高层住宅小区消防安全管理制度

高层住宅小区消防安全管理制度第一章总则1.1为切实防范高层住宅小区火灾风险，保护业主、住户及外来人员生命财产安全，依据《中华人民共和国消防法》《高层民用建筑消防安全管理规定》《住宅物业消防安全管理》等法律法规，结合本小区建筑高度、业态混合、人口密度、竖向管井密集、疏散路径单一等特点，制定本制度。1.2本制度所称“高层住宅小区”指建筑高度大于27m的住宅建筑及其裙房、地下车库、设备夹层、避难层、屋顶机房、架空层等附属区域。1.3本制度为小区最高层级的消防管理文件，与《业主管理规约》《物业服务合同》《装修管理协议》《电动车集中停放充电管理规定》等并行，凡与本制度冲突的，以本制度为准。1.4消防工作贯彻“预防为主、防消结合、全员参与、科技赋能”方针，实行“产权归业主、责任归使用人、管理归物业、监督归政府”的原则，坚持“隐患即事故”理念，推行“清单化、闭环化、数字化”管理。第二章组织机构与职责2.1消防安全责任体系2.1.1小区建立“1+3+N”责任架构：“1”指消防安全责任人，由物业服务企业法定代表人担任；“3”指消防安全管理人、消防控制室值班长、微型消防站站长；“N”指楼长、层长、设施设备维保单位、外委检测单位、业主代表、志愿者、社区民警、消防救援站指导员等。2.1.2责任人职责：对小区消防工作负总责，每季度向业主委员会、社区、街道报送《消防安全履职报告》，组织年度消防工作考核，确保消防经费单列、专款专用。2.1.3管理人职责：编制年度消防工作计划、预算、培训演练方案；建立“一楼一档、一户一档、一设备一档”；每月组织一次防火巡查、每季度一次设施联动测试、每半年一次全员培训、每年一次全员疏散演练；对整改不力或屡犯隐患的住户，启动“信用扣分+限制装修+报告执法”措施。2.1.4楼长、层长职责：由物业客服管家兼任，负责所管辖楼层日常巡查、电动车入户劝阻、疏散通道堆物清理、老人儿童等重点人群帮扶；每日21:00前在“消防钉”平台完成打卡，上传巡查水印照片，发现隐患30分钟内派单、24小时内复核。2.1.5业主委员会职责：监督物业消防费用使用，审议年度消防整改资金筹集方案，对拒不整改的业主提出诉讼或申请强制执行。2.1.6住户职责：学习“一懂三会”（懂场所火灾危险性，会报警、会逃生、会扑救初起火灾）；装修前签订《消防安全承诺书》；不得封闭、遮挡、拆除消防设施；不得私拉电线、改装燃气管道；主动接受入户检查，拒不整改的，物业可暂停供电、供气并上报消防部门。第三章防火巡查与隐患整改3.1巡查频次3.1.1物业专职安全员：白天08:00-18:00每2小时一次，夜间18:00-次日08:00每3小时一次。3.1.2楼长：每日一次，重点时段为10:00-11:30、19:00-20:30。3.1.3消防控制室：通过CRT图形主机远程巡查，每1小时一次，重点查看排烟、喷淋、消防电梯归首、常闭防火门开闭状态。3.2巡查路线3.2.1地上部分：屋面机房→避难层→疏散通道→前室→电缆井→水暖井→公共走廊→电动车集中停放区→首层门厅。3.2.2地下部分：消防泵房→消防水池→柴油发电机房→变配电室→汽车疏散通道→泡沫罐间→垃圾房。3.3隐患分级与整改时限3.3.1重大隐患：防火间距被占用、疏散通道被封堵、自动喷水灭火系统瘫痪、消防控制室无人值守，必须立即停用相关区域，2小时内临时封闭，24小时内制定方案，3日内完成整改。3.3.2较大隐患：常闭防火门损坏、应急照明照度不足、电动车违规充电、电缆井桥架内未封堵，限期3日整改。3.3.3一般隐患：灭火器箱上锁、疏散指示标志不亮、装修现场未配灭火器材，限期7日整改。