2026年房地产交易合同法律实务及案例解析考试题

2026年房地产交易合同法律实务及案例解析考试题一、单项选择题（每题2分，共20题）1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以下哪项不属于“商品房买卖合同”的范畴？A.购买已竣工的住宅房屋B.购买在建的期房C.购买商业地产用于租赁经营D.购买二手公寓2.在北京市，如果开发商未取得《商品房预售许可证》就销售期房，购房者可以主张的违约责任不包括以下哪项？A.解除合同并要求赔偿损失B.要求开发商继续履行合同C.要求开发商返还购房款并支付利息D.要求开发商提供“认缴+预售”的替代方案3.某开发商在合同中约定“房屋交付时需满足‘竣工验收合格’”，但实际交付时仅获得《建设工程规划许可证》，未取得《竣工验收备案证》。根据《民法典》规定，该合同效力如何认定？A.无效B.效力待定C.有效，但需补办手续D.有效，但开发商需承担交付风险4.在上海市，如果购房者在合同中约定“房屋交付后3年内出现结构质量问题，开发商需免费维修”，该条款的效力如何？A.无效，因违反公序良俗B.有效，但需符合《建设工程质量管理条例》C.部分无效，因超出保修期D.无效，因增加买受人负担5.某购房者签订合同时，开发商承诺“首付款30%可享受银行贴息”，但实际交付时银行未提供贴息。该承诺属于合同中的哪一类条款？A.附加条件B.附期限条款C.格式条款D.不可撤销条款6.在广东省，如果开发商在合同中约定“逾期交房超过6个月，购房者有权解除合同”，该条款是否属于《民法典》规定的“格式条款”？A.是，因违反公平原则B.否，因符合市场惯例C.是，但需提供替代方案D.否，因已明示告知7.某二手房交易中，卖方隐瞒房屋已被查封的事实，导致买方签订合同后无法过户。买方可以主张的损失赔偿范围不包括以下哪项？A.购房款本金B.赔偿利息损失C.中介服务费D.空调等装修费用8.在重庆市，如果房屋交付时存在质量问题，购房者要求开发商承担“三包”（包修、包换、包退），但开发商仅同意包修。根据《消费者权益保护法》，开发商的拒绝是否合法？A.合法，因质量问题未严重B.不合法，因应提供“三包”C.部分合法，因包修是法定义务D.不合法，因未明示告知9.某合同约定“房屋交付后，若政府征收土地，溢价部分由双方按5:5分成”，该条款是否属于《民法典》规定的“禁止性条款”？A.是，因违反土地管理法B.否，因属商业风险共担C.是，因增加买受人负担D.否，因已书面约定10.在浙江省，如果购房者在合同中约定“房屋交付后若发生自然灾害导致损毁，双方各自承担50%损失”，该条款的效力如何？A.有效，因符合保险条款B.无效，因违反不可抗力规则C.部分无效，因超出合理范围D.有效，但需符合《民法典》第180条二、多项选择题（每题3分，共10题）1.根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以下哪些情形可能导致商品房买卖合同无效？A.开发商未取得土地使用权证B.房屋交付时存在严重质量问题C.合同中约定“房屋交付后若政府征收，溢价归开发商”D.开发商以虚假广告诱导购房者签订合同2.在天津市，如果购房者在合同中约定“逾期交房超过1年，开发商需按日支付万分之五的违约金”，该条款可能存在哪些法律风险？A.违约金过高，可能被法院调低B.违约金过低，无法弥补损失C.属于“惩罚性条款”，可能被认定为无效D.需明确是否包含逾期利息3.某二手房交易中，卖方隐瞒以下哪些事实可能导致合同无效或可撤销？A.房屋已抵押给银行B.房屋存在无法修复的结构问题C.房屋被纳入征收范围D.中介机构未如实告知情况4.在四川省，如果房屋交付时存在以下哪些问题，购房者可以主张解除合同？A.墙体渗水经鉴定无法修复B.面积缩水超过3%C.未取得《竣工验收备案证》D.