2026年不动产登记代理人不动产登记法律制度政策题库及答案

2026年不动产登记代理人不动产登记法律制度政策题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自（）发生效力。A.合同生效时B.登记时C.交付时D.公告期满时答案：B2.下列权利中，依法必须办理登记方可设立的是（）。A.土地承包经营权B.地役权C.建设用地使用权D.宅基地使用权答案：C3.2025年3月，甲以某套商品房向乙银行设立抵押并办理了首次登记，4月甲又将该房出售给丙，双方签订买卖合同但未过户。5月甲逾期还贷，乙银行主张实现抵押权。下列表述正确的是（）。A.买卖合同无效，因房屋已设立抵押B.丙可主张善意取得所有权C.乙银行优先于丙受偿D.丙可要求涂销抵押登记答案：C4.不动产登记簿记载的权利人甲与真实权利人乙不一致，乙提起更正登记，登记机构应当（）。A.直接办理更正B.通知甲10日内书面答复C.要求乙提供生效法律文书D.先行异议登记答案：B5.依《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪项材料不属于申请国有建设用地使用权首次登记必须提交的文件（）。A.土地出让合同B.土地出让价款缴纳凭证C.建设工程规划许可证D.地籍调查表答案：C6.异议登记后，申请人自异议登记之日起（）内不提起诉讼的，异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：B7.夫妻共有房屋，登记在配偶甲一方名下，现甲擅自将房屋抵押给银行并办理登记，银行善意取得抵押权。后配偶乙主张抵押无效，法院应（）。A.支持乙，因未经其同意B.驳回乙，因登记具有公信力C.支持乙，但银行可要求甲赔偿D.驳回乙，但银行应涂销登记答案：B8.下列关于预告登记的说法正确的是（）。A.预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，合同无效B.预告登记有效期为6个月C.预告登记可以对抗人民法院查封D.预告登记自动转为本登记答案：C9.2026年1月，甲公司取得某宗工业用地使用权，土地使用期限50年，若欲于2046年将该宗地改为商业用途，依法应（）。A.直接申请变更登记B.经自然资源主管部门批准并补缴出让金C.经规划部门同意即可D.重新招拍挂答案：B10.下列关于查封登记的说法错误的是（）。A.查封登记自法院送达登记机构时生效B.查封期限不得超过3年C.轮候查封无需登记顺序D.查封期间不得办理处分登记答案：C11.宅基地使用权登记中，下列哪项情形登记机构应当实地查看（）。A.继承宅基地使用权B.宅基地使用权首次登记C.宅基地使用权更名D.宅基地使用权注销答案：B12.依《不动产登记资料查询暂行办法》，律师持法院调查令申请查询不动产登记资料，登记机构应当（）。A.拒绝查询，需法官到场B.仅提供登记结果C.提供登记结果及原始资料D.仅提供登记簿副本答案：C13.甲死亡后，其房屋由子女乙、丙继承，乙持公证遗嘱主张单独继承，丙持法定继承证主张共同继承，登记机构应（）。A.仅依公证遗嘱办理转移登记B.要求乙、丙共同到场申请C.告知先提起民事诉讼D.直接按法定继承办理答案：C14.下列关于不动产登记费的说法正确的是（）。A.按不动产评估价值比例收取B.住宅类每件80元C.非住宅类每件550元D.农民宅基地登记免收答案：B15.下列关于“带押过户”政策表述正确的是（）。A.适用于所有已抵押不动产B.无需抵押权人同意C.买方需一次性付款D.同步完成转移登记与抵押权变更登记答案：D16.地役权自（）设立。A.合同生效时B.登记时C.供役地交付时D.需役地登记完成时答案：A17.下列哪项不属于不动产登记原始资料（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.登记簿副本D.土地出让合同答案：C18.甲将房屋卖给乙，已办理转移登记但未交付，房屋因火灾毁损，风险由（）承担。A.甲B.乙C.双方分担D.登记机构答案：B19.下列关于不动产登记机构赔偿责任的说法正确的是（）。