2025年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)历年参考题库含答案

2025年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)历年参考题库含答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅项目交付前三个月，物业服务企业首次介入，此时应优先完成的工作是（）。A.拟定年度财务预算B.建立业主微信交流群C.承接查验并移交图纸资料D.招聘保洁外包单位答案：C解析：交付前介入的核心法定动作是承接查验，确保共用部位、共用设施设备符合规划设计及合同约定。2.根据《民法典》第278条，下列事项中应当由业主共同决定且需“双三分之二”参与表决、“双过半”同意方可通过的是（）。A.更换电梯维保单位B.使用住宅专项维修资金C.调整物业服务费标准D.选聘和解聘物业服务企业答案：D解析：选聘和解聘物业企业属于“共同管理权”中的重大事权，须满足“双三分之二”参与、“双过半”同意的刚性门槛。3.某小区消防泵房突发喷淋管道爆裂，导致电梯底坑积水。项目经理第一时间应采取的处置顺序为（）。A.拍照取证→关闭电源→通知保险公司→组织排水B.关闭电源→关闭喷淋总阀→组织排水→拍照取证C.通知保险公司→关闭喷淋总阀→关闭电源→组织排水D.关闭喷淋总阀→拍照取证→关闭电源→组织排水答案：B解析：人身与设备安全优先，先断电避免次生事故，再关阀止水，随后排水减损，最后取证。4.住宅物业公共收益归全体业主所有，其收支账目依法应当（）。A.每季度向业委会书面报告一次即可B.每年至少一次在物业管理区域内显著位置公示C.仅向属地街镇房办备案，无需向业主公示D.由物业服务企业保存五年，业主无权查阅答案：B解析：《物业管理条例》第39条明确公共收益账目须每年至少公示一次，接受业主监督。5.某项目采用酬金制收费模式，年末经审计确定全年物业服务成本为820万元，酬金比例为10%，则物业服务企业应得酬金为（）。A.82万元B.90.2万元C.91万元D.按实际成本加酬金之和再议答案：A解析：酬金制下酬金=实际成本×酬金比例，820×10%=82万元，不与盈亏挂钩。6.关于物业服务质量评估，下列说法正确的是（）。A.评估只能由行业协会进行，企业不得自评B.评估结果可作为物业费调价依据C.评估报告无需向业主公开D.评估不合格即吊销企业资质答案：B解析：质量评估结果客观反映服务水平，可作为物业费协商或调价的事实依据。7.某小区拟启动住宅专项维修资金应急程序，其必要前置条件不包括（）。A.经业委会书面确认B.出现危及房屋使用安全的紧急情况C.已编制维修预算D.已征得三分之二业主签字同意答案：D解析：应急维修无需“双三分之二”签字，但须业委会确认、预算清晰、情况紧急。8.物业服务中心前台接到业主投诉楼上空调外机噪音过大，前台首先应（）。A.直接联系楼上业主进行劝阻B.记录并立即派工程人员上门检测噪音分贝C.告知投诉人自行协商解决D.建议投诉人报警答案：B解析：投诉受理后应形成闭环，先检测获取客观数据，再决定后续协调或整改。9.关于前期物业管理招投标，下列表述错误的是（）。A.住宅物业建设单位应当通过招投标选聘物业企业B.投标人少于3个的，经属地房管部门批准可采用协议方式C.招标文件发出至开标不得少于20日D.评标委员会人数应为偶数，防止票决平局答案：D解析：评标委员会应为5人以上单数，确保票决可行。10.某项目年度业主满意度调查回收问卷542份，其中“满意”及以上评价434份，则满意度为（）。A.80.1%B.79.9%C.78.5%D.无法计算答案：A解析：434÷542≈80.1%，保留一位小数。11.