建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案(2025年)

建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案(2025年)一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.在房地产项目可行性研究阶段，对市场需求进行预测时，最常用的定量方法是（）。A.德尔菲法  B.回归分析法  C.头脑风暴法  D.情景分析法答案：B2.根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列费用中应列入措施项目清单的是（）。A.暂列金额  B.安全文明施工费  C.计日工  D.总承包服务费答案：B3.某市2024年新建商品住宅均价为18000元/平方米，同比上涨5%，同期CPI上涨2%，则实际房价增长率约为（）。A.2.9%  B.3.0%  C.2.5%  D.2.7%答案：A解析：(1+5%)/(1+2%)1≈2.9%4.在房地产投资分析中，反映项目全投资盈利能力的指标是（）。A.资本金净利润率  B.投资回收期  C.财务内部收益率（FIRR）  D.利息备付率答案：C5.根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售资金监管账户的开立主体是（）。A.购房人  B.商业银行  C.房地产开发企业  D.房地产主管部门答案：C6.某项目建筑安装工程费为30000万元，设备及工器具购置费为5000万元，工程建设其他费为4000万元，预备费率为8%，则预备费为（）。A.2720万元  B.2800万元  C.2920万元  D.3120万元答案：C解析：(30000+5000+4000)×8%=29207.在房地产估价中，采用比较法评估时，建立比较基础不包括（）。A.统一财产范围  B.统一付款方式  C.统一融资条件  D.统一税费负担答案：C8.某地块规划容积率2.5，建筑密度30%，若用地面积为20000平方米，则最大可建建筑面积为（）。A.50000平方米  B.60000平方米  C.40000平方米  D.45000平方米答案：A解析：20000×2.5=500009.根据《招标投标法》，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）。A.10日  B.15日  C.20日  D.25日答案：C10.在绿色建筑评价标准中，控制项全部满足且总得分达到70分时，评价等级为（）。A.基本级  B.一星级  C.二星级  D.三星级答案：C11.某房地产开发企业2024年营业收入为80亿元，销售费用2.4亿元，管理费用1.6亿元，财务费用0.8亿元，则期间费用占营业收入比例为（）。A.5%  B.6%  C.6.5%  D.7%答案：B解析：(2.4+1.6+0.8)/80=6%12.根据《建设工程质量保证金管理办法》，质量保证金预留比例不得高于工程价款结算总额的（）。A.2%  B.3%  C.5%  D.8%答案：B13.在房地产抵押贷款评估中，评估价值类型通常选择（）。A.市场价值  B.投资价值  C.清算价值  D.课税价值答案：A14.某项目资本金为20000万元，银行贷款利率为5%，企业所得税率为25%，则债务资金的税后资金成本为（）。A.3.75%  B.5%  C.4.5%  D.3.5%答案：A解析：5%×(125%)=3.75%15.在房地产项目现金流分析中，预售回款通常采用的简化模型是（）。A.一次性回款  B.按季回款  C.按工程进度节点回款  D.竣工后一次性回款答案：C16.根据《土地管理法》，征收永久基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准机关为（）。A.省级人民政府  B.国务院  C.自然资源部  D.市级人民政府答案：B17.某项目净现值（NPV）为8600万元，当折现率提高1个百分点后，NPV降至7200万元，则该项目财务内部收益率（FIRR）与当前折现率相比（）。A.高  B.低  C.相等  D.无法判断答案：A18.在房地产项目风险分析中，蒙特卡洛模拟的核心步骤是（）。A.建立敏感性分析表  B.设定随机变量概率分布  C.计算盈亏平衡点  D.编制现金流量表答案：B19.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期费用的缴纳或减免应依照（）。A.行政法规规定  B.地方性法规规定  C.法律、行政法规规定  D.国务院财政部门规定答案：C20.在房地产项目经济评价中，若经济净现值（ENPV）大于零，则表明（）。A.项目财务可行  B.项目经济资源配置效率达到社会折现率要求  C.项目资本金收益率高于银行利率  D.项目清偿能力良好答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产项目土地取得成本的有（）。A.土地出让金  B.城市基础设施配套费  C.土地契税  D.土地增值税  E.拆迁安置补偿费答案：A、B、C、E22.根据《建设工程造价管理条例》，下列属于造价工程师执业范围的有（）。A.编制投资估算  B.招标控制价编制  C.工程结算审核  D.竣工财务决算编制  E.工程造价纠纷鉴定答案：A、B、C、E23.下列关于房地产信托投资基金（REITs）的说法正确的有（）。A.公募REITs需在证券交易所上市交易  B.收益分配比例不得低于90%  C.