2025全国不动产登记代理人不动产登记代理实务考试真题及答案

2025全国不动产登记代理人不动产登记代理实务考试练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一类权利首次登记时，登记机构应当核发不动产权证书？（）A.国有建设用地使用权B.地役权C.抵押权D.预告登记答案：A2.甲公司以其名下已办理首次登记的写字楼设立抵押权，抵押权人乙银行于2025年3月15日提交登记申请，登记机构于3月18日记载于登记簿，3月20日缮证并通知领证。该抵押权的生效时间为（）A.3月15日B.3月18日C.3月20日D.领证之日答案：B3.下列关于“连续登记”原则的说法，正确的是（）A.预告登记可直接转为转移登记，无需先行注销B.查封登记失效后，原查封机关未申请注销的，登记机构可依职权注销C.未办理首次登记的，不得办理其他登记D.异议登记注销后，申请人不得再次就同一事项申请异议登记答案：C4.某宗海域使用权因填海造地已形成陆地，权利人申请将海域使用权转为国有建设用地使用权，该登记类型属于（）A.变更登记B.转移登记C.注销登记+首次登记D.更正登记答案：C5.下列材料中，不属于申请宅基地使用权首次登记必须提交的是（）A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.土地权属来源材料D.建设工程规划许可证答案：D6.登记机构在办理继承转移登记时，对继承权公证书应当审查的核心内容是（）A.公证机构资质B.继承人婚姻状况C.被继承人遗嘱是否公证D.继承人范围、继承份额及是否遗漏继承人答案：D7.下列关于“不动产登记资料查询”的说法，错误的是（）A.权利人可查询本人全部登记资料B.继承人可凭继承证明查询被继承人登记资料C.利害关系人可查询登记结果，但不得查询登记原因文件D.律师持调查令可查询与其承办业务相关的登记资料答案：C8.甲将名下房屋卖给乙，已办理转移登记但未交付。后甲又以自己名义将房屋抵押给丙并办理了抵押登记。下列说法正确的是（）A.乙可主张抵押无效，因房屋已归其所有B.丙取得抵押权，因登记具有公信力C.登记机构应承担赔偿责任D.甲构成诈骗罪答案：B9.下列关于“登记簿”的说法，正确的是（）A.登记簿可采用纸质形式，无需电子备份B.登记簿以宗地为单位编成C.登记簿记载事项与权属证书不一致时，以证书为准D.登记簿可随意更正笔误，无需记载更正事项答案：B10.某宗土地用途由工业变更为住宅，已补缴出让金并取得规划批复，申请登记时应提交的变更依据文件为（）A.国有建设用地使用权出让合同补充协议B.国有土地使用权转让合同C.土地储备协议D.闲置土地处置决定书答案：A11.下列关于“更正登记”启动主体的说法，正确的是（）A.只能由权利人申请B.只能由登记机构依职权启动C.可由权利人、利害关系人或登记机构启动D.必须由人民法院嘱托启动答案：C12.下列哪项不属于不动产登记代理人的执业禁止行为？（）A.泄露委托人商业秘密B.以个人名义接受委托C.同时在两个代理机构执业D.接受不动产登记机构委托从事窗口收件答案：D13.下列关于“合并登记”的说法，正确的是（）A.抵押权和地役权可合并登记B.转移登记与抵押权首次登记可合并办理C.查封登记与注销登记可合并办理D.异议登记与更正登记可合并办理答案：B14.某夫妻共有房屋，仅登记在夫名下，妻欲将自己名字加入登记簿，应申请（）A.转移登记B.变更登记C.更正登记D.首次登记答案：B15.下列关于“权属证书”补发的说法，正确的是（）A.无需公告即可补发B.补发后原证书继续有效C.补发应记载“补发”字样D.补发需提交遗失声明公证书答案：C16.下列关于“地役权登记”的说法，错误的是（）A.地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权期限不得超过供役地剩余使用年限C.地役权可单独转让D.地役权注销可由需役地权利人单方申请答案：C17.下列关于“预告登记”失效情形的说法，正确的是（）A.自能够办理转移登记之日起三个月内未申请的B.债权消灭的C.权利人放弃债权的D.以上均正确答案：D18.