商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析

PAGEPAGEIII摘要改革开放以来，我国的社会经济不断加速发展，为我国的房地产行业营造了良好的发展氛围，并带动了我国的经济收入。在此基础上，与房地产行业有关的产业也相继不断发展，而房地产行业的快速发展更是与银行的资金支持分不开，所以，商业银行贷款就成为了房地产开发项目的主要资金来源。另外，项目开发的贷款风险是商业银行在业务运营过程中会面临的最主要的风险之一，也是商业银行首当其冲应该解决的最重要的问题。本文以我国商业银行房地产开发贷款项目风险作为研究对象，在明确了研究背景、目的和意义以及与国内外商业银行房地产开发贷款项目风险的相关研究的现状的基础上，阐述了商业银行、项目风险、商业银行贷款项目风险特征，分析了商业银行房地产开发贷款的现状，按照商业银行房地产开发贷款项目风险的来源，从内部和外部对商业银行房地产开发贷款项目的风险影响因素进行分析，最后从建立健全完善的信息管理系统、提高相关从业人员的专业技能、提高房地产开发贷款项目风险评估水平、深入研究国家政策和加强对开发商的贷前调查等对策来防范房地产开发贷款项目的风险。关键词：商业银行；房地产开发贷款项目；风险因素；风险防范

AbstractSincethereformandopeningup,China'ssocialeconomyhascontinuedtoaccelerate,creatingagooddevelopmentatmosphereforChina'srealestateindustryanddrivingChina'seconomicincome.Onthisbasis,industriesrelatedtotherealestateindustryhavecontinuedtodevelop,andtherapiddevelopmentoftherealestateindustryisinseparablefromthefinancialsupportofbanks.Therefore,commercialbankloanshavebecomethemainsourceoffundsforrealestatedevelopmentprojects.Inaddition,theloanriskofprojectdevelopmentisoneofthemainrisksthatcommercialbankswillfaceinthecourseofbusinessoperations,anditisalsothemostimportantproblemthatcommercialbanksshouldbearthebruntof.ThisarticletakestheriskofrealestatedevelopmentloanprojectsofcommercialbanksinChinaastheresearchobject,andelaboratestheriskofcommercialbanksandprojectrisksonthebasisoftheresearchbackground,purposeandsignificance,andthecurrentstatusofresearchonrealestatedevelopmentloanprojectrisksathomeandabroad1.Theriskcharacteristicsofcommercialbankloanprojects,analyzedthecurrentstatusofcommercialbankrealestatedevelopmentloans,andanalyzedtheriskfactorsofcommercialbankrealestatedevelopmentloanprojectsinternallyandexternallyfromthesourceofcommercialbankrealestatedevelopmentloanprojects,andfinallyestablishedImprovetheinformationmanagementsystem,improvetheprofessionalskillsofrelevantemployees,improvetheriskassessmentlevelofrealestatedevelopmentloanprojects,in-depthstudyofnationalpoliciesandstrengthenpre-loaninvestigationsofdevelopersandothercountermeasurestopreventtheriskofrealestatedevelopmentloanprojects.Keywords：commercialbank；Realestatedevelopmentloanproject；Riskfactors；Riskprevention；