基础资产须为不动产或基础设施  D.投资者仅能为机构投资者  E.管理人须为公募基金子公司答案：A、B、C24.下列属于房地产项目财务评价动态指标的有（）。A.财务净现值  B.投资回收期  C.财务内部收益率  D.总投资收益率  E.动态投资回收期答案：A、C、E25.根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的房地产有（）。A.权属有争议的房地产  B.用于教育事业的房地产  C.已依法公告列入征收范围的房地产  D.被查封的房地产  E.共有房地产未经其他共有人书面同意答案：A、C、D、E26.下列属于建筑信息模型（BIM）在造价管理中的应用价值的有（）。A.工程量自动统计  B.设计变更实时联动  C.施工进度模拟  D.合同价款自动支付  E.碰撞检查减少签证答案：A、B、C、E27.下列关于房地产项目资本金制度的说法正确的有（）。A.保障性住房和普通商品住房项目资本金比例为20%  B.资本金须为自有资金  C.允许以银行借款充抵  D.资本金须一次性足额到位  E.资本金比例因城施策可下调不超过5个百分点答案：A、B、E28.下列属于房地产项目不确定性分析方法的有（）。A.盈亏平衡分析  B.敏感性分析  C.概率分析  D.蒙特卡洛模拟  E.经济增加值分析答案：A、B、C、D29.根据《建设工程施工合同（示范文本）》，因不可抗力导致的人员伤亡、财产损失及其费用增加，由发包人承担的有（）。A.工程本身的损害  B.发包人现场人员伤亡  C.承包人施工机械损坏  D.已运至现场的材料损害  E.停工期间承包人应发包人要求照管工程的费用答案：A、B、D、E30.下列关于绿色建筑全寿命周期成本（LCC）的说法正确的有（）。A.包括初始投资成本  B.包括运行维护成本  C.包括拆除回收成本  D.需进行折现计算  E.不考虑资金时间价值答案：A、B、C、D三、填空题（每空1分，共15分）31.某项目年固定成本为12000万元，产品单价为8000元/平方米，单位变动成本为5000元/平方米，则盈亏平衡销售面积为________万平方米。答案：4解析：12000/(0.80.5)=40000平方米=4万平方米32.某地块出让年限为40年，已使用10年，资本化率为7%，则年限修正系数为________。（保留四位小数）答案：0.9329解析：[11/(1+7%)^30]/[11/(1+7%)^40]≈0.932933.根据《建设工程工程量清单计价规范》，分部分项工程量清单应载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和________。答案：工程量34.某项目建筑安装工程费为25000万元，设备及工器具购置费为3000万元，工程建设其他费为2000万元，预备费率为5%，则基本预备费为________万元。答案：1500解析：(25000+3000+2000)×5%=150035.某房地产项目土地面积为30000平方米，容积率为2.0，可售比例为85%，则可售建筑面积为________平方米。答案：51000解析：30000×2.0×85%=5100036.在房地产估价中，采用收益法评估时，净收益等于有效毛收入减去________。答案：运营费用37.某项目财务内部收益率（FIRR）为9%，当社会折现率为8%时，经济净现值（ENPV）符号为________。答案：正38.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起________日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。答案：9039.某项目贷款100000万元，期限3年，年利率5%，按季计息，则建设期利息总额为________万元。（假设当年借款均衡发生）答案：7688解析：100000×[(1+5%/4)^(3×4)1]≈768840.在房地产项目经济评价中，经济内部收益率（EIRR）大于社会折现率表明项目对国民经济的净贡献________零。答案：大于四、简答题（共25分）41.（开放型，8分）结合当前房地产市场供求关系变化，简述房地产企业在项目定位阶段应如何调整产品策略以提升市场竞争力。答案要点：1.需求细分：依据人口结构、家庭生命周期、支付能力进行客户画像；2.产品差异化：提升户型功能弹性、绿色健康配置、智慧社区系统；3.价格策略：采用“低开高走”或“精装拆分”灵活定价；4.服务增值：前置物业、社群运营、全装修售后保障；5.财务平衡：控制单套面积降低总价门槛，优化现金流回款节奏；6.政策响应：对接保障性住房、共有产权、人才住房等政府需求。42.（封闭型，7分）说明房地产项目财务评价中“动态投资回收期”与“静态投资回收期”的区别，并写出动态投资回收期的判断准则。答案：静态投资回收期不考虑资金时间价值，直接用累计净现金流量为零的时点计算；动态投资回收期将各年净现金流量按基准收益率折现后再计算累计值。判断准则：当动态投资回收期≤投资者可接受的最大回收期时，项目可行；反之不可行。43.（开放型，10分）某市拟通过城市更新方式对旧城区进行再开发，涉及原住居民安置、历史建筑保护、土地用途调整等多重目标。请从经济可行性角度提出系统性实施路径。答案要点：1.成本收益平衡：测算安置成本、保护修缮成本、新建物业销售收益、运营收益；2.资金平衡方案：引入REITs、专项债、社会资本，设立城市更新基金；3.政策工具：容积率奖励、转移、土地价款分期缴纳、税费减免；4.风险分担：政府承担征收拆迁风险，企业承担建设销售风险，设立共管账户；5.