物业公共设施管理指南与保养规范管理制度

物业公共设施管理指南与保养规范管理制度一、总则为了加强物业公共设施的管理，确保公共设施的正常运行和安全使用，延长其使用寿命，为业主提供一个安全、舒适、便捷的居住和工作环境，特制定本管理指南与保养规范管理制度。本制度适用于本物业管理区域内所有公共设施的管理、维护和保养工作。二、公共设施范围界定1.房屋建筑本体设施包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。这些是构成建筑物整体结构的关键部分，对建筑物的稳定性和安全性起着决定性作用。2.共用设备设施（1）供电系统：包括变压器、高低压开关柜、配电箱、电线电缆、照明灯具等。为整个物业区域提供电力支持，保障业主的日常生活和工作用电需求。（2）供水系统：涵盖水泵、水箱、水管、水表、水龙头等。负责将水源输送到各个住户和公共区域，满足用水需求。（3）排水系统：包含污水管、雨水管、下水道、化粪池等。及时排除生活污水和雨水，防止积水和污水外溢。（4）消防系统：有消防泵、消防栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等。是保障物业区域消防安全的重要设施，在火灾发生时能及时进行灭火和报警。（5）电梯系统：电梯轿厢、电梯机房设备、导轨、控制系统等。为业主提供垂直运输服务，方便高层居住和办公。（6）弱电系统：包括通信网络设备、有线电视系统、监控系统、门禁系统等。提升物业区域的智能化管理水平和安全性。3.公共场地及附属设施（1）道路：物业区域内的主路、支路、消防通道等，保障车辆和行人的通行安全。（2）停车场：包括地下停车场、地上停车场、停车位等，为业主提供停车服务。（3）绿化设施：如花草树木、花坛、绿化带、景观小品等，美化物业环境，改善空气质量。（4）休闲娱乐设施：像健身器材、儿童游乐设施、凉亭、长椅等，为业主提供休闲娱乐的场所。三、管理职责划分1.物业经理（1）全面负责公共设施管理工作的统筹规划和决策，制定公共设施管理的总体目标和年度计划。（2）组织建立和完善公共设施管理的各项规章制度，并监督执行情况。（3）协调与外部相关部门（如供电、供水、消防等）的关系，确保公共设施的正常运行得到外部支持。（4）审批公共设施维修、保养和更新改造的预算和方案。2.设施管理部门主管（1）具体负责公共设施管理工作的组织实施，按照年度计划制定月度和周度工作安排。（2）组织设施管理人员对公共设施进行日常巡检、维护和保养工作，确保设施的正常运行。（3）负责设施管理人员的培训和考核工作，提高团队的专业素质和服务水平。（4）及时处理公共设施出现的故障和问题，组织维修人员进行抢修，并向上级汇报处理情况。（5）建立公共设施管理档案，记录设施的运行、维修、保养等情况。3.设施管理人员（1）按照规定的时间和路线对公共设施进行日常巡检，及时发现设施的异常情况和安全隐患，并做好记录。（2）负责公共设施的日常维护和保养工作，如设备的清洁、润滑、紧固等，确保设施的正常运行。（3）在发现公共设施故障时，及时报告主管，并协助维修人员进行抢修工作。（4）严格遵守操作规程，正确使用和维护各种工具和设备，确保自身安全和设施安全。（5）配合相关部门进行公共设施的更新改造工作。4.其他部门（1）客服部门：负责受理业主关于公共设施的报修、投诉和建议，并及时反馈给设施管理部门。同时，向业主宣传公共设施的使用和爱护知识。（2）安保部门：协助设施管理部门做好公共设施的安全保卫工作，防止设施被盗、损坏等情况发生。在巡检过程中，注意发现公共设施的异常情况，并及时报告。（3）保洁部门：在日常保洁工作中，注意保护公共设施，避免因清洁操作不当造成设施损坏。同时，及时发现设施表面的污垢、损坏等情况，并向设施管理部门报告。四、公共设施巡检制度1.巡检周期与频率（1）房屋建筑本体设施：每周进行一次全面巡检，重点检查建筑物的结构安全、墙体裂缝、屋顶渗漏等情况。对楼梯间、走廊通道等公共区域的设施，每天进行一次巡查，确保照明、门窗等设施正常。（2）供电系统：变压器、高低压开关柜等重要设备每周进行一次巡检，检查设备的运行参数、温度、声音等是否正常。配电箱、电线电缆等每月进行一次巡检，查看有无破损、老化、发热等现象。照明灯具每天进行巡查，及时更换损坏的灯泡。（3）供水系统：水泵、水箱等设备每周进行一次巡检，检查设备的运行状态、水位、水质等情况。