物业公司运营财务制度

PAGE物业公司运营财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范物业公司的财务行为，加强财务管理和监督，提高资金使用效益，保障公司运营的稳健性，实现公司的可持续发展。（二）适用范围本制度适用于公司总部及下属各物业管理项目、分公司等所有运营主体。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规和财务规章制度，确保财务活动合法合规。2.真实性原则：财务信息真实、准确、完整，如实反映公司财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖公司运营财务活动的全过程，包括预算管理、收入管理、成本费用管理、资产管理、财务报告等各个方面。4.权责明确原则：明确各部门在财务管理中的职责和权限，确保财务工作有序开展。5.效益性原则：优化资源配置，提高资金使用效率，追求经济效益最大化。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置公司设立独立的财务管理部门，负责统筹公司财务管理工作。财务管理部门应根据工作需要，合理设置岗位，明确各岗位职责。（二）人员配备1.财务负责人：具备丰富的财务管理经验和专业知识，负责全面领导财务管理工作，制定财务战略和政策，监督财务制度执行情况，参与公司重大决策。2.会计人员：负责会计核算、账务处理、财务报表编制等工作，确保财务信息准确无误。3.出纳人员：办理现金收付、银行结算等基础财务工作，严格遵守现金管理制度和银行结算纪律。（三）人员职责1.财务负责人职责组织制定和完善公司财务管理制度、流程和内部控制体系。负责公司财务预算、财务分析、资金管理等工作，为公司决策提供财务支持。监督财务部门各项工作的执行情况，协调与其他部门的财务关系。负责与外部金融机构、税务机关等沟通协调，维护公司良好的财务外部环境。2.会计人员职责按照国家统一会计制度的规定，进行会计核算，包括设置会计科目、复式记账、填制会计凭证、登记会计账簿、编制财务报表等。负责审核原始凭证的真实性、合法性和完整性，对不符合规定的原始凭证予以退回并要求更正补充。定期核对账目，保证账证相符、账账相符、账实相符，及时发现和纠正财务核算中的错误。负责财务档案的整理、归档和保管工作。3.出纳人员职责严格遵守现金管理暂行条例和银行结算制度，办理现金收付和银行结算业务。负责保管库存现金、有价证券、空白支票和收据等重要票据。每日盘点库存现金，做到日清月结，确保现金账实相符。及时登记现金日记账和银行存款日记账，定期与会计核对账目。三、预算管理（一）预算编制1.预算编制原则以公司战略目标为导向，结合年度经营计划，科学合理地编制预算。坚持实事求是，充分考虑市场环境、历史数据和未来发展趋势等因素。遵循“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序，充分调动各部门的积极性和主动性。2.预算编制内容收入预算：包括物业管理费收入、特约服务收入、其他经营收入等，根据不同项目的收费标准、服务内容和市场预测进行编制。成本费用预算：人员费用预算：根据员工人数、工资标准、福利政策等编制。物业运营成本预算：涵盖公共区域水电费、保洁用品费、绿化养护费、设备维护费等。管理费用预算：包括办公费、差旅费、业务招待费等行政管理费用。财务费用预算：根据贷款规模、利率水平等预计利息支出等。3.预算编制流程下达预算编制通知：每年[具体时间]，财务管理部门向各部门下达年度预算编制通知，明确预算编制的原则、方法、内容和时间要求。各部门编制预算草案：各部门根据通知要求，结合本部门实际情况，编制本部门年度预算草案，并于[规定时间]前报送财务管理部门。财务管理部门审核与汇总：财务管理部门对各部门报送的预算草案进行审核，提出修改意见，各部门根据意见进行调整后，财务管理部门汇总编制公司年度预算草案。预算草案审批：公司年度预算草案经总经理办公会审议通过后，报董事会审批。（二）预算执行与监控1.预算分解下达：经审批后的年度预算，由财务管理部门分解至各部门和各月度，并下达预算执行通知。2.预算执行监控：各部门应严格按照预算执行，财务管理部门定期对预算执行情况进行监控和分析，及时发现偏差并采取措施加以纠正。3.预算调整：在预算执行过程中，如遇特殊情况需要调整预算的，应按照规定的程序进行申请和审批。调整预算的申请应详细说明调整原因、调整金额和对预算执行的影响等，经相关部门审核和领导审批后执行。（三）预算考核1.考核指标设定：根据预算执行情况，设定关键考核指标，如收入完成率、成本费用控制率、利润完成率等。2.考核周期：按照月度、季度和年度进行考核。3.考核结果应用：将预算考核结果与部门和员工的绩效挂钩，对完成预算指标的部门和个人给予奖励，对未完成预算指标的进行相应处罚。四、收入管理（一）物业管理费收入1.