物业企业为电梯购买公众责任险，保险期间发生乘客坠亡事故，保险公司赔付后，企业仍须承担的责任是（）。A.行政处罚责任B.刑事责任C.民事补充赔偿责任D.不再承担任何责任答案：C解析：保险赔付不排除企业依法应承担的民事补充赔偿。12.下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。A.公共区域水费B.绿化养护化肥费用C.业委会办公经费D.秩序维护员社会保险答案：C解析：业委会办公经费属业主自治费用，不得列入物业服务成本。13.某小区实行“楼长制”，楼长产生的合法方式是（）。A.居委会指定B.业主自荐，业委会聘任C.本单元业主推选，业委会备案D.物业企业任命答案：C解析：楼长属业主自治补充形式，应由单元业主推选，业委会备案。14.物业企业擅自将小区人防车位出租给外部商户，违法所得应（）。A.由企业留作公共收益B.由人防主管部门没收C.由业委会没收D.由企业补缴税款即可答案：B解析：人防工程平时使用须符合规划用途，擅自出租违法所得由人防主管部门依法没收。15.关于绿色物业管理，下列措施中属于“运行阶段”节能降耗的是（）。A.选用LED光源进行车库照明改造B.建立能耗基准线与分项计量C.设计阶段提高建筑围护结构热工性能D.采用装配式建筑减少施工垃圾答案：B解析：运行阶段通过基准线与分项计量发现异常能耗，持续优化。16.某项目年度预算中，电梯维保费用为固定单价合同，但年度运行次数增加导致维保次数超合同20%，企业应（）。A.自行承担超次费用B.直接动用维修资金C.与维保公司重新议价并签订补充协议D.暂停维保服务答案：C解析：固定单价不限制次数，但超出部分应签订补充协议，保证电梯安全。17.业主大会会议采用书面征求意见形式，其送达与回收时间要求为（）。A.送达15日且回收不少于7日B.送达10日且回收不少于5日C.送达20日且回收不少于10日D.无统一规定，由业委会决定答案：A解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第17条规定送达15日、回收不少于7日。18.物业项目经理每年应完成的继续教育学时不少于（）。A.20学时B.30学时C.40学时D.60学时答案：C解析：《物业项目经理岗位继续教育学时管理办法》规定不少于40学时。19.某小区发生高空抛物致车辆损坏，无法确定具体侵权人，则可能的补偿责任主体为（）。A.物业服务企业B.可能加害的建筑物使用人C.保险公司D.居委会答案：B解析：《民法典》第1254条确立“可能加害人”公平补偿规则。20.关于物业承接查验，下列资料中属于“必须移交”的是（）。A.竣工总平面图B.营销广告册C.施工日志D.监理月报答案：A解析：竣工总平面图是共用设施设备管理的基础性技术资料，必须移交。21.某项目绿化面积2万㎡，年度绿化养护预算为10元/㎡，实际支出18万元，则预算执行率为（）。A.90%B.80%C.85%D.95%答案：A解析：预算20万元，实际18万元，执行率=18/20=90%。22.物业企业拟退出住宅项目，应提前书面告知业委会或业主的期限为（）。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《物业管理条例》第39条规定提前90日书面告知。23.下列关于“物业服务质量评价体系”的描述，正确的是（）。A.评价指标仅包括保洁、秩序维护两项B.评价结果分为A、B、C、D四级，D级为最高C.评价可由第三方机构实施D.评价不合格即停止企业招投标资格一年答案：C解析：第三方评价保证客观公正，指标覆盖客户服务、设施设备、环境、秩序等多维度。24.某小区二次供水水箱清洗消毒，依法应委托具备资质的机构每（）进行一次。A.月B.季度C.半年D.年答案：C解析：地方卫生管理办法普遍要求每半年清洗消毒一次。25.