目录TOC\o"1-2"\h\z\u12660第1章绪论 1132551.1研究背景、目的及研究意义 170331.2国内外研究现状 34641.3研究内容和方法 431285第2章相关理论概述 7173402.1商业银行 7287242.2项目风险 8112862.3商业银行房地产开发贷款项目风险 924382第3章商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析 11208103.1商业银行房地产开发贷款的现状 11227363.2商业银行房地产开发贷款项目风险的来源 13268033.3商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析 1418267第4章商业银行房地产开发贷款项目风险的防范措施 17151954.1建立健全完善的信息管理系统 17160304.2提高相关从业人员的专业技能 17106254.3提高房地产开发贷款项目风险评估水平 1850004.4深入研究国家政策 18315684.5加强对开发商的贷前调查 198336结论 2028796参考文献 21353致谢 23PAGE7第1章绪论1.1研究背景、目的及研究意义1.1.1研究背景改革开放以来，房地产业的经济地位日益提高，是增强国民经济和改善人民生活的重要支柱产业。由于房地产行业具有较高的相关性和强大的驱动力，它已成为国民经济中的主要行业。随着房地产行业的逐步发展，其他相关产业的发展也得到了促进。其中，房地产的变动将直接影响到金融行业的发展与稳定，在如今的经济发展形势下，房地产行业和金融行业的联系越来越密切，是相辅相成的。当房地产行业陷入困境并需要资本周转时，就势必会向商业银行寻求贷款。在房地产进行贷款的同时，银行也因此得到了相对的收入与利润，并且如果房地产所贷款的数额越大，银行就会从中得到更高的利润。所以，银行为了增加房地产的市场份额就会不断地扩大自己本身的贷款数额。在社会经济不断发展的过程中，房地产项目也在不断地增加，其贷款的需求也随之逐渐加大，银行所要承担的风险也就在不断地增加，如此以往，势必会导致我国商业银行的贷款风险过大，不仅会给商业银行带来意想不到的灾难，而且还会殃及房地产行业本身。另外，我国对于商业银行支持房地产项目开发的资金基础相对薄弱，没有给银行等金融行业做出相应的保护措施。在这种情况下，很容易导致大量的房地产开发贷款项目的发生，从而造成银行现金流量的短缺。因此，应该在房地产开发的贷款过程中做好相应的风险控制以及风险的防范措施，避免造成无法估计的损失。另外，我国的相关法律法国并不十分完善，而且存在着经济模式单一等问题。房地产行业的发展与开发都离不开大量的资金投入，因此商业银行也在其中担任重要的角色。如果房地产行业出现问题，商业银行将受到最大的影响。在这种情况下，如果不能及时采取有效的措施，就会导致房地产开发项目的风险不断增加，甚至影响到商业银行，给金融行业造成重大损失。因此，商业银行则需要针对房地产开发贷款项目风险做出相应的防范措施并逐步完善贷款风险管理体系，为房地产开发贷款项目的进一步发展铺平道路。商业银行房地产开发贷款项目的风险研究必须建立在良好的财务秩序基础上。在此背景下，本文将以房地产开发贷款项目和商业银行为基础，分析我国房地产开发贷款的现状以及贷款风险的来源，并进一步研究商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素的相关问题，最终总结出相应的防范措施来进行控制和规避贷款风险。1.1.2研究目的及意义在国际金融危机的冲击下，不仅银行业受到了影响，房地产行业也深受影响。在如今的社会中，房地产开发项目已经逐步成长为我国国民经济的命脉，其与商业银行之间是正相关关系，在他们不断发展的过程中，收益与风险是并存的。现如今我国的房地产行业的发展并不完善，其中伴随着风险与漏洞。本文的研究目的就是明确我国商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素，从商业银行的角度出发，分析我国房地产开发贷款的现状以及贷款风险的来源，再从外部因素和内部因素具体分析影响因素，希望能从中找到对今后商业银行有帮助的解决方法，为促进我国商业银行房地产开发贷款项目的良性发展而做出一份贡献与努力。本文主要从商业银行的角度出发来探索房地产开发贷款项目风险具有以下几个意义：首先，有利于建立健全并不断完善信贷风险管理运行配套机制，能够更好地提升我国的商业银行对于房地产开发贷款项目的风险防范，科学的对贷款项目风险进行规避，从而提高银行的风险防控指数并降低房地产开发项目的不良贷款率，这不仅对中国商业银行的健康稳定发展具有积极作用，而且也相应的促进了中国房地产业的可持续发展。