房地产核算财务制度

PAGE房地产核算财务制度一、总则（一）制定目的本财务制度旨在规范公司房地产核算工作，确保财务信息的准确性、完整性和及时性，为公司的决策提供可靠依据，加强财务管理和风险控制，保障公司的稳健发展。（二）适用范围本制度适用于公司及所属各房地产项目公司、分支机构等相关业务部门。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规、会计准则和税收政策，确保财务核算工作合法合规。2.准确性原则：如实反映房地产项目的财务状况和经营成果，数据准确无误。3.及时性原则：及时记录、处理和报告财务信息，满足公司管理和决策的需要。4.一致性原则：核算方法和标准保持一致，不得随意变更，确保财务数据的可比性。5.谨慎性原则：充分估计可能发生的风险和损失，合理计提各项准备金，避免高估资产和收益。二、会计核算基础（一）会计期间采用公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。（二）记账本位币以人民币为记账本位币。（三）会计核算方法采用借贷记账法，以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。（四）会计凭证1.原始凭证必须真实、合法、有效，具备完整的要素，如发票、收据、合同、审批文件等。2.记账凭证应根据审核无误的原始凭证编制，注明经济业务内容、会计科目、金额、附件张数等，并经相关人员签字或盖章。（五）会计账簿1.设置总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。2.账簿记录应清晰、准确、完整，按照规定的方法和程序进行登记、结账和对账。三、房地产项目成本核算（一）成本核算对象1.以每一个独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3.对于规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（二）成本项目及核算内容1.土地成本土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费、土地契税等。核算时应按照土地取得的时间、地点、用途等进行明细分类。2.前期工程费规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、测绘费、三通一平费等。按单项工程进行归集和核算。3.建筑安装工程费建筑工程费、安装工程费、装修工程费等。按照施工单位、工程合同等进行明细核算，对于甲供材料应单独核算其成本。4.基础设施费供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排水等设施费用。按设施类别进行明细核算。5.公共配套设施费教育、医疗、商业、社区服务等配套设施的建设费用。按照配套设施的种类和受益对象进行分摊核算。6.开发间接费项目开发部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，如管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费等。按照费用性质和项目进行明细核算，并按一定方法分摊至各成本核算对象。（三）成本核算方法1.直接成本法：对于能够直接归属某一成本核算对象的成本费用，直接计入该成本核算对象。2.间接成本分摊法：对于不能直接归属某一成本核算对象的间接成本，采用合理的方法进行分摊。分摊方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等，具体应根据项目实际情况选择合适的分摊方法，并保持一致性。（四）成本核算流程1.成本预算编制：在项目开发前期，根据项目规划和设计方案，编制成本预算，明确各成本项目的预计金额和控制目标。2.成本费用归集：在项目开发过程中，及时收集和整理各项成本费用的原始凭证，按照成本核算对象和成本项目进行分类归集。3.成本核算与分配：定期对归集的成本费用进行核算，按照规定的方法将间接成本分摊至各成本核算对象，计算各成本核算对象的总成本和单位成本。4.成本分析与控制：定期对成本核算结果进行分析，与成本预算进行对比，找出成本差异原因，采取有效措施进行成本控制。四、房地产项目收入核算（一）收入确认原则1.销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.