2025年不动产登记代理人考试试题及答案

2025年不动产登记代理人考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填在括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记  B.变更登记  C.预告登记  D.备案登记答案：D2.甲以一栋已办理首次登记的办公楼设立抵押权，抵押权自何时设立？A.抵押合同生效之日  B.记载于登记簿之日  C.领取他项权证之日  D.公证之日答案：B3.下列关于“一体登记”原则的描述，正确的是：A.房屋所有权与其分摊的土地使用权可分别登记在不同权利人名下B.建筑物与其占用范围内的土地权利应一并登记C.林地经营权可单独登记，无需关联林地所有权D.海域使用权登记可不关联构筑物所有权答案：B4.不动产登记资料依法对外提供查询的主体不包括：A.权利人本人  B.公证机构  C.任何公民  D.人民法院答案：C5.查封登记的有效期最长为：A.1年  B.2年  C.3年  D.5年答案：C6.下列哪项属于登记机构应当实地查看的情形？A.国有建设用地使用权首次登记  B.商品房预告登记  C.继承登记  D.更正登记答案：A7.登记机构在办理更正登记时，对确实无法更正的记载，应当：A.口头告知申请人  B.书面说明理由并退回申请  C.直接注销原登记  D.移交上级部门答案：B8.以招标方式取得的国有建设用地使用权，其首次登记要件不包括：A.成交确认书  B.土地出让合同  C.土地出让价款全额发票  D.规划验收合格证答案：D9.下列关于“登记簿”的表述，错误的是：A.登记簿采用电子介质，确有困难的可采用纸质介质B.登记簿是物权归属和内容的根据C.登记簿信息可以任意更改D.登记簿由登记机构永久保存答案：C10.夫妻一方婚前个人房产，婚后增加配偶为共有人，应申请：A.转移登记  B.变更登记  C.更正登记  D.首次登记答案：A11.下列哪项不属于登记机构可以合并办理的情形？A.商品房预告登记与预抵押登记  B.继承转移登记与抵押权注销登记C.首次登记与转移登记  D.查封登记与轮候查封登记答案：C12.申请人以虚假材料骗取登记，给他人造成损失的，应当依法承担：A.行政责任  B.刑事责任  C.民事责任  D.以上全部答案：D13.下列关于“林地经营权”登记的说法，正确的是：A.林地经营权只能登记在集体经济组织名下B.林地经营权可以抵押，但不得流转C.林地经营权登记参照土地承包经营权登记办理D.林地经营权期限不得超过30年答案：C14.不动产登记信息全国互通共享平台正式运行时间为：A.2015年3月1日  B.2016年12月31日  C.2017年8月1日  D.2018年6月30日答案：C15.下列哪项不属于登记机构应当不予登记的情形？A.申请登记的不动产权利超过使用期限B.申请登记的不动产实际用途与规划用途一致C.未依法取得规划许可的建筑D.存在权属争议答案：B16.下列关于“地役权”登记的说法，正确的是：A.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权登记必须双方共同申请C.地役权可以单独转让D.地役权期限可以约定为永久答案：A17.下列哪项材料不属于申请宅基地使用权首次登记的必备材料？A.批准用地文件  B.房屋竣工验收证明  C.权籍调查表  D.申请人身份证明答案：B18.下列关于“异议登记”的说法，错误的是：A.异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效B.异议登记期间登记机构应当暂停办理处分登记C.异议登记可以单方申请D.异议登记具有阻断登记公信力的效力答案：B19.下列哪项属于“转移登记”的子类型？A.分割登记  B.合并登记  C.赠与登记  D.更名登记答案：C20.下列关于“在建建筑物抵押”的说法，正确的是：A.抵押范围不包括已完工部分B.抵押登记时无需提交建设工程规划许可证C.抵押范围以抵押合同约定的在建工程部分为准D.在建建筑物抵押只能登记在土地使用权人名下答案：C21.下列哪项不属于“登记错误”的救济途径？A.更正登记  B.异议登记  C.行政诉讼  D.行政复议答案：B22.下列关于“权籍调查”的说法，正确的是：A.权籍调查由申请人自行委托任意测绘单位完成B.权籍调查成果只需纸质图件，无需电子数据C.权籍调查成果应当经登记机构审核入库D.权籍调查仅适用于农村宅基地答案：C23.下列哪项属于“预告登记”失效的情形？A.债权消灭  B.预告登记权利人放弃  C.自能够进行转移登记之日起90日内未申请  D.以上全部答案：D24.下列关于“不动产登记收费”的说法，错误的是：A.住宅类登记费每件80元  B.非住宅类登记费每件550元C.查封登记免收登记费  D.更正登记一律免收登记费答案：D25.下列哪项属于“集体土地所有权”登记发证的法定主体？A.乡镇人民政府  B.村民委员会  C.村民小组  D.集体经济组织答案：D26.下列关于“不动产登记档案”的说法，正确的是：A.档案保存期限不少于30年  B.电子档案与纸质档案具有同等法律效力C.档案可以借给个人查阅  D.档案可以销毁复制件答案：B27.