水管、水表、水龙头等每月进行一次巡检，查看有无漏水、堵塞等问题。（4）排水系统：污水管、雨水管、下水道等每月进行一次巡检，检查管道是否畅通，有无堵塞、渗漏等情况。化粪池每季度进行一次检查，必要时进行清理。（5）消防系统：消防泵、消防栓等设备每周进行一次巡检，检查设备的压力、阀门开关等是否正常。灭火器每月进行一次检查，查看压力、有效期等是否符合要求。自动喷水灭火系统、火灾报警系统等每季度进行一次全面测试。（6）电梯系统：电梯每天进行一次巡检，检查电梯的运行状况、轿厢内设施、层门门锁等是否正常。电梯机房设备每周进行一次检查，确保设备的正常运行。（7）弱电系统：通信网络设备、有线电视系统等每周进行一次巡检，查看信号强度、设备运行状态等是否正常。监控系统、门禁系统等每天进行巡查，确保设备正常工作，图像清晰、门锁灵敏。（8）公共场地及附属设施：道路、停车场每天进行巡查，检查有无损坏、积水等情况。绿化设施每周进行一次检查，查看花草树木的生长情况、景观小品的完好程度等。休闲娱乐设施每天进行巡查，确保设施的安全性。2.巡检内容与标准（1）外观检查：检查设施的外观是否有损坏、变形、腐蚀、污垢等情况。例如，建筑物的外墙面是否有脱落、裂缝；设备的外壳是否有破损、生锈等。（2）运行状况检查：查看设施的运行参数是否正常，如电压、电流、压力、温度等。例如，电梯的运行速度是否平稳，消防泵的压力是否达到规定值。（3）安全性能检查：检查设施的安全保护装置是否齐全、有效，如漏电保护器、过载保护器、安全阀等。例如，供电系统的漏电保护器是否能正常动作，消防设备是否处于有效状态。（4）连接部位检查：检查设施的连接部位是否牢固，如螺栓是否松动、管道接口是否密封等。例如，水管的接头处是否有漏水现象，电气设备的接线是否牢固。3.巡检记录与报告（1）设施管理人员在巡检过程中，要认真填写巡检记录，记录巡检时间、地点、设施名称、检查项目、检查结果等信息。巡检记录要详细、准确、清晰。（2）对于巡检中发现的问题和异常情况，要及时记录，并在巡检记录中注明问题的严重程度和处理建议。（3）设施管理人员在完成巡检后，要及时将巡检记录提交给设施管理部门主管。主管对巡检记录进行审核，对于发现的问题，及时安排维修人员进行处理。（4）对于重大问题和安全隐患，设施管理部门主管要及时向上级报告，并制定相应的整改措施和方案。同时，要跟踪整改情况，确保问题得到及时解决。五、公共设施保养规范1.日常保养（1）清洁：定期对公共设施进行清洁，清除设施表面的灰尘、污垢、杂物等。例如，每天对电梯轿厢、楼梯扶手进行擦拭；每周对消防栓、配电箱等设备进行清洁。（2）润滑：对需要润滑的设备和部位，按照规定的时间和要求添加润滑剂。例如，电梯的导轨、门机等部位，每月进行一次润滑。（3）紧固：检查设施的连接部位是否牢固，对松动的螺栓、螺母等进行紧固。例如，每月对健身器材的连接部位进行检查和紧固。（4）调整：对设施的运行参数和状态进行调整，使其达到最佳运行效果。例如，定期调整照明灯具的亮度，使其符合节能要求。2.一级保养（1）一级保养一般每季度进行一次，以设施管理人员为主，维修人员为辅。（2）除了完成日常保养的内容外，还要对设施进行全面的检查和调试。例如，对供电系统的开关、接触器等进行检查和调试，确保其动作准确可靠。（3）对设施的易损件进行检查和更换，如皮带、滤芯、密封件等。例如，每季度更换一次供水系统的过滤器滤芯。（4）对设施的润滑系统进行检查和维护，确保润滑良好。例如，检查变压器的油位，必要时添加变压器油。3.二级保养（1）二级保养一般每年进行一次，由维修人员负责，设施管理人员配合。（2）对设施进行全面的解体检查和清洗，修复或更换磨损的零件。例如，对电梯的曳引机进行解体检查，更换磨损的轴承。（3）对设施的控制系统进行全面的检测和调试，确保其功能正常。例如，对消防系统的火灾报警控制器进行检测和调试，确保其准确报警。（4）对设施的性能进行测试和评估，根据测试结果制定下一步的保养和维修计划。例如，对供电系统进行负荷测试，评估其供电能力。4.季节性保养（1）春季保养：重点检查和维护排水系统，清理雨水口、下水道等，确保排水畅通。对绿化设施进行修剪和施肥，促进花草树木的生长。（2）夏季保养：加强对供电系统的检查，确保设备在高温环境下正常运行。对空调系统进行维护和保养，提高制冷效果。