其次，从我国商业银行的角度，分析了房地产开发贷款项目风险影响因素并有针对性地提出了相应的风险防范措施，有利于金融业的健康发展和金融体系的整体运行安全[1]。最后，通过有效的风险控制可以提高房地产开发贷款项目的质量，一方面，它使商业银行房地产开发贷款项目的成本降低，另一方面，房地产开发公司能够更加合理有效地使用信贷资金，为房地产建设和房地产业的健康发展提供更好的服务。另外，在面对处于国际金融问题以及正在经历疫情的国内经济环境，本文的研究具有相当重要的现实意义。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究的现状相对于我国来说，国外对于商业银行房地产项目贷款风险相关的理论研究比较完善，国外的学者也从各个方面对房地产项目贷款进行了研究。其中，J.D.VonPischke（1980）分析了所有信贷机构和所有信贷项目都面临影响贷款还款的外部约束。在收入很低的国家，这些限制反映了经济的总体状况。为了使信贷项目取得成功，有必要在其发展过程中设法找出这些制约因素，并制定有效的策略。不适应环境的金融机构和项目将不会成功。但是，不应将这些外部问题与内部项目问题相混淆。内部问题至关重要，可以轻松决定项目的成败。同样，为解决这些问题而进行的努力将大大增强该项目的机构实力，因为它们将在内部，在指导和技术层面而不是在政治或宏观经济层面进行。分别确定贷款偿还问题的内部和外部原因，是实际使用农业信贷作为制定财政和农业政策手段的起点[2]。Boyd（1996）在其研究中指出，金融行业是支撑房地产行业发展的关键，金融行业的发展可以带动房地产行业的发展，但房地产行业发展却给银行带来了极大的风险隐患[3]。YiLiu和MeiyanYang（2017）在分析房地产项目建设中的贷款风险因素的基础上，建立房地产项目贷款的风险评估指标体系，构建商业银行房地产贷款的风险评估模型，并最终提出了相应的措施。通过风险评估防止项目进行风险控制[4]。CharlesAmoatey和DoreenDanquah（2018）从发生的可能性，影响的严重性和可控性方面分析加纳房地产建筑业的项目风险问题。从分析研究中发现，市场风险，技术风险和环境风险的影响程度最高。财务风险，市场风险，管理风险和技术风险相对来讲是可控制的。在所有风险中，环境风险是最重要的，因为它们具有很高的发生可能性和影响的严重性，但可控性却非常低。所以，为了有效地管理这些风险因素，项目各方必须了解发生风险的可能性，影响的严重性和风险因素的可控性[5]。HongenGuan（2019）阐述了房地产金融风险的类型，分析了房地产企业融资风险的现状，提出了预防和控制房地产企业金融风险的有效对策[6]。1.2.2国内研究的现状我国对于商业银行的风险研究起步较晚，商业银行房地产项目贷款的风险研究更是与发达国家存在着差距。但是我国的研究人员也在不断地缩小这一差距。于云红，何振善（2005）分析发现，在信贷业务量不断增长的过程中，房地产信贷风险开始慢慢地显现，商业银行开始研究和防范房地产信贷风险。当前商业银行的房地产信用风险管理系统的结构，并将其分为四个阶段：风险识别，风险评估，风险管理方法的选择以及风险管理和影响评估的改进，针对每个工作阶段步骤，方法和预防措施提出了自己的意见[7]。柏乃宁（2014）分析了房地产项目开发贷款是商业银行贷款最主要的融资方式。并根据其风险划分了三个大类，并依据这三大风险对房地产项目开发贷款进行了风险的分析与研究。最后，从不同的角度针对房地产项目开发贷款中的风险管理提出了相应的对策[8]。

胡恒川（2019）研究发现，近年来中国商业银行正在加速发展，它在社会经济发展中的作用也越来越重要，并且随着中国房地产业的繁荣，房地产价格上涨的幅度也有所提高。另外，房地产贷款金额在商业银行的贷款中所占的比重越来越大，所以商业银行不得不面对房地产项目风险的相关问题，并进一步对我国商业银行的房地产项目信贷风险现状进行了更深程度的研究，对其存在的具体问题进行了明确的简述。最后针对这一状况对我国商业银行的房地产信贷风险进行了具体的防范措施[9]。1.3研究内容和方法1.3.1研究内容本文的主要对象是商业银行房地产开发贷款项目风险，并以项目风险理论、房地产贷款项目理论和商业银行的相关理论基础，再依托于众多的文献、著作和实际情况的现场调研，归纳出商业银行房地产开发贷款项目风险的影响因索，最终根据影响因素分析相应地提出商业银行房地产开发贷款项目风险的防范措施。为此，本文需对以下内容进行研究：首先，介绍了本文的研究背景以及研究意义，再通过国内外现状的研究进一步分析，找出有相关意义的部分，接着阐述出本文的主要研究内容。其次，本文介绍了商业银行房地产开发贷款项目风险的相关理论基础，为接下来文章的深入研究奠定了坚实的理论基础。然后，本文通过对我国房地产开发贷款的现状和商业银行房地产开发贷款项目风险的来源进行逐步分析研究，并以此为基础，深层次地对商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素进行分析。