A.适用无过错责任B.赔偿范围包括间接损失C.登记机构赔偿后可追偿工作人员D.最高赔偿限额为登记费的20倍答案：C20.下列关于“一窗受理、并行办理”改革要求的时间节点，正确的是（）。A.2025年底前全国全覆盖B.2026年6月底前所有市县实现C.2026年底前所有乡镇实现D.2027年底前全国实现答案：B21.下列关于不动产登记信息互通共享的表述，错误的是（）。A.与税务部门共享契税完税信息B.与银保监部门共享抵押登记信息C.与教育部门共享学区信息D.与公安部门共享户籍信息答案：C22.甲以非法手段取得房屋登记，真实权利人乙提起行政诉讼，法院判决撤销登记，但该房屋已被丙善意取得，此时应（）。A.维持登记效力B.注销登记并赔偿乙C.办理更正登记D.丙返还房屋答案：A23.下列关于“多测合一”改革要求，表述正确的是（）。A.测绘成果仅用于登记B.同一标的物可多次测绘C.测绘成果在审批、登记、验收环节共享D.测绘机构由登记机构指定答案：C24.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）。A.纸质档案保存期限30年B.电子档案与纸质档案具有同等效力C.档案可以委托中介保管D.档案销毁需登记机构负责人批准答案：B25.下列关于“居住权”登记的说法，正确的是（）。A.居住权可以转让B.居住权自合同生效时设立C.居住权期限不得超过20年D.居住权登记后发放不动产权证书答案：B26.下列关于“合并登记”的说法，错误的是（）。A.可同步办理转移与抵押登记B.减少重复申请材料C.必须一次性缴清所有税费D.适用于“带押过户”答案：C27.甲将房屋抵押给乙，未办理登记，后又抵押给丙并办理登记，丙先行受偿后，乙主张丙恶意串通，应（）。A.由乙承担举证责任B.由丙承担举证责任C.登记机构承担举证责任D.推定丙恶意答案：A28.下列关于“总登记”的说法，正确的是（）。A.仅适用于集体土地B.由政府统一组织C.必须重新测量D.申请人需缴纳测绘费答案：B29.下列关于“登记撤销”与“登记注销”的区别，正确的是（）。A.撤销适用于登记错误B.注销适用于权利消灭C.撤销需法院判决D.注销需当事人申请答案：B30.2026年5月，某市推出“不动产登记+水电气联动过户”，申请人最多需提交（）份材料。A.1B.3C.5D.7答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产登记簿记载事项的有（）。A.不动产坐落B.不动产单元号C.不动产评估价值D.抵押权顺位E.地役权期限答案：ABDE32.下列关于更正登记与异议登记的区别，表述正确的有（）。A.更正登记需证明登记错误B.异议登记无需证明登记错误C.更正登记可直接改变登记簿D.异议登记具有临时性E.二者均需在15日内起诉答案：ABCD33.下列关于“房地一体登记”的说法，正确的有（）。A.房屋与其占用土地一并登记B.土地登记为国有，房屋登记为集体，可合并C.抵押时房屋与建设用地使用权一并抵押D.宅基地上房屋登记需与宅基地一并E.可分别办理登记答案：ACD34.下列关于“继承登记”简化材料的情形，可适用告知承诺制的有（）。A.被继承人死亡证明B.亲属关系证明C.遗嘱真实性D.放弃继承声明E.继承人身份证明答案：BD35.下列关于“不动产登记资料查询”的主体，依法可以查询原始资料的有（）。A.权利人本人B.继承人C.诉讼代理人D.持法院调查令的律师E.任意利害关系人答案：ABCD36.下列关于“预告登记转本登记”的说法，正确的有（）。A.需开发商完成首次登记B.需购房人提供完税凭证C.预告登记失效后仍可转本登记D.可与抵押登记合并办理E.转本登记后发放不动产权证书答案：ABDE37.下列关于“查封登记”期限的说法，正确的有（）。A.首次查封期限3年B.续封期限不得超过3年C.轮候查封自转为正式查封之日起计算期限D.查封期限届满未续封的，登记机构可依职权注销E.查封期限可无限续展答案：ABCD38.下列关于“不动产登记机构”的说法，正确的有（）。A.自然资源主管部门负责指导监督B.登记中心属于公益一类事业单位C.