3.4闭环管理3.4.1发现→拍照→定位→钉平台派单→责任人到场确认→整改→拍照→复核→销号，全流程留痕。3.4.2对逾期不整改的，物业启动“三色单”机制：黄色提醒单、橙色警告单、红色报告单，同步推送至街道、消防、房管、征信平台。第四章消防设施维保与检测4.1维保单位准入4.1.1必须具有一级及以上消防设施维护保养资质，项目团队需持中级技能等级以上证书不少于6人，驻场人员不少于2人。4.1.2签订合同时明确“违约赔偿+关键岗位人员更换需书面同意+月度考核低于85分自动退场”条款。4.2维保频次4.2.1日常维保：火灾自动报警系统、喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘、消防电梯、应急广播、消防电话、气体灭火系统，每月一次。4.2.2专项维保：消防水池水位远程监测装置、屋顶增压稳压设施、湿式报警阀、水流指示器、末端试水装置，每季度一次。4.2.3年度检测：由第三方检测机构实施，出具合格报告后方可向消防部门申报“年度消防维保备案”。4.3维保标准4.3.1报警系统：主机无故障点、回路接地电阻小于1Ω、探测器响应时间小于30s。4.3.2喷淋系统：最不利点工作压力不低于0.05MPa，末端试水装置出水时间不大于90s。4.3.3消火栓系统：静压不大于0.5MPa、动压不小于0.25MPa，水枪充实水柱不小于13m。4.3.4防排烟系统：排烟口风速不小于7m/s，补风口风速不大于5m/s，280℃排烟防火阀手动、电动关闭可靠。4.4备品备件4.4.1物业建立“消防备件库”，常备点型感烟探测器≥总数5%、喷淋头≥总数1%、手报按钮≥总数2%、应急灯电池≥总数3%、防火卷帘熔断片≥20套。4.4.2所有备件张贴二维码，出入库扫码，库存低于安全值自动触发采购流程。第五章消防控制室管理5.1值班要求5.1.124小时双人持证上岗，中级技能等级以上证书，每班连续工作时间不超过12小时。5.1.2值班人员统一着装，佩戴“消防控制室值勤”臂章，禁止睡岗、脱岗、玩手机、饮酒。5.2运行规程5.2.1交接班：提前15分钟到岗，核对《值班日志》《火警故障统计表》《消防电话录音》，确认签字。5.2.2火警处置：确认火警→通知微型消防站→启动应急广播→联动电梯归首→启动喷淋泵→拨打119→向责任人报告，全程≤120秒。5.2.3故障处置：故障报警≤24小时修复，确需停机的，报管理人审批，采取临时加强人防措施。5.3资料管理5.3.1竣工图、维保合同、值班表、培训记录、演练影像、火灾事故档案，统一存放于防潮防火文件柜，保存10年以上。5.3.2建立电子台账，每日备份至云端，加密等级为“核心商密”。第六章微型消防站与志愿消防队6.1站点设置6.1.1小区设置1个一级微型消防站，位于首层架空层，建筑面积≥60㎡，分区设置值班室、器材室、休息室。6.1.2每栋高层住宅设置“消防前置点”，配置2具45kg推车干粉灭火器、2套过滤式自救呼吸器、1把消防腰斧、1盘65mm水带。6.2人员编配6.2.1微型消防站设站长1名、值班员3名、队员12名，全部从物业秩序部、工程部选拔，年龄20-45岁，体能达标：100m≤15″、俯卧撑≥30个/分钟。6.2.2志愿消防队由业主、商户、社区网格员组成，规模≥50人，建立“夫妻档、父子兵、邻里互助”模式，每年扩充不少于10%。6.3装备配备6.3.1基本防护：灭火防护服、头盔、手套、腰带、自救呼吸器、强光手电、对讲机。6.3.2灭火器材：手抬机动泵（流量≥10L/s）、水带盘枪、干粉灭火器、逃生缓降器、无齿锯、消防梯。