徐州风尚米兰项目策划分享总结

徐州_风尚米兰总结分享

报告总纲4321项目背景解决策略面临问题4321经验总结45合作公司评价风尚米兰区位——位于徐州市中山北路，距市中心彭城广场直线距离约1000米左右，其地段优势明显项目概况15分名分钟范围中心城区10分钟内核心区3分钟规划配套——鼓楼规划核心居住区，交通便利，紧邻金鹰、中央等购物中心，教育医疗金融类等配套资源齐全

九龙湖项目地块未来规划居住人口将达10万人左右鼓楼商业街商业类：金鹰购物中心、金地商都、中央百货大楼、家乐福超市等；

教育类：民主路小学、鼓楼小学、徐州一中、三中等；医疗类：徐州第一人民医院、三院等；

金融类：中国银行、江苏银行、工商银行等；

徐州一中家乐福商业中心项目概况规模——35万方综合体大盘，物业类型丰富，住宅为主，部分LOFT、写字楼、商业，产品层面具备一定规模优势

翠湖御景世茂东都风尚米兰用地面积：13万平方米，容积率：2.6，总建筑面积：35万平方米，其中住宅：16.2万平方米，LOFT：2万平方米，车位：1285个，分期：3期项目概况产品——1梯两户，纯粹大面积户型，产品以舒适、奢华户型为主，户户南北通透，但总价较高纯粹的大面积产品是一把双刃剑，在把产品做得高端时，去化速度会受影响！项目概况一期产品——分3-4批推盘，住宅高层5栋、LOFT3栋、叠加36套，（车位除外）推盘总量8.87万平项目概况宏观市场——自9.29政策后，徐州并没有出台过严的政策细则，只是从10月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契税新政，提高二套房契税徐州市政策表现一:徐州市政策表现二:2010年市场回顾——市场环境土地供应量——中心区及其边缘土地供应量非常少,未来土地供应也不多,必然决定了市区土地的稀缺价值2009-2010年徐州中心区住宅类成交地块中心区这两年土地供应也只有22万平方米左右,而其未来2年内商住用地供应量共4块地，总计约200亩（据徐州国土资源局局长所说)。974万m209-10年土地供应鼓楼区10.5万m2泉山区云龙区1001000数值5.9万m25万m22010年市场回顾——徐州房地产市场竞争楼盘——中心区域目前在售的楼盘不多，但各项目依托地段及自然景观资源优势，在产品规划无特别优势下，去化较好项目区位规划会所景观主力户型科技智能化福源国际.核心地段无特色规划