最后，根据之前的分析研究进行总结，并针对商业银行房地产开发贷款项目风险进行相应的防范措施。本文结构如图1-1所示。1-11-1论文结构图国内外研究现状研究内容和方法商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析商业银行房地产开发贷款项目风险的防范措施商业银行房地产开发贷款项目风险的来源商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析深入研究国家政策提高相应从业人员的专业技能建立健全完善的信息系统我国房地产开发贷款的现状加强对开发商的贷前调查绪论研究背景目的及意义商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素及防范研究相关理论概述商业银行项目风险商业银行房地产开发贷款项目风险提高房地产开发贷款项目风险评估水平1.3.2研究方法本文对大量资料以及文献进行分析，总结出适合我国商业银行房地产开发贷款项目风险防范措施。主要采用了两种研究方法：文献研究法在明确了房地产开发贷款项目风险防范研究的方向之后，通过知网、百度学术以及其他资料，整理归纳了关于商业银行房地产开发贷款项目风险防范的相关内容。并在前人研究的基础上，除了对专家文章的归纳分析之外，它还为文章提供了坚实的理论基础。系统分析法把商业银行房地产开发贷款项目风险看做一个系统，明确研究对象；在系统分析的基础上，确定章节标题和研究的内容，理清各部分之间的相互关系，找到商业银行房地产开发贷款项目所面临的风险因素及防范措施。

相关理论概述2.1商业银行2.1.1商业银行的内涵商业银行（CommercialBank），简称CB，是一种银行，其职责是通过存款、贷款、汇兑、储蓄和其他服务来承担金融中介信贷机构的责任。主要业务领域是吸收公共存款，发行贷款和折扣发票。普通商业银行无权发行外汇，商业银行的传统业务主要集中在存款和贷款业务上。其中，我国的商业银行主要分为三大类，包括国有商业银行，股份制商业银行，地方性商业银行。地方性商业银行还包括了城市商业银行，农村商业银行外加邮政储蓄银行以及新成立不久的村镇银行。另外，需要特别说明的是政策性银行是不属于商业银行的，而我国主要的三大政策性银行分别是：农业发展银行，国家开发银行和进出口银行。2.1.2商业银行的主要职能（1）调节经济调节经济是指商业银行通过信贷中介活动，在中央银行货币政策和其他国家政策的指导下，调整社会各个部门的资金短缺情况，经济结构，消费比例与产业结构的关系。另外，商业银行可以在国际市场上通过金融活动来调整其国家的国际收支情况。商业银行由于其广泛的功能，对所有社会和经济活动都具有非常深远的影响，并在整个金融体系甚至国民经济中都具重要的地位。随着市场经济的发展和全球经济的一体化发展，商业银行在不断地突显其功能多元化的趋势。（2）信用中介信用中介是商业银行的最基本职能，可以更好地反映其商业活动的特征。此功能的本质是通过银行的债务业务在银行中收集公司中各种不活动的货币，然后通过资产业务将其投资到各个经济领域；商业银行是放债人和货币资本放贷人的中介或代表，来帮助他们更好地实现资本流动，并从吸收资金的成本与贷款利息收入和投资收益之间的差额中获取利润，从而形成银行利润。商业银行通过信贷中介的功能实现了资本剩余与稀缺之间的整合，它们不对货币资本的所有权进行改变，而只针对于货币资本的使用权进行改变。（3）支付中介商业银行除充当信用中介机构和融通货币资金外，还履行外汇业务的职能。通过将存款转入或转出帐户以及向客户收取费用等，成为了企业，团体和个人的资金保管人员和支付代理人。此外，以商业银行为中心，在经济过程中形成了没有起点或终点的支付链和债权债务关系。（4）金融服务随着我国经济的快速发展，工商企业的业务经营越来越复杂，银行之间的竞争也越来越激烈。银行与其他各行业拥有广泛的联系，并且银行各方面的信息相对完善，尤其是电子计算机方面在银行业务中的广泛应用。使商业银行可以为客户提供信息服务咨询，同时为公司提供了各种服务，专业从事工商企业的生产经营，把原来的外汇业务转移到银行，满足了很多公司的要求。例如，支付代理商的工资和其他费用。个人消费也从简单的货币交易发展成转帐账户。现代社会生活以多种形式反映了对商业银行金融服务的需求。在激烈的商业竞争的推动下，商业银行也在不断地探索新的服务领域。他们想通过发展金融服务，进一步促进资产负债业务的扩展，实现金融资产业务与金融服务相结合的目的，开拓新的业务领域。在现代经济生活中，金融服务已成为商业银行十分重要的功能。2.2项目风险2.2.1风险的内涵所谓风险就是公司在实现其目标的业务活动中会遇到各种不确定的事件。这些事件的可能性及其影响程度无法预先预测。这些事件将影响业务活动，因此将影响实现业务目标的程度。客观存在于特定环境和特定时期中，影响公司实现目标的不确定事件属于风险。其实，所谓的风险是指人们在一定时期内和某些环境条件下的预期目标与实际结果之间的差异程度。