2025年房地产估价师之房地产案例与分析提升训练试卷附答案

2025年房地产估价师之房地产案例与分析提升训练试卷附答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.某宗商业用房采用比较法估价，选取的三宗可比实例成交单价分别为：A28000元/m²、B30000元/m²、C32000元/m²，经因素修正后比准单价分别为：A29500元/m²、B30200元/m²、C30100元/m²。若取简单算术平均，则估价对象比准价格为（）元/m²。A.29933  B.30000  C.30100  D.30200答案：A2.在收益法估价中，若净收益每年按固定比率g递增，资本化率为r，且r＞g，则收益价值V的公式为（）。A.V=N/(r+g)  B.V=N/(r–g)  C.V=N×(1+g)/r  D.V=N×r/(1–g)答案：B3.某宗土地剩余使用年限为35年，建筑容积率为2.5，建筑密度为40%，若采用基准地价系数修正法，基准地价为地面价3600元/m²，则楼面地价为（）元/m²。A.1440  B.1800  C.900  D.1200答案：A4.下列关于“价值时点”的说法，正确的是（）。A.价值时点必须与实地查勘日为同一天B.价值时点可以与估价作业日期错开C.价值时点由估价委托人单方确定，估价机构不得调整D.价值时点一旦确定，估价结果永远有效答案：B5.某住宅小区建成于2010年，土地使用权出让年限为70年，出让起始日为2008年1月1日，价值时点为2025年7月1日，则建筑物经济寿命剩余年限为（）年。A.45  B.52.5  C.53  D.55答案：B6.在比较法交易情况修正中，若可比实例成交价格低于正常价格8%，则修正系数为（）。A.100/92  B.92/100  C.108/100  D.100/108答案：A7.某宗房地产未来五年净收益分别为：第一年120万元，第二年125万元，第三年130万元，第四年135万元，第五年140万元，第五年末转售净收入1800万元，折现率为8%，则其收益价值最接近（）万元。A.1650  B.1720  C.1780  D.1820答案：C8.成本法估价中，开发利润通常按（）的一定比例计算。A.土地取得成本  B.开发成本  C.土地取得成本与开发成本之和  D.建筑物重置成本答案：C9.某宗工业用房采用成本法，建筑物重置价为2200元/m²，已使用10年，经济寿命50年，残值率5%，则年折旧额为（）元/m²。A.41.8  B.44  C.46.2  D.48答案：A10.在房地产估价报告中，估价结果有效期一般自（）起算。A.估价委托合同签订日  B.价值时点  C.估价报告出具日  D.实地查勘完成日答案：C11.某宗地块规划建筑面积50000m²，已预售30000m²，预售均价18000元/m²，剩余20000m²预计销售均价20000元/m²，销售税费为销售收入5.5%，则该项目开发完成后的净销售收入为（）万元。A.84200  B.85100  C.86000  D.87900答案：B12.某宗房地产抵押估价，估价师在价值定义中应明确说明（）。A.市场价值  B.快速变现价值  C.清算价值  D.抵押价值答案：D13.下列关于“最高最佳使用”原则的描述，错误的是（）。A.必须法律上允许  B.必须技术上可能  C.必须经济上可行  D.必须现状用途不变答案：D14.某宗写字楼采用收益法，年有效毛收入为1800万元，运营费用率为25%，资本化率为7.5%，则收益价值为（）万元。A.16000  B.17200  C.18000  D.19200答案：C15.在比较法区位状况调整中，若估价对象区位优于可比实例5%，则调整系数为（）。A.105/100  B.100/105  C.95/100  D.100/95答案：A16.某宗房地产估价报告出具后，委托人提出复核，复核结论与原估价结果差异超过（）的，应重新出具报告。A.5%  B.10%  C.15%  D.20%答案：B17.某宗商业房地产租赁期内净租金每年300万元，剩余租期8年，合同租金低于市场租金，市场租金每年应为350万元，折现率8%，则承租人权益价值最接近（）万元。A.–260  B.–240  C.240  D.260答案：B18.下列关于“折现率”的说法，正确的是（）。A.折现率等于无风险利率  B.折现率应反映投资风险的补偿  C.折现率与资本化率无关  D.折现率越低，收益价值越低答案：B19.