6.3.3通信设备：350M对讲机16部，与市消防救援支队同一频道，实现“一键直呼”。6.4训练演练6.4.1每月最后一个周六上午为“固定训练日”，内容：一人两盘水带连接、原地佩戴空气呼吸器、45kg灭火器实操、逃生缓降。6.4.2每季度与辖区消防救援站开展“实战拉动”，随机设定火点、浓烟、断电、被困场景，考核成绩纳入物业月度绩效。第七章用火用电用气管理7.1动火审批7.1.1小区实行“三级动火”制度：一级为地下机房、避难层、屋顶，二级为公共部位，三级为户内装修。7.1.2一级动火由物业经理、秩序主管、工程主管、监理四方现场勘查，报消防部门备案，配置2具灭火器、1名看火人、1部对讲机。7.1.3动火区域下方铺设防火布，周边3m内可燃物清空，作业结束30分钟复查，确认无火种方可撤离。7.2电气防火7.2.1公共用电每栋设置“电气火灾远程监控系统”，实时监测线缆温度、剩余电流、故障电弧，报警阈值：温度70℃、剩余电流300mA。7.2.2住户装修必须采用低烟无卤阻燃电线，线径不低于2.5mm²，穿金属套管，禁止私拉乱接；空调、电热水器、厨电须设置独立回路、漏电保护。7.2.3电动车充电：实行“集中停放、集中充电、集中断电”，充电桩具备“过载、短路、漏电、高温、充满自停”功能，充电功率单路≤500W，充电时长≤8小时，00:00-05:00自动断电。7.3燃气管理7.3.1户内安装燃气自闭阀、不锈钢波纹管、燃气报警器，与切断阀联动；物业每年免费入户安检一次，发现软管老化、热水器无烟道、灶具超期，当场下发《限期整改通知书》。7.3.2公共燃气调压箱、计量间设置防爆风机、燃气探头，浓度≥10%LEL时自动排风、≥25%LEL时切断总阀并报警。第八章疏散通道与避难层管理8.1疏散通道8.1.1楼梯间、前室、走道净宽不得小于1.2m，任何单位和个人不得堆放鞋柜、童车、自行车、装修材料；物业每日巡查，发现即清，清理费用向责任人双倍追偿。8.1.2常闭防火门张贴“禁止敞开”红色警示，安装闭门器、顺序器，门扇下部安装“门磁”信号，与消防控制室联网，开启超过90秒触发报警。8.2避难层8.2.1避难层兼设备层，净面积按0.25㎡/人计算，可容纳300人，设置独立防烟楼梯间、应急照明、消防电话、消火栓、喷淋头、应急广播。8.2.2避难层禁止堆放设备包装材料、工具箱、废旧家具，物业每周拍照比对，发现变化立即清理。8.2.3每半年组织一次避难层“实战体验”，模拟火灾时无法向下疏散，引导老弱病残乘坐消防电梯至避难层，利用逃生缓降器等待救援。第九章装修与施工现场管控9.1装修备案9.1.1住户装修前须提交《装修消防专项方案》，包括材料燃烧性能等级、动火点位、临时用电图、灭火器材布置图，经物业工程部、秩序部、外审单位三方审核通过后方可开工。9.1.2装修单位须缴纳“消防保证金”5000元，验收合格后30日内无息退还；出现违规动火、抽烟、阻塞通道，每次扣减20%，扣完为止。9.2现场管控9.2.1每户装修现场配置2具4kg干粉灭火器、1张防火布、1个临时烟感，物业每日18:00后断电，特殊情况须书面申请。9.2.2装修垃圾日产日清，禁止在管道井、风井、楼梯间堆放；切割瓷砖、大理石须使用无尘水锯，配备防尘罩。9.2.3油漆、稀释剂、汽油等易燃液体限量进场，总量不超过5L，专用金属桶密封，远离热源，当日剩余必须带出小区。第十章电动车与新能源车辆管理10.1集中停放10.1.1小区设置3处地下电动车库，采用“防火隔墙+耐火极限2h+独立烟感+喷淋+监控”标准，分区限载60辆，安装“车牌识别+人脸识别”门禁，禁止改装、超大、超重车辆进入。