动态评估：建立全寿命周期成本—收益模型，每年滚动修正；6.社会效益量化：将历史文化价值、环境改善、就业带动纳入经济评价，采用contingentvaluation法测算外部效益，调整经济净现值。五、计算分析题（共40分）44.（计算题，12分）某房地产开发项目主要数据如下：土地面积40000平方米，容积率2.2，可售比例90%，土地取得成本（含契税）为总价款220000万元；建筑安装工程费标准为3500元/平方米（按地上可售面积计）；基础设施及公共配套费为600元/平方米（按地上可售面积计）；销售均价为28000元/平方米；销售费用为销售收入的3.5%，管理费用为销售收入的2%，财务费用固定为12000万元；预计销售周期3年，各年销售比例分别为30%、50%、20%；增值税及附加按销售收入的5.3%估算，土地增值税按销售收入的2%预征，企业所得税率为25%；项目资本金比例为30%，剩余为银行贷款，贷款年利率6%，按季计息，建设期2年，假设借款均衡发生，建设期只计息不还款，经营期按等额本金3年偿还。要求：（1）计算项目可售建筑面积；（2）计算土地取得成本单位可售面积分摊；（3）计算项目开发成本总额（不含财务费用）；（4）计算项目第1年含税销售收入；（5）计算项目第1年增值税及附加、土地增值税、销售费用、管理费用；（6）计算项目第1年利润总额（不考虑财务费用）。答案：（1）可售建筑面积=40000×2.2×90%=79200平方米（2）土地分摊=220000/79200≈2777.78元/平方米（3）开发成本（不含财务费用） 建筑安装：79200×3500=277200万元 基础设施：79200×600=4752万元 土地取得：220000万元 合计：277200+4752+220000=501952万元（4）第1年销售收入=79200×30%×28000=665280万元（5） 增值税及附加=665280×5.3%=35259.84万元 土地增值税=665280×2%=13305.6万元 销售费用=665280×3.5%=23284.8万元 管理费用=665280×2%=13305.6万元（6）利润总额=66528035259.8413305.623284.813305.6=580124.16万元45.（分析题，14分）某投资者拟以股权加债权方式收购一宗运营5年的甲级写字楼，建筑面积50000平方米，现状出租率90%，平均租金180元/平方米·月（含增值税），运营费用占有效毛收入的25%，资本化率为6%。卖方报价为总收益法评估值的95%。已知：（1）剩余土地使用年限35年；（2）租金增长率前5年每年3%，之后保持不变；（3）折现率（权益要求收益率）为8%；（4）贷款比例60%，年利率5%，期限10年，按年等额本息还款；（5）投资者要求权益投资内部收益率（FIRR）不低于10%。要求：（1）用收益法计算该写字楼市场价值（采用净收益逐年折现模型，前15年详细预测，之后按稳定收益资本化，折现到第15年，再折现到现时）；（2）计算卖方报价；（3）计算权益投资现金流量（初始权益出资、每年净现金流、贷款还本付息、期末转售）；（4）判断权益FIRR是否满足投资者要求。（列出计算过程，保留整数）答案：（1）年有效毛收入=50000×90%×180×12=97200万元第1年净收益=97200×(125%)=72900万元第25年净收益按3%递增，第615年零增长，第16年起保持不变逐年折现：V=∑(72900×1.03^(t1))/(1+6%)^tt=1~5+∑(72900×1.03^5)/(1+6%)^tt=6~15+(72900×1.03^5/6%)/(1+6%)^15计算得V≈1,103,600万元（2）卖方报价=1,103,600×95%=1,048,420万元（3）初始总价1,048,420万元，贷款60%=629,052万元，权益出资419,368万元年还本付息=629,052×5%×(1+5%)^10/[(1+5%)^101]=81,492万元第1年净现金流=7290081,492=8,592万元第25年逐年递增3%，第615年稳定第15年末贷款余额=629,052×(1+5%)^1081,492×[(1+5%)^101]/5%=0第15年末转售价值=72900×1.03^5/6%=1,325,800万元权益期末回收=1,325,800万元（4）权益现金流：第0年419,368万元，第1年8,592万元，第25年逐年增加，第614年稳定，第15年+1,325,800万元计算权益IRR：令NPV=0，试算得IRR≈10.2%，满足≥10%要求。46.（综合题，14分）某市政府拟采用“限房价、竞地价”方式出让一宗商品住宅用地，限定未来商品住房销售均价为20000元/平方米（含装修），土地面积60000平方米，容积率2.0，配建保障性住房面积不小于地上总建筑面积的10%，保障性住房由政府按成本价7000元/平方米回购。开发商预测：（1）建筑安装成本4200元/平方米（地上可售部分），保障性住房建造成本3800元/平方米；（2）基础设施及公共配套800元/平方米（按地上总面积计）；（3）销售费用、管理费用分别为销售收入的3%、2%；（4）财务费用按土地款与建筑安装成本之和的6%估算；（5）增值税及附加按销售收入的5.3%，土地增值税按销售收入的2%预征，企业所得税率25%；（6）开发商要求税后投资利润率（利润总额/总投资）不低于12%。要求：（1）计算地上总建筑面积、保障性住房面积、可售商品住房面积；（2）计算项目含税销售收入、保障性住房回购收入；（3）计算项目总成本（含财务费用）；（4）计算土地最高竞价（即土地楼面单价）满足开发商利润要求。（列出方程，求解，保留整数）答案：（1）地上总建筑面积=