提供劳务收入同时满足下列条件的，才能予以确认：收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；交易的完工进度能够可靠地确定；交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。（二）收入核算内容1.商品房销售收入：包括住宅、商业、写字楼等各类商品房的销售收入。2.土地转让收入：转让开发用地的土地使用权所取得的收入。3.配套设施销售收入：销售公共配套设施所取得的收入。4.代建工程收入：接受委托代建房屋及其他工程所取得的收入。（三）收入核算方法1.采用权责发生制原则确认收入，按照销售合同或协议约定的收款日期和金额确认收入实现。对于一次性收款的销售业务，在实际收到款项时确认收入；对于分期收款的销售业务，按照合同约定的收款日期分期确认收入。2.对于预售商品房，在收到预售款时，先作为预收账款核算，待房屋竣工并交付给购买方后，再确认销售收入。（四）收入核算流程1.销售合同管理：建立健全销售合同管理制度，对销售合同进行编号、登记、归档，确保合同的完整性和准确性。2.收款管理：加强收款管理，及时收取销售款项，核对收款金额与合同约定是否一致，确保收款的及时性和准确性。3.收入确认与核算：根据销售合同和收款情况，按照收入确认原则及时确认收入，并进行账务处理，编制收入报表。五、房地产项目期间费用核算（一）管理费用1.核算内容：包括公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、折旧费、无形资产摊销费等。2.核算方法：按照费用性质和发生部门进行明细核算，对于能够明确归属某一项目的管理费用，可直接计入该项目成本；对于不能明确归属的管理费用，按照一定方法分摊至各项目。（二）销售费用1.核算内容：为销售房地产产品而发生的各项费用，如销售广告费、销售代理费、销售推广费、销售人员工资及福利费等。2.核算方法：按照费用用途和项目进行明细核算，对于能够明确归属某一销售项目的销售费用，直接计入该项目销售成本；对于不能明确归属的销售费用，按照一定方法分摊至各销售项目。（三）财务费用1.核算内容：为筹集房地产开发经营所需资金而发生的各项费用，如利息支出、汇兑损益、金融机构手续费等。2.核算方法：按照费用性质和发生时间进行明细核算，对于资本化的利息支出，计入相关资产成本；对于费用化的利息支出，计入当期财务费用。六、财务报表编制与披露（一）财务报表种类1.资产负债表：反映公司在某一特定日期的财务状况。2.利润表：反映公司在一定会计期间的经营成果。3.现金流量表：反映公司在一定会计期间的现金流入和流出情况。4.所有者权益变动表：反映公司所有者权益各组成部分当期增减变动情况。5.财务报表附注：对财务报表的编制基础、重要会计政策和会计估计、报表重要项目的说明等进行详细解释和披露。（二）财务报表编制要求1.按照国家统一的会计准则和公司财务制度的规定进行编制，确保报表数据真实、准确、完整。2.报表编制人员应具备专业的财务知识和技能，熟悉财务报表编制流程和方法，严格按照规定的格式和内容进行编制。3.财务报表编制完成后，应进行认真审核，确保报表数据的一致性和准确性。审核内容包括报表项目之间的勾稽关系、会计政策和会计估计的一致性、数据计算的准确性等。（三）财务报表披露1.定期向公司管理层、股东、债权人及其他相关利益者披露财务报表，披露方式包括年度报告、中期报告、临时报告等。2.财务报表披露应遵循相关法律法规和监管要求，确保披露信息的真实性、准确性和完整性。披露内容应包括财务报表及其附注、审计报告、财务分析报告等。七、财务内部控制（一）内部控制目标1.保证财务信息的真实性、准确性和完整性，防止财务造假和舞弊行为。2.确保公司财务活动合法合规，遵守国家法律法规和公司内部规章制度。3.提高财务管理效率，优化资源配置，降低财务风险。4.保护公司资产安全，防止资产流失。（二）内部控制制度1.岗位责任制：明确各财务岗位的职责和权限，确保不相容岗位相互分离、相互制约。2.授权审批制度：建立健全授权审批制度，明确各类经济业务的审批流程和审批权限，未经授权不得办理相关业务。3.财务管理制度：完善各项财务管理制度，如预算管理制度、资金管理制度、成本核算制度、财务报告制度等，确保财务工作有章可循。4.内部审计制度：加强内部审计工作，定期对公司财务收支、经济活动和内部控制进行审计监督，及时发现问题并提出改进建议。（三）内部控制流程1.业务流程设计：根据公司房地产开发经营业务特点，设计合理的财务内部控制流程，明确各环节的操作规范和控制要点。2.风险评估：对财务活动可能面临的风险进行评估，识别风险点，制定相应的风险应对措施。3.控制活动执行：按照内部控制制度和流程