经过专家们多年的努力，学术界对于风险的含义仍然没有统一的定义。这一结果主要是因为对风险的理解程度不尽相同，或者是对于风险研究的相关看法有所偏差，所以不同的专家对风险有不同的定义和解释。首先，风险是事件最终结果的不确定性。其次，风险是损失的不确定性。然后是风险是指可能发生的损害程度。另外，风险是指损失的规模及其发生的可能性。最后，风险是由风险构成要素相互作用的结果。2.2.2项目风险及其特征项目风险是指可能导致项目损失的不确定性。美国的项目管理专家MarxWildman将其定义为事件对项目目标产生负面影响的可能性。由于项目的发生具有其特定的表现，因而项目风险也具有相应的特征，主要表现为：（1）项目风险的多样性在所有工程项目中，存在多种风险并存，它们之间还具有复杂的内部关系，这可以相互影响并彼此之间增加和减少，也是它面临项目风险多样性的主要原因。（2）项目风险的相对性工程项目的活动主体不同可产生不同的风险影响。即使人们对于风险有一定的承受能力，但是不同的人以及不同的时间节点对这种能力也有所差异。另外，项目其他的很多因素也都时刻影响着人们对于工程项目风险的承受能力的。（3）项目风险的可变性风险可变性是指风险性质的变化，风险结果的变化以及新风险的发生。随着科学技术的发展和生产率的提高，人们对危险事故的识别和抵抗能力也逐渐增强，可以在一定程度上减少危险事故的发生，同时减少损失。此外，由于信息传播技术和预测理论、方法和手段的不断改进和发展，使得一些项目风险的预测越来越快、越来越准确，从而大大减少了项目的不确定性。（4）项目风险的长期性和整体性。风险存在于项目的整个生命周期中，而不仅仅存在于项目的实施阶段。此外，风险的影响通常不会部分或在一定时期内产生，而是全局性的。随着项目不断发展，局部的风险也会逐渐增大。例如，当一项活动受到风险的干扰，那么它可能会影响许多相关的活动，并且随着时间的推移，对风险的影响也会增加。2.3商业银行房地产开发贷款项目风险2.3.1房地产开发贷款项目风险房地产开发贷款项目风险主要是指银行针对房地产开发贷款项目审核不当、监督管理不善以及其他客观条件因素而导致的该项目引起的银行收益和损失的可能性。实际上，也是指房地产企业对于贷款项目的信用违约风险。目前为止，我国房地产开发贷款项目面临的主要风险包括外部因素风险和内部因素风险[10]。近几年，随着我国房地产项目的活跃度不断提高，房地产项目开始逐渐成为金融业的重要组成部分。2.3.2商业银行房地产开发贷款项目风险的特点（1）客观性客观性指的是有一些不可控的贷款风险，如果借款人由于各种客观原因不能按时归还贷款。而这些客观原因不能由借款人自己控制，即使借款人可以很好地经营企业，但是都会存在一些不能控制的因素会影响借款人，使其不能在项目中得到足够的销售额来如期归还银行的贷款。所以，所有的银行只要办理贷款业务，就可能会存在相应的风险。因此，由于客观性而造成的信贷风险，银行所能做的只有不断地减小风险，但是不可能完全消除风险。（2）潜在性潜在性是指由于一种因素可能会发生的信贷风险，但是前提是不知道此风险是否会发生，而且它主要取决于这个因素是否会发生。所以，银行可以通过合理的贷款流程而将风险进行控制。（3）可控性可控性是指在事情发生之前，银行已经明白了已存在的某些风险会出现，而且银行可以通过合理的流程来控制这个风险的发生。所以，风险研究的主要对象就是发现这些可以控制的风险，并运用有效的措施来保证银行把贷款的损失降到最低点。（4）不确定性因为房地产项目的开发周期是比较漫长的，因此，在项目开发的过程中，会受到不同的因素影响项目的正常运行，而且房地产行业是一个硬性的行业，所以一旦一些约束方面出现了很大的变化，以前做的风险评估就会失效[11]。第3章商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析3.1商业银行房地产开发贷款的现状截止目前情况，我国的房地产行业已经成为了我国国民经济的重要支柱产业。但是，相对于房地产行业的迅速发展来说，房地产开发融资市场的发展却始终不尽人意，而我国房地产行业的融资基本集中在商业银行的贷款上。因为房地产开发商没有足够的资金去运行，同时还缺少足够的融资渠道，这种情况就导致了我国房地产行业一直以来都面临着自有资金短缺的问题[12]。2019年，全国房地产开发贷款余额为11万亿元，同比增长10.1%。从增速上看，2018年下半年开始，此类增速曲线持续下行，客观上也会使得房企的到位资金等状况面临压力（如图3-1）。在这个阶段，从我国当前的房地产的经营模式和经营的状况来看，由于还款资金的不稳定，这部分贷款的风险系数比较大，由此我们也可以看出来，我国的房地产行业的主要资金来源还是来自于商业银行的贷款，信贷资金对于房地产的发展起到了不可忽视的巨大作用。另外，由于这种情况的出现，单一的融资渠道将大多数的风险集中到了银行自身的系统上，如果资金链断裂，那么后果不可想象。