开发成本财务制度

PAGE开发成本财务制度一、总则（一）目的为了加强公司开发成本的财务管理，规范成本核算流程，确保成本信息的准确性和及时性，提高公司经济效益，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本公司实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司所有开发项目的成本核算与管理，包括但不限于土地开发、房屋建设、配套设施建设等项目。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规，确保开发成本的核算与管理符合相关法律要求。2.准确性原则：准确记录和核算开发过程中的各项成本，保证成本信息真实可靠。3.及时性原则：及时收集、整理和分析成本数据，为公司决策提供及时有效的支持。4.权责发生制原则：按照权责发生制确认成本，凡是当期已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的成本；凡是不属于当期的费用，即使款项已在当期收付，也不应作为当期的成本。5.成本效益原则：在成本核算与管理过程中，权衡成本与效益的关系，以合理的成本投入获取最大的经济效益。二、开发成本的核算对象与项目分类（一）核算对象1.以每一个独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为核算对象。2.对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个核算对象。3.对于开发规模较小、工期较短的项目，可以将整个项目作为一个核算对象。（二）项目分类1.土地开发成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等。2.房屋开发成本：涵盖建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。3.配套设施开发成本：如开发小区内的物业管理用房、幼儿园、会所等配套设施的建设成本。4.开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费工程管理费等。三、开发成本的核算内容与方法（一）土地开发成本1.土地出让金：按照土地出让合同约定的金额及支付方式进行核算，计入土地开发成本。2.土地征用及拆迁补偿费土地征用费：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，根据实际发生金额计入土地开发成本。拆迁补偿费：核算因拆迁房屋、建筑物等发生的补偿费用，按照与拆迁户签订的补偿协议金额及实际支付情况计入成本。3.前期工程费规划设计费：包括项目的规划设计、可行性研究、环境评估等费用，按照实际支付金额计入土地开发成本。地质勘察费：根据地质勘察合同约定的费用，计入前期工程费。三通一平费：核算土地开发过程中的通水、通电、通路和平整土地等费用，按照实际发生额计入成本。（二）房屋开发成本1.建筑安装工程费直接费：包括人工费、材料费、机械使用费等，按照实际发生金额计入房屋开发成本。间接费：指施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用，如施工管理费、临时设施费等，按照规定的取费标准计算后计入房屋开发成本。分包工程费：对于将部分工程分包给其他施工单位的项目，按照分包合同约定的金额计入房屋开发成本。2.基础设施建设费道路工程费：核算小区内的道路建设费用，包括路基、路面、排水等工程费用，按照实际发生额计入成本。供水工程费：包括小区内的供水管道铺设、水表安装等费用，根据实际支付情况计入基础设施建设费。供电工程费：核算供电线路铺设、变压器安装等费用，按照实际发生金额计入成本。其他基础设施费：如燃气工程费、通讯工程费、绿化工程费等，按照实际发生额计入相应的基础设施建设费明细科目。3.公共配套设施建设费物业管理用房建设费：按照设计要求建设物业管理用房的费用，计入公共配套设施建设费。幼儿园建设费：核算开发小区内幼儿园的建设成本，包括建筑工程费、装修工程费、设备购置等费用，按照实际发生额计入成本。会所建设费：将会所的建设费用，如建筑工程费、装修工程费、配套设施购置等费用，计入公共配套设施建设费。（三）配套设施开发成本参照房屋开发成本的核算方法，对配套设施的各项成本进行核算，包括建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等，按照配套设施的具体项目分别设置明细科目进行核算。（四）开发间接费用1.管理人员工资：核算开发项目管理人员的工资、奖金、津贴等，按照实际发放金额计入开发间接费用。2.职工福利费：按照管理人员工资总额的一定比例计提职工福利费，计入开发间接费用。3.折旧费：对开发项目使用的固定资产计提折旧，按照规定的折旧方法计算折旧额，计入开发间接费用。4.修理费：核算开发项目固定资产的日常修理费用，按照实际发生金额计入开发间接费用。5.办公费：包括办公用品购置、水电费、通讯费等，按照实际支出金额计入开发间接费用。6.工程管理费：指为组织和管理开发项目工程建设所发生的费用，如工程监理费、质量检测费等，按照实际支付金额计入开发间接费用。（五）核算方法1.成本核算采用制造成本法，开发产品成本只计算开发过程中发生的直接成本和间接成本，不包括销售费用、管理费用和财务费用。2.各项成本费用按照实际发生额进行核算，对于应由多个成本对象共同负担的费用，按照合理的分配方法进行分摊。