无故黄河风景，90-120基本配置天山绿洲中心区西侧园林品质较较好，立面表现尚可无故黄河公园、生态公园95-130基本配置龙商天骄中心区无特色规划

无故黄河风景90-140基本配置翠湖御景中心区云龙湖整体绿化较高，但无特色，人车分流无云龙湖畔、市民广场、滨湖公园120-150基本配置金郡中央中心区五星级酒店大堂无故黄河风景80-145进口密码防盗锁天山绿洲翠湖御景金郡中央龙商天骄福源国际风尚米兰2010年市场回顾——徐州房地产市场供应量——中心区楼盘目前在的房源多为尾盘在售，量不多，但后续供应量较大数据来源：电话调研与房产信息网结合徐州房地产市场点评:从图可以看出，目前楼盘在售的房源总计约有250套左右，量比较少。但后续的供应量较大，总计约2640套，约30万平方米。调研中，后续推盘受政策影响，原准备推盘的，现在都不确定月均去化——2010年3-10月中心区楼盘月均去化44-126套之间，去化非常快福源国际:总销718套，月均44套天山绿州：总销1488套，月均114套翠湖御景：总销316，月均去化79套龙商天骄；总销887套，月均126套2010年市场回顾——徐州房地产市场均价走势——2010年中心区竞争楼盘的价格整体走势受政策影响非常少，整体价格平稳上升2010年市场回顾——徐州房地产市场数据来源：徐州房地产信息网点评:4.15之后,中心区几个楼盘的价格总体平稳走势,8月份起,各楼盘价格不稳上升,而9.29新政后,价格未呈现出下降趋势上半年调控政策逐步显现，下半年政策不会多大变化，再加供应量预计明显增加，预计价格的波动将会在三季度出现更加明显；上半年调控政策逐步显现，一级市场成交金额，二级市场新增供应量及成交量均受到不同程度影响，一、二线城市显现尤为突出；预计下半年将延续上半年的态势，但市场供应量将会大幅提高，成交量震荡上升，不排除从三季度开始龙头房企采取“以价换量”的策略；2011年——市场回顾1415徐州市区上半年5月份限购政策实施以来住宅类产品受调控影响较大，商办类产品受到追捧自徐州4月份出台限购政策后，商品住宅4月份呈现放量增长，但5月、6月份之后开始逐步下降。；商办类产品，自4月份就出现需求逐步放大，市场对于商办产品需求旺盛；2011年——市场回顾15世联进场前，该项目处于项目报批中，产品核价值点不清楚，延用风尚自由城售楼处，示范区正在打造等阶段项目正处于产品规划报批中，但园林景观未确定；作为徐州的高端项目，如何建立高端项目的核价值体系，如何进行项目立势，蓄客；售楼处、示范区正处于改造中，但改造并没有体现高端产品特质；自拿地后，在2010年年中有做过3-4个形象推广，但后续推广没有跟上；销售人员的招聘即将开始；报告总纲4321项目背景解决策略及执行面临问题4321经验总结45合作公司评价目标目标理解品牌目标——建立天创地产品牌知名度，成功打造天创豪宅产品线，确保项目市场占位；价格与利润目标——规避市场风险，突破区域价格天花板，实现较高的市场利润空间；速度目标——保证稳定的销售率，且为后期销售提供良好的开始我们认为，公司和项目高端品牌形象的树立与项目成功运营的目标相辅相承；项目的价格策略需着眼于公司及项目长远战略和发展，遵循高端大盘规律，稳步实现价格攀升的价格策略。同时对于项目物业形象与价值能够起到较好的支撑，销售速度亦是项目成功的重要考量因素之一。目标共识:

风尚米兰项目将承担树天创品牌、成功打造天创豪宅产品线、高价格、稳步去化的三重目标体系目标的达成需要多方合力共同促成目标回顾2011-2012年度销售目标17.5亿元以均价10000元/平米，套均面积140平米计：2011年需销售415套，月均销售42套，周销售10.5套2012年需销售835套，月均销售70套，周销售17.5套2011年周上门约需100组（以来访成交10%计）2012年周上门约需180组（以来访成交10%计）面积偏大持销速度考验销售接待能力考验突破区域价格天花目标回顾问题界定短期树立项目高端产品形象及良好口碑重塑整个城市对区域中心价值认知价格与速度的平衡——保证合理去化速度，实现利润最大化鉴于后续拿地的长远需求，本项目必须提供稳定持续的现金流，因此需在保证合理的销售速度基础上，实现利润最大化；逐级实现天创品牌提升2年领先徐州-3年江苏具有品牌影响力-5年中国具有品牌影响力中期长期问题界定回顾2011年3月，预收款；2011年9月，拿到预售许可证，正式发售；总体均价目标10000元/平，一期首批8500元/平。Q1：重塑整个城市对区域中心价值认知，树立项目高端产品形象及良好口碑——面对有市场基础及资源的竞争对手，如何打破区域的心理抗性，凸显价值，重新建立区域价值认识，树立标杆地位？Action1：项目核心价值建立Action2：

