不动产登记代理人《不动产登记代理实务》近年考试真题(附答案)

不动产登记代理人《不动产登记代理实务》近年考试练习题(附答案)一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）。A.登记簿仅具有公示作用，不具有确权效力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据D.登记簿可以由权利人自行复制并作为产权证明答案：C2.甲公司以其名下国有建设用地使用权设定抵押权，抵押权人乙银行于2021年3月15日提出登记申请，登记机构3月18日记载于登记簿，3月20日缮证并交付。该抵押权的生效时间为（）。A.3月15日B.3月18日C.3月20日D.自抵押合同生效之日起答案：B3.下列权利中，依法必须办理登记方可设立的是（）。A.地役权B.土地承包经营权互换C.建设用地使用权出让D.宅基地使用权继承答案：C4.不动产登记资料查询申请被驳回后，申请人可以依法采取的救济途径为（）。A.向上级登记机构申诉B.向同级人民政府申请行政复议C.向人民法院提起行政诉讼D.向检察机关申请抗诉答案：C5.下列关于“预告登记”的表述，错误的是（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为自记载之日起九十日C.商品房预售合同签订后可申请预告登记D.预告登记可以保障将来实现物权答案：B6.不动产登记机构对登记申请进行实地查看的法定情形不包括（）。A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因房屋灭失导致的注销登记D.国有建设用地使用权首次登记答案：D7.下列关于“更正登记”与“异议登记”关系的表述，正确的是（）。A.更正登记必须以异议登记为前提B.异议登记有效期内，登记机构可以依职权办理更正登记C.异议登记失效后，申请人不得再申请更正登记D.异议登记可以代替更正登记完成权属确认答案：B8.下列关于“嘱托登记”的表述，正确的是（）。A.嘱托登记仅适用于人民法院的查封登记B.人民检察院的查封决定可以嘱托登记机构办理C.嘱托登记以嘱托文件送达登记机构之日为申请日D.嘱托登记需缴纳登记费答案：C9.甲将名下房屋出售给乙，双方于2022年4月1日签订买卖合同，4月10日办理网签，4月15日申请转移登记，4月18日记载于登记簿。乙取得房屋所有权的时间为（）。A.4月1日B.4月10日C.4月15日D.4月18日答案：D10.下列关于“登记官”制度的表述，正确的是（）。A.登记官属于公务员序列，必须通过国家统一法律职业资格考试B.登记官可以独自作出不予登记决定C.登记官对登记结果终身负责D.登记官签署的不予登记决定可以口头告知申请人答案：B11.下列关于“林权登记”的表述，正确的是（）。A.林权登记仅指林地使用权登记B.林权登记不包括林木所有权登记C.林权登记由自然资源主管部门办理D.林权登记以林业部门核发林权证为准，无需记载于登记簿答案：C12.下列关于“一并登记”原则的表述，错误的是（）。A.房屋与其占用范围内的建设用地使用权应一并登记B.抵押房屋时，其占用范围内的建设用地使用权应一并抵押C.宅基地上房屋转让时，宅基地使用权可以不一并登记D.一并登记是连续登记原则的延伸答案：C13.下列关于“登记申请材料”的表述，正确的是（）。A.境外形成的授权委托书无需认证即可使用B.外文材料可直接作为登记依据C.申请材料应当提供原件，不能提供原件的，可以提供经确认的复印件D.申请人可任意选择提供纸质或电子材料答案：C14.下列关于“继承登记”的表述，正确的是（）。A.继承登记必须提交公证遗嘱B.法定继承可凭全部继承人现场声明办理C.继承登记可以单方申请D.继承登记免征登记费答案：C15.下列关于“地役权登记”的表述，正确的是（）。A.地役权自地役权合同生效时设立，登记为生效要件B.地役权登记需供役地与需役地权利人共同申请C.地役权登记可以单方申请D.地役权登记后，供役地转让的，地役权自动消灭答案：B16.下列关于“查封登记”的表述，正确的是（）。A.查封登记期限最长不得超过三年B.查封登记可以续封，每次续封不得超过两年C.查封登记期间，登记机构可以依申请办理转移登记D.