物业服务合同范本及违约责任条款

物业服务合同范本及违约责任条款在现代物业管理实践中，一份权责清晰、条款严谨的物业服务合同，是保障物业管理活动顺利进行、维护业主与物业服务企业双方合法权益的基石。合同不仅明确了服务的边界与标准，更在发生争议时提供了基本的解决依据。其中，违约责任条款作为合同的“牙齿”，其重要性不言而喻。本文将提供一份相对全面的物业服务合同范本框架，并对核心的违约责任条款进行深度解析，以期为相关方提供具有实操价值的参考。一、物业服务合同范本框架请注意：以下范本为通用框架，具体条款需根据物业项目的实际情况、当地法规政策以及双方协商结果进行调整和细化。在正式签署前，建议咨询专业法律人士。物业服务合同合同编号：[自行编制]甲方（物业服务企业）：法定代表人/负责人：住所：统一社会信用代码：联系电话：乙方（业主委员会/建设单位，代表业主）：（若为业主委员会，需附业主大会授权决议）负责人：住所/物业所在地：联系电话：鉴于：1.甲方是依法设立并取得相应物业服务资质的企业。2.乙方代表本物业区域内全体业主（或建设单位在业主大会成立前），通过[招标/协议/业主大会决议等]方式选聘甲方提供物业服务。3.双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就甲方为乙方所代表的业主提供物业管理服务的相关事宜，达成如下协议，以资共同遵守。第一条物业基本情况1.物业名称：2.物业类型：3.坐落位置：4.建筑面积：约[请填写]平方米（最终以产权登记面积为准）5.物业构成：（如住宅、商业、办公、公共配套设施等，可附清单）第二条服务期限1.本合同服务期限为[]年，自[]年[]月[]日起至[]年[]月[]日止。2.合同期满前三个月，双方应就是否续约进行协商。乙方应提前组织业主大会决定续约或另行选聘物业服务企业事宜。第三条服务内容与质量标准（本部分为核心条款，需详细约定，以下为常见服务内容，双方应根据实际情况细化并明确质量标准）1.房屋共用部位的维护和管理：包括但不限于楼体外墙、承重结构、楼梯间、公共门厅、走廊通道、屋面等的日常检查、养护和小修。*【请注意】具体维护范围、周期及标准应另行明确，例如：外墙每[]年检查一次，公共区域墙面、地面出现破损应在[]日内修复等。2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：包括但不限于电梯、供水供电系统、消防系统、安防系统、排水系统、公共照明、沟渠、池、井等。*【请注意】应列明主要设施设备清单，明确维护保养的频次、标准、应急处理预案等。电梯需由有资质单位进行维保。3.公共环境卫生：包括公共区域（如楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、小区道路、绿化带等）的清洁、垃圾收集与清运、化粪池清掏等。*【请注意】明确清洁频次（如每日清扫、每周拖洗等）、垃圾清运时间、消杀要求等。4.绿化养护管理：对物业区域内的花草树木、绿地进行浇水、施肥、修剪、除虫、补种等养护。*【请注意】明确不同植物的养护标准、成活率要求等。5.公共秩序维护与安全防范：包括门岗值守、公共区域巡逻、监控系统运行管理、车辆停放管理（交通秩序维护）、消防管理等。*【请注意】明确秩序维护人员配置、巡逻频次、监控覆盖范围及存储时间、消防设施检查周期等。不承诺完全杜绝治安事件发生。6.车辆停放管理：对进出小区的车辆进行引导、有序停放管理，维护停车秩序。*【请注意】明确停车费标准（如有）、停车位划分、车辆损坏或丢失的责任界定等。7.消防管理：定期检查、维护消防设施，确保其完好有效，组织消防宣传和演练，保障消防通道畅通。8.档案资料管理：建立和管理物业权属资料、房屋及设施设备的技术资料、业主资料（注意保密）、维修养护记录等。9.其他约定服务：（如代收代缴费用、节日装饰、社区文化活动等，根据实际情况约定）第四条服务费用1.物业服务费用标准：*住宅：人民币[]元/平方米/月（按建筑面积计算）*商业：人民币[]元/平方米/月*办公：人民币[]元/平方米/月*（其他类型物业或特殊区域费用另定）*【请注意】费用标准应根据服务内容和当地物价水平合理确定，并明确是否包含公共水电费分摊等。