房地产经纪服务合同范本及解析

房地产经纪服务合同范本及解析房地产经纪服务作为房产交易的桥梁，其合同的规范性直接影响交易安全与各方权益。一份清晰、合法的经纪服务合同，既能明确经纪机构、委托人的权利义务，也能在纠纷发生时提供法律依据。本文结合《中华人民共和国民法典》《房地产经纪管理办法》等法律法规，提供通用版合同范本，并对核心条款进行深度解析，助力交易主体规避风险、高效履约。一、房地产经纪服务合同范本（通用版）合同编号：_________（一）合同当事人信息委托人（甲方）：姓名/名称：____________________证件类型/号码：________________联系地址：____________________联系方式：____________________房地产经纪机构（乙方）：名称：________________________备案编号：____________________营业执照注册号：______________法定代表人：__________________联系地址：____________________联系方式：____________________经纪人员姓名：________________执业资格证书号：______________（二）委托事项与服务内容1.委托类型：□房屋买卖居间□房屋租赁居间□房屋买卖代理□房屋租赁代理（选择项打“√”）2.房屋基本情况：坐落：_______________________建筑面积：___________________权属性质：___________________产权证号：___________________3.服务内容：提供真实有效的房源/客源信息；协助甲方核验房屋产权、抵押、查封等权属状况；组织房屋实地查看，提供看房记录（附后）；协助交易双方协商交易条件（价格、付款方式、交房时间等）；指导交易双方签订《房屋买卖合同》/《房屋租赁合同》；协助办理网签、资金监管、产权过户、租赁备案等手续（如需）。（三）服务期限与佣金支付1.服务期限：自____年____月____日起至____年____月____日止。期限届满未达成交易的，经双方协商可续签。2.佣金标准与支付：若为买卖居间/代理：甲方应在《房屋买卖合同》签订后____日内，按房屋成交总价的____%向乙方支付佣金，金额为____元（大写：________________）。若为租赁居间/代理：甲方应在《房屋租赁合同》签订后____日内，按首月租金的____%（或____个月租金）向乙方支付佣金，金额为____元（大写：________________）。佣金支付方式：□银行转账□现金（选择项打“√”，转账需注明账户信息）。（四）双方权利与义务甲方权利义务：1.有权要求乙方提供真实、合法的房源/客源信息，对服务过程进行监督；2.应如实告知房屋真实情况（如抵押、瑕疵、租赁现状等），配合乙方开展服务；3.非因乙方过错导致交易未达成的，甲方无需支付佣金，但应补偿乙方必要的服务成本（如交通费、查档费等，具体以票据为准）。乙方权利义务：1.有权按约定收取佣金，对甲方提供的信息负有保密义务（但法律法规要求披露的除外）；2.应指派具备执业资格的经纪人员提供服务，确保信息真实、服务流程合规；3.不得故意隐瞒房屋瑕疵或提供虚假信息，不得强制甲方接受指定的金融、公证等服务。（五）违约责任1.若甲方故意隐瞒房屋真实情况或拒绝配合服务，导致交易无法达成或乙方受损的，甲方应赔偿乙方损失并支付约定佣金；2.若乙方提供虚假信息、恶意串通第三方损害甲方权益，甲方有权解除合同，要求乙方退还已付佣金并赔偿损失；3.任何一方逾期履行义务的，每逾期一日应按未履行金额的____%向对方支付违约金。（六）争议解决与其他1.争议解决方式：□协商□向房地产主管部门投诉□仲裁（仲裁委员会：________）□诉讼（管辖法院：________）（选择项打“√”）2.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；3.本合同一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。甲方（签字/盖章）：______________乙方（盖章）：______________日期：____年____月____日日期：____年____月____日二、核心条款深度解析（一）合同主体条款：资质与身份的“双重验证”合同中需明确甲方（委托人）的身份信息（自然人需填证件号，法人需填执照号），乙方（经纪机构）需标注备案编号（可通过当地住建部门官网查询备案情况）与经纪人员执业证号。