所以，拓宽房地产行业的融资渠道成为商业银行亟待解决的问题之一，但是在长期以来，商业银行的贷款是房地产业的重要资金支持是无法改变的。来源：中国人民银行、易居研究院图3-1全国房地产开发贷款余额同比增速另外，数据显示，全国房地产人民币贷款余额为44万亿元，每个季度同比增长14.8%。观察历史数据，近7年全国房贷余额增速曲线呈现了很尖锐的“倒U型”走势，其中2016年第4季度成为重要的分水岭。2014年下半年开始，随着房地产去库存政策的推出、以及棚改货币化安置工作的推进，房地产贷款余额增速曲线持续攀升。到了2016年第4季度，随着相关政策的改变，房地产金融市场管控趋严，房地产贷款余额增速曲线立马掉头向下（如图3-2）。且从2003年起，房地产贷款已经成为了商业银行新的利润增长点[13]。由于房地产市场需求旺盛，房地产业贷款资金较多，我国房地产业的质量暂时较好，所以，商业银行也相对来说比较倾向于向房地产业贷款，也就是说，房地产仍然是商业银行贷款的发放的主要对象。来源：中国人民银行、易居研究院图3-2全国房地产贷款余额同比增速3.2商业银行房地产开发贷款项目风险的来源（1）银行内部的风险商业银行内部的风险主要是银行自身贷款审批过程会出现的纰漏，项目信息管理制度的不完善以及内部人员专业性不强，再者，商业银行对于风险评估水平的落后。近年来，随着我国金融业的不断发展，我国的银行业的贷款项目方面已经逐步完善起来，也逐渐建立起相对来说较为完善的体系。（2）房地产开发企业的风险商业银行的贷款不仅参与了房地产开发的整个过程，而且与房地产开发的各个阶段都有其的参与。房地产贷款的资金在不断的循环以保证项目的正常运转，其中任何一个阶段出现了问题，都会对商业银行的贷款造成影响，这就需要房地产开发商要做好投资决策，以保证资金周转正常。房地产项目的开发需要大量的资金作为加持，依据房地产特殊的性质以及其中的不能确定的因素，进而导致了房地产项目在开发过程中会存在风险。另外，房地产开发商的自身情况也会对银行的贷款造成影响，其中主要是开发商的资质、财务状况以及履约情况。（3）宏观环境的风险从美国的次贷危机而引发的全球金融危机，这表明了宏观环境对于金融行业的威力，我国现在的状况是，房地产行业和金融行业是相辅相成的，一荣俱荣，一损俱损，不能将他们割裂开来分别看待[14]。另外，基于我国的基本国情，我国通过了一些相关政策去引导房地产市场，并通过对银行的相互协调来影响房地产行业的发展。3.3商业银行房地产开发贷款项目风险影响因素分析随着改革开放的不断发展以及我国经济的大幅度提升，我国的经济体系也在不断地建立起来，但是市场经济的体制并不完善，也没有充分地健全相关的法律法规。伴随着经济的发展，这些问题也就因此显现出来，而房地产行业和金融行业就是其中的代表，我们将针对我国商业银行房地产开发贷款项目风险的影响因素做出具体地研究分析。其中，根据对商业银行房地产开发贷款项目风险的来源的介绍，将风险的影响因素主要区分为外部因素和内部因素两个主要部分进行相关阐述，内部因素主要包括银行自身的方面，外部因素主要包括宏观环境和房地产开发两个方面。3.3.1内部因素3.3.1.1项目信息管理不完善在房地产项目开发准备贷款的时候，商业银行往往会对其进行调查走访以及相关信息的采集，但是由于我国银行对信息管理方面仍然存在漏洞，贷款者就会利用项目信息资料的不完善从而提供给商业银行虚假信息，再加上，对于风险高的项目银行会收到高额的利润，进而使高风险项目的贷款会相对容易，但这也给商业银行带来了无可避免的风险。即使面对企业的贷款需求，商业银行更乐于给能提供抵押物贷款的企业或者项目进行贷款，因为银行认为，抵押物可以在一定程度上降低项目的风险。但是，就目前的情况来说，我国对于抵押物的估值问题仍然没有很好地解决，加上商业银行对于这个问题也存在着缺陷，所以有一些企业就抓住了商业银行的这个特点，导致自身抵押物品的估值远远高于实际市值。另外，如果说，市场形势发生变化，那么抵押物会在不同程度上缩水，这种情况一旦发生，商业银行将会面临巨大的损失与风险。3.3.1.2人员专业性不强在当今社会，对于从业人员的专业性以及法律知识的储备情况也要有一定的要求，因为我国的银行业一般是通过从业人员的放贷数量以及金额来作为基本的考核标准，这样一来，银行从业人员为了能够得到该项目从中获取利润，就可能会忽略银行的贷款风险，并以此为代价来换取项目贷款的推进，还可能会利用自己已知的银行的漏洞甚至于无意碰触法律这根戒尺，来达到完成与该项目的合作的目的。这就极大地要求了银行从业人员对于金融知识以及法律法规的了解和掌握，也相应的增加了银行的贷款风险。3.3.1.3风险评估水平落后由于我国目前对于风险评估的相关问题仍然需要不断探索与完善。但是不可否认的是，风险评估水平的落后以及对于贷款的使用方面监管不力是导致我国商业银行不能准确地判断房地产开发项目贷款风险因素的重要方面。近几年，房地产行业在高速的发展阶段，商业银行也紧随其后在不断地增加贷款的比例，即使这样，我国对于风险的评估仍然处于初级阶段，还需要不断的完善把风险控制到最低，所以，我国应尽快改善这一现状[15]。