公共设施配套缺失5.某合同约定“房屋交付后，若出现质量问题，开发商需提供同品质的替代房屋”，该条款可能涉及哪些法律问题？A.合同解除权B.损害赔偿C.替代履行D.格式条款争议6.在安徽省，如果购房者在合同中约定“房屋交付后若发生地震，双方各自承担损失”，该条款可能违反哪些法律原则？A.公平原则B.诚实信用原则C.不可抗力规则D.责任自负原则7.某开发商在合同中约定“首付款30%可享受银行贴息，但需购房者额外支付2000元手续费”，该条款可能涉及哪些法律问题？A.格式条款争议B.虚假宣传C.费用不合理D.违约责任不明确8.在江苏省，如果房屋交付时存在以下哪些情形，购房者可以要求开发商承担“三包”责任？A.门窗无法正常关闭B.电路短路无法修复C.面积缩水超过1%D.空调制冷效果不达标9.某合同约定“房屋交付后，若政府调整税收政策，双方各自承担影响”，该条款可能涉及哪些法律风险？A.政策风险不可预见B.税收政策属不可抗力C.合同条款显失公平D.开发商责任不明确10.在山东省，如果购房者在合同中约定“逾期交房超过3个月，开发商需返还10%购房款”，该条款可能涉及哪些法律问题？A.合同解除权B.违约责任不合理C.格式条款争议D.需明确解除条件三、判断题（每题2分，共10题）1.在北京市，如果房屋交付时未取得《商品房预售许可证》，购房者可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失。（对/错）2.某合同约定“房屋交付后若发生洪水，买受人需自行清理室内物品”，该条款因违反公序良俗而无效。（对/错）3.在上海市，如果二手房交易中卖方隐瞒房屋已被查封的事实，买方可以要求退房并赔偿损失，但中介机构无需承担责任。（对/错）4.某合同约定“逾期交房超过6个月，开发商需按月支付1%的违约金”，该条款因违约金过高可能被法院调低。（对/错）5.在广东省，如果房屋交付时存在轻微质量问题，购房者可以要求开发商免费维修，但无需承担额外费用。（对/错）6.某合同约定“房屋交付后，若政府征收土地，溢价部分由双方按7:3分成”，该条款因违反土地管理法而无效。（对/错）7.在四川省，如果购房者在合同中约定“房屋交付后若出现质量问题，开发商需提供同品质的替代房屋”，该条款需经双方书面确认才有效。（对/错）8.某合同约定“首付款30%可享受银行贴息，但需购房者额外支付2000元手续费”，该条款因费用不合理可能被认定为无效。（对/错）9.在江苏省，如果房屋交付时存在严重质量问题，购房者可以要求开发商退房并赔偿损失，无需提供维修方案。（对/错）10.某合同约定“房屋交付后，若政府调整税收政策，双方各自承担影响”，该条款因政策风险不可预见而无效。（对/错）四、简答题（每题5分，共5题）1.简述《民法典》中关于商品房买卖合同解除的法定情形有哪些？2.在二手房交易中，买方如何防范卖方隐瞒“查封”“抵押”等事实的风险？3.简述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期交房的违约责任规定。4.简述房屋交付时存在质量问题，购房者可以主张哪些法律救济措施？5.简述格式条款在房地产交易合同中的常见法律风险及防范措施。五、案例分析题（每题10分，共2题）1.案情：张某于2023年5月与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买一套期房，合同约定2024年5月30日交付。但开发商因资金问题，实际交付时间为2024年9月30日，且房屋存在墙体渗水、电路短路等问题。张某要求开发商承担维修责任，开发商拒绝，并称“房屋已符合交付标准”。张某遂起诉开发商。问题：（1）张某可以主张哪些违约责任？（2）开发商的抗辩是否成立？2.案情：李某于2023年3月通过中介机构购买一套二手房，卖方隐瞒房屋已被法院查封的事实，李某在签订合同后才发现。