这一条款的核心作用是：确保经纪机构具备合法从业资质（未备案机构可能无法保障服务合规性）；明确责任主体，避免“黑中介”冒用名义签约，同时为后续投诉、追责提供依据。实操注意：签约前要求乙方出示《营业执照》《房地产经纪机构备案证明》及经纪人员的《房地产经纪专业人员职业资格证书》，并核对证件有效期。（二）服务内容与标准：避免“模糊服务”陷阱合同中“服务内容”条款需具象化，例如将“提供房源信息”细化为“确保房源产权清晰、无司法查封，附房屋产权查档证明”；将“协助签约”明确为“指导填写合同条款、解释权利义务”。常见风险点与应对：“独家代理”陷阱：若合同约定“独家委托”，需明确乙方的服务承诺（如“30日内带看不少于5组客户”）及甲方的解约权（如“乙方未达服务标准，甲方可解除独家委托”），防止乙方垄断客源却消极服务。服务边界争议：明确“协助过户”是否包含代缴税费、陪同面签等细节，避免后期因“服务不到位”产生纠纷。（三）佣金与费用：厘清“跳单”与“成本补偿”1.佣金支付的合法性根据《民法典》第九百六十三条，居间人促成合同成立的，委托人应支付报酬。但需注意：佣金比例不得违反地方指导价（如部分城市规定住宅买卖佣金不超过成交价的2%，租赁不超过1个月租金）；支付时间应与“合同成立”挂钩（而非“过户完成”），但可约定“过户完成后支付尾款”以约束乙方全程服务。2.“跳单”条款的效力合同中若约定“甲方绕开乙方与第三方交易需支付佣金”，需满足两个条件才合法：乙方已提供实质性服务（如带看、议价、提供关键信息）；条款无“霸王条款”属性（如约定“无论是否成交均付佣金”无效）。3.服务成本补偿“非因乙方过错未成交，补偿服务成本”的条款需明确“成本范围”（如仅限查档费、交通费，且需提供票据），避免乙方漫天要价。（四）权利义务：平衡“如实告知”与“保密义务”1.甲方的“如实告知义务”甲方需披露房屋的抵押、查封、租赁、质量瑕疵等信息（例如“房屋已出租，租期至2024年X月，租户放弃优先购买权”）。若故意隐瞒，导致交易违约的，需承担赔偿责任（如买方因房屋查封解约，甲方需赔偿乙方佣金损失）。2.乙方的“信息真实义务”乙方需对房源信息进行核验（可通过住建部门“房源核验系统”生成核验码），确保“房屋基本情况”条款与核验结果一致。若提供虚假信息（如虚构学区、隐瞒抵押），甲方有权解除合同并要求赔偿（包括直接损失与可得利益损失）。（五）违约责任：拒绝“单边约束”合同中违约责任需对等，例如：甲方违约（如跳单、隐瞒信息）：赔偿佣金+损失；乙方违约（如虚假信息、消极服务）：退还佣金+赔偿损失。避免出现“甲方违约需付高额违约金，乙方违约仅退还佣金”的失衡条款。若约定“逾期违约金”，比例不宜过高（一般不超过日万分之五），否则可能因“过分高于损失”被法院调整。（六）争议解决：多元途径的“优先级选择”协商：成本最低，建议优先尝试；投诉：向当地住建部门、消协投诉（适用于中介违规操作，如无备案、虚假宣传）；仲裁/诉讼：需明确仲裁委员会或管辖法院（仲裁一裁终局，诉讼可上诉，根据需求选择）。三、实操签署与风险规避指南（一）签约前：三查三问1.查资质：问乙方“是否备案”“经纪人员是否持证”，并要求出示证件；2.查房源：问“房屋是否核验”“有无抵押查封”，要求提供《房源核验码》《产权查档证明》；3.查合同：问“佣金能否协商”“服务内容能否细化”，对模糊条款要求补充说明。（二）签约时：三看三改1.看主体：核对乙方名称、备案号与证件一致，甲方信息无错别字；2.看条款：将“口头承诺”（如“包过户”“免服务费”）写入补充协议；3.看空白：删除合同中未填写的空白条款（或注明“无约定”），防止乙方事后擅自填写。（三）签约后：三留三备1.留证据：保存带看记录、聊天记录、付款凭证（注明“佣金”）；2.备文书：若乙方违约，及时发《解除合同通知书》（注明违约事实与解除依据）；3.存合同：合同原件与补充协议、附件（看房记录、产权证明）一并存档，至少保存至交易完成后2年。四、特殊场景的合同调整建议（一）二手房买卖：增加“解约保护”条款约定“若因买方贷款未获批、政策变动导致交易终止，双方互不追究违约责任，乙方退还已收佣金（扣除服务成本）”，避免因不可归责于双方的原因产生纠纷。（二）房屋租赁：明确“转租/续租”佣金约定“租赁期限届满，甲方与租户直接续租的，若乙方曾提供租赁服务且租期超6个月，甲方无需支付佣金；若乙方促成续租，佣金按首月租金的50%收取”，防止“续租也收全额佣金”的不合理要求。（三）新房代理：区分“渠道费”与“佣金”若