房地产评估师《房地产制度法规政策》真题卷及答案(2025年新版)

房地产评估师《房地产制度法规政策》练习题卷及答案(2025年新版)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题只有1个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列情形中，国家可以依法提前收回土地使用权的是（）。A.土地使用者连续两年未动工开发B.土地使用者擅自改变土地用途C.因公共利益需要D.土地使用者未按期缴纳土地出让金答案：C2.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述，正确的是（）。A.居住用地60年B.工业用地40年C.教育、科技、文化、卫生用地50年D.商业、旅游、娱乐用地70年答案：C3.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。该规定首次出现在（）。A.1988年宪法修正案B.1994年《城市房地产管理法》C.2007年《物权法》D.2020年《民法典》答案：D4.房屋征收部门拟定征收补偿方案后，应当报经（）论证并予以公布，征求公众意见。A.上一级房屋征收部门B.市、县级人民政府C.市、县级人大常委会D.市、县级发展改革部门答案：B5.根据《土地管理法》，永久基本农田转为建设用地的，由（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.设区的市级人民政府D.县级人民政府答案：A6.下列关于房地产抵押的表述，错误的是（）。A.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押B.抵押合同自登记时生效C.已出租的房地产设定抵押的，原租赁合同继续有效D.抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意不得转让抵押财产答案：B7.根据《城乡规划法》，城市总体规划的期限一般为（）年。A.5B.10C.15D.20答案：D8.下列关于商品房预售条件的表述，正确的是（）。A.已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上D.已确定施工进度和竣工交付日期即可答案：B9.根据《房产税暂行条例》，个人所有非营业用的房产（）。A.按房产原值一次减除30%后的余值计征B.按租金收入计征C.免征房产税D.按房产评估值计征答案：C10.下列关于住房公积金缴存比例的表述，正确的是（）。A.单位和职工缴存比例均不得低于5%，原则上不高于12%B.单位和职工缴存比例均不得低于8%，原则上不高于15%C.单位缴存比例不得低于10%，职工不得低于5%D.单位和职工缴存比例均不得低于12%，不得高于20%答案：A11.根据《不动产登记暂行条例》，下列权利中，不属于不动产统一登记范围的是（）。A.集体土地所有权B.房屋所有权C.建设用地使用权D.动产抵押权答案：D12.下列关于房地产经纪服务收费的表述，正确的是（）。A.实行政府指导价B.实行市场调节价，但须明码标价C.由行业协会统一定价D.由经纪机构与委托人协商，无需备案答案：B13.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级分为（）级。A.二B.三C.四D.五答案：C14.下列关于房地产估价机构备案管理的表述，正确的是（）。A.一级资质由省级住建部门备案B.二级资质由市级住建部门备案C.三级资质由县级住建部门备案D.一级资质由国务院住建部门备案答案：D15.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收房屋价值评估时点为（）。A.征收决定公告之日B.征收补偿协议签订之日C.评估机构选定之日D.房屋搬迁之日答案：A16.下列关于集体经营性建设用地入市的表述，正确的是（）。A.必须征收为国有后方可出让B.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员同意即可直接出让C.应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并纳入国土空间规划D.只能用于商品住房开发答案：C17.根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行的税率形式为（）。A.比例税率B.定额税率C.超额累进税率D.全额累进税率答案：C18.下列关于房地产广告内容的表述，符合《广告法》规定的是（）。A.含有升值或者投资回报的承诺B.标明实际的销售均价C.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置D.含有风水、占卜等封建迷信内容答案：B19.根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让方同意并经（）批准。A.城市规划部门B.土地管理部门C.原批准用地的人民政府D.住建部门答案：C20.下列关于房屋租赁合同备案的表述，正确的是（）。A.房屋租赁合同订立后30日内，出租人应当到市、县级住建部门办理备案B.备案是合同生效要件C.备案后租赁合同不得变更D.备案收取合同金额2%的手续费答案：A21.根据《民法典》，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.业主委员会B.物业服务企业C.有利害关系的业主一致D.社区居民委员会答案：C22.下列关于房地产税收减免的表述，正确的是（）。A.个人购买家庭唯一住房，一律免征契税B.个人购买第二套改善性住房，一律按3%税率征收契税C.个人购买90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收契税D.个人购买非普通住房，一律免征契税答案：C23.根据《城乡规划法》，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理（）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.乡村建设规划许可证答案：C24.