3.3.2外部因素3.3.2.1国家宏观调控不力通过近几年来房地产市场的爆炸式发展，国家也开始关注到这一现象，并针对这个现象做出了一系列的改变，试图来缓解这个现状，并以此来保障房地产行业能够继续稳步健康的发展。纵观来看，主要有税收政策，财政政策以及土地供应政策三种方法来调节房地产行业的发展。房地产项目开发的信贷政策主要是根据我国的具体政策而进行变动的。由于房地产项目的开发主要依赖于银行的信贷，所以，房地产行业基本受银行信贷政策的制约。那么国家通过对各商业银行贷款的方向以及金额进行引导，并在此基础上，对他们进行监督和管理，就可以在很大程度上对房地产市场进行调控。由此可知，在一定的程度上，银行的信贷政策是可以对房地产市场进行控制的，也是国家房地产行业进行宏观调控的重要手段[16]。银行的利率的变动也直接影响房地产行业。如果把利率进行了提高，那必然会控制房地产行业的资金流量，同时，利率的提升也会加重开发商的还款压力，从另一方面控制了开发商对于项目经营的能力，减弱了对于新项目开发的想法，这样一来，房地产市场的价格就可能会有下降的趋势。因此，国家通过对利率的提高也能调节控制房地产市场价格的不断上升。基于我国的国情，所以调节土地的相关政策也是一个方法。由于我国是土地公有制，可以采取控制土地的价格和对土地的供应问题。如果对土地供应量进行了严格的控制就可以在一定程度上减少了房地产项目的大量开发，再加上对于价格进行调整就会避免房地产项目的开发成本增大，从而导致房地产价格的降低，同样可以达到抑制房地产行业过快发展的目的。在某种特定的条件下，国家针对上述政策进行宏观调控是能够发挥相应的作用的。但是，目前由于房地产市场的不断扩张，通常来说，国家会把几种政策组合之后进行调控，然而政策的实施情况却不尽相同，思考的角度也不相同，这就会导致各个政策之间难以协调，也就达不到预想的结果，反而会对房地产行业以及金融业带来风险的影响。3.3.2.2开发商自身问题由于房地产开发商投资失误等相关问题而使房地产开发项目不能达到预想的利润时，可能会给项目的流动资金造成损失，因而难以正常向银行归还贷款资金，这也就增加了银行的贷款风险。而且，在项目的开发过程中，任何一个相关环节出现问题，或多或少都会对整个项目产生影响，严重的话乃至整个企业资金链都会面临出现断裂的风险，房地产开发的每一个环节都涉及到了商业银行的贷款。另外，如果房地产开发商自身资质就不过关或者曾经存在了逾期甚至是不良贷款的话，那么一旦贷款申请下来，开发商也会有极高的概率难以归还贷款，这将会给商业银行带来严重后果。所以，房地产开发商的自身情况如果出现问题，商业银行也将面临难以预计的贷款风险。

第4章商业银行房地产开发贷款项目风险的防范措施4.1建立健全完善的信息管理系统为了有效的控制房地产开发贷款项目的风险，商业银行必须要建立健全完善的信息系统以及信息管理平台。由于商业银行很多制度并不完善，所以在信息的统计与整合方面还是有一些困难的，这就决定了建立房地产开发贷款项目信息系统的难度。首先，银行要建立全面、系统的房地产相关企业以及项目的档案资料，记载贷款企业的基本情况、资产状况和所有重大事项，并实现银行间的信息共享，当资料发生变化时可以更快的更新相关的信息，为商业银行房地产开发贷款项目提供了便利。其次，良好的贷款信用评级系统是减少房地产开发贷款项目风险的有效手段。所以，商业银行要建立属于自己的项目贷款信用评级系统和信息管理平台，这样能更直接、客观的了解房地产贷款企业、项目的信用情况以及基本信息。银行在调查信息时一定要做到三亲，即亲访单位，亲核原件，亲见客户。这样也能够在一定程度上对风险进行规避，还应该选择符合自身特点的项目进行贷款，并进行合理的项目贷款风险管理与防范。另外，还应该完善抵押物贷款的相关信息，派专人对于抵押物价值的实时变化以及相关情况进行报备，进一步保障了商业银行贷款的风险。另外，对于不同的项目类型可以采取不同的管理办法，对待房地产项目开发情况的不同，贷款的催收方法也可以随之进行调整，但是对于恶意拖欠的可以采用国家强制性手段进行维权。以此来降低商业银行的贷款损失与风险。4.2提高相关从业人员的专业技能要降低商业银行房地产开发贷款项目的风险，那么提高相关从业人员的专业技能就显得尤为重要。作为银行的从业人员不仅要具备一定的金融知识和相关的法律法规，还应该具备房地产方面的知识和风险意识以及对于风险的把控等方面的内容。我们应该不断地提高贷款从业人员的专业技能。对于非专业人员可以利用课余时间对其进行专业课程的培训，并进行相应的考试进行测试学习到的最终成果。还可以对不同部门员工的不同内容进行抽查，以保证每一个员工的专业性。在掌握金融知识的同时，还应该对房地产相关知识以及房地产当前的市场情况进行学习。另外，应该不断地向员工灌输风险意识以及相关法律法规，银行也应该建立系统、完整的培训计划和培训机制，及时更新和完善银行从业人员的知识信息储备。