收费标准制定：根据物业服务合同约定，结合物业项目的实际情况，制定合理的物业管理费收费标准。收费标准应报物价部门备案，并在小区显著位置公示。2.收费方式：物业管理费可采取按月、季、半年或年度收取的方式，鼓励业主采用银行代扣、网上缴费等便捷方式缴费。3.欠费管理：建立欠费台账，及时跟踪欠费情况，对欠费业主进行催缴。对于长期欠费且经多次催缴仍不缴纳的业主，可通过法律途径解决。（二）特约服务收入1.服务项目与定价：明确特约服务的项目内容，根据成本和市场情况合理确定服务价格。2.服务提供与收费：按照与业主签订的特约服务合同，及时提供服务，并在服务完成后按照约定收取费用。（三）其他经营收入1.经营项目管理：对公司开展的其他经营项目，如停车场经营、广告位出租等，进行规范管理，确保经营活动合法合规。2.收入核算与监督：准确核算其他经营收入，加强对经营收入的监督检查，防止收入流失。五、成本费用管理（一）成本费用分类1.人员费用：包括工资、奖金、福利、社保等。2.物业运营成本：如公共区域水电费、保洁用品费、绿化养护费、设备维护费等。3.管理费用：涵盖办公费、差旅费、业务招待费、培训费等。4.财务费用：主要是利息支出等。（二）成本费用控制原则1.全面性原则：贯穿成本费用管理的全过程，涵盖各个部门和各个环节。2.效益性原则：在控制成本费用的同时，确保服务质量不受影响，实现经济效益与社会效益的平衡。3.归口分级管理原则：明确各部门在成本费用管理中的职责，实行分级管理，层层落实责任。（三）成本费用控制措施1.人员费用控制合理定编定岗，优化人员配置，提高劳动效率。建立绩效考核制度，将员工收入与工作绩效挂钩，激励员工降低成本。2.物业运营成本控制加强公共区域水电费管理，采取节能措施，降低能耗。规范保洁用品、绿化养护用品等采购流程，降低采购成本。定期对设备进行维护保养，延长设备使用寿命，降低设备维修成本。3.管理费用控制严格控制办公费用支出，实行办公用品定额管理。规范差旅费报销制度，严格控制出差标准和审批流程。加强业务招待费管理，严格执行招待标准，控制招待费用支出。（四）成本费用核算1.核算方法：按照权责发生制原则，采用合适的会计核算方法对成本费用进行核算。2.核算流程：各项成本费用发生时，经办人员应及时取得合法有效的原始凭证，并按照规定的审批程序进行报销。会计人员根据审核后的原始凭证进行账务处理，准确核算成本费用。六、资产管理（一）流动资产1.货币资金管理严格执行现金管理制度，确保现金安全。加强银行账户管理，定期核对银行账目，防范资金风险。2.应收账款管理：参照收入管理中的欠费管理规定，加强对应收账款的催收和监控，定期进行账龄分析，对可能形成坏账的应收账款及时采取措施。（二）固定资产1.固定资产购置：根据公司经营需要和预算安排，按照规定的审批程序购置固定资产。购置固定资产应进行充分的市场调研，选择性价比高的产品。2.固定资产折旧：按照国家规定的折旧方法和折旧年限，对固定资产计提折旧。折旧方法一经确定，不得随意变更。3.固定资产清查：定期对固定资产进行清查盘点，确保账实相符。对盘盈、盘亏的固定资产，应及时查明原因，按照规定进行处理。（三）无形资产1.无形资产取得：公司取得的无形资产，如商标权、著作权等，应按照相关规定进行计价入账。2.无形资产摊销：对无形资产按照规定的摊销期限进行摊销，摊销费用计入当期损益。七、财务报告与分析（一）财务报告编制1.财务报表种类：按照国家统一会计制度的规定，定期编制资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表。2.编制要求：财务报表应数字真实、内容完整、编报及时、手续完备，做到账表相符。（二）财务分析1.分析内容：包括财务状况分析、经营成果分析、现金流量分析等，重点分析公司的偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力。2.分析方法：采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等多种方法进行财务分析，为公司决策提供依据。3.分析报告：定期撰写财务分析报告，向公司管理层汇报公司财务状况和经营成果，提出改进建议和措施。八、内部控制与审计（一）内部控制1.内部控制制度建设：建立健全内部控制制度，涵盖财务管理的各个环节，明确各岗位的职责和权限，规范财务操作流程。2.风险评估与控制：定期对公司财务风险进行评估，识别潜在风险点，并采取相应的风险控制措施。3.内部监督：加强内部监督检查，定期对财务制度执行情况进行检查，发现问题及时整改。（二）内部审计1.审计机构与人员：公司设立独立的内部审计部门，配备专业的审计人员。2.审计范围与内容：对公司财务收支、经济活动、内部控制等进行审计监督。3.审计程序与报告：按照规定的审计程序开展审计工作，审计结束后出具审计报告，对审计发现的问题提出整改意见和建议。九、税务管理（一）税务登记与申报1.税务登记：按照国家税收法律法规的规定，及时办理