下列关于房地产估价师执业的表述，正确的是（）。A.取得房地产估价师资格即可以个人名义接受委托B.房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业C.房地产估价师可以同时在两个房地产估价机构执业D.房地产估价师可以以个人名义出具估价报告答案：B25.根据《城市房地产抵押管理办法》，以在建工程抵押的，抵押合同应当载明的内容不包括（）。A.《国有土地使用证》编号B.《建设工程规划许可证》编号C.已投入在建工程的工程款D.房地产他项权利证编号答案：D26.下列关于房地产权属档案管理的表述，正确的是（）。A.房地产权属档案保存期限不少于10年B.房地产权属档案可以销毁C.房地产权属档案保存期限不少于30年D.房地产权属档案永久保存答案：D27.根据《土地管理法》，农村村民一户只能拥有（）处宅基地。A.一B.二C.三D.不限答案：A28.下列关于房地产转让的表述，正确的是（）。A.共有房地产，未经其他共有人书面同意，可以转让B.以出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书，可以转让C.未依法登记领取权属证书的房地产可以转让D.权属有争议的房地产可以转让答案：B29.根据《城市房地产管理法》，商品房预售所得款项，必须用于（）。A.偿还开发贷款B.相关工程建设C.企业利润分配D.购买土地答案：B30.下列关于房地产估价报告签字制度的表述，正确的是（）。A.只需一名房地产估价师签字即可B.至少两名房地产估价师签字，其中一名为注册房地产估价师C.至少两名注册房地产估价师签字D.只需法定代表人签字答案：C二、多项选择题（共15题，每题2分。每题有2～4个符合题意的答案，多选、少选、错选均不得分）31.根据《民法典》，下列财产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校教学楼D.被查封的商品房答案：A、B、C、D32.下列关于国有土地上房屋征收与补偿的表述，正确的有（）。A.房屋征收应当先补偿、后搬迁B.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换C.被征收房屋的价值评估机构由被征收人协商选定D.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼答案：A、B、C、D33.根据《城市房地产管理法》，设立房地产开发企业，应当具备的条件包括（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合国务院规定的注册资本D.有足够数量的专业技术人员答案：A、B、C、D34.下列关于房地产税收的表述，正确的有（）。A.房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收B.城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据C.土地增值税实行四级超率累进税率D.契税的纳税人为产权承受人答案：A、B、C、D35.根据《不动产登记暂行条例》，可以办理不动产转移登记的情形包括（）。A.买卖B.互换C.赠与D.继承答案：A、B、C、D36.下列关于房地产估价机构信用档案的表述，正确的有（）。A.信用档案信息包括基本情况、业绩、良好行为、不良行为B.信用档案信息由住建部门记录并对外提供查询C.信用档案信息应当向社会公示D.信用档案信息不得用于资质审批答案：A、B、C37.根据《土地管理法》，下列耕地中，应当划为永久基本农田的有（）。A.经国务院农业农村主管部门批准确定的粮、棉、油、糖生产基地内的耕地B.有良好的水利与水土保持设施的耕地C.蔬菜生产基地D.农业科研、教学试验田答案：A、B、C、D38.下列关于房地产广告发布的表述，违反《广告法》的有（）。A.含有“买房即上名校”的承诺B.标明“本广告仅作参考，不作为合同要约”C.含有“最低价格”用语D.含有“政府重点规划区域”用语，但无法提供证明材料答案：A、C、D39.根据《城市房地产开发经营管理条例》，下列行为中，由原资质审批部门公告资质证书作废，并可处以罚款的有（）。A.隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书B.涂改资质证书C.出租资质证书D.出借资质证书答案：A、B、C、D40.下列关于房地产经纪服务的表述，正确的有（）。A.房地产经纪机构应当与委托人签订书面经纪合同B.房地产经纪机构不得赚取差价C.房地产经纪机构可以代收代付交易资金D.房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务记录，保存期不少于5年答案：A、B、D41.根据《土地增值税暂行条例》，下列情形中，免征土地增值税的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的B.因国家建设需要依法征收、收回的房地产C.个人之间互换自有居住用房地产D.企事业单位转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的答案：A、B、C42.下列关于房地产估价师注册管理的表述，正确的有（）。A.注册有效期为3年B.注册有效期满需要继续执业的，应当在期满前30日内申请延续注册C.年龄超过65周岁的，不予延续注册D.受到刑事处罚的，不予注册答案：A、B、C、D43.根据《城乡规划法》，下列属于城市总体规划强制性内容的有（）。A.城市建设用地规模B.城市基础设施和公共服务设施用地C.水源地和水系D.基本农田和绿化用地答案：A、B、C、D44.下列关于房屋租赁合同的表述，符合《民法典》规定的有（）。A.租赁期限不得超过20年B.租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式C.未采用书面形式的，视为不定期租赁D.出租人应当履行租赁物的维修义务答案：A、B、C、D45.根据《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入征收范围的房地产答案：A、B、C、D三、填空题（共10题，每题2分。请在空格内填写最准确的词语）46.