10.1.2地面设置临时停车点，仅限快递、外卖、访客，停留时间≤30分钟，超时自动报警提示移车。10.2充电管理10.2.1充电桩具备“扫码付费、功率监测、温度监测、故障断电、保险理赔”功能，单路功率可调，默认350W。10.2.2充电区域安装“悬挂式干粉灭火球”，温度达到68℃自动爆洒；配置手推式水基型灭火器，每20m一处。10.3巡查执法10.3.1物业、社区、业主志愿者组成“夜鹰队”，每日22:00-02:00对楼道、架空层、地下车库巡查，发现入户充电、飞线充电，当场剪线、拍照、报警、信用扣分。10.3.2对拒不改正的住户，物业可限制其门禁卡权限，并报告消防部门依法处罚。第十一章重点人群与特殊时段管理11.1重点人群11.1.1建立“红、橙、黄”三色清单：红色为独居老人、卧床病人；橙色为留守儿童、孕妇；黄色为外籍、租户、短租民宿客人。11.1.2对红色人群安装“独立烟感+一键呼叫”装置，信号直连物业客服与社区医院；每月电话回访一次，每季度入户检查一次。11.2特殊时段11.2.1春节、清明、中秋、国庆、双十一快递高峰、高考期间，实行“加强级”防控：巡查频次加密50%，微型消防站进入“临战”状态，队长24小时驻点。11.2.2元宵节、圣诞节、跨年夜有烟花燃放风险，提前三天发布“禁放告知”，屋顶、平台、地下车库增配灭火器材，安排专人值守。第十二章宣传培训与演练12.1宣传阵地12.1.1小区设置“消防文化长廊”50m，采用漫画、案例、VR体验、互动答题形式，每月更新一次。12.1.2电梯轿厢、大堂电视、梯控屏滚动播放“30秒消防小贴士”，内容涵盖电动车火灾、厨房油锅、电气短路、逃生姿势。12.2培训体系12.2.1新员工“三级”培训：公司级、项目级、班组级，学时分别不少于4、8、2小时，考核合格方可上岗。12.2.2业主“一户一人”覆盖：每年5月、11月分两批，采用“线上直播+线下体验”，培训结束发放“消防明白人”电子证书，与门禁系统绑定，未参训的住户系统弹窗提示。12.3演练评估12.3.1演练类型：白天高层灭火、夜间地下车库爆炸、暴雨断电疏散、燃气泄漏集结、电动车爆燃喷淋启动。12.3.2评估指标：响应时间≤120秒、疏散效率≥90%、设备联动率100%、人员被困率0，演练报告上传“市消防演练平台”，得分低于90分的，重新演练并扣减物业当月绩效5%。第十三章火灾事故应急处置13.1预案体系13.1.1制定“1+4”预案：综合应急预案、高层住宅专项预案、地下车库专项预案、燃气泄漏专项预案、电动车火灾专项预案。13.1.2预案每三年修订一次，遇建筑改造、业态调整、法规变化及时评估更新。13.2应急指挥13.2.1成立“小区火灾应急指挥部”，总指挥为物业总经理，副总指挥为秩序经理、工程经理，下设灭火组、疏散组、设备组、警戒组、后勤组。13.2.2建立“119+120+110+燃气公司+供电公司”一键群呼，通讯录每季度核验。13.3处置流程13.3.1发现火情→就近按下手动报警→控制室确认→启动预案→微型消防站3分钟到场→疏散楼梯、消防电梯、云梯车多路径救人→排烟降毒→喷淋冷却→移交消防队。13.3.2火灾扑灭后，物业配合公安、消防封闭现场，48小时内提交《火灾事故初步报告》，7日内提交《整改恢复方案》，15日内完成受损设施恢复。第十四章消防档案与信息化14.1档案内容14.1.1纸质档案：竣工图、消防验收意见、维保合同、值班记录、培训签到、演练影像、火灾事故档案、执法文书。14.1.2电子档案：采用“二维码+云盘”，一键扫码即可查看设备说明书、维保记录、更换记录。14.2信息化平台14.2.1建设“智慧消防平台”，集成火灾报警、水压监测、水位监