查封登记自动失效后，登记机构应依职权注销答案：D17.下列关于“登记错误赔偿”的表述，正确的是（）。A.登记错误赔偿适用过错责任原则B.登记错误赔偿由登记官个人承担C.登记错误赔偿范围包括间接损失D.登记机构赔偿后不得向造成错误的人追偿答案：A18.下列关于“补充材料告知”的表述，正确的是（）。A.告知内容可以口头作出B.告知期限不计入登记办理时限C.告知期限最长不得超过15个工作日D.申请人逾期未补正的，视为撤回登记申请答案：D19.下列关于“权属争议”处理的表述，正确的是（）。A.登记机构可以对权属争议进行实质裁判B.登记机构发现权属争议应继续办理登记C.登记机构发现权属争议应中止登记并书面告知当事人D.登记机构可将争议材料直接移交检察机关答案：C20.下列关于“登记信息保密”的表述，正确的是（）。A.登记信息一律不得公开B.权利人本人可查询登记原始资料C.律师凭律师证可任意查询他人登记信息D.登记机构工作人员可随意透露登记信息答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于不动产登记客体范围的有（）。A.海域使用权B.无居民海岛使用权C.土地承包经营权D.动产抵押权E.地役权答案：A、B、C、E22.下列关于“登记程序”的表述，正确的有（）。A.受理—审核—登簿—发证B.申请人可以撤回登记申请C.登记机构可以要求申请人补充材料D.登记机构可以要求申请人重新公证E.登记机构应在30个工作日内办结答案：A、B、C23.下列关于“抵押权登记”的表述，正确的有（）。A.最高额抵押权登记需确定债权发生期间B.抵押权变更登记需抵押权人同意C.抵押权转移登记需抵押人同意D.抵押权注销登记可以单方申请E.抵押权登记后，抵押物出租的，租赁合同无效答案：A、B、D24.下列关于“宅基地使用权登记”的表述，正确的有（）。A.宅基地使用权可以继承B.宅基地使用权可以抵押C.宅基地使用权可以在集体经济组织内部转让D.宅基地使用权登记可以单方申请E.宅基地使用权登记免收登记费答案：A、C、E25.下列关于“登记簿管理”的表述，正确的有（）。A.登记簿应采用电子介质B.登记簿应异地备份C.登记簿可以对外出售D.登记簿记载有误可以依职权更正E.登记簿应永久保存答案：A、B、D、E26.下列关于“查询登记资料”的表述，正确的有（）。A.权利人可查询本人登记资料B.继承人可查询被继承人登记资料C.律师凭法院调查令可查询D.普通公民可任意查询他人登记资料E.查询结果可以出具登记证明答案：A、B、C、E27.下列关于“合并登记”的表述，正确的有（）。A.同一权利人可将相邻两宗土地合并B.合并后应重新编制不动产单元号C.合并登记需提交权属来源材料D.合并登记可以单方申请E.合并登记后原土地权利终止答案：A、B、C、E28.下列关于“分割登记”的表述，正确的有（）。A.分割登记需符合规划条件B.分割登记需提交测绘成果C.分割登记可以单方申请D.分割登记需缴纳登记费E.分割登记后原不动产单元号继续保留答案：A、B、D29.下列关于“换证登记”的表述，正确的有（）。A.权属证书破损可申请换证B.权属证书遗失可申请补发C.换证登记需公告15个工作日D.换证登记需重新测绘E.换证登记不改变登记簿记载答案：A、B、E30.下列关于“登记责任保险”的表述，正确的有（）。A.登记机构可以投保责任保险B.责任保险可以覆盖登记错误赔偿C.责任保险可以替代国家赔偿D.责任保险保费由申请人承担E.责任保险可以降低登记机构风险答案：A、B、E三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记以为单元，实行登记制度。答案：不动产单元；统一32.登记机构应当自受理登记申请之日起个工作日内办结，特殊情况经批准可延长个工作日。答案：30；2033.登记簿记载的权利人、权利类型、权利范围、、等事项，未经登记不得对抗善意第三人。答案：权利内容；登记时间34.查封登记期限最长为年，续封期限每次不得超过年。答案：三；三35.地役权自地役权合同时设立，未经登记不得对抗第三人。答案：生效；善意36.继承登记可凭、或等材料单方申请。答案：继承权公证书；生效法律文书；全体继承人声明37.登记机构发现登记事项存在错误，应依职权办理登记，并权利人。