下列关于“不动产登记资料保护”的说法，正确的是（）A.登记资料可公开出版发行B.登记资料可商业化买卖C.登记机构应建立资料安全管理制度D.登记资料可随意拍照上传网络答案：C19.下列关于“权属争议调处”与“登记”关系的说法，正确的是（）A.调处期间登记机构应暂停所有登记B.调处结果可作为登记依据C.调处书生效后无需当事人申请即可登记D.调处失败则登记机构驳回登记申请答案：B20.下列关于“不动产登记代理人签字”的说法，正确的是（）A.可由他人代签B.应使用电子签名C.应使用备案印章并签字D.无需签字只需盖章答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于不动产登记单元的有（）A.宗地B.宗海C.独立成幢房屋D.区分所有权房屋套间E.地役权答案：ABCD22.下列关于“登记原因证明文件”的说法，正确的有（）A.买卖合同经备案即可作为转移登记原因B.生效法律文书可直接作为登记原因C.继承权公证书可作为继承转移登记原因D.遗嘱未经公证不得作为登记原因E.征收决定可作为注销登记原因答案：BCE23.下列关于“抵押权登记”的说法，正确的有（）A.最高额抵押权设立前存在的债权可转入最高额抵押担保范围B.抵押权顺位可经协议变更并登记C.抵押权可部分转让并登记D.抵押权注销可由债务人单方申请E.抵押权登记后，抵押物出租需经抵押权人同意答案：ABC24.下列关于“不动产登记代理人义务”的说法，正确的有（）A.告知委托人登记风险B.对提交材料真实性负责C.妥善保管委托人原始权属证书D.可擅自更改委托人授权内容E.建立业务档案并保存不少于10年答案：ABCE25.下列关于“异议登记”的说法，正确的有（）A.异议登记后15日内应提起诉讼，否则异议登记失效B.异议登记期间登记机构可办理处分登记C.异议登记可由利害关系人单方申请D.异议登记失效后申请人可再次申请E.异议登记不当造成损害的，申请人应承担赔偿责任答案：ACE26.下列关于“查封登记”的说法，正确的有（）A.查封期限不得超过三年B.轮候查封无需登记C.查封登记可由人民法院嘱托D.查封登记期间不得办理处分登记E.查封解除后应办理注销登记答案：CDE27.下列关于“不动产登记资料查询”保密要求的说法，正确的有（）A.查询人不得泄露国家秘密B.查询人不得用于不正当目的C.查询结果可随意转发微信群D.登记机构工作人员应签署保密承诺E.泄露商业秘密应承担民事责任答案：ABDE28.下列关于“权属证书”管理要求的说法，正确的有（）A.证书应使用全国统一水印纸B.证书编号应与登记簿一致C.证书涂改无效D.证书遗失后可申请补发E.证书记载事项与登记簿不一致时以证书为准答案：ABCD29.下列关于“地役权合同”的说法，正确的有（）A.应采用书面形式B.可约定有偿或无偿C.期限可超过建设用地使用权剩余年限D.可约定地役权随房屋所有权转让E.地役权合同自登记时生效答案：ABD30.下列关于“不动产登记代理人法律责任”的说法，正确的有（）A.伪造材料构成犯罪的可追究刑事责任B.给委托人造成损失的应承担赔偿责任C.可同时受聘于两个机构执业D.泄露隐私可被吊销备案E.可拒绝接受行业监督检查答案：ABD三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记实行__________、__________、__________、__________的原则。答案：依法登记、自愿申请、一体登记、连续登记32.不动产登记簿以__________为单位编成，实行__________管理。答案：不动产单元、电子33.登记机构应当自受理登记申请之日起__________个工作日内办结，特殊情况经批准可延长__________个工作日。答案：5、534.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应不动产登记之日起__________个月内未申请登记的，预告登记失效。答案：335.不动产登记代理人应当具备__________、__________、__________等专业知识。答案：法律、土地管理、测绘36.