2.物业服务费用的缴纳方式：（如按月、按季度或按年缴纳）3.缴纳时间：业主应于每[月/季度/年]的第[]日前缴纳当期费用。4.费用调整：因政府政策调整或成本显著变化需要调整物业服务费用的，甲方应提出方案，经业主大会表决通过后执行。5.其他费用：（如停车费、公摊水电费、特约服务费等的收取标准和方式）第五条双方权利与义务（一）甲方权利与义务1.按照合同约定提供物业服务，并接受乙方及业主的监督。2.有权依照合同约定收取物业服务费用。3.有权制止业主或物业使用人违反管理规约及本合同的行为，并及时向有关部门报告。4.应定期（如每季度/每半年）向乙方和业主公布物业服务费用收支情况、公共收益等。5.负责编制物业管理年度计划、维修养护计划和财务预算草案，提交乙方审议。6.建立健全物业管理档案并妥善保管。7.【其他权利义务根据实际情况补充】（二）乙方（及所代表的业主）权利与义务1.有权监督甲方履行本合同约定的服务义务。2.按照合同约定按时足额缴纳物业服务费用。3.遵守物业管理区域内的管理规约和各项规章制度。4.不得擅自占用、损坏共用部位、共用设施设备。5.支持和配合甲方的物业管理服务工作。6.【其他权利义务根据实际情况补充】第六条合同的变更、解除与终止1.本合同经双方协商一致，可以书面形式变更或解除。2.因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，应按实际情况结算相关费用。3.一方严重违约，经催告后[]日内仍未改正，守约方有权解除合同。4.合同期满，若双方未续约且无其他约定，本合同自动终止，甲方应按规定办理物业交接手续。第七条违约责任（详见下文专项解析）第八条争议解决方式本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，可依法向物业所在地人民法院提起诉讼（或约定提交某仲裁委员会仲裁）。第九条其他约定（如物业承接查验、专项维修资金的使用、公共收益的分配与使用、保险、保密条款等）第十条合同生效及其他1.本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同附件（如有）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。3.本合同一式[]份，甲方执[]份，乙方执[]份，[报备相关部门份]，具有同等法律效力。4.本合同自双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效。（以下无正文）甲方（盖章）：法定代表人/授权代表人（签字）：日期：年月日乙方（盖章/业主委员会主任签字）：负责人/授权代表人（签字）：日期：年月日---二、违约责任条款深度解析与示范约定违约责任条款是合同履行的保障，旨在约束双方行为，确保合同目的实现。条款设置应具有针对性、可操作性和公平性。（一）物业服务企业（甲方）的违约责任1.服务质量不达标：*情形描述：甲方未能按照本合同第三条约定的服务内容和质量标准提供服务，经乙方书面催告后，在[例如：15个工作日]内仍未采取有效措施改进，或改进后仍未达到标准的。*违约责任：*整改与赔偿：甲方应在乙方要求的合理期限内采取补救措施，并可根据实际影响程度，向乙方支付[例如：当月物业服务费总额的X%]作为违约金。若给业主造成直接经济损失的（需有充分证据证明），甲方应承担相应的赔偿责任。*费用减免：对于持续不达标的服务项目，乙方有权代表业主与甲方协商扣减相应部分的物业服务费用，具体减免比例根据服务缺失程度确定。*合同解除权：若甲方提供的服务长期（例如：连续两个季度评估）未达到主要服务标准，经业主大会表决通过，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担相应的违约责任。2.擅自提高收费标准或乱收费：*情形描述：甲方未经业主大会同意，擅自提高物业服务收费标准或巧立名目收取本合同约定以外的其他费用。