20xx年物业管理师物业管理实务真题及试题及答案

20xx年物业管理师物业管理实务练习题及试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，原物业服务合同尚未到期。根据《民法典》规定，下列哪项程序必须先行完成？（）A.召开业主大会会议并经专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决B.书面通知原物业服务企业并协商解除合同的违约责任C.向街道办事处备案并征得居委会书面同意D.委托第三方评估机构对原物业服务质量进行鉴定答案：A解析：《民法典》第二百七十八条明确，选聘、解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，须由业主大会依法表决，且须“双三分之二”参与并“双过半”同意。2.某写字楼消防水泵突发故障，物业服务中心接报后应在多少分钟内启动应急预案并到达现场？（）A.5B.10C.15D.30答案：B解析：《高层民用建筑消防安全管理规定》第四十二条要求，消防安全重点单位消防控制室值班人员接到报警后，必须10分钟内到场确认并启动预案。3.物业服务中心对装修现场进行巡查时，发现业主擅自拆除承重墙。依据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业企业应当立即采取的措施是（）A.口头劝阻并记录B.书面责令停工并报告住建部门C.暂停供水供电服务D.代为恢复墙体并追偿费用答案：B解析：第三十八条赋予物业企业“书面制止并报告”义务，不得擅自停水停电，也不得直接实施代履行。4.某项目采用酬金制收费模式，年度预算为1000万元，约定酬金比例8%。年终审计显示实际支出980万元，则物业企业可得酬金为（）A.80万元B.78.4万元C.100万元D.按实支出比例计提79.2万元答案：B解析：酬金制下，酬金＝实际支出×约定比例，980×8%＝78.4万元，预算节余归全体业主。5.关于物业承接查验，下列说法正确的是（）A.由建设单位单方面组织即可B.物业服务企业可委托第三方机构进行查验C.业主无须参与查验过程D.查验记录仅需建设单位和物业企业双方签字答案：B解析：《物业承接查验办法》第十条允许物业企业委托具有相应资质的第三方进行设备设施检测，业主代表有权参与并监督。6.某小区共有车位500个，其中地面车位150个、人防车位200个、产权车位150个。根据《民法典》，下列哪类车位收益归全体业主共有？（）A.产权车位B.人防车位C.地面占用业主共有的道路或其他场地设置的车位D.建设单位保留所有权的车位答案：C解析：第二百七十五条明确，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，收益亦归共有。7.某住宅项目实行包干制，物业合同约定年度物业费为1200万元，实际成本1150万元，则物业企业利润为（）A.50万元B.需与业主分成C.由业主大会决定用途D.转入专项维修资金答案：A解析：包干制下，盈亏由物业企业自行承担，节余即为其利润。8.物业企业拟使用专项维修资金更新电梯，必须满足的条件之一是（）A.电梯使用年限超过10年B.电梯故障率近一年达5%C.经具有资质的检测机构出具鉴定报告，确认需更新D.业主委员会全体成员签字同意答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，必须经具备资质的第三方鉴定并提出书面意见，方可申请使用。9.某项目绿化率为35%，按照《城市绿化条例》，物业企业养护管理责任不包括（）A.浇水施肥B.病虫害防治C.改变绿化用地性质增设地面车位D.修剪整形答案：C解析：改变绿地性质属规划调整范畴，须报规划部门审批，物业企业无权擅自实施。10.物业企业开展社区文化活动所需经费，最合规的列支渠道是（）A.从物业费中据实报销B.由业主委员会从公共收益中列支并提前公示C.向业主另行摊派D.由居委会全额补贴答案：B解析：公共收益归业主共有，用于补充专项维修资金或经业主大会决定用于共有部分管理、社区文化等支出，且须提前公示。11.