查封登记期限不得超过__________年，期满可续封，续封期限不得超过__________年。答案：3、337.地役权自地役权合同__________时设立，未经登记不得对抗__________第三人。答案：生效、善意38.登记机构发现登记错误，应书面通知有关权利人在__________个工作日内申请办理更正登记，逾期不办理的，登记机构可__________更正。答案：15、依职权39.不动产登记资料查询分为__________查询和__________查询两类。答案：权利人、利害关系人40.不动产登记代理人签字盖章样式应向__________备案，变更后应于__________日内重新备案。答案：省级登记机构、15四、简答题（每题6分，共30分）41.简述不动产登记代理人接受委托前应履行的告知义务。答案：（1）告知委托人登记事项的法律依据、办理流程、时限及收费标准；（2）告知委托人应当提交的材料清单及真实性责任；（3）告知委托人登记过程中可能存在的风险，如权属争议、税费负担、查封限制等；（4）告知委托人代理服务范围、权限及禁止行为；（5）告知委托人对代理行为的监督、投诉渠道；（6）将告知内容记录于谈话笔录，由双方签字确认。42.简述更正登记与异议登记的区别。答案：（1）启动主体：更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构启动；异议登记只能由利害关系人申请；（2）审查标准：更正登记需证明登记确有错误；异议登记只需提供可能损害其权利的表面证据；（3）法律效力：更正登记直接改变登记簿记载；异议登记仅起警示作用，不直接变动权属；（4）时限要求：更正登记无严格时限；异议登记需在15日内提起诉讼，否则失效；（5）赔偿责任：更正登记错误造成损失由登记机构或过错方赔偿；异议登记不当由申请人赔偿。43.简述办理继承转移登记时，登记机构对继承权公证书的审查要点。答案：（1）公证机构是否具备法定资质；（2）公证书是否生效，有无被撤销或更正；（3）被继承人身份信息与登记簿是否一致；（4）继承人范围是否完整，有无遗漏合法继承人；（5）继承份额是否明确，有无遗嘱、遗赠扶养协议；（6）是否涉及胎儿保留份；（7）有无放弃继承声明及公证；（8）公证书与申请材料、登记簿记载是否一致。44.简述最高额抵押权确定登记的情形及所需材料。答案：情形：（1）约定的债权确定期间届满；（2）新的债权不可能发生；（3）抵押财产被查封、扣押；（4）债务人、抵押人被宣告破产或解散；（5）法律规定的其他情形。材料：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）最高额抵押权合同；（4）债权确定证明材料，如法院查封裁定、破产裁定、债务余额确认书等；（5）不动产权证书；（6）其他必要材料。45.简述不动产登记资料查询中“利害关系人”的范围及证明要求。答案：范围：（1）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押、查封、征收、征用、继承、受遗赠等民事法律关系对不动产享有请求权的人；（2）与不动产权利人存在股权、投资、债权、担保、相邻关系等法律利益的人；（3）法律、行政法规规定的其他利害关系人。证明要求：（1）提交身份证明；（2）提交合同、法院受理通知书、仲裁受理通知书、征收决定、遗嘱、亲属关系证明等能够证明存在利害关系的材料；（3）材料应真实、合法、有效，能够清晰表明查询目的与不动产的利益关联。五、应用题（共60分）46.案例分析（计算类，15分）甲公司于2020年以出让方式取得一宗工业用地，面积20000平方米，出让年限50年，土地出让金4000万元，已办理首次登记。2025年，甲公司申请将土地用途调整为住宅，补缴出让金6000万元，规划容积率由1.0提高至2.5，住宅年限70年。已知当地住宅基准地价为3000元/平方米（楼面地价），工业基准地价为500元/平方米（地面地价）。问题：（1）计算用途调整应补缴出让金是否合理，并给出依据。（5分）（2）调整后该宗地用途、年限、权利性质如何记载？（5分）（3）若甲公司以此宗地为他人设立最高额抵押权，抵押价值评估时应如何考虑年限修正？