2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)综合试题及答案

2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)综合试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.下列关于土地价格特征的说法，正确的是（）A.土地价格主要由建筑物价格决定B.土地价格具有强烈的区域性和个别性C.土地价格与土地用途无关D.土地价格不受政策影响【答案】B2.在土地估价中，市场比较法所依据的基本原理是（）A.预期收益原理B.替代原理C.贡献原理D.均衡原理【答案】B3.下列哪项不属于土地估价的基本程序（）A.明确估价目的B.实地查勘C.编制施工图纸D.撰写估价报告【答案】C4.某宗土地规划用途为商业用地，实际用途为工业用地，估价时应（）A.按实际用途估价B.按规划用途估价C.按最高最佳使用原则估价D.按历史用途估价【答案】C5.土地估价中，收益还原法适用的前提是（）A.土地具有稳定的市场交易案例B.土地具有可预测的纯收益C.土地具有明确的开发成本D.土地具有完整的产权证书【答案】B6.下列关于土地剩余使用年限的说法，正确的是（）A.剩余年限越长，土地价格越低B.剩余年限不影响土地价格C.剩余年限越长，土地价格越高D.剩余年限与土地价格呈反向关系【答案】C7.某宗土地面积为5000平方米，规划容积率为2.0，则其可建建筑面积为（）A.2500平方米B.5000平方米C.10000平方米D.20000平方米【答案】C8.土地估价报告中，估价结果的有效期一般为（）A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月【答案】C9.下列哪项不是影响土地价格的一般因素（）A.经济发展水平B.土地位置C.土地形状D.土地面积【答案】C10.在土地估价中，开发法适用于（）A.已开发完成的商业用地B.未开发或待开发的土地C.工业用地D.公共管理与公共服务用地【答案】B11.某宗土地年纯收益为100万元，土地还原利率为5%，则其土地价格为（）A.500万元B.1000万元C.2000万元D.5000万元【答案】C12.土地估价中，市场比较法选择比较案例的时间界限一般为（）A.1年内B.2年内C.3年内D.5年内【答案】B13.下列哪项属于土地估价的个别因素（）A.城市人口密度B.土地形状C.土地制度D.土地政策【答案】B14.土地估价中，收益还原法中的还原利率应（）A.高于银行存款利率B.低于银行存款利率C.等于银行存款利率D.与银行存款利率无关【答案】A15.某宗土地位于城市核心区域，周边商业繁华，其价格主要受（）A.土地面积影响B.土地形状影响C.区位因素影响D.土地制度影响【答案】C16.土地估价中，开发法中的开发利润通常按（）A.土地取得成本的百分比计算B.开发总成本的百分比计算C.土地售价的百分比计算D.土地租金的百分比计算【答案】B17.下列哪项不属于土地估价报告的基本内容（）A.估价目的B.估价依据C.土地规划设计图纸D.估价结果【答案】C18.土地估价中，市场比较法修正因素不包括（）A.交易情况修正B.期日修正C.区域因素修正D.土地制度修正【答案】D19.某宗土地剩余使用年限为40年，还原利率为6%，则其年限修正系数为（）A.0.6B.0.7C.0.8D.0.9【答案】C20.土地估价中，最高最佳使用原则要求土地用途应（）A.符合规划用途B.符合实际用途C.符合历史用途D.符合法律允许、技术上可行、经济上合理的用途【答案】D二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将所有正确选项的字母填在括号内，漏选、错选均不得分）21.下列属于土地价格影响因素中区域因素的有（）A.交通条件B.商业繁华度C.土地形状D.环境质量【答案】A、B、D22.土地估价中，收益还原法的基本要素包括（）A.土地纯收益B.还原利率C.土地面积D.收益年限【答案】A、B、D23.下列关于土地估价方法的说法，正确的有（）A.市场比较法适用于有活跃交易的市场B.收益还原法适用于有稳定收益的土地C.开发法适用于已开发完成的土地D.成本法适用于特殊用途土地【答案】A、B、D24.土地估价中，开发法的基本步骤包括（）A.估算开发完成后的不动产售价B.估算开发成本C.估算开发利润D.估算土地取得税费【答案】A、B、C、D25.下列属于土地估价报告附件内容的有（）A.土地权属证书复印件B.估价对象位置图C.估价师资格证书复印件D.估价师个人简介【答案】A、B、C26.土地估价中，市场比较法的修正内容包括（）A.交易情况修正B.期日修正C.区域因素修正D.个别因素修正【答案】A、B、C、D27.下列关于土地自然属性的说法，正确的有（）A.土地具有不可移动性B.土地具有不可再生性C.土地具有可替代性D.土地具有永久性【答案】A、B、D28.土地估价中，收益还原法的还原利率确定方法包括（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整法C.投资收益率排序插入法D.成本法【答案】A、B、C29.下列关于土地用途与价格关系的说法，正确的有（）A.商业用地价格通常高于工业用地B.住宅用地价格通常低于商业用地C.土地用途变更可能提高土地价格D.土地用途与价格无关【答案】A、B、C30.土地估价中，最高最佳使用原则的确定应考虑（）A.法律许可性B.技术可行性C.经济合理性D.历史使用状况【答案】A、B、C三、填空题（共10题，每题2分，共20分）31.土地估价中，市场比较法的基本原理是________原理。【答案】替代32.土地估价中，收益还原法的基本公式为：土地价格=土地年纯收益÷________。【答案】还原利率33.