物业企业未按合同约定提供四级服务标准，业主可依法（）。A.拒交全部物业费B.向消协申请吊销企业执照C.请求业委会与企业协商整改或降费D.自行接管小区管理答案：C解析：服务不达标可协商整改或适当降费，但不得拒交全部费用。26.关于“物业+养老”服务模式，下列做法合规的是（）。A.将物业用房改建为营利性养老院无需审批B.物业企业可联合社区开展居家适老化改造C.物业员工无护理资质也可提供静脉输液服务D.利用维修资金购买养老床位答案：B解析：物业企业可整合社区资源，提供适老化改造、助餐、助行等辅助服务。27.某项目采用“信托制”物业，下列说法正确的是（）。A.物业费归企业所有B.业主大会为委托人，物业企业为受托人C.企业盈亏与业主无关D.无需公开账目答案：B解析：信托制下物业费属于信托财产，企业作为受托人履行信义义务。28.物业企业使用无人机巡查屋顶渗漏，需遵守的强制性规定是（）。A.须取得航空摄影资质B.须提前向空管部门申请空域C.须投保第三者责任险D.须征得所有业主同意答案：B解析：轻型无人机适飞空域外飞行须申请空域。29.某小区业委会任期届满未完成换届，原业委会成员（）。A.继续履职至新一届产生B.自动失去资格，由居委会代行职责C.由物业企业代行职责D.由街镇直接指定新一届业委会答案：B解析：任期届满资格自动终止，属地居委会应代行组织换届。30.关于物业企业党建引领，下列做法符合要求的是（）。A.党组织研究决定物业费标准B.党员项目经理兼任业委会主任C.建立“红色物业”议事平台，协同社区治理D.党组织代行业主大会职权答案：C解析：党建引领重在搭建平台、整合资源，不替代业主自治决策。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业企业安全生产职责的有（）。A.建立安全风险分级管控清单B.组织消防演练C.定期对电梯进行年检D.为从业人员缴纳工伤保险E.制定特种设备事故专项应急预案答案：A、B、D、E解析：电梯年检由特种设备检验机构实施，非物业企业职责。32.住宅专项维修资金可用于（）。A.屋顶防水大修B.更换二次供水水泵C.加装电梯D.购买消防微型站车辆E.小区景观提升工程答案：A、B、C解析：维修资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，景观提升不属于法定用途。33.物业企业建立ISO9001质量管理体系，应形成的文件包括（）。A.质量手册B.程序文件C.作业指导书D.质量方针E.财务报表答案：A、B、C、D解析：财务报表不属质量管理体系文件。34.关于物业公共收益，下列说法正确的有（）。A.包括电梯轿厢广告收入B.包括公共区域停车费C.扣除合理成本后归全体业主D.可用于弥补物业费不足E.年度收支应审计并公示答案：A、B、C、E解析：公共收益不得直接弥补物业费不足，应单独建账。35.物业企业退出时，必须移交的资料有（）。A.竣工总平面图B.设施设备维保记录C.业主信息清册D.公共收益结余资金E.员工劳动合同答案：A、B、C、D解析：员工劳动合同属企业人事档案，无需移交。36.下列属于物业企业应急预案体系的有（）。A.防汛预案B.电梯困人预案C.公共卫生突发事件预案D.业主大会会议预案E.高空抛物处置预案答案：A、B、C、E解析：业主大会会议属自治程序，不属企业应急预案。37.关于绿色物业评价指标，包含（）。A.单位建筑面积能耗下降率B.年度节水率C.垃圾分类参与率D.业主满意度E.绿色出行比例答案：A、B、C、E解析：业主满意度属服务质量指标，非绿色评价核心指标。38.物业企业依法可采取的催交物业费措施有（）。A.上门催收B.发送律师函C.限制业主买水买电D.提起诉讼E.公示欠费业主姓名答案：A、B、D解析：限制买水买电、公示姓名涉嫌侵权。39.