某小区高层住宅发生火灾，消防电梯前室正压送风失效，导致烟气涌入。经调查，物业企业未按规范每月对风口风速进行测试。依据《消防法》，可对物业企业处以（）A.警告B.5000元以上5万元以下罚款C.10万元以上30万元以下罚款D.责令停产停业答案：B解析：《消防法》第六十条，对消防设施未保持完好有效的行为，责令改正，处5000元以上5万元以下罚款。12.关于前期物业管理招投标，下列说法错误的是（）A.住宅项目建筑面积3万平方米以上必须公开招标B.招标文件发出至投标截止日不得少于20日C.评标委员会人数为5人以上单数，其中物业管理专家不少于三分之二D.中标结果须在招标网公示，公示期不少于3日答案：D解析：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十八条规定公示期不少于5日，而非3日。13.某项目采用智慧门禁系统，业主刷脸进出。关于个人信息保护，物业企业必须（）A.与第三方平台共享数据以提升算法精度B.取得业主单独同意并告知处理目的、方式、范围C.将数据永久保存用于商业分析D.允许广告公司随时调取答案：B解析：《个人信息保护法》第十三条、第十七条要求处理敏感个人信息须取得个人单独同意，并履行告知义务。14.某小区二次供水水箱清洗消毒后，须由谁负责水质检测并公示报告？（）A.物业企业自行检测即可B.委托取得计量认证资质的第三方检测机构C.社区卫生服务中心D.自来水公司答案：B解析：《二次供水设施卫生规范》7.3规定，清洗消毒后须由具备CMA资质的第三方检测，合格后方可通水。15.某写字楼中央空调系统采用风机盘管加新风系统，物业企业制定夏季供冷标准，室内温度设定为（）A.20℃±2℃B.24℃±2℃C.26℃±2℃D.28℃±2℃答案：C解析：《公共建筑室内温度控制管理办法》第三条明确，夏季供冷温度不低于26℃。16.某项目物业费收缴率连续三个月低于70%，物业企业拟启动司法追缴，下列证据链中最关键缺失的是（）A.催缴通知书邮寄回执B.业主身份证复印件C.物业服务合同D.欠费明细表答案：A解析：诉讼阶段需证明已履行书面催缴义务，催缴通知送达回执为必要证据。17.某小区流浪狗频繁出没并咬伤业主，物业企业首要采取的合理措施是（）A.投喂食物引导其离开B.立即报告公安机关并协助捕捉C.自行组织保安围捕后放生郊外D.要求全体业主集体出资聘请专业队伍答案：B解析：《动物防疫法》第三十条明确，流浪犬猫由公安机关组织捕捉，物业企业负有报告和协助义务。18.某项目电梯维保合同由物业企业与A公司签订，A公司转包给B公司。发生事故后，责任主体为（）A.仅A公司B.仅B公司C.A公司承担主要责任，物业企业承担补充责任D.A公司与物业企业承担连带责任答案：D解析：《特种设备安全法》第十三条、第三十六条，使用单位（物业）对维保单位负连带安全责任，不得转包。19.某小区业主大会决定提高物业费标准，依法应当经（）A.参与表决“双过半”同意B.参与表决“双三分之二”且同意“双过半”C.全体业主一致同意D.居委会批准即可答案：B解析：《民法典》第二百七十八条，调整物业费属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，须“双三分之二”参与且“双过半”同意。20.物业企业开展满意度调查，样本量应不低于业主总户数的（）A.5%B.10%C.20%D.30%答案：B解析：《物业服务满意度测评规范》5.2.2规定，随机抽样比例不低于10%，置信度90%以上。21.某项目采用能源托管模式，物业企业与节能公司签订协议，节能收益分享比例为5:5，合同期5年。该模式属于（）A.酬金制B.包干制C.合同能源管理D.PPP模式答案：C解析：合同能源管理（EMC）由节能公司投资改造，以节能效益分享回收投资。22.某小区发生高空抛物致车辆受损，无法确定具体侵权人，物业企业已安装监控但角度存在盲区。法院判决物业企业承担（）A.全部赔偿责任B.按过错比例承担补充责任C.不承担责任D.与全体业主连带赔偿答案：B解析：《民法典》第一千二百五十四条，物业未采取必要安全保障措施的，应承担未履行义务的相应补充责任。23.某项目外墙保温层脱落砸伤行人，保修期已过，维修费用应优先从（）A.