分配方法一经确定，不得随意变更。如土地开发成本按照土地面积、房屋建筑面积等合理比例分摊到各个房屋开发项目中；公共配套设施建设费按照受益对象的建筑面积等比例分摊到相关的房屋开发项目中。四、开发成本的预算与控制（一）预算编制1.每年末，各项目部门应根据项目开发计划和成本预测，编制下一年度的开发成本预算。预算内容应包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和开发间接费用等各项明细。2.成本预算应遵循“自上而下、自下而上、上下结合”的原则进行编制。首先由公司管理层根据公司战略目标和项目规划提出成本预算的总体目标和要求，然后各项目部门结合项目实际情况进行详细的成本预测和预算编制，最后由财务部门汇总审核，报公司管理层审批后执行。（二）预算执行与监控1.各项目部门应严格按照成本预算组织项目开发，确保各项成本支出控制在预算范围内。2.财务部门应定期对成本预算的执行情况进行监控和分析，及时发现预算执行过程中的偏差，并向项目部门反馈。对于重大偏差，应会同项目部门进行深入分析，查找原因，提出改进措施。3.项目部门应根据财务部门反馈的预算执行情况，及时调整项目开发计划和成本控制措施，确保成本预算的顺利执行。（三）成本控制措施1.加强项目前期规划和设计管理，优化设计方案，降低工程造价。在项目规划设计阶段，应充分考虑项目的功能需求、市场定位和成本控制要求，进行多方案比选，选择最优的设计方案。2.严格控制工程变更，减少不必要的成本支出。对于确需变更的工程，应按照规定的程序进行审批，变更费用应纳入成本预算进行控制。3.加强对施工单位的管理和监督，确保工程质量和进度，同时控制工程成本。在签订工程承包合同前，应明确工程质量标准、工期要求和工程造价等条款；在施工过程中，应加强对施工单位的质量、进度和成本管理，定期进行检查和评估。4.合理控制材料采购成本，建立健全材料采购管理制度。在材料采购过程中，应进行市场调研，选择优质供应商，通过招标、询价等方式确定合理的采购价格；加强对材料采购数量和质量的控制，避免浪费和损失。五、开发成本的结算与决算（一）结算1.单项工程竣工后，施工单位应及时向项目部门提交工程结算报告。项目部门应组织相关人员对工程结算报告进行审核，审核内容包括工程合同执行情况、工程量计算、工程价款结算等。2.审核无误后，项目部门与施工单位签订工程结算协议，办理工程价款结算手续。工程价款结算应按照合同约定的结算方式和时间进行支付，确保施工单位及时收到工程款。3.对于涉及多个施工单位的项目，应分别与各施工单位进行工程结算，确保结算工作的准确性和及时性。（二）决算1.开发项目竣工后，项目部门应及时编制项目竣工决算报告。竣工决算报告应包括项目概况、成本核算情况、工程结算情况、财务决算情况等内容。2.财务部门应会同项目部门对竣工决算报告进行审核，审核内容包括成本核算的准确性、费用支出的合规性、资产交付的完整性等。3.审核通过后，将竣工决算报告报公司管理层审批。经审批后的竣工决算报告作为项目成本结算和资产交付的依据，同时也是评价项目经济效益的重要资料。六、开发成本的财务报表与分析（一）财务报表1.每月末，财务部门应编制开发成本明细表，详细反映各项开发成本的当月发生额、累计发生额等情况。开发成本明细表应按照成本核算对象和成本项目进行分类列示，便于公司管理层和相关部门了解成本动态。2.每季度末，财务部门应编制开发成本季度分析报表，对本季度开发成本的预算执行情况、成本变动趋势等进行分析。分析报表应包括成本预算执行情况对比表、成本结构分析表、成本变动原因分析等内容，为公司管理层提供决策支持。3.年度终了，财务部门应编制开发成本年度决算报表，全面反映本年度开发项目的成本核算情况、成本结算情况和财务决算情况。年度决算报表应包括开发成本总表、各成本项目明细表、成本分析报告等内容，作为公司年度财务报告的重要组成部分。（二）成本分析1.定期对开发成本进行分析，分析内容包括成本预算执行情况、成本结构合理性、成本变动趋势及原因等。通过成本分析，找出成本管理中的薄弱环节和存在的问题，为制定成本控制措施提供依据。2.采用比较分析法、比率分析法、因素分析法等多种分析方法，对开发成本进行深入分析。例如，通过比较实际成本与预算成本，分析成本预算的执行情况；通过计算成本利润率、成本降低率等比率，评价项目的经济效益；通过因素分析法，分析各项成本因素对总成本的影响程度。3.根据成本分析结果，撰写成本分析报告。成本分析报告应包括分析目的、分析方法、分析结果、存在问题及改进建议等内容，报告应语言简洁、数据准确、分析深入，具有较强的针对性和实用性。七、监督与检查（一）内部审计监督1.公司内部审计部门应定期对开发成本的核算与管理情况进行审计监督，检查成本核算是否符合本制度规定，成本预算执行情况是否良好，成本控制措施是否有效等。2.审计部门应制定详细的审计计划，明确审计范围、审计内容、审计方法和审计时间等。在审计过程中，应查阅相关的会计凭证、账簿、报表等资料，实地查看项目现场，与相关人员进行沟通访谈，确保审计工作的全面性和准确性。3.对于审计发现的问题，审计部门应及时提出整改意见，并跟踪整改落实情况。整改意见应明确问题所在、整改要求和整改期限，确保开发成本的核算与管理工作规范、有序。（二）财务部门日常监督1.财务部门应加强对开发成本的日常核算与管理监督，确保成本核算的准确性和及时性。财务人员应严格按照本制度规定进行成本核算，审核各项成本费用支出的合法性、合规性和合理性。2.定期对成本核算资料进行核对和检查，确保账账相符、账实相符。如