某宗房地产采用假设开发法，开发完成后价值为12亿元，后续开发成本5亿元，销售税费为开发完成后价值的6%，投资利息0.8亿元，开发利润1.5亿元，则该土地价值为（）亿元。A.3.98  B.4.28  C.4.58  D.4.88答案：A20.下列关于估价档案保存期限的说法，正确的是（）。A.不少于5年  B.不少于10年  C.不少于15年  D.不少于20年答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于收益法估价基本前提的有（）。A.未来收益可预测  B.风险可量化  C.折现率已知  D.房地产具有稀缺性  E.房地产具有流动性答案：ABC22.比较法交易情况修正需考虑的因素包括（）。A.交易税费转嫁  B.融资条件  C.交易双方亲属关系  D.交易日期  E.规划条件答案：ABC23.成本法估价中，开发成本包括（）。A.建安工程费  B.勘察设计费  C.基础设施建设费  D.开发期间税费  E.土地取得成本答案：ABCD24.下列关于“价值类型”的说法，正确的有（）。A.市场价值是自愿买卖双方在正常交易下的估计金额B.投资价值对特定投资者具有唯一性C.快速变现价值一般低于市场价值D.清算价值等于市场价值E.抵押价值需考虑法定优先受偿款答案：ABCE25.假设开发法评估中，后续开发利润的计算基数可包括（）。A.土地价值  B.开发成本  C.开发完成后价值  D.销售税费  E.投资利息答案：AB26.下列关于“折旧”的说法，正确的有（）。A.物理折旧可通过维修消除  B.功能折旧可通过更新改造降低  C.经济折旧可能因外部规划变化产生  D.年折旧额等于重置价除以经济寿命  E.残值率越高，年折旧额越低答案：BCE27.某宗房地产估价报告必须记载的内容有（）。A.估价目的  B.价值时点  C.实地查勘日期  D.估价原则  E.估价师签名答案：ABCDE28.下列关于“折现现金流”模型的说法，正确的有（）。A.可逐年预测净收益  B.需预测期末转售收益  C.折现率应反映风险  D.适用于收益稳定的房地产  E.不考虑空置率答案：ABC29.下列关于“路线价法”的说法，正确的有（）。A.适用于商业街道土地  B.需设定标准深度  C.需制作深度指数表  D.不需进行区位调整  E.需进行宽度修正答案：ABCE30.下列关于“估价假设”的说法，正确的有（）。A.应披露对估价结果有重大影响的假设B.假设必须合理且有依据C.假设可替代实地查勘D.假设应在报告中逐项列明E.假设可免除估价师责任答案：ABD三、填空题（每空1分，共15分）31.某宗房地产年净收益为480万元，资本化率为6%，则采用收益法计算的价值为________万元。答案：800032.比较法中，经交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整后，最终得到的价格称为________价格。答案：比准33.成本法基本公式：房地产价值=重新购建价格–________。答案：折旧34.假设开发法也称________法。答案：剩余35.某宗土地面积8000m²，容积率2.0，建筑密度50%，则最大建筑基底面积为________m²。答案：400036.某宗写字楼月租金120元/m²，可出租面积系数85%，运营费用率20%，则年净收益为________元/m²。答案：979.237.某宗房地产已使用15年，经济寿命60年，残值率10%，则直线法年折旧率为________%。答案：1.538.在收益法中，若净收益逐年递增，资本化率应________（高于/低于）折现率。答案：低于39.某宗房地产抵押价值为9000万元，法定优先受偿款1200万元，则抵押净值为________万元。答案：780040.某宗可比实例成交单价为25000元/m²，交易情况修正系数为100/92，市场状况调整系数为105/100，则调整后单价为________元/m²。答案：28532.61（保留两位小数）41.某宗房地产折现率为7%，未来三年净收益分别为200万元、220万元、240万元，第三年末转售净收入2000万元，则收益价值为________万元。答案：2048.4942.某宗工业用房重置价为2500元/m²，已使用10年，经济寿命40年，残值率5%，则成新率为________%。答案：7643.某宗土地剩余使用年限35年，折现率8%，则年限修正系数为________（保留四位小数）。答案：0.067944.某宗房地产快速变现折扣率为15%，市场价值为6000万元，则快速变现价值为________万元。