物业费B.公共收益C.专项维修资金D.建设单位质量保证金答案：C解析：保修期届满后，共有部位维修费用依法从专项维修资金列支。24.物业企业制定年度设施设备维保计划，属于PDCA循环中的（）A.PlanB.DoC.CheckD.Act答案：A解析：年度维保计划属于“计划”阶段。25.某小区游泳池对外经营，物业企业必须取得的行政许可为（）A.食品经营许可证B.高危险性体育项目经营许可证C.卫生许可证D.特种设备安装许可证答案：B解析：游泳属于第一批高危险性体育项目，须向体育行政部门申请许可。26.某项目采用酬金制，年度预算中列支50万元用于员工培训，年终实际支出45万元，节余5万元归（）A.物业企业B.全体业主C.员工均分D.转入下年培训费答案：B解析：酬金制下，预算节余归业主所有，可转入下年或补充维修资金。27.某小区业主私自封闭露台，物业企业发出整改通知书后业主拒不改正，物业企业可（）A.强制拆除B.报告城管部门处理C.停水停电D.罚款5000元答案：B解析：违章搭建执法权在城管，物业无权强制或处罚。28.某项目消防控制室值班人员未持证上岗，被消防救援机构查处，可对物业企业处以（）A.警告B.1000元以上1万元以下罚款C.1万元以上5万元以下罚款D.拘留值班人员答案：C解析：《消防法》第六十四条，对直接负责的主管人员和其他责任人员处1万元以上5万元以下罚款。29.某小区公共收益年度结余80万元，经业主大会决定，可用于（）A.给物业企业发奖金B.补充专项维修资金C.给居委会办公经费D.给业委会成员发补贴答案：B解析：公共收益依法优先补充维修资金或用于共有部分管理，不得私分。30.物业企业开展垃圾分类，对厨余垃圾称重数据须保存（）A.3个月B.6个月C.1年D.2年答案：C解析：《城市生活垃圾管理办法》第三十条要求，台账保存期限不少于1年。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有2～4个正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些费用可从住宅专项维修资金中列支？（）A.电梯更新B.屋顶防水重做C.业主家自用阳台漏水维修D.监控系统升级答案：A、B、D解析：专项维修资金用于共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，自用部位除外。32.物业企业履行消防安全职责包括（）A.每月组织防火检查B.每半年开展一次消防演练C.每年对消防设施进行一次全面检测D.建立消防档案答案：A、B、C、D解析：《消防法》及《机关团体企业事业单位消防安全管理规定》均明确上述职责。33.关于物业服务质量评估，下列说法正确的有（）A.可由业主大会委托第三方评估机构B.评估结果作为物业费调整依据C.物业企业可拒绝接受评估D.评估报告须向全体业主公示答案：A、B、D解析：评估权属于业主共有权利，物业企业不得拒绝，但可参与配合。34.某小区发生电梯困人，物业企业应急处置包括（）A.立即通知维保单位B.通过监控和对讲系统安抚乘客C.10分钟内到达现场实施救援D.事后向业主公告故障原因及整改措施答案：A、B、C、D解析：符合《特种设备安全法》《电梯应急处置规范》要求。35.物业企业建立信用档案应包含的内容有（）A.基本信息B.服务项目及面积C.投诉处理情况D.行政处罚记录答案：A、B、C、D解析：《物业服务企业信用信息管理办法》第五条明确上述内容。36.下列哪些情形可以认定为物业服务企业违约？（）A.未按合同约定频次清扫楼道B.未经业主同意擅自提高物业费C.将专项维修资金用于员工工资D.未及时修剪绿化导致业主采光受阻答案：A、B、C、D解析：均属于未履行或未完全履行合同义务。37.某项目采用酬金制，年度财务报告应包括（）A.收入支出明细B.酬金提取比例及金额C.预算执行情况D.审计报告答案：A、B、C、D解析：《物业服务收费管理办法》第十八条规定酬金制须每年审计并公示。38.物业企业开展疫情防控，依法可采取的措施有（）A.对进入小区人员测温B.要求出示健康码C.拒绝高风险地区人员进入D.