尽可能地保证员工能够运用更专业的方法去解决房地产开发过程中可能存在的贷款风险。源源不断的人才才是一个企业不断发展以及日益创新的源泉。对于商业银行这种正处于高速发展状态的金融企业来说，对于人才的需要更为迫切。高素质人才不仅是商业银行房地产开发贷款项目风险管理制度完善和风险意识提高的动力所在，拥有高素质的员工还是商业银行降低房地产开发贷款项目风险的有效途径。4.3提高房地产开发贷款项目风险评估水平商业银行想要提高房地产开发贷款项目风险评估水平，我们首先要做的就是要强化评估管理，要有专门的银行从业人员进行相关的评估工作，并根据他们所得出的具体结果来确定这个项目是否可以进行贷款以及之后的相关流程操作。工作人员要保证其公正的态度，并对评估的结果负责。其次，还应该对评估手段进行改进，商业银行可以针对不同的贷款项目成立不同的评估小组，特别是房地产开发贷款项目这种风险系数高的项目，可以多几个小组同时进行评估，以确保评估的准确性。最后，商业银行应该全面地对贷款项目进行评估，不错过任何一个重要信息，以寻求最佳的评估结果，如果房地产开发项目进行了更新，那么评估结果也应做到同步更新。这样就能够在很大程度上对商业银行房地产开发贷款项目风险进行防范[17]。4.4深入研究国家政策商业银行要想对国家宏观调控进行风险防范，还应该强化对国家相关政策的研究。不仅仅要时刻关注国家宏观政策的变化，对于相关法律法规的变更也应有所了解，当然，除了关心自身政策外，还应该对房地产开发的法律条文以及市场情况进行研究，并做好相应的调查分析，针对商业银行自身情况做好贷款金额的调整，尽量减少国家政策的变动对于商业银行自身的影响。商业银行还可以建立国家政策的相关协调机制，当国家对相关政策进行宏观调控时，商业银行可以建立一个相关机制来对此问题进行处理，使各个政策能够相互协调，并对相关机制进行监督，切实保证政策的顺利实施。另外，商业银行在根据政策进行自身调整的过程中，还应该注意是否与房地产开发项目相协调。最后，商业银行可以建立相应的国家政策风险预警系统，包括上文外部因素中所提及的相关政策以及法律法规的变化，就目前情况来说，政策变化的风险主要是通过房地产行业的影响，间接地对商业银行贷款项目造成风险，所以，在系统中，商业银行可以通过对房地产开发项目的预测来达到预警的目的，从而降低商业银行自身对于国家政策变动所带来的风险[18]。4.5加强对开发商的贷前调查为了降低风险，银行在选择房地产开发贷款项目之前应该对房地产的开发商进行科学合理的调查，其中应该包括开发商资质的审查、财务状况以及是否存在不良贷款等情况进行了解[19]。对于有着一定的资金实力，具有经营经验以及信誉良好的房地产开发商应该作为商业银行合作的首要条件。从当前的形势来看，一些有知名度、信用良好的房地产开发商具有了一定的优势。近几年来，我国对于房地产开发资质进行了分级，一共分为五个级别，在商业银行进行贷款的过程中，应该至少选择三级及其以上的房地产开发商，这样可以在一定程度上降低银行的风险。在了解了开发商的资质后，还应该对开发商财务状况进行调查，因为房地产开发的周期长，房地产行业财务方面特性就是不稳定，所以，不应将财务情况的稳定作为评判项目的主要标准，而应当将开发商财务报告中所涉及以前项目的相关情况等作为主要参考依据。向房地产幵发商发放贷款之前，商业银行应当调查开发商之前的履约记录。对于有不良记录的开发商，应当拒绝放贷[20]。通过加强商业银行对开发商发放贷款之前的调查，以达到规避相应风险的目的，从而也确保了房地产行业的发展。

结论伴随着改革开放的热潮，房地产行业也随之不断快速发展，房地产行业已经逐渐成为我国的支柱产业，对于我国社会经济的健康发展起着至关重要的作用，然而，商业银行的房地产开发贷款项目受国家宏观调控的影响深远，而且商业银行自身也存在着一些问题，因此，商业银行对于房地产开发贷款项目风险管理的水平还需要不断提高，为房地产行业的发展营造良好的环境氛围。本文针对商业银行房地产开发贷款项目的分析后，得出了以下结论：⑴目前为止，我国商业银行对于房地产开发贷款项目风险的把控还存在很多问题，其中的体系建设仍然不够完善，还需要通过不断地探索与研究。房地产行业属于支柱产业，影响国家经济的发展与稳定，但是我国对于房地产开发的相关研究还处于初级阶段，因此对于商业银行房地产开发贷款项目风险的研究还是十分有必要的。⑵商业银行房地产开发贷款项目风险的影响因素主要分为内部因素和外部因素，内部因素主要是银行本身存在的问题还没有得到根本的解决而带来的风险；外部因素主要是由于国家调控和政策对其的干预以及房地产开发商的经营决策都会对贷款风险造成影响。⑶商业银行应从自身、国家政策角度出发，在内部因素方面降低贷款项目风险的发生，包括建立健全完善的信息管理系统，提高相关从业人员的专业技能和提高房地产开发贷款项目风险评估水平；在外部因素方面通过深入对国家政策的研究和加强对开发商的贷前调查来减少风险，以达到风险防范的目的。

参考文献[1]杨阳.我国商业银行房地产开发贷款风险分析与防范