有企业占比明显高于非国有企业，非国企主要聚焦咨询、服务等轻资产领域。国有企业与非国有企业从事行业占比城市2023年2024年变化上海12715622.83%北京911009.89%深圳13261204-9.20%重庆323612.50%广州589495-15.96%成都414817.07%天津406767.50%武汉567025.00%东莞1215935-23.05%西安51533.92%杭州71157.14%佛山9276-17.39%南京283214.29%沈阳3734-8.11%青岛47482.13%济南5552-5.45%长沙2825-10.71%哈尔滨440.00%郑州324334.38%昆明3023-23.33%大连1615-6.25%城市2023年2024年变化南宁192321.05%石家庄161918.75%厦门8912.50%太原91011.11%苏州445320.45%贵阳4334-20.93%合肥22249.09%乌鲁木齐3433.33%宁波1615-6.25%无锡108-20.00%福州220.00%长春220.00%南昌91455.56%常州550.00%海口344738.24%兰州71157.14%呼和浩特3433.33%西宁000.00%银川220.00%拉萨000.00%中国城市规划设计研究院发布（3）天津城市更新领域市场活跃度显著提升上海、天津、武汉、郑州、海口等城市，城市更新相关企业数量有大幅增加，增幅超过25%。其中，

天津城市更新相关企业数量增幅最大，

由2023年的40家，增加至67家，

增幅达67.50%。表2-1：41城城更企业数量变化统计表房地产业

租赁和商务服务业

其他服务图2-3：2023-2024年天津新增企业性质分析图图2-4：2023-2024年天津新增企业从事行业分析图

1

18172119国有企业非国有企业28391327中国城市更新活跃度年度观察报告2023年天津新增企业数量2024年天津新增企业数量

国企数量非国企数量■

国企数量

.

非国企数量27187411917

142321411122020202120222023202422

184172545

广州深圳东莞佛山图2-5：现存城更公司中，近五年成立企业数量分析图2020年至今

，新增大型企业占比持续下降

，资本投入日趋谨慎。从城市更新类企业注册资本变化情况可以看出

，现存市场主体中

，注册资本超过1000万的规模较大的城市更新类企业

，主要成立于2020-2021年。

2024年东莞、佛山没有超过千万资产规模的城市更新类企业成立。3344853853162292024年新增企业情况中国城市规划设计研究院发布（5）广深地区城市更新类企业增长动力不足广州、深圳、东莞、佛山等城市，

2024年城市更新相关企业数量均出现10%-25%不等的下降。现存城市更新类企业中，

2020-2024年期间新注册企业的数量逐年下降

，市场活跃度明显减弱。20202021

2022

2023

2024

超过1000万企业数未超过1000w企业数图2-6：现存城更公司中，近五年成立企业注册资本分析图广州

深圳

东莞

佛山

未超过

超过1000w企业数量图2-7：2024年新增企业注册资本分析图4003503002502001501005006005004003002001000市场活跃度

252015105014810836334928010

05

402610广州

深圳

佛山

东莞图2-8：2024年广深地区城市更新企业注册资本情况中国城市规划设计研究院发布58.93%55.13%28.57%26.04%城市更新类大型企业主要集聚在一线城市。

深圳的城市更新相关企业总量和高资本企业（注册资本1000w以上）数量均居首位

，是周边区域中企业活跃度最高的城市。广州高资本企业占比最高（58.93%），东莞、佛山以中小规模企业为主。注册资本（为表达注册资本分布情况，注册资本数值取对数，圆圈大小代表企业数量）1,000,000100,00010,0001,000100101广州