FAB分析——梳理核心价值体系Action3：市场形象占位——大事件营销，区域炒作解决问题思路Q2：提升天创品牌——如何通过对风尚米兰的豪宅打造及价值传递，树立天创品牌形象Action：品牌事件营销—豪华样板区开放，品牌嫁接+名人主持活动。解决问题思路Q3：突破市场价格瓶颈并保证去化速度——如何保证速度与利润的平衡，即控制风险合理销售速度前提下的利润最大化？Action1：开辟有效渠道线上形象线下扩容，制造节点提前蓄客；Action2：通过利用项目各核心的营销节点及配合节点活动，设计安排多重客户筛选环节，精准的把握客户需求。Action3：通过对产品的综合打造及加强销售展示、服务，同时紧抓渠道客户，突破区域价格解决问题思路报告总纲4321项目背景解决策略及执行面临问题4321经验总结45合作公司评价Q1：重塑整个城市对区域中心价值认知，树立项目高端产品形象及良好口碑解决策略面对有市场基础及资源的竞争对手，如何打破区域的心理抗性，凸显价值，重新建立区域价值认识，树立标杆地位？大事件活动来立势、造势，如11月份“明星置业顾问招聘会”，引起市场的广泛关注和较高评价；9、10月建立项目的核心价值及营销总纲，为整体项目的操作提供指导方向；2010年9月2010年10月区域软文炒作及其它品牌活动带动，5月房展会活动进行大事件宣传；2010年11月2011年5月核心价值主张：我们卖给客户什么？2735万平规模主城中心舒适户型领先科技智能精装大堂纯粹意式园林5星级服务高档会所殿堂米兰豪宅象征尊贵生活F（Features）A（Advantages）B（Benefit）城市中心区域；35万方城市综合体；纯粹优雅意式园林风情；精装入户大堂；创新智能系统应用，安全高效；ARTDECO外立面；星级物业服务意式主题服务会所交通、商业配套完善；125平米以上奢享户型；城市大规模综合体；纯粹优雅意式园林；科技智能化配套；安全、人性化；星级物业；意式会所城市豪宅、纯粹意式园林、安全舒适、星级服务高雅外立面Q1之FAB确立产品核心价值——从规划设计、科技智能、营销及服务三个维度进行价值梳理，这一点对后续推广非常有价值分类项目项目内容项目描述市场表现建议规划设计园林景观纯粹的新古典主义，强调意式风格全面超越非常必要做大堂、车库精装修大堂，采光地下车库（保留）全面超越非常必要做人车分流人性化设计，实行全人车分流，叠加——车库电梯入户已规划规划保留建筑立面干挂石材+仿磁喷漆已规划规划保留架空层可局部进行架空层设计，如大户型楼栋、中心景观楼栋已规划规划保留层高规划层高2.9-3米已规划规划保留会所健身、SPA、商务等基本功能，亮点：恒温游泳池已规划亮点非常必要做科技智能防噪系统断热铝型材、内外铝合金窗、双层中空玻璃适度超越规划保留新风系统不开窗也可保持室内空气新鲜已规划规划保留直饮水系统厨房管道直饮水系统，性价比高，开发商无需售后服务适度超越非常必要做一卡通一卡式集成，含进小区人行通道，入户大堂，电梯适度超越非常必要做采暖系统集中供暖、分户计量保持形象规划保留垃圾处理系统厨房食物垃圾处理器，置换式垃圾周转箱适度超越可以考虑安保系统周界报警、红外线监控、闭路监控系统保持形象非常必要做外墙保温系统

聚苯板保温应用已规划规划保留营销、服务营销中心、示范区豪华售楼处及五星级样板示范区（确保实现效果）适度超越非常必要做楼栋管家服务楼栋管家，一线品牌物管公司品牌嫁接—星级物业服务保持形象非常必要做Q1之核心价值树立招聘会活动——利用招聘会活动，为项目入市进行高调宣传，引起市场关注，尤其在业内口碑较佳。活动完成后，及时完成活动总结活动策略ABC活动策略—房展会活动5月20-22号由徐州日报举办的房展会，风尚米兰以冠名形式参与，整个房展会风尚米兰包装最为出彩，而其它的展会布置都差。赢得参观客户、媒体、同行非常好的口碑。以冠名形式参与11年5月份春季房展会，扩大项目知名度，同时因项目还未动工，因此在宣传时以企业品牌形式为主，扩大企业影响力，及项目大众知晓度30Q2：如何通风尚米兰项目的品牌营销活动来提升天创品牌？五星级售楼处及样板区的开放，为风尚米兰打造豪宅形象，迅速提升市场口碑与影响力；12月份，用“风尚米兰，名流之夜”新年音乐会进行项目立势及树调性形象2010年12月2010年1月2010年3月2011年4月吴晓波，名人推介会，；4月底欧洲一线奢侈品展销会；2011年7月7月天创风尚米兰“四创”活动开展风尚米兰·名流之夜新年音乐晚会——通过高端音乐会形式，向徐州政界、商界名流传递项目的豪宅形象，引起市场的高度关注，同时活动结束后及时完成活动总结及相关分享时间：2010年12月25-26日内容：

1）国外著名交响乐团

2）项目营销宣传

3）音乐会与营销中心互动目的：真正的著名交响乐团,塑造高端项目的形象执行关键点：1）宣传造势2）邀请徐州政界商界名流3）现场流程的把控品牌营销策略品牌事件营销——5星级豪华样板区开放，轰动全城，在市场中引起很大反响，同时活动结束后及时完成活动总结及相关分享品牌策略时间：2011年1月8日内容：