登记行为属于行政行为D.登记机构可委托乡镇政府办理宅基地登记E.登记机构对登记结果承担民事责任答案：ABCD39.下列关于“不动产登记错误赔偿”的说法，正确的有（）。A.适用《国家赔偿法》B.赔偿范围限于直接损失C.登记机构赔偿后可追偿D.申请人提供虚假材料造成损失的，登记机构不赔E.赔偿诉讼为行政诉讼答案：ABCDE40.下列关于“2026年新政”表述，已正式实施的有（）。A.全国推行电子证照B.宅基地使用权抵押试点扩至全国C.居住权登记收费标准统一为80元D.不动产登记信息实时共享至银保监会E.集体土地所有权登记成果汇交至自然资源部答案：ADE三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行________登记制度，国家建立统一的不动产登记簿。答案：统一42.不动产登记簿以________为单位进行编制。答案：不动产单元43.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：344.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起________日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9045.查封期限届满，人民法院未续封的，登记机构应当在期限届满后________个工作日内注销查封登记。答案：546.宅基地使用权转让的，受让人必须符合________条件。答案：集体经济组织成员47.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权________。答案：消灭48.登记机构发现申请人提交虚假材料，应当作出________登记决定。答案：不予49.电子不动产登记簿应当采用________形式保存。答案：不可更改50.2026年起，全国推行不动产登记________缴税、登记一窗通办。答案：一并51.登记机构工作人员泄露登记信息，依法给予________处分。答案：行政52.地役权登记应当记载供役地和________的自然状况。答案：需役地53.集体土地所有权登记成果由________统一汇交至国家级数据库。答案：省级自然资源主管部门54.不动产登记资料查询结果应当加盖________专用章。答案：不动产登记资料查询55.甲将房屋抵押给乙，抵押合同中约定“抵押期限2年”，该约定________对抗登记簿记载的债权期限。答案：不能56.登记机构作出不予登记决定，应当书面通知申请人并说明________。答案：理由57.不动产登记档案的保管期限分为永久和________两种。答案：定期58.2026年7月起，全国所有市县实现不动产登记________办理。答案：跨省通办59.登记机构应当自查封登记注销之日起________个工作日内将信息反馈人民法院。答案：260.不动产登记代理人应当通过________考试取得职业资格。答案：不动产登记代理人职业资格四、简答题（每题6分，共30分）61.简述不动产登记的效力。答案：不动产登记具有权利推定效力、善意保护效力和对抗第三人的效力。登记簿记载的权利人推定为真实权利人，善意第三人基于登记取得的物权受法律保护，未经登记的不动产物权变动不得对抗善意第三人。62.简述更正登记的适用条件。答案：1.登记簿记载确有错误；2.利害关系人提供证明材料；3.登记权利人同意更正或人民法院、仲裁机构生效法律文书确认权利；4.登记机构通知登记权利人，其在规定期限内无异议或异议不成立。63.简述“带押过户”的操作流程。答案：1.买卖双方与抵押权人签订三方协议；2.买方申请贷款并审批；3.登记机构合并受理转移与抵押权变更；4.买方贷款资金直接清偿原贷款；5.原抵押权注销，新抵押权设立，产权同步转移；6.剩余资金划转卖方。64.简述居住权登记的必要材料。答案：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.居住权合同或遗嘱等权属来源材料；4.房屋已设立抵押的，需抵押权人同意；5.