房地开发产财务制度

PAGE房地开发产财务制度房地产开发企业财务制度一、总则（一）目的为了规范房地产开发企业的财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务通则》以及国家有关法律法规，结合本企业实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于本房地产开发企业及其所属各内部独立核算单位。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规，确保财务活动合法合规。2.真实性原则：财务信息真实、准确、完整地反映企业财务状况和经营成果。3.全面性原则：涵盖企业财务活动的各个方面，包括资金筹集、成本核算、收入与利润管理等。4.权责发生制原则：以权利和责任的发生来确认收入和费用，合理计算损益。5.谨慎性原则：充分估计可能发生的风险和损失，合理计提各项准备金。二、资金筹集（一）自有资金企业自有资金是指企业通过自身积累、股东投入等方式形成的资金。自有资金应按规定用途使用，确保企业财务稳定。（二）银行借款1.借款申请：企业根据项目开发需要，向银行提出借款申请，提供相关资料，包括项目可行性研究报告、项目规划许可证、土地出让合同等。2.借款审批：银行对企业借款申请进行审批，评估企业还款能力和项目风险。审批通过后，签订借款合同。3.借款使用：借款资金应专款专用，按照借款合同约定的用途使用，不得挪作他用。4.还款计划：企业应根据借款合同约定，制定合理的还款计划，按时足额偿还借款本息。（三）其他筹资方式1.发行债券：企业符合条件的，可以通过发行债券筹集资金。发行债券应按照国家有关规定办理审批手续，制定债券发行方案，明确债券发行规模、期限、利率等。2.吸收投资：企业可以通过吸收其他投资者的投资筹集资金。吸收投资应签订投资协议，明确各方权利义务，按照规定办理相关手续。三、流动资产（一）货币资金1.现金管理：企业应严格遵守现金管理制度，控制现金库存限额，确保现金安全。现金收支应及时入账，做到日清月结。2.银行存款管理：企业应按照国家有关规定，开立银行账户，办理银行存款收付业务。银行存款应定期进行清查核对，确保账实相符。3.其他货币资金管理：企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款等其他货币资金，应按照规定用途使用，定期进行清查核对。（二）应收及预付款项1.应收账款管理：企业应加强应收账款管理，建立健全应收账款管理制度，明确应收账款的催收责任，定期对应收账款进行清查核对，及时收回账款。2.预付账款管理：企业应按照合同约定支付预付账款，加强对预付账款的管理，定期进行清查核对，确保预付账款的安全。3.其他应收款管理：企业的其他应收款，应明确责任，及时收回。对长期挂账的其他应收款，应查明原因，采取措施进行清理。（三）存货1.存货分类：企业的存货包括原材料、开发产品、周转材料等。2.存货计价：存货应按照实际成本计价。发出存货的计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法等，一经确定，不得随意变更。确实需要变更的，应在会计报表附注中说明。3.存货清查：企业应定期对存货进行清查盘点，确保存货账实相符。盘盈、盘亏的存货，应及时查明原因，按照规定进行处理。四、固定资产（一）固定资产定义与分类1.固定资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。2.固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备等。（二）固定资产计价1.固定资产应按照取得时的实际成本计价。2.自行建造的固定资产，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。3.投资者投入的固定资产，按照投资合同或协议约定的价值计价，但合同或协议约定价值不公允的除外。（三）固定资产折旧1.折旧方法：固定资产折旧方法可以采用年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。折旧方法一经确定，不得随意变更。确实需要变更的，应在会计报表附注中说明。2.折旧年限：固定资产折旧年限应按照国家有关规定和企业实际情况确定。3.折旧计提：企业应按月计提固定资产折旧，计入相关成本费用。（四）固定资产清查1.企业应定期对固定资产进行清查盘点，确保固定资产账实相符。2.盘盈、盘亏的固定资产，应及时查明原因，按照规定进行处理。五、无形资产及其他资产（一）无形资产1.无形资产包括土地使用权、专利权、商标权、著作权、非专利技术等。2.无形资产应按照取得时的实际成本计价。3.无形资产应在预计使用年限内分期平均摊销，计入相关成本费用。（二）其他资产1.其他资产包括长期待摊费用、临时设施等。2.长期待摊费用应按照受益期限分期平均摊销，计入相关成本费用。3.临时设施应按照规定进行摊销，计入相关成本费用。六、成本与费用（一）成本核算对象1.房地产开发项目应以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象。3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（二）成本项目1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3.建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4.基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5.公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）成本核算方法1.企业应按照成本核算对象和成本项目归集和分配开发成本。2.开发产品成本核算应采用制造成本法，将开发过程中发生的直接费用和间接费用，分别计入开发产品成本和开发间接费用。3.开发产品完工前发生的直接费用和间接费用，应按配比原则分配计入各成本核算对象。（四）费用分类1.管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各项费用。2.销售费用：指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的费用。3.财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用。（五）费用控制1.企业应建立健全费用管理制度，明确费用开支标准和审批程序。2.各项费用应按照规定的用途使用，不得超支。3.企业应定期对费用进行分析和考核，及时发现问题，采取措施进行改进。七、收入与利润（一）收入确认原则1.销售开发产品收入应在同时满足下列条件时予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.提供劳务收入应在资产负债表日按照完工百分比法确认收入。（二）收入核算1.企业应按照销售合同或协议约定的价格确认销售收入。2.企业应及时确认销售收入，将已实现的销售收入计入当期损益。（三）利润核算1.企业的利润总额包括营业利润、利润总额和净利润。2.营业利润=营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失+公允价值变动收益（公允价值变动损失）+投资收益（投资损失）3.利润总额=营业利润+营业外收入营业外支出4.净利润=利润总额所得税费用（四）利润分配1.企业实现的净利润，应按照国家有关规定和企业章程进行分配。2.利润分配顺序为：弥补以前年度亏损、提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、向投资者分配利润。八、财务报告与财务分析（一）财务报告1.企业应定期编制财务报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注。2.财务报告应真实、准确、完整地反映企业财务状况和经营成果。3.企业应按照