1）营销中心、样板区开放接待

2）配合文艺节目等……目的：打造特色尊贵营销中心，成为项目第一印象和形象名片；通过样板区的打造，不仅体现产品展示，更是一种生活方式执行关键点：1）制造现场高端项目形象

2）高规格接待

3）现场流程的把控活动策略—品牌形象活动在产品推介会后，由第3房搜房网协助，对已认筹客户，分面积段摇取选房顺序号为维系老客户，促进现有房源的销售，在样板段举行奢侈品展销会，徐州首届意大利国际一线品牌集中亮相：ARMANI、BURBERRY、GUCCI、Dior、PRADA、VERSACE等的新品和基本款配合平层及LOFT选房，用品牌形象活动，提高客户的预期，为选房蓄势。吴晓波参与的产品推介会及意大利一线品牌展后，效果非常明显，对于未取得预售许可证前选房活动效果显著；34活动策略—四创活动徐州首创“全国安全文明示范工地、全国星级绿色建筑、江苏省优秀住宅工程及工程质量示范小区”创建活动，实实在在为打造高端住宅；Q3：突破市场价格瓶颈并保证去化速度——如何保证速度与利润的平衡，即控制风险合理销售速度前提下的利润最大化？配合各个活动及节点进行线上线下推广，顺势蓄客通过对产品的综合打造及加强销售展示、物业客户服务通过利用项目各核心的销售节点及配合节点活动，设计安排多重客户筛选环节，精准的把握客户需求售楼处外广场设立精神堡垒，在样板区关键点设立各类提示，从细点体现项目品质展示策略——精神堡垒、导示牌改造前前广场改造后前广场与精神堡垒一体化改造前改造后中心广场、大门前改造后，增加了叠瀑，自动感应玻璃门。整体感觉大气、美观展示策略——中心广场改造前前改造后改造前大门改造后售楼处内部经过改造后，人流动线合理，软硬装具备较高的品质，在徐州市场处于领先水平展示策略——售楼处内部改造后的园林景观，加入较多新古典主义风格，同时配备豪华观光车，彰显豪宅风范展示策略——园林景观样板房做了三个房型，147平三房、182平4房及LOFT。改造后整体品质在徐州处于领先水平展示策略——样板房147平三房，英伦风格182平四房，美式风格展示策略——样板房182平3+1户型，户型方正、大气，较奢华5.4米LOFT，现代风格展示策略——样板房在徐州普遍LOFT层高在5-5.2米，而本项目层高为5.4米，具有明显优势展示策略——五星级标准售楼处策略44A

招聘策略B五星案场及样板区打造策略C

明星级置业顾问培养及管理策略D

培训与考核策略E激励策略建立标准售楼处——招聘策略45招聘结果招聘中：做足宣传，高规格布置，科学的面试流程，严密的执行把控。建立高标准售楼处，首先人员招聘质量直接影响后期案场形象与工作的开展。同时通过高标准招聘可以树立项目调性、业内知名度、吸引高素质人才明星级置业顾问完善的岗位职责形象的展示案场管理制度출처:정보통신부자료建立标准售楼处——明星级置业顾问管理与培训策略461、形象的展示品牌工作服的展示：通过品牌工作服的统一展示，提升米兰豪宅形象及售楼处高端调性。47形象岗的站立，提升了案场的接待水平。建立标准售楼处——明星级置业顾问管理与培训策略2、完善的案场各岗位职责的细分48案场主管职责银行按揭人员职责组长职责置业顾问职责案场经理职责职责分明、管理有序！建立标准售楼处——明星级置业顾问管理与培训策略建立标准案场管理制度，严格按照世联的五星级案场标准流程，并适当进行创新49★五星级案场管理制度★高规格接待流程制度★样板房参观预约制度★案场用各报表管理流程制度建立标准售楼处——案场管理制度建立高标准售楼处，其考核与培训必须严格执行，做到不定期考核，提升业务员业务水平50建立标准售楼处——考核与培训