答案：510045.某宗房地产估价报告出具日为2025年9月1日，有效期一年，则有效期至________年________月________日止。答案：2026年8月31日四、简答题（共25分）46.（封闭型，6分）简述比较法估价的基本步骤。答案：1.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立比较基础；4.进行交易情况修正；5.进行市场状况调整；6.进行区位状况调整；7.进行实物状况调整；8.求取比准价格；9.确定估价对象价值。47.（开放型，7分）试分析“运营费用率”对收益法结果的影响，并说明如何合理确定该指标。答案：运营费用率越高，净收益越低，收益价值越低；反之越高。合理确定应：1.分析类似物业历史费用数据；2.区分固定与可变费用；3.考虑未来管理水平变化；4.剔除业主个人支出；5.采用多年加权平均；6.结合市场调查与专业公司报价；7.披露测算过程与依据。48.（封闭型，6分）列出成本法估价的三大折旧类型并各举一例。答案：1.物理折旧：墙体裂缝导致价值减损；2.功能折旧：办公楼无智能化系统导致租金损失；3.经济折旧：地铁施工封路导致客流减少。49.（开放型，6分）说明假设开发法与成本法在土地估价中的主要区别。答案：1.视角不同：剩余视角vs.重建视角；2.参数顺序：开发法先求开发完成后价值再扣成本，成本法先求重建价格再扣折旧；3.适用阶段：开发法适用于待开发土地，成本法适用于已建成房地产；4.利润计算：开发法利润基于开发全过程，成本法利润仅基于建筑部分；5.风险考虑：开发法需考虑开发风险折现，成本法主要考虑折旧；6.结果敏感性：开发法对房价、成本、周期更敏感。五、计算题（共40分。要求写出公式、代入数据、计算过程、结果及单位，结果保留两位小数）50.（收益法，12分）某购物中心2025年有效毛收入为3200万元，运营费用率28%，资本化率7.2%，净收益年递增率2%，剩余收益年限35年，求收益价值。答案：净收益N=3200×(1–28%)=2304万元V=N/(r–g)×[1–((1+g)/(1+r))^n]=2304/(7.2%–2%)×[1–(1.02/1.072)^35]=44307.69×0.8521=37755.72万元51.（比较法，10分）选取三宗可比住宅实例，成交单价分别为：A22000元/m²、B24000元/m²、C23000元/m²，经各项修正后比准单价分别为：A23500元/m²、B23800元/m²、C23600元/m²，若采用加权平均，权重分别为0.35、0.35、0.30，求估价对象单价。答案：比准单价=23500×0.35+23800×0.35+23600×0.30=8225+8330+7080=23635.00元/m²52.（成本法，10分）某办公楼重置价为4500元/m²，已使用12年，经济寿命50年，残值率5%，功能折旧现值200元/m²，经济折旧现值150元/m²，求单位成本价值。答案：年折旧额=4500×(1–5%)/50=85.5元/m²累计折旧=85.5×12=1026元/m²总折旧=1026+200+150=1376元/m²成本价值=4500–1376=3124.00元/m²53.（假设开发法，8分）某地块规划建筑面积60000m²，预计开发完成后销售均价28000元/m²，销售税费为售价6%，后续开发成本8亿元，投资利息0.6亿元，开发利润为土地价值与开发成本之和的12%，求土地价值。答案：设土地价值为x开发完成后净收入=28000×60000×(1–6%)=1579200万元后续支出=80000+6000+0.12(x+80000)方程：x=1579200–80000–6000–0.12x–96001.12x=1483600x=1324642.86万元土地单价=1324642.86/60000=22077.38元/m²六、综合分析题（共30分）54.案例背景：2025年6月，甲公司委托乙估价机构对其持有的一宗位于城市核心商圈的零售商业房地产进行抵押估价。估价对象建筑面积10000m²，土地使用权剩余年限28年，2006年建成，结构优良。（1）估价师采用比较法、收益法、成本法三种方法，得到比准单价42000元/m²、收益单价38000元/m²、成本单价35000元/m²。（2）经分析，商圈内可比实例充足，租金数据可靠，但重置成本数据滞后。（3）估价师最终以加权平均确定单价：比较法50%、收益法40%、成本法10%。（4）估价结果出具后，银行提出：①收益法资本化率是否偏低；②比较法权重是否过高；