房屋首次登记证明；6.地籍调查成果；7.法律法规规定的其他材料。65.简述不动产登记资料查询的保密义务。答案：查询人不得泄露、篡改、毁损登记资料；不得用于非法目的；查询结果不得非法复制、传播；泄露国家秘密、商业秘密或个人隐私的，依法承担行政、民事或刑事责任；登记机构应建立查询日志，保存期限不少于5年。五、案例分析题（每题10分，共30分）66.案例：2026年4月，甲与乙签订房屋买卖合同，总价300万元，乙支付定金30万元。房屋已办理首次登记，产权证载明“单独所有”。5月，甲以房屋为丙设立抵押权并办理登记，担保债权200万元。6月，甲隐瞒抵押事实与乙办理网签并申请转移登记。登记机构受理时发现抵押，遂告知需先注销抵押。乙主张其已查询登记簿无抵押记录，经查系登记系统延迟更新。问题：（1）乙能否主张善意取得所有权？（2）登记机构是否应承担赔偿责任？（3）乙如何救济？答案：（1）乙不能善意取得所有权。因登记簿已记载抵押，系统延迟不构成登记错误，乙未尽到合理查询义务。（2）登记机构不承担赔偿责任。系统延迟属技术故障，但登记簿记载真实，登记机构无过错。（3）乙可解除合同并要求甲双倍返还定金共60万元；亦可要求甲继续履行并注销抵押，若甲拒绝，乙可起诉甲承担违约责任并赔偿房屋差价损失。67.案例：A公司取得一宗工业用地，面积10000平方米，土地出让合同约定的容积率≤1.5，建筑密度≤40%。2026年2月，A公司在该宗地上建造厂房8000平方米，并申请房屋所有权首次登记。登记机构实地查看发现实际建筑面积9000平方米，超出规划许可1000平方米。问题：（1）登记机构应如何处理？（2）A公司如何补正？（3）若A公司拒不整改，登记机构如何处罚？答案：（1）登记机构应当作出不予登记决定，书面告知A公司超出规划面积，需先行整改或补办规划手续。（2）A公司应向规划部门申请变更规划或补办超建部分许可，补缴出让金及相关税费，取得规划核实意见后重新申请登记。（3）若A公司拒不整改，登记机构将违法线索移送城管执法部门，依据《城乡规划法》对超建部分处以工程造价5%—10%罚款，并可限期拆除，登记机构暂停A公司其他登记业务。68.案例：甲、乙为夫妻，婚姻存续期间购买商品房一套，登记在甲名下。2026年3月，甲未经乙同意，与丙签订抵押合同，担保债权500万元，并办理抵押登记。4月，甲因债务逾期，丙申请实现抵押权。乙得知后主张抵押无效，并提交结婚证、购房合同等证明房屋为夫妻共有。问题：（1）丙能否善意取得抵押权？（2）乙如何救济？（3）若登记机构未尽审查义务，是否担责？答案：（1）丙善意取得抵押权。因登记簿记载甲为单独所有人，丙无义务审查婚姻状况，且支付合理对价，符合善意取得要件。（2）乙可起诉甲要求赔偿房屋价值一半损失；若丙尚未完全受偿，乙可参与分配程序主张保留份额；乙亦可提起行政诉讼，但无法改变抵押效力。（3）登记机构不承担赔偿责任。登记机构仅形式审查，无过错；夫妻共有事实未登记，不构成登记错误，乙的损失应向甲追偿。六、综合应用题（每题15分，共30分）69.背景：2026年6月，某市自然资源局推行“交地即交证”改革。A公司通过招拍挂取得一宗商住用地，面积20000平方米，出让价款8亿元，约定交付土地时间为2026年7月1日。A公司希望7月1日当天同时取得《交地确认书》和《不动产权证书》。问题：（1）登记机构需提前完成哪些工作？（2）A公司需提交哪些材料？（3）若发现地上存在未拆除的电线杆，如何处理？（4）如何实现“交地即交证”？答案：（1）登记机构需提前完成：1.与税务部门共享出让金缴纳信息；2.完成地籍调查、界址确认、测绘成果审核；3.与土地储备中心对接交地流程；4.提前预审登记申请材料；5.在内部系统预录入登记信息。（2）A公司需提交：1.登记申请书；2.营业执照及法人身份证明；3.土地出让合同及补充协议；4.出让价款、契税、印花税完税凭证；5.交地确认书；6.地籍调查表、界址点成果；7.法律法规规定的其他材料。（3）若发现电线杆未拆除，登记机构应告知土地储备中心限期整改，可先行办理土地交付手续，但在登记簿附记栏注明“地上有未拆除设施”，并督促整改完成后办理变更登记。（4）实现路