辽宁省房产开发财务制度

PAGE辽宁省房产开发财务制度一、总则（一）目的为规范辽宁省房产开发企业的财务行为，加强财务管理和经济核算，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本省房产开发行业特点，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于在辽宁省行政区域内从事房产开发经营活动的各类企业。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和财务规章制度，确保财务活动合法合规。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映企业的财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖房产开发全过程的财务活动，确保财务管理无遗漏。4.准确性原则：财务数据的记录、计算和报告应准确无误。5.及时性原则：及时进行财务核算和报告，为企业决策提供及时有效的财务信息。二、财务机构与人员（一）财务机构设置房产开发企业应设置独立的财务部门，配备相应的财务人员，负责企业的财务管理工作。财务部门应根据企业规模和业务需求，合理设置岗位，明确各岗位的职责权限。（二）财务人员职责1.财务负责人职责全面负责企业的财务管理工作，制定财务战略和规划。组织编制和执行财务预算、财务收支计划、信贷计划等。负责财务报表的编制和分析，为企业决策提供财务依据。建立健全企业内部财务管理制度，加强财务监督和控制。协调与税务、银行等相关部门的关系。2.会计人员职责按照国家统一的会计制度进行会计核算，登记账簿，编制财务报表。负责财务数据的审核、记账、算账、报账等工作，确保财务数据准确无误。参与财务预算的编制和执行，对预算执行情况进行监控和分析。负责财务档案的整理、保管和归档工作。3.出纳人员职责办理现金收付和银行结算业务，确保资金安全。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。保管库存现金、有价证券、空白支票和收据等。协助会计人员进行财务核算工作。三、财务核算（一）会计核算基础房产开发企业应采用权责发生制进行会计核算，以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行账务处理。（二）会计科目设置根据房产开发企业的业务特点和财务核算要求，设置以下会计科目：1.资产类科目：如库存现金、银行存款、应收账款、预付账款、存货、固定资产等。2.负债类科目：如短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等。3.所有者权益类科目：如实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。4.成本类科目：如开发成本、开发间接费用等。5.损益类科目：如主营业务收入、主营业务成本、税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用等。（三）财务报表编制房产开发企业应按照国家统一的会计制度规定，定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。财务报表应真实、准确、完整地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况。四、资金管理（一）资金筹集1.自有资金筹集企业应根据项目开发需要，合理筹集自有资金，可通过股东出资、利润留存等方式增加自有资金规模。2.债务资金筹集企业可根据自身情况，通过银行贷款、发行债券等方式筹集债务资金。在筹集债务资金时，应充分考虑资金成本和偿债能力，合理确定筹资规模和筹资方式。（二）资金使用1.资金预算管理企业应编制年度资金预算，合理安排资金使用计划。资金预算应包括资金收入、资金支出、资金结余等内容，并根据项目开发进度和实际情况进行动态调整。2.资金支出审批企业应建立严格的资金支出审批制度，明确审批流程和审批权限。所有资金支出必须经过审批，确保资金使用合法合规、合理有效。3.资金风险管理企业应加强资金风险管理，关注资金市场动态，防范资金风险。对重大资金支出和资金筹集活动，应进行风险评估和决策，确保资金安全。五、成本费用管理（一）成本核算对象房产开发企业应以每一个独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。对同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工的群体开发项目，可合并为一个成本核算对象。（二）成本项目1.土地征用及拆迁补偿费包括土地出让金、土地征用费、拆迁补偿费等。2.前期工程费包括规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、三通一平费等。3.建筑安装工程费包括建筑工程费、安装工程费等。4.基础设施费包括供水、供电、供气、供热、通讯、道路等基础设施建设费用。5.公共配套设施费包括教育、医疗、文化、体育等公共配套设施建设费用。6.开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的各项费用，如管理人员工资、办公费、水电费等。（三）成本核算方法房产开发企业应采用制造成本法进行成本核算，将开发过程中发生的各项成本费用归集到相应的成本核算对象中，计算出开发产品的总成本和单位成本。（四）费用管理1.销售费用包括广告宣传费、销售代理费、展览费等。企业应加强销售费用管理，合理控制费用支出，提高销售效果。2.管理费用包括管理人员工资、办公费、差旅费、业务招待费等。企业应严格控制管理费用支出，提高管理效率。3.财务费用包括利息支出、汇兑损益等。企业应合理安排资金，降低财务费用。六、收入与利润管理（一）收入确认原则房产开发企业应按照以下原则确认收入：1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（二）利润核算房产开发企业应按照国家统一的会计制度规定，计算企业的利润总额和净利润。利润总额=营业利润+营业外收入营业外支出；净利润=利润总额所得税费用。企业应加强利润管理，合理控制成本费用，提高盈利能力。七、税务管理（一）税务登记房产开发企业应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记，如实填写税务登记表，提供相关资料。（二）纳税申报企业应按照规定的纳税期限和纳税申报方式，如实申报纳税。纳税申报应包括应纳税额、已纳税额、欠税额等内容，并提供相关财务报表和纳税资料。（三）税款缴纳企业应按照税务机关核定的应纳税额，及时足额缴纳税款。对逾期未缴纳税款的，应按照规定缴纳滞纳金。（四）税务风险管理企业应加强税务风险管理，关注税收政策变化，及时调整税务策略。对重大税务事项，应进行税务风险评估和决策，确保税务合规。八、财务监督与审计（一）内部财务监督企业应建立健全内部财务监督制度，加强对财务活