答案：更正；书面通知38.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9039.不动产登记费按收取，住宅每件元，非住宅每件元。答案：件；80；55040.登记机构工作人员泄露登记信息，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究责任。答案：行政；刑事四、简答题（每题6分，共30分）41.简述不动产登记的效力体系。答案：不动产登记效力包括：1.物权变动效力，即除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；2.权利推定效力，登记簿记载的权利人推定为真实权利人；3.善意保护效力，信赖登记簿的善意第三人受法律保护；4.公示公信效力，登记公开透明，具有社会公信力；5.对抗效力，未经登记不得对抗善意第三人。42.简述“连续登记”原则的含义及适用情形。答案：连续登记原则指未办理首次登记的，不得办理其他登记。适用情形包括：1.新建房屋未办理所有权首次登记的，不得办理转移、抵押等登记；2.土地未办理使用权首次登记的，不得办理房屋首次登记；3.权利未设立即不得办理变更、转移、注销登记。该原则保障登记链条完整，防止权利真空。43.简述登记机构在办理继承登记时的审查要点。答案：1.审查申请材料是否齐全，包括死亡证明、亲属关系证明、权属证书等；2.审查继承方式，区分法定继承、遗嘱继承、遗赠扶养协议；3.审查继承人范围，核实全部继承人身份；4.审查继承权公证书或生效法律文书的真实性与合法性；5.审查是否存在权属争议或查封限制；6.审查是否已缴纳相关税费；7.必要时进行公告，征询异议；8.审查无误后记载于登记簿并缮证。44.简述“更正登记”与“异议登记”的区别。答案：1.目的不同：更正登记在于纠正登记错误，异议登记在于临时阻断登记公信力；2.启动方式不同：更正登记可由权利人或利害关系人申请，也可依职权办理，异议登记只能由利害关系人申请；3.效力不同：更正登记直接改变登记簿记载，异议登记仅起警示作用；4.期限不同：更正登记无期限限制，异议登记有效期为15日；5.后续程序不同：更正登记完成后终结，异议登记后需在15日内起诉，否则失效。45.简述登记错误赔偿责任的构成要件。答案：1.登记存在错误，即登记簿记载与真实权利状况不符；2.登记机构存在过错，包括故意或过失；3.权利人遭受实际损害，包括直接财产损失；4.登记错误与损害之间存在因果关系；5.申请人无重大过失或恶意，即不属于申请人提供虚假材料情形；6.登记机构赔偿后，可向造成错误的人追偿。五、案例分析题（每题15分，共30分）46.案例：甲于2020年5月以300万元购买乙名下商品房，合同签订后支付全款并入住，但未及时办理转移登记。2021年2月，乙因借款将该房抵押给丙银行并办理抵押登记。2021年8月，甲得知后诉至法院，请求确认所有权并注销抵押登记。法院审理查明：甲已支付全部价款并实际占有，丙银行对甲已入住事实未尽合理注意义务。问题：（1）甲能否取得房屋所有权？（2）丙银行的抵押权是否有效？（3）登记机构应如何处理？答案：（1）甲已支付全部价款并实际占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形，可确认其享有事实物权，法院应支持其确权请求。（2）丙银行未尽合理注意义务，不构成善意取得，抵押权无效。（3）登记机构应依据生效法律文书办理更正登记，注销丙银行抵押权，并将房屋转移登记至甲名下。47.案例：A公司以其名下两宗相邻工业用地（宗地一面积10000m²，宗地二面积8000m²）向B银行设定最高额抵押，担保债权最高限额5000万元，债权确定期间为2020年1月1日至2022年12月31日。2021年6月，A公司因技改需要，申请将两宗土地合并为一宗，并保留抵押权。B银行同意合并但要求重新办理抵押登记。登记机构收到合并登记与抵押权变更登记申请。问题：（1）合并登记是否影响原抵押权？（2）登记机构应如何操作？（3）合并后抵押限额如何确定？答案：（1）合并登记不改变权利主体，仅改变客体形态，原抵押权继续存在，但需办理抵押权变更登记以保障顺位。（2）登记机构应先办理土地合并登记，重新编制不动产单元号，再凭B银