下列哪项属于“最高额抵押权”登记的特殊记载事项？A.债务人姓名  B.最高债权额  C.债权确定期间  D.以上全部答案：D28.下列关于“不动产登记人员”的说法，错误的是：A.应当通过全国统一考试  B.实行持证上岗制度C.登记审核岗位可由编外人员担任  D.应当定期接受继续教育答案：C29.下列哪项属于“登记原因证明文件”？A.身份证明  B.合同备案回执  C.公证文书  D.测绘报告答案：C30.下列关于“不动产登记法律责任”的说法，正确的是：A.登记机构赔偿后无权向工作人员追偿B.登记机构赔偿适用国家赔偿法C.申请人提供虚假材料仅需承担行政责任D.登记错误一律由登记机构承担全部责任答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形应当办理注销登记？A.不动产灭失  B.权利人放弃权利  C.抵押权实现  D.查封期限届满答案：ABC32.下列哪些属于登记机构应当实地查看的范围？A.房屋分割登记  B.国有建设用地使用权首次登记C.在建工程抵押登记  D.宅基地使用权首次登记答案：BCD33.下列哪些属于“权属来源证明材料”？A.土地出让合同  B.继承权公证书  C.房屋买卖合同  D.竣工验收备案表答案：ABC34.下列哪些登记类型可以单方申请？A.更正登记  B.异议登记  C.继承转移登记  D.首次登记答案：ABC35.下列哪些属于“不动产登记信息查询”的合法用途？A.诉讼取证  B.房屋买卖核查权属  C.媒体曝光  D.税务核定答案：ABD36.下列哪些属于“不动产登记簿”应当记载的事项？A.不动产坐落  B.权利类型  C.权利限制  D.抵押合同条款全文答案：ABC37.下列哪些属于“登记机构内部审核”环节的必要内容？A.权属审核  B.界址审核  C.税费审核  D.公告审核答案：ABC38.下列哪些属于“不动产登记资料”？A.登记申请书  B.申请人身份证明  C.登记簿副本  D.权籍调查成果答案：ABD39.下列哪些属于“不动产登记制度”的立法目的？A.保护权利人合法权益  B.保障交易安全  C.提高政府收益  D.方便群众办事答案：ABD40.下列哪些属于“不动产登记代理人”的执业禁止行为？A.泄露委托人隐私  B.同时在两个以上机构执业C.以个人名义接受委托  D.伪造申请资料答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行________登记制度，登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结。答案：统一 542.登记机构认为申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，应当一次性书面告知申请人________内容。答案：补正43.不动产登记簿以________形式为准，确有困难的可以采用________形式。答案：电子 纸质44.地役权登记应当在________登记簿上记载，并记载于________登记簿。答案：需役地 供役地45.以建筑物抵押的，该建筑物________范围内的建设用地使用权一并抵押。答案：占用46.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应不动产登记之日起________日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9047.登记机构应当自受理查询申请之日起________个工作日内提供查询结果。答案：548.不动产登记代理行业组织应当建立________制度和________机制。答案：信用评价 失信惩戒49.不动产登记代理人应当妥善保管委托事务中知悉的________和________。答案：商业秘密 个人隐私50.不动产登记代理人不得允许他人以本人名义________或者________执业。答案：从事代理活动 挂靠四、简答题（每题10分，共30分）51.简述“首次登记”与“转移登记”在登记原因、申请材料及审核要点上的主要区别。答案：（1）登记原因：首次登记是新建、新取得不动产权利的第一次登记；转移登记是因买卖、赠与、继承等导致权利主体变更的登记。（2）申请材料：首次登记需提交土地来源文件、规划许可、竣工验收证明、权籍调查成果等；转移登记需提交原权属证书、转移合同或继承权证明、税费缴纳凭证等。（3）审核要点：首次登记重点审核权属来源合法性、界址清楚、房屋已竣工；转移登记重点审核原权利真实有效、转移行为合法、税费结清、无查封限制。52.简述“更正登记”与“异议登记”在制度功能、启动方式及法律效果上的差异。答案：（1）制度功能：更正登记用于纠正登记簿错误，恢复真实权利状态；异议登记用于临时阻断登记公信力，保护真实权利人临时利益。（2）启动方式：更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构依职权启动；异议登记只能由利害关系人单方申请。（3）法律效果：更正登记一经完成，登记簿记载即发生物权变动；异议登记仅具临时效力，15日内不起诉即失效，不直接变动物权。53.简述不动产登记代理人在办理继承转移登记业务中的核心工作流程及风险防控措施。