深圳

佛山

东莞70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%图2-9：2024年广深地区高资本企业占比分析图中国城市更新活跃度年度观察报告29数量1922城市名单上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、杭州、南京、济南、长沙、石家庄、厦门、苏州、合肥、乌鲁木齐、宁波、福州东莞、西安、海口、佛山、沈阳、青岛、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、兰州、呼和浩特、太原、无锡、长春、贵阳、西宁、南昌、常州、银川、拉萨图2-10：41城发行REITs基金的城市名单与数量3503002502001501005001614121086420图2-12：全国已发行REITs基金城市的发行规模（亿元）北京深圳上海南京广州合肥武汉苏州济南杭州香港重庆石家庄成都天津廊坊宁波绍兴福州厦门中国城市规划设计研究院发布2、市场投资情况（1）

REITs等市场化融资工具为城市更新拓宽了资金渠道不动产投资信托基金（Real

Estate

Investment

Trust

，简称REITs）

，是向投资者发行收益凭证

，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。该模式通过资产证券化手段，有助于企业盘活存量资产、加快资金回笼，为市场注入新动能，

同时降低了投资者的参与门槛，具备流动性高、收益相对稳定等特点。截止目前，全国已有22个城市发行REITs，在本观察的41个样本城市中有19个。从基金数量、发行金额看，北京、深圳、上海等城市的活跃度远高于其他地区。北京华夏金隅智造工场REIT是国内首单以产业园更新改造为底层资产的REITs

，拓展了存量资产的盘活渠道。（2）资产类型局限于已完成、可增值、可估值的存量资源，发挥作用比较有限目前城市更新领域适用的REITs

，仅仅涉及保障性租赁住房、交通基础设施、

园区基础设施等资产类型，主要服务于已经成功实现商业化或能稳定创收的资产。城市更新项目产权复杂、历史遗留问题多，难以达到REITs对基础资产权属清晰、合法的硬性要求，也难以预测现金流和估值。推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新领域和资产类型，仍需要更多政策支持和行业探索。城市类型已发行REITs城市未发行REITs城市图2-11：全国已发行REITs基金城市的发行规模（亿元）分布图2-13：全国已发行REITs基金城市的发行数量（个）市场活跃度

北京深圳上海南京济南武汉成都苏州广州杭州重庆天津合肥廊坊绍兴长沙福州宁波30香港厦门乌鲁木齐乌鲁木齐石家庄长沙华夏金隅智造工场的前身是北京天坛家具厂的老旧工业厂房。2016年9月19日，金隅集团与海淀区政府签署战略合作协议，以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量老旧工业厂房改

造升级，打造以大信息及智能制造为核心产业的创新型科技产业园区。在盘活存量资产、扩大有效投资以及推进旧城改造的政策导向下，金隅集团以华夏金隅智造工

场REIT为切入点，成功进军公募REITs领域，实现金融创新的重大跨越。作为国内首单以改造产业

园为底层资产的REITs，不仅在城市更新与资本市场对接方面实现突破，而且进一步丰富了我国公

募REITs的底层资产类型，拓展了存量资产的盘活渠道，为同类项目树立了标杆，有望激发更多城

市更新项目与资本市场的深度融合。该产业园区总建筑面积9.09万平方米，依托西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，

以自有物业为载体，向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收益及相应的配套

收入。园区吸引了新能源、人工智能、医疗器械、信息技术、物联网等行业内多家知名企业、研究

院所、行业协会

。截止2025年6月30日中期报告，该基础设施项目出租率为85.78%，签约率为

91.17%。报告期内（2025.1.23—2025.6.30）

，实现营业收入5307.48万元，息税折旧摊销前利润

为4786.77万元，

符合经营预期。改造前改造后中国城市规划设计研究院发布/

专栏四

/

北京华夏金隅智造工场REIT中国城市更新活跃度年度观察报告3114.71%5.88%8.82%11.76%32.35%26.47%40%投资方

开发商

施工方

技术顾问

运营方

其他图2-14：受访企业参与城市更新的方式分析图17%（2）即便盈利，也存在收益周期太长，盈利水平较低的问题盈利企业中

，城市更新项目投资回收期的平均值约为8.32年，

68.5%的企业

，需花费5年以上的时间才可实现收益。盈利水平在1%-3%的占