考核内容:■米兰项目200问-每月调整并考核1次；■米兰五星级案场制度-每季度的考核；违规置业顾问不定时考核；■米兰案场接待流程-每月考核1次；■米兰案场来场客户小登记本-每月检查2到3次。■米兰案场KPI考核—每月1次培训内容：■置业顾问进场前综合培训■制度的培训■各类说辞的培训■销售技巧的重点培训■案场沙龙分享■世联的培训■外地联动参观培训客户服务策略——风尚会命名：风尚会时间：2011年4月开始，贯穿整个项目销售期A、目的：1、发展、壮大天创地产企业品牌；2、为项目快速积累客户，促进销售；3、通过系列会员活动，做足口碑宣传，实现圈层营销。B、内容：1、在项目认筹阶段，购买“风尚会”会籍，客户入籍后，既享受风尚米兰购房优惠；2、客户入籍后，可享受其它合作单位的消费优惠等权益。C、执行关键点：制订风尚会会员章程及服务承诺；“风尚会”行动计划极致服务——作为本项目的增值价值点展示，使客户倍享尊崇，感知真正的品牌价值汽车遮阳安全帽配使用膜关键点重视服务的细节，如采用自动鞋套机、雨天准备雨伞等；标准化服务，周到耐心，为客户提供尽可能全面地服务；各类服务人员必须经过严格培训，包括置业顾问、保洁、保安等，为客户提供绝对星级的高品质服务；购房风险提示安防系统公示业主生活手册，生活服务指南，向业主展现城市新中产的生活方式。自动鞋套机物业服务策略——5星级物业服务贴心服务湿纸巾擦手建议：1、样板房、吧台、保洁各岗位服装、职责明确细分、提升服务水平；2、加强保安迎宾展示，带给客户安全感和尊贵感物业服务策略——5星期物业服务极致物业服务，可以展示品质，提高项目的归属感，安全感配合不同的营销节点进行针对性的推广，推广时保持高调，市场反应较好。费用大概是报纸100万，大牌70万，网站50，电台25，音乐会60，招聘会5，售楼处开放11，中心时尚大道户外5，名人推介、房展会等总计约500万推广策略——配全形象推广时间营销阶段销售节点1月10-12月项目、品牌形象巩固+蓄客期10月份招聘会、12月份音乐会活动、1.8营销中心及示范区开放销售目标认筹卡600张积累客户1000组积累客户700组宣传主线整盘形象+营销中心及示范区开放推广渠道户外、硬广、网络为主要渠道整盘形象+项目价值+认购信息+活动推广2月4月4月奢侈展销会、LOFT推售，正式蓄客，5月份房展会，23号选房；7月“四创”活动3.5日名人+产品推介会及高层第一批选房；认购200套3月5月6月7月项目形象立势期项目、品牌形象+蓄客期+节点营销信息释放认筹卡200张认购120套在杂志与硬广建立统一的项目标识，便于项目形象的统一2010年推广策略——形象稿彭城楼市形象稿报广形象稿配合重要活动进行主流媒体、渠道媒体组合进行宣传，确保活动可以即有形象又直达受众，从而顺利开展2010推广策略——配合重要活动做推广配合重要活动后续进行主流媒体与渠道媒体组合进行宣传，确保活动后影响力的持续，对项目的关注2010年推广策略——配合重要活动后续做好推广2011年推广策略—配合推售线上推广体现项目形象及调性，线下推广推售信息准确传达，在项目未取预售许可证的前提下，按照比正常项目还高的调性推广，为选房助势582011年推广策略—配合房展会在项目未取得预售许可证下，配合项目价值及企业形象进行推广，即可以扩展企业形象，又可以借势宣传项目592011年推广策略—配合房展会在项目未取得预售许可证下，体现项目的调性及品质的企划，可以很好的为选房获得市场信心60一期分批推售建议——分3-4批推盘，住宅高层4栋、LOFT3栋、叠加32套，（车位除外）推盘总量8.87万平一期推盘：第1批房源：#、2#、3#除西户、5#西户第2批房源：LOFT:1.2栋第3批房源：高层:3#西户、5#除西户;叠拼:1、2、3#；LOFT：3#。第4批房源：6#视情况推出推售策略——一期产品推售策略第一批为确保一批产品线丰富满足客户需求二期12356781312111091516171819loftloft3loft2loft1叠拼1叠拼2叠拼3叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼一期三期首批:1#、2#、3#除2单元02室、5#总计：424套2011.3第二批LOFT:1.2栋总计：230套2011.5月中第三批:高层:3#2单元02室、6#;叠拼:1、2、3#；LOFT：3#。总计：282套销售目标分解曲线图推盘节点50平230套高层：195㎡，30套；129㎡，96套；叠拼：36套LOFT：120套126㎡，64套；129㎡，180套；143㎡，90套；169㎡，30套；195㎡，30套；其他，30套2011.8月3月9月5月7月11月策略分解：a.推售分期分批，优劣产品搭配；b.一期产品保证快速回现，二期产品稳步拨升价格及利润，三期实现高利润及品牌成型；c.多产品线大盘不确定市场情况下的分批产品线错开快速蓄客，分批积累分批消化客户快速推售；上半年总体推售策略：一期推盘及回款计划：