土地估价中，开发法又称为________法。【答案】剩余34.土地估价中，土地剩余使用年限越长，其价格越________。【答案】高35.土地估价中，容积率是指________面积与土地面积的比值。【答案】建筑36.土地估价中，土地纯收益=土地总收益________。【答案】总费用37.土地估价中，市场比较法选择比较案例的时间界限一般为________年内。【答案】238.土地估价中，土地价格具有________性和个别性。【答案】区域39.土地估价中，土地用途应符合________最佳使用原则。【答案】最高40.土地估价中，估价结果的有效期一般为________个月。【答案】6四、简答题（共4题，每题10分，共40分）41.简述土地估价中市场比较法的基本步骤。【答案】（1）收集交易案例：选择近期、真实、可比的土地交易案例；（2）建立比较基础：统一付款方式、价格单位、货币单位等；（3）进行交易情况修正：排除特殊交易行为对价格的影响；（4）进行期日修正：将交易案例价格调整至估价期日；（5）进行区域因素修正：调整因区域差异造成的价格差异；（6）进行个别因素修正：调整因土地个别条件差异造成的价格差异；（7）求取比准价格：综合各项修正后的价格，确定估价对象价格。42.简述收益还原法的基本原理及适用条件。【答案】基本原理：土地价格等于土地未来年纯收益的现值之和，即土地价格=土地年纯收益÷还原利率。适用条件：（1）土地具有持续、稳定的收益；（2）土地收益可量化；（3）还原利率可合理确定；（4）土地使用年限明确。43.简述土地估价中开发法的基本公式及其含义。【答案】开发法基本公式：土地价格=开发完成后的不动产售价开发成本开发利润销售税费土地取得税费含义：通过估算开发完成后的不动产市场价值，扣除开发过程中所需的各项成本、利润及税费，剩余部分即为土地价格。44.简述土地估价报告中应包含的主要内容。【答案】（1）封面：包括项目名称、估价机构、估价期日等；（2）目录：列出报告各章节标题及页码；（3）估价目的：明确估价用途；（4）估价对象：描述土地位置、面积、用途、权属等；（5）估价依据：列出法律法规、技术标准、权属资料等；（6）估价方法：说明采用的估价方法及理由；（7）估价过程：详细描述估价步骤、参数选取、计算过程；（8）估价结果：给出土地价格及单价；（9）估价师声明：估价师签字及承诺；（10）附件：包括权属证书、位置图、照片、估价师证书等。五、综合应用题（共2题，每题25分，共50分）45.某宗土地位于某市主城区，规划用途为商业用地，面积为3000平方米，容积率为3.0，剩余使用年限为40年。估价师收集到以下资料：（1）周边类似商业用地近期交易案例3宗，交易单价分别为：12000元/平方米、13000元/平方米、12500元/平方米，交易时间均在1年内，交易情况正常，区域因素与估价对象相近，个别因素略有差异，经修正后比准单价分别为：12300元/平方米、12800元/平方米、12600元/平方米；（2）该区域商业用地年租金水平为每月100元/平方米，年运营费用占租金的30%，土地还原利率为6%；（3）开发法估算：开发完成后商业用房售价为20000元/平方米，开发成本为8000元/平方米，开发利润为开发成本的15%，销售税费为售价的8%，土地取得税费为土地价格的4%。请分别采用市场比较法、收益还原法、开发法估算该土地价格，并综合分析确定最终估价结果。【答案】（1）市场比较法：比准单价平均值为(12300+12800+12600)÷3=12566.67元/平方米土地总价=12566.67×3000=3770万元（2）收益还原法：年租金收入=100×12×3000×3.0=1080万元年运营费用=1080×30%=324万元土地年纯收益=1080324=756万元土地价格=756÷6%=12600万元（3）开发法：开发完成后总售价=20000×3000×3.0=18000万元开发总成本=8000×3000×3.0=7200万元开发利润=7200×15%=1080万元销售税费=18000×8%=1440万元设土地价格为X，则土地取得税费=4%XX04X1.04X=8280X=7961.54万元综合分析：市场比较法结果为3770万元，收益还原法为12600万元，开发法为7961.54万元。市场比较法结果偏低，可能因交易案例个别因素差异较大；收益还原法结果较高，可能因租金水平偏高；开发法结果较为合理。最终估价结果取开发法结果，确定为7962万元（取整）。46.某宗土地位于某市新区，面积为5000平方米，规划用途为住宅用地，容积率为2.5，剩余使用年限为70年。估价师收集到以下资料：（1）周边类似住宅用地近期交易案例3宗，交易单价分别为：8000元/平方米、8500元/平方米、8200元/平方米，交易时间均在1年内，交易情况正常，区域因素与估价对象相近，个别因素经修正后比准单价分别为：8100元/平方米、8400元/平方米、8250元/平方米；（2）该区域住宅用地年租金水平为每月50元/平方米，年运营费用占租金的25%，土地还原利率为5%；（3）开发法估算：开发完成后住宅售价为15000元/平方米，开发成本为6000元/平方米，开发利润为开发成本的12%，销售税费为售价的7%，土地取得税费为土地价格的3%。请分别采用市场比较法、收益还原法、开发法估算该土地价格，并综合分析确定最终估价结果。【答案】（1）市场比较法：比准单价平均值为(8100+8400+8250)÷3=8250元/平方米土地总价=8250×5000=4125万元（2）收益还原法：年租金收入=50×12×5000×2.5=750万元年运营费用=750×25%=187.5万元土地年纯收益=750187.5=562.5万元土地价格=562.5÷5%=11250万元（3）开发法：开发完成后总售价=15000×5000×2.5=18750万元开发总成本=6000×5000×2.5