某小区发生集中装修，物业企业应履行的管理义务包括（）。A.与装修人签订装饰装修管理服务协议B.告知禁止行为和注意事项C.现场巡查D.收取装修保证金E.审批装修设计施工图答案：A、B、C、D解析：装修设计施工图由建设行政主管部门或设计单位负责技术审查，物业仅履行告知与巡查义务。40.关于“信托制”物业的优势，表述正确的有（）。A.物业费所有权归业主B.企业收益与成本脱钩C.账目公开透明D.企业承担全部亏损E.有利于降低业主与企业之间信息不对称答案：A、B、C、E解析：信托制下企业按约定提取酬金，不承担全部亏损。三、案例分析题（共30分）案例一（10分）某住宅项目交付五年，业委会发现地下车库多处渗漏，墙皮脱落，经鉴定系外墙防水失效所致。业委会拟动用住宅专项维修资金进行大修，部分业主质疑：“渗漏在车库，不属于住宅，不应动用维修资金。”项目经理亦提出：“如资金不足，可由物业企业垫资，日后从公共收益归还。”问题：1.渗漏部位是否属于维修资金使用范围？说明理由。（3分）2.项目经理提出的“企业垫资+公共收益归还”方案是否合规？说明理由。（3分）3.若维修资金余额不足，应如何筹集？（4分）答案：1.属于。依据《住宅专项维修资金管理办法》第2条，住宅共用部位包括“基础、外墙、屋顶”，地下车库外墙系住宅建筑外墙延伸，属共用部位，维修资金可用于保修期满后的防水大修。2.不合规。公共收益归全体业主，需经业主大会决定用途。企业垫资再强制以公共收益归还，未经法定程序，侵犯业主自治权，且违反《物业管理条例》第39条公共收益独立建账、专款专用原则。3.余额不足时，可启动续筹程序：由业委会拟定续筹方案，经业主大会“双三分之二”参与、“双过半”同意，按建筑面积分摊，业主一次性或分期补缴；或采用公共收益结余补充，仍需业主大会表决通过。案例二（10分）某小区实行酬金制，年度预算收入1000万元，成本900万元，酬金比例10%。年终审计发现，因能源单价上涨，实际成本980万元，企业提出：（1）成本超支80万元由全体业主承担；（2）酬金仍按原预算成本900万元的10%提取90万元；（3）超支部分直接计入下一年度预算。问题：1.酬金制下成本超支应如何分担？（3分）2.企业提取酬金的基数应如何确定？（3分）3.若业主不同意承担超支，企业应如何应对？（4分）答案：1.酬金制核心为“收支两条线、盈余归业主、亏损由业主承担”，故80万元超支应由全体业主承担，但需经业主大会审议确认，并说明超支原因及合理性。2.酬金基数应按“实际发生成本”提取，即980×10%=98万元，而非原预算900万元，确保酬金与真实成本挂钩。3.若业主大会否决超支分担，企业应：①提交详细审计报告及涨价依据；②与业主协商适度降低服务标准或延长设备更换周期以压缩成本；③仍无法达成一致，企业可依据合同提前90日提出退出。案例三（10分）某高层住宅电梯使用年限达13年，故障频发。市特检院出具检验结论为“不合格，建议更新”。业委会征得业主“双三分之二”表决通过后，拟动用维修资金更换电梯。但属地街镇房办以“未提供原电梯生产厂家出具的寿命终结证明”为由拒绝备案。问题：1.街镇房办拒绝备案的理由是否成立？（3分）2.业委会应如何完善材料以符合资金动用程序？（3分）3.若街镇仍不备案，业委会可采取哪些救济途径？（4分）答案：1.不成立。《住宅专项维修资金管理办法》第24条并未将“厂家寿命终结证明”作为必要条件，特检院不合格报告已构成“危及人身安全”的法定情形，街镇附加材料于法无据。2.业委会应补充：①特检院检验报告及整改通知书；②电梯维保单位出具的故障统计及安全隐患说明；③更新方案及预算、三家比价资料；④业主大会决议、公示照片。3.救济途径：①向区（县）房管局申请行政复议；②提起行政诉讼，要求限期备案；③向纪检监察机关举报街镇不作为；④通过人大代表或媒体监督推动解