对室外休闲娱乐设施进行检查，防止因高温暴晒而损坏。（3）秋季保养：对公共设施进行全面的检查和维护，为冬季的运行做好准备。对供暖系统进行检查和调试，确保冬季正常供暖。对绿化设施进行病虫害防治，保护树木安全过冬。（4）冬季保养：对供水系统进行保暖措施，防止水管冻裂。对电梯机房、消防泵房等设备间进行保温，确保设备在低温环境下正常运行。加强对道路、停车场的除雪防滑工作，保障车辆和行人的安全。六、公共设施维修管理1.报修受理（1）客服部门设立专门的报修电话和报修邮箱，方便业主进行报修。客服人员在接到业主报修后，要详细记录报修时间、地点、设施名称、问题描述等信息，并及时将报修信息反馈给设施管理部门。（2）设施管理部门接到报修信息后，要对报修问题进行初步评估，确定问题的严重程度和紧急程度。对于紧急问题，要立即安排维修人员前往现场进行处理。2.维修流程（1）维修人员接到维修任务后，要携带必要的工具和材料，及时到达维修现场。（2）维修人员到达现场后，要对问题进行再次确认和检查，制定维修方案。（3）按照维修方案进行维修工作，在维修过程中，要严格遵守操作规程，确保维修质量和安全。（4）维修完成后，维修人员要对维修情况进行检查和测试，确保设施恢复正常运行。（5）维修人员要及时清理维修现场，保持现场整洁。3.维修质量监督（1）设施管理部门主管要对维修工作进行全程监督，检查维修人员的工作进度和质量。（2）维修完成后，设施管理部门要组织相关人员对维修质量进行验收。验收内容包括设施的运行状况、外观质量、维修记录等。（3）对于验收不合格的维修项目，要责令维修人员重新进行维修，直至验收合格为止。4.维修费用管理（1）对于日常维修费用，由物业按照预算进行列支。维修人员在维修过程中，要严格控制维修成本，合理使用维修材料。（2）对于重大维修项目，要按照规定的程序进行审批。维修费用超出预算的，要及时向上级报告，并说明原因。（3）定期对维修费用进行统计和分析，总结维修成本控制的经验和教训，为今后的维修工作提供参考。七、公共设施更新改造1.更新改造计划制定（1）设施管理部门每年要对公共设施的运行状况进行评估，根据评估结果和业主的需求，制定公共设施更新改造计划。（2）更新改造计划要包括更新改造的设施名称、项目内容、预算金额、实施时间等信息。（3）更新改造计划要报物业经理审批，经审批通过后，方可组织实施。2.项目实施与监督（1）对于更新改造项目，要选择具有相应资质和经验的施工单位进行施工。（2）在项目实施过程中，设施管理部门要安排专人进行监督，确保施工质量和进度符合要求。（3）施工单位要按照施工图纸和施工规范进行施工，严格遵守安全操作规程，确保施工安全。3.验收与交付使用（1）项目完成后，要组织相关部门和人员进行验收。验收内容包括施工质量、设施性能、资料档案等。（2）验收合格后，施工单位要将项目交付给物业使用。设施管理部门要对更新改造后的设施进行跟踪管理，确保设施正常运行。八、档案管理1.档案内容（1）公共设施的原始资料，如设计图纸、施工图纸、设备说明书、产品合格证等。（2）公共设施的运行记录，包括巡检记录、保养记录、维修记录等。（3）公共设施的更新改造资料，如更新改造计划、施工图纸、验收报告等。（4）与公共设施管理相关的合同、协议等文件。2.档案建立与保管（1）设施管理部门要指定专人负责公共设施档案的建立和保管工作。（2）档案管理人员要及时收集、整理和归档公共设施的相关资料，确保档案的完整性和准确性。（3）档案要存放在专门的档案柜或档案室，采取必要的防火、防潮、防虫、防盗等措施，确保档案的安全。3.档案查阅与利用（1）物业内部人员因工作需要查阅档案时，要填写查阅申请表，经设施管理部门主管批准后，方可查阅。（2）查阅档案时，要遵守档案管理的相关规定，不得损坏、涂改、丢失档案资料。（3）对于涉及商业秘密和业主隐私的档案资料，要严格保密，不得泄露。九、培训与教育1.培训计划制定设施管理部门每年要制定设施管理人员的培训计划，明确培训内容、培训时间、培训方式等。培训计划要根据设施管理的实际需求和人员的专业水平进行制定。2.培训内容与方式（1）培训内容包括公共设施的专业知识、操作规程、安全知识、服务意识等方面。例如，组织供电系统、电梯系统等专业知识的培训；开展安全操作规程和应急处理技能的培训。（2）培训方式可以采用内部培训、外部培训、实地参观学习等多种形式。内部培训由物业内部的专业人员进行