根据《土地管理法》，国家实行永久基本农田保护制度，各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的________%以上。答案：8047.根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者________等方式。答案：双方协议48.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，________续期。答案：自动49.根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除________%后的余值计算缴纳。答案：10～30（填写“1030”亦可）50.根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级________累进税率。答案：超率51.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的________不动产登记机构办理。答案：县级人民政府52.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在领取营业执照后________日内，到房地产开发主管部门备案。答案：3053.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展评估工作，任何单位和个人不得________。答案：干预54.根据《住房公积金管理条例》，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的________%。答案：555.根据《房地产估价机构管理办法》，一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务，不受________限制。答案：地域、面积、价值四、简答题（共4题，每题10分。要求观点明确、条理清晰、文字简洁）56.简述国有土地上房屋征收与补偿的程序。答案：（1）征收项目符合公共利益需要，纳入国民经济和社会发展年度计划；（2）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府论证并公布，征求公众意见，期限不少于30日；（3）市、县级人民政府组织听证会，根据意见修改方案；（4）进行社会稳定风险评估；（5）征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用；（6）市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告；（7）选定房地产价格评估机构，对被征收房屋价值评估；（8）签订补偿协议，先补偿、后搬迁；（9）对未达成协议的，作出补偿决定；（10）被征收人在法定期限内不申请复议、不诉讼、不搬迁的，依法申请法院强制执行。57.简述房地产估价机构资质等级划分及相应条件。答案：房地产估价机构资质分为一、二、三级。一级：取得二级资质3年以上，注册资本200万元以上，有15名以上专职注册房地产估价师，近3年完成估价标的物建筑面积50万平方米或土地面积25万平方米以上，无重大不良记录；二级：取得三级资质3年以上，注册资本100万元以上，有8名以上专职注册房地产估价师，近3年完成估价标的物建筑面积30万平方米或土地面积15万平方米以上，无重大不良记录；三级：注册资本50万元以上，有3名以上专职注册房地产估价师，有固定经营场所，制度健全，无重大不良记录。58.简述商品房预售应当具备的条件。答案：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。59.简述房地产抵押权的实现方式。答案：（1）债务履行期届满，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿；（2）协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议；（3）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产；（4）抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格；（5）抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。五、综合应用题（共2题，每题20分。要求写出分析过程、计算步骤、政策依据及结论）60.某市甲房地产开发公司于2020年1月通过出让方式取得一块住宅用地，土地出让合同约定：土地面积20000平方米，容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，出让年限70年，土地出让金总额40000万元，一次性付清。2021年6月，甲公司取得《商品房预售许可证》，开始预售。2022年12月，项目竣工验收并交付业主。2023年8月，甲公司因资金需求，拟以该项目未售部分（建筑面积15000平方米）向银行申请抵押贷款。经评估机构测算，该区域同类住宅市场单价为25000元/平方米，房屋重置成本为4000元/平方米，成新率95%，土地使用权剩余年限68年，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。（1）计算未售部分房地产市场价值（采用房地分估路径，土地采用市场比较法，建筑物采用成本法，结果保留整数）。（2）根据《房地产抵押估价指导意见》，银行一般按评估值的70%发放贷款，计算甲公司可获最高贷款额。（3）简述抵押估价报告中应披露的主要风险。答案：（1）土地部分：楼面地价=土地出让金/可建面积=40000万元/(20000×2)=10000元/平方米；未售部分分摊土地面积=15000/2.0=7500平方米；土地市场价值=7500×10000=75000万元。建筑物部分：重置成本单价=4000元/平方米；成新率95%，则现值单价=4000×0.95=3800元/平方米；建筑物市场价值=15000×3800=5700万元。房地产市场价值=75000+5700=80700万元。（2）最高贷款额=80700×70%=56490万元。（3）主要风险披露：①抵押物存在销售风险，未售部分未来去化速度不确定；②