答案：核心流程：①核查被继承人死亡证明、亲属关系证明；②调取登记簿核实标的权属；③指导全体继承人办理继承权公证或法院文书；④整理申请书、公证书、身份证明、权属证书、税费凭证；⑤网上申报并预约现场核验；⑥陪同领取新证书并归档。风险防控：①验证公证文书真伪，核对继承人身份；②查询标的是否存在查封、抵押、冻结；③确认税费、土地出让金、专项维修资金结清；④制作完整工作底稿并保留沟通记录；⑤就潜在权属争议书面提示委托人并留存告知书。五、综合应用题（共50分）54.案例：A市B区某宗国有建设用地使用权于2020年出让给甲公司，用途为商服，面积5000平方米，出让年限40年，出让金1亿元已全额缴纳。2021年甲公司取得《建设工程规划许可证》《施工许可证》后开工建设商务办公楼，2023年6月30日通过规划核实与竣工验收，实测地上建筑面积20000平方米。2023年8月1日甲公司向登记机构申请首次登记。问题：（1）列出甲公司应提交的全部登记申请材料清单（12分）；（2）登记机构在审核中应重点核实哪些内容（8分）；（3）若甲公司同日将该楼整体抵押给乙银行申请贷款8亿元，登记机构应如何确定抵押范围并计算抵押建筑面积与土地分摊面积（10分）；（4）若2024年甲公司因债务纠纷，该楼被法院查封，查封期限3年，登记机构应如何记载并提示后续登记风险（10分）；（5）简述登记代理人接受甲公司委托办理首次登记与抵押登记“合并办理”时的操作要点及注意事项（10分）。答案：（1）材料清单：①不动产登记申请书；②申请人身份证明及营业执照；③国有建设用地使用权出让合同、交地确认书；④土地出让价款缴纳发票；⑤不动产权籍调查成果（含宗地图、房产分户图）；⑥建设工程规划许可证、规划核实证明；⑦房屋竣工验收备案表；⑧建设工程竣工验收报告；⑨建筑物实测报告；⑩土地出让合同补充协议（如有）；⑪法律法规规定的其他材料。（2）审核重点：①土地用途、年限与规划许可一致；②竣工验收主体与申请人一致；③实测面积与规划许可误差在允许范围；④土地出让金、税费、市政配套费结清；⑤无查封、预查封、异议登记等限制；⑥权籍调查成果入库并符合技术规范。（3）抵押范围确定：以建筑物全部20000平方米及占用范围5000平方米土地使用权一并抵押；土地分摊面积按建筑占地面积与容积率折算，无需再次分摊，整体抵押；登记簿记载：建筑物面积20000平方米，土地面积5000平方米，抵押金额8亿元，债务履行期限2023年8月1日至2028年7月31日。（4）查封记载：登记簿新增查封登记信息，记载查封机关、查封文书号、查封期限2024年×月×日至2027年×月×日；对后续申请转移、抵押、变更登记予以限制并书面告知申请人需经查封法院同意；登记代理人应查询查封文书真伪并提示委托人风险。（5）合并办理操作要点：①一次性准备首次登记与抵押登记两套材料；②网上同步预约，选择“首次+抵押”合并流程；③申请书分别填写，但共用权籍成果、身份证明；④银行出具同意抵押函、借款合同、抵押合同；⑤现场核验一次性完成，先登首次再登抵押，系统联动；⑥缴费合并计算，先发不动产权证，再发他项权证；⑦代理人应核对抵押金额、期限、范围与合同一致性，留存银行收件回执，制作完整工作底稿并交甲公司归档。六、计算题（共20分）55.某宗住宅用地面积6000平方米，容积率2.0，规划建筑总面积12000平方米，其中地上住宅11000平方米、地下储藏室1000平方米。土地出让年限70年，出让金总额3亿元。2023年10月甲公司取得竣工验收备案后申请首次登记，实测地上住宅面积10950平方米，地下储藏室面积不变。（1）计算实测容积率并判断是否超出规划允许误差（规划允许±3%）（5分）；（2）若甲公司将地上住宅全部抵押给银行，抵押率控制在70%，请计算理论最高抵押金额（5分）；（3）登记费按住宅80元/件、非住宅550元/件，假设地下储藏室按住宅标准收费，计算首次登记应缴登记费总额（5分）；（4）若甲公司后续将其中一套住宅出售给乙，建筑面积90平方米，土地分摊面积如何计算（5分）。答案：（1）实测容积率＝10950÷6000＝1.825，规划容积率2.0，误差＝(2.0－1.825)/2.0＝8.75%，超出3%，需规划部门出具意见或补缴出让金。（2）理论抵押金额＝3亿元×(10950/12000)×70%＝3亿元×0.9125×0.7＝1.91625亿元。（3）首次登记住宅部分1件80元，地下储藏室按住宅1件80元，合计160元。（4）土地分摊面积＝(90÷10950)×6000＝49.32平方米。七、论述题（共30分）56.结合《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记代理人员职业行为守则》等规定，论述不动产登记代理人在“优化营商环境”中的角色定位、价值体现与行为规范，要求观点明确、逻辑严谨、联系实际，字数不少于800字。答案：不动产登记代理人作为连接政府登记机构与市场主体的桥梁，在优化营商环境进程中扮演“减环节、减时间、减成本、增透明”的关键角色。其一，角色定位：代理人是专业服务供给者，通过法律、规划、测绘、税务等多学科知识整合，为权利人提供“一站式”解决方案，降低制度性交易成本；同时也是登记机构的外延助手，通过前期材料预审、权籍成果整理、数据质量把控，减少