（5分）答案：（1）补缴金额合理。依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，用途调整补缴地价=新用途楼面地价×新容积率×面积－原用途剩余地面地价×面积。新楼面地价3000元/平方米，容积率2.5，总建面50000平方米，总地价1.5亿元；原工业地面地价500元/平方米，面积20000平方米，总地价1000万元；剩余年限45年，工业年限修正系数约0.92，剩余地价920万元；应补缴≈1.5亿元－920万元=1.408亿元。实际补缴6000万元低于评估值，符合政策优惠或协商地价情形，可认定合理。（2）登记簿记载：用途“城镇住宅用地”，年限“自2025年起70年”，权利性质“出让”，备注“由工业用地调整用途，补缴出让金6000万元，容积率2.5”。（3）评估时应采用剩余年限70年进行年期修正，公式：K=[1－1/(1+r)^n]/[1－1/(1+R)^N]，其中r为住宅还原利率，n为剩余年限70年；R为工业还原利率，N为原剩余年限45年。修正后住宅年限系数高于工业，评估值提高，抵押价值以评估备案值为准。47.案例分析（综合类，15分）甲、乙、丙三人按份共有一套商业用房，份额分别为50%、30%、20%，已办理共有登记。甲欲将其50%份额转让给丁，乙、丙均书面放弃优先购买权。丁一次性付款，双方于2025年4月1日签订买卖合同，4月10日共同申请转移登记。登记机构收件后，4月12日收到法院查封该房屋的裁定，查封期限为三年。问题：（1）登记机构应如何处理？（5分）（2）若甲与丁的合同已公证且丁已支付全部价款并实际占有，丁提出执行异议，登记机构能否继续办理登记？（5分）（3）若查封裁定于登记记载后送达，登记机构应如何记载？（5分）答案：（1）依据《不动产登记暂行条例实施细则》第82条，登记机构应中止办理，书面通知申请人在查封期间不得办理处分登记，待查封解除后继续办理或退回申请。（2）登记机构无权继续办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，第三人支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记，且对未过户无过错的，可提出执行异议。是否解除查封由法院审查，登记机构须待法院解除查封嘱托后方可继续办理。（3）登记机构应依法院嘱托将查封事项记载于登记簿，附记“登记簿记载后收到查封裁定，查封期限三年，自2025年4月12日起算”，并通知权利人。48.实务操作题（分析类，15分）某县不动产登记中心推出“带押过户”合并登记业务模式：卖方未结清贷款的抵押房屋，买卖双方与抵押权人银行三方签订补充协议，约定银行同意转让、买方承接原贷款并增加首付差额，银行出具同意函。登记中心一次性受理“转移登记+抵押权变更登记”。问题：（1）该模式涉及哪些登记类型？（3分）（2）登记机构应如何审查银行同意函？（4分）（3）若买方贷款银行与卖方原贷款银行不同，登记流程如何调整？（4分）（4）登记机构应如何防范风险？（4分）答案：（1）涉及转移登记、抵押权变更登记（债务人、担保范围变更）、抵押权注销登记（原银行债权结清后）、新抵押权首次登记。（2）审查要点：①同意函是否由原贷款银行出具并加盖公章；②是否明确同意转让、剩余贷款金额、还款责任主体变更；③是否承诺在登记完成后释放原抵押权；④是否注明登记机构名称、房屋坐落、不动产权证号；⑤出具日期是否在登记申请前30日内。（3）流程调整：①先办理转移登记；②买方新银行同时申请新抵押权首次登记；③登记机构在新抵押权记载后，依据原银行嘱托办理原抵押权注销登记；④采用“新旧抵押权无缝衔接”模式，确保银行债权金额覆盖。（4）风险防范：①要求银行出具承诺函，确保债权金额、还款安排清晰；②设置资金监管账户，首付款与贷款资金足额到位后再记载转移登记；③在登记簿备注“带押过户”，限制二次处分；④建立与银保监部门信息共享，核查银行同意函真实性；⑤制定操作指引，培训窗口人员，确保流程合规。49.综合设计题（设计类，15分）某市拟开展“工业上楼”项目，将原单层厂房加建至四层，权利人A公司申请将原已登记的一宗工业用地及