向疾控部门报告可疑病例答案：A、B、D解析：物业无权拒绝合规返京人员进入，须配合政府统一管控。39.关于物业保修责任，下列说法正确的有（）A.建设单位承担首要责任B.物业企业负有通知和协助义务C.保修期届满后由业主承担D.物业企业可代为维修后向建设单位追偿答案：A、B、D解析：保修期届满后，共有部位维修由专项维修资金承担，业主不承担个人费用。40.物业企业制定公共突发事件应急预案，应包括（）A.组织机构与职责B.预警与信息报告C.应急物资保障D.事后恢复与评估答案：A、B、C、D解析：符合《国家突发公共事件总体应急预案》要求。三、案例分析题（共30分）41.案例一（10分）某小区业主委员会通过书面征求意见形式召开业主大会，表决解聘原物业企业并选聘新企业。总户数1000户，专有部分总面积10万平方米。回收表决票650票，其中同意解聘600票、反对50票；同意选聘新企业610票、反对40票。请回答：（1）该表决是否符合法定程序？（4分）（2）若原物业企业拒绝退出，应如何依法处理？（6分）答案：（1）不符合。依据《民法典》第二百七十八条，解聘物业企业须“双三分之二”参与表决，即至少667户且专有面积6.67万平方米以上参与，本案仅650户参与，未达法定比例，表决无效。（2）业主委员会可向法院起诉，请求确认表决无效并判令原物业企业继续履行合同；同时重新组织符合法定比例的业主大会表决，表决生效后，原物业企业仍拒退出的，可申请法院强制执行，并依据《物业管理条例》第六十二条，由住建部门处以5万元以上15万元以下罚款。42.案例二（10分）某写字楼物业企业为节能降耗，与节能公司签订LED灯改造合同，约定节能公司投资200万元，每年节省电费80万元，双方按3:7分享节能收益，合同期5年。改造完成后，第一年实际节电60万元，业主大会认为分成比例过高，要求重新协商。请回答：（1）该合同性质及效力如何？（3分）（2）业主大会是否有权单方变更合同？（3分）（3）若协商不成，节能公司如何维护权益？（4分）答案：（1）属于合同能源管理（EMC）节能服务合同，双方意思表示真实，内容合法，合同有效。（2）无权。合同由物业企业（业主大会授权）与节能公司签订，业主大会非合同当事人，不得单方变更；如认为损害业主利益，可依法追究物业企业违约责任或依法解聘。（3）节能公司可依据合同向物业企业主张继续履行或赔偿损失；若物业企业违约系因业主大会撤销授权，节能公司可依据《民法典》第五百三十三条主张情势变更，请求法院调整分成比例或解除合同并要求赔偿已投入成本及合理利润。43.案例三（10分）某小区外墙瓷砖脱落砸伤行人，行人起诉物业企业及全体业主连带赔偿医疗费、误工费共计30万元。经查，物业企业两年前已发现空鼓但未维修，专项维修资金余额充足，但未申请使用。请回答：（1）物业企业应承担何种责任？（4分）（2）业主是否需承担赔偿责任？（3分）（3）赔偿费用应如何分担？（3分）答案：（1）物业企业未履行日常巡查、维修及申请专项维修资金的义务，存在明显过错，应承担主要赔偿责任。（2）业主作为建筑物共有部分权利人，对外承担连带赔偿责任，但对内可向物业企业追偿。（3）法院通常判令物业企业承担70%～80%责任，剩余部分由全体业主连带承担；业主承担后，可依据管理规约向物业企业追偿，或从专项维修资金中列支业主应承担部分。四、实务操作题（共20分）44.某小区拟开展2025年度物业费调整工作，项目经理指定你负责编制调价方案。请写出完整操作流程（含时间节点、法律依据、关键文书模板要点、风险防控措施），要求不少于600字。（20分）答案：操作流程如下：一、前期调研（1月1日—1月31日）1.收集近三年物业费收支账目、审计报告、物价指数、人工成本涨幅、行业平均工资涨幅等数据；2.委托第三方评估机构进行服务质量评估，出具《物业服务成本监审报告》；3.召开业主座谈会不少于2次，记录业主意见并形成《业主意见汇总表》。二、方案制定（2月1日—2月15日）1.依据《民法典》第二百七十八条、《物业服务收费管理办法》第七条，拟定调价方案：（1）调价理由：人工成本上涨12%、能耗价格上涨8%、维修材料上涨10%；（2）调价幅度：住宅由1.8元/㎡·月调至2.0元/㎡·月，上调11