李某要求退房并赔偿损失，中介机构表示“已如实告知，责任不在我方”。问题：（1）李某可以主张哪些法律权利？（2）中介机构是否需要承担责任？理由是什么？答案与解析一、单项选择题答案与解析1.C解析：商业地产用于租赁经营不属于“商品房买卖合同”范畴，而是“商业地产租赁合同”。2.D解析：开发商未取得《商品房预售许可证》销售期房，购房者可解除合同、要求赔偿，但无权要求“认缴+预售”的替代方案，因该方案非法定权利。3.B解析：未取得《竣工验收备案证》属于合同履行障碍，效力待定，需补办手续后生效。4.B解析：该条款符合《建设工程质量管理条例》，但需明确维修范围和期限，否则可能被认定为无效。5.A解析：银行贴息属于“附加条件”，需条件成就才能履行。6.A解析：逾期交房超过6个月解除合同属于格式条款，但需符合公平原则，否则可能被调低。7.D解析：赔偿范围包括购房款、利息、中介费，但装修费用需提供证据证明与房屋关联性。8.B解析：开发商应提供“三包”，拒绝不合法，因质量问题属法定义务。9.A解析：土地溢价归政府规定，约定分成违反土地管理法。10.B解析：自然灾害属不可抗力，约定各自承担50%损失违反公平原则。二、多项选择题答案与解析1.A、D解析：未取得土地使用权证无效，虚假广告可能构成欺诈导致合同无效。2.A、C解析：违约金过高可能被调低，惩罚性条款可能无效。3.A、B解析：抵押和结构问题属于重大瑕疵，隐瞒可能导致合同无效或撤销。4.A、C解析：严重质量问题（如墙体渗水）和未备案属法定解除情形。5.A、C解析：替代履行属于合同解除的一种方式，需明确约定。6.A、B解析：不可抗力应由双方合理分担，约定各自承担违反公平原则。7.A、C解析：额外手续费不合理可能被认定为显失公平。8.A、B解析：门窗和电路问题属于“三包”范围，面积缩水和空调问题可能超出法定责任。9.A、C解析：政策风险不可预见，但合同条款需公平，显失公平可能被撤销。10.A、B解析：逾期交房可能解除合同，但10%退款比例可能不合理。三、判断题答案与解析1.对解析：未取得预售证，购房者有权解除合同并要求赔偿。2.对解析：自行清理室内物品违反公序良俗，因属开发商责任范围。3.错解析：中介机构未尽到如实告知义务，需承担相应责任。4.对解析：违约金过高可能被法院调低至合理范围。5.对解析：轻微质量问题属开发商责任，购房者无需额外承担。6.对解析：溢价归政府规定，约定分成违反法律强制性规定。7.错解析：替代履行属法定义务，无需特别确认，但需书面约定条件。8.对解析：额外手续费不合理可能被认定为显失公平。9.对解析：严重质量问题属法定解除情形，购房者无需提供维修方案。10.错解析：政策风险不可预见，但合同条款需公平，显失公平可能被撤销。四、简答题答案与解析1.《民法典》规定商品房买卖合同解除的法定情形包括：-逾期交房超过约定的期限；-房屋存在严重质量问题；-开发商未取得土地使用权证或预售许可证；-合同目的无法实现（如房屋被查封）；-一方严重违约导致合同无法履行。2.买方防范隐瞒风险的措施：-要求卖方提供《不动产权证书》《查封证明》等文件；-委托第三方机构进行房屋检查；-要求中介机构出具真实情况说明；-签订补充协议明确违约责任。3.逾期交房违约责任规定：-开发商需按合同约定支付违约金；-违约金过高或过低可请求法院调整；-购房者可解除合同并要求赔偿；-开发商需承担逾期交房期间的房屋保管费用。4.购房者可主张的法律救济措施：-要求开发商免费维修；-要求减少房价或赔偿损失；-解除合同并要求赔偿；-要求更换房屋。5.格式条款法律风险及防范：-风险：条款显失公平、免除自身责任、加重对方负担；-防范：-要求开发商说明条款含义；-对不合理条款提出修改；-书面确认修改内容。五、案例分析题答案与解析1.（1）张某可主张：-违约金赔偿（按合同