加快推售节奏，把客户先圈进来市场的不确定性，直接导致上半年推售策略比原计划放慢，但先把客户圈进来策略不变，先推平层进行立势，LOFT产品随行入市推售策略62目前总回款认筹总回款认购总回款未收总款7311000011290000618200001110000可售套数已售套数未售套数448276172在徐州未取得预售许可证可以预先收取定房金。3月12日平层推出对认筹客户选房不定价活动，143以下交20万，169及以上交30万。普通关系户及客户以摇号参与选房为主，对重点关系户少量参与摇号，同时用保留房源进行调剂。选房是不集中推盘，而是有策略的分开推盘，第一天推出小126、129户型，第二天129、143、165、195户型，第三天开始对重点关系户进行选房。未推售，保留房源195平米一批第一天推出一批第一天推出重点关系户保留房源重点关系户保留房源一批第二天推出143一批第二天推出、129、169重点关系户保留房源一批第二天推出，195重点关系户保留房源推售策略—平层选房631号当天推出602号当天推出70目前总回款认筹总回款认购总回款23850000975000014100000可售套数已售套数未售套数23090140LOFT在推售前对1号2号楼进行功能定位，1号楼以居住为主，2号楼以办公为主，使两栋楼的功能相独立。尽管为以后管理及业主使用带来便利，但对于销售并没有多大帮助，随着选房的进行，两栋楼的功能定位将越来越模糊5月22日对LOFT进行选房不定价活动，由于未定价，导致很多认筹客户未选房，认筹195组，当天只选记61组客户，在预期范围外，主要原因是客户多为投资、办公楼客户，没有定价，使其难以下定决心选房推售策略—LOFT选房64内外关系户——徐州是一个讲面子的城市，因此本项目关系户特别多，在客户维护中“优先保证关系户”原则客户策略——内部客户与外部客户关系户做好日常接待中关系户的登记，如是谁的关系人、单位等信息优先保证股东关系户接待及认筹根据业务关系的重要程度来区分客户的等级给天创员工关系登记单，限定时间完成日常接待天创股东关系天创员工业务关系客户策略平层选房重点关系客户即参与电脑摇取选房号活动，同时也预留好指定房源；摇号只针对除了销控的房源进行，采取面积段进行摇号，其中195不参与摇号，只针对126、129、143、169面积的客户进行摇号；当场对到场的认筹客户进行电脑摇号，每次5-10人（显示名字及身份证），由置业顾问负责给客户号牌；选房时根据客户不同的面积段错开选房，便于把控LOFT选房.所有客户都按照认筹单号进行选房；对于整层购买的客户事先选好，并指定整层购买楼层，如低区和高区，中间区则不参与；关系户必须到售楼处办理认筹才可以选房；对于选房不定价，优先考虑重点关系客户，平衡其它客户，便于带动销售及立势。但在操作过程中，在照顾好重点关系户同时，要兼顾其它客户，确保关系户可以买到满意户型，其它客户对此无意见662011-2012年度销售目标17.5亿元，其中上半完成约1亿，完成当初设计目标，但定房目标未完成；整体均价预期10000以上,实际一期房源均价就要10000元/平以上，大大超出原先预定目标，通过风尚米兰项项目品牌建设，对天创品牌有明显提升672011年1-6月定房385套，其中平层289套，LOFT94套2011年1-6月来访2400组客户，月均上门400组其中认筹客户约830组整体定房完成59%，未完成70%以上定房目标整体上门量及认筹量较好上半年基于市场行情完成较好，但下半年任务完成压力较大目标回顾、解决问题后完成情况1月98002月3月4月5月6月8007月18008月8009月700010月700011月900012月170001-6月完成回款约1亿，基本完成当初目标；报告总纲4321项目背景解决策略及执行面临问题4321经验总结45合作公司评价过对项目2010年9-12月的操作，该项目对于三线城市的徐州而言，可以有如下几点总结徐州房地产市场的营销水平总体处于粗放水平，通过高调的“大事件营销”及宣传，比较容易引起市场的关注及立势；除了目前进驻的绿地、世茂等外地知名企业外，徐州本土开发商，由于市场较火，