*违约责任：甲方应向业主退还多收的费用，并按多收费用的[例如：X倍]向乙方支付违约金。3.擅自处分物业共用部位、共用设施设备或利用其进行经营：*情形描述：甲方未经乙方及业主同意，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益，或擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营活动。*违约责任：甲方应立即停止侵权行为，恢复原状，并将违法所得（如有）退还乙方（用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用），同时承担因此给业主造成的损失。4.未履行安全保障义务：*情形描述：因甲方未履行本合同约定的安全防范、消防管理等义务，导致物业管理区域内发生重大安全事故（如火灾、治安事件等），并经有权部门认定甲方存在管理过失的。*违约责任：甲方应承担相应的赔偿责任，并接受相关部门的处罚。乙方有权根据事故严重程度，要求甲方支付[例如：年度物业服务费总额的X%]作为违约金，直至解除合同。5.信息披露不及时或不真实：*情形描述：甲方未按合同约定定期公布物业服务费用收支情况、公共收益等信息，或公布信息不真实、不完整。*违约责任：乙方有权要求甲方限期改正，并向业主公开道歉；逾期未改的，甲方应支付[例如：X元]违约金。（二）业主或物业使用人（乙方所代表）的违约责任1.未按时足额缴纳物业服务费：*情形描述：业主或物业使用人未按本合同第四条约定的时间和标准缴纳物业服务费用及其他应缴费用。*违约责任：*补缴与违约金：业主或物业使用人应限期补缴，并从逾期之日起，按日向甲方支付逾期应付款项[例如：万分之三至万分之五]的违约金（具体比例双方协商，不宜过高）。*催缴程序：甲方有权进行书面催缴，经[例如：两次书面催缴，且逾期超过三个月]后，甲方可依法采取包括提起诉讼或申请仲裁在内的法律途径追讨。*【重要提示】即使业主对物业服务不满，也应通过合法途径（如向乙方反映、要求整改、向行业主管部门投诉等）解决，而非直接拒交物业费。拒交物业费可能导致服务质量进一步下降，形成恶性循环。2.违反管理规约及合同约定：*情形描述：业主或物业使用人违反本合同第五条约定的义务，或违反物业管理区域内的管理规约，如擅自改变房屋用途、私搭乱建、占用公共区域、损坏共用设施设备、饲养动物扰民等。*违约责任：应立即停止违约行为，恢复原状，赔偿因此给甲方或其他业主造成的损失。甲方有权要求乙方协助制止此类行为。（三）通用违约条款与责任限制1.不可抗力：因不可抗力（如地震、战争等）导致任何一方无法履行合同义务的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但应在事件发生后及时通知对方并提供证明。2.第三方原因：非因双方过错，而是由于供水、供电、供气等公共事业单位或其他第三方原因导致服务中断或质量问题的，双方应积极协调解决，各自向相关责任方主张权利。3.责任限额：除本合同另有明确约定外，任何一方因违约给对方造成的损失赔偿，不应超过其违约行为所对应的当期物业服务费用总额（或年度物业服务费用总额，根据实际情况设定合理限额，旨在避免过度赔偿风险）。但因故意或重大过失造成的直接损失除外。---三、使用说明与重要提示1.量身定制：本范本仅为通用参考，具体项目的物业服务合同必须结合项目特点、当地法规政策（如《物业管理条例》及地方实施细则）以及双方的实际需求进行详细的、有针对性的修改和补充。切勿直接套用。2.明确具体：合同条款，特别是服务内容、质量标准、收费标准、违约责任等核心条款，应力求明确、具体、可量化、可检验，避免使用“优质服务”、“及时处理”等模糊性词语。3.细化标准：对于服务质量，建议参考国家或地方发布的物业服务等级标准，并在此基础上进一步细化，作为合同附件。4.公平互利：合同应体现公平原则，兼顾双方利益，避免出现显失公平的条款。5.专业咨询：在签订合同前，强烈建议聘请专业律师或具有丰富经验的物业管理顾问对合同草案进行审核，以规避法律风险，保障自身权益。6.业主参与：对于业主委员