【《我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范分析》8800字（论文）】

我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范分析摘要随着国民生活水平的提高，中国房地产行业也得到了快速发展，这不但推动房地产上下游行业的高速发展，同时带动了商业银行个人贷款的发展进程。长期看来，我国商业银行将个人住房贷款视为低风险的贷款业务，对其风险管理不够重视，因此风险管理相对不完善。目前，中国正处于产业结构调整的关键时刻，房地产的市场政策多样化以及房地产的政策倾向紧缩，使得中国商业银行个人住房贷款业务的风险逐步提高。针对个人住房贷款业务风险的研究，不论是对我国商业银行贷款风险管控水平的提升，还是对于我国的金融稳定都具有十分重要的现实意义。本文分析了个人住房抵押贷款存在的风险表现，从产生风险的三个主体，即借款人、商业银行、政府监督入手进行风险产生的原因探究，提出防范我国商业银行个人住房抵押贷款的措施。关键词：风险管理；个人住房贷款；风险识别；风险分析1前言近些年来，我国经济飞速发展，人民生活质量的提高使得人们对于住房的需求进一步增强，伴随着商业银行针对个人购房发放的住房贷款日益增多，房屋的类型也随之增加，不再局限于传统类型的商业用房和个人住房。在此背景下，贷款业务得到了一定程度的发展。个人住房贷款业务虽然缓解了个人购房的压力，并为商业银行带来了财富，但其中蕴含的风险问题也伴随着发展过程浮现了出来。由于个人对于贷款业务流程的不清楚，商业银行住房贷款时间一般都比较长，在比较长的贷款时间内就会存在许多可能性与不确定性。以至于商业银行在住房贷款方面的业务在经常性发生无效贷款事件。不良贷款的不断增加，局限了商业银行的发展。随着商业银行潜在风险问题的逐渐出现，我国商业银行一系列贷款业务的开展形势不容乐观。2我国商业银行个人住房抵押贷款发展现状2.1个人住房抵押贷款发展的规模个人购买商品房产生的贷款是基于房地产发展，银行在原有的信贷模式下形成的一类业务，尤其是在当前房产商品化环境下,成为银行重要的一项业务，几乎占据所有业务的七成，也是当前信用业务中最为稳定可靠的一类。现阶段，有关住房贷款的业务，各大银行的竞争较为激烈，尤其是带有商业性质的银行，为了增加客户，都各自推出了相应的特色服务，加优惠力度的同时也给客户带来了更加便捷的体验，并以此来获取住房贷款这笔可观的利润。基于以上分析，我国个人住房贷款的发展前景及发展的上限相当可观。自房产商品化之后，我国的房贷信用业务经过了长期的发展历练，其贷款的额度贷款范围都取得了极速的扩张，在各大金融机构和金融体系中都占据了不可或缺的地位。其中，数据调查显示，我国在2018年全年有关住房相关的贷款大致较为平稳，全年贷款总额达到25.75万亿，占金融机构各项贷款金额比重达到18.89%。目前我国个人住房贷款的提供主体是五家大型国有商业银行。资料显示，截止到2018年6月，工、农、中、建、交五大国有大型商业银行个人住房贷款余额合计为16.41万亿元占据了所有银行全年贷款总额的比例将近七成。单从房屋贷款地区的分布情况来看，由于经济发展的原因，我国商品房贷款的分布范围及分布地方较为离散，贷款的结构也不平衡。有关统计结果表明，2018年尾，全国沿海经济发达的东部地区的房屋贷款额度为16.31万亿元，而中部的贷款额度为4.84万亿，西部大致为4.64万亿元，分别占全国的63.24%，18.77%，17.99%。从这些数据来看，我国个人住房贷款市场正在快速发展，通过让贷款人按揭贷款，贷款人可以达到及时消费的目的，用将来用到的钱享受当下的生活，打破了过去传统的消费观念，促进中国经济的发展。2.2个人住房抵押贷款的不良贷款率据新华社电银监会发布的最新数据显示，截至2019年四季度末，商业银行不良贷款余额2.41万亿元，较年初增加463亿元，不良贷款率1.86%，较上季度末上升0.10个百分点，达到近三年来的最高水平。相较于1.04%的不良贷款率均值，中国农业银行和中国交通银行第一季度的不良贷款率分别达到1.22%和1.09%，中国建设银行第一季度不良贷款猛增55亿元，1.02%的不良贷款率已逼近均值。不仅国有银行不良贷款率呈现上升趋势，中小商业银行第一季度的不良贷款余额也在上升。而近年以来，为应对未来风险，缓解不良贷款的处置压力，各大商业银行均采取了相应的风险管控措施，同时增加了备案预案计划，以及对房贷不良业务的查处和惩治，以此来面对风险。根据央行发布的《中国金融稳定报告（2020）》中有关于不良贷款把控的数据及方案，我国最近三年的惩治总额为5.8万亿元，比之前8年的总额还多，由此可见我国不良贷款的数目愈发增多。在2021年4月15日国家发布的《中国金融不良资产市场调查报告》中有关数据展示，我国上一年，各大银行及金融机构的不良贷款，坏账死账的总额较往年明显增多，其中去年一年增幅达到了50%，从486亿到729亿增加了将近一半。其中房地产有关的坏账也从464亿升到517亿，增幅较大。国有银行和股份制银行的不良贷款率不断增加。各大商业银行等房地产不良贷款率均有较大幅度的上升。说明了我国商业银行个人住房贷款业务仍有许多不良的因素，存在多种困难阻碍其发展。3我国商业银行个人住房抵押贷款存在的风险3.1信用风险个人住房抵押贷款是一类周期较为长远的贷款，长达二三十年，信用风险又叫违约风险，是指贷款人因为违反合约或者没有能力而拒绝偿还贷款从而造成银行经济损失的风险。在实际的贷款业务中，商业银行通过了解贷款人实际情况，判断是否会产生个人住房贷款信用风险，计算其还款可能性，并根据这些条件对贷款人制定专有的信贷政策。这种规范流程有利于判断贷款人是否符合贷款的要求，增加了信用风险防范的可能性；但是从外部因素来看，一方面，目前个人数据系统不够完善，银行业风险管控体系不足，比如借款人工资单存在虚假数据，这使得银行无法正确评估借款人的还款能力。另一方面，当房产价格下跌，利率上升，借款人测算的房屋价值明显低于应偿还贷款，房屋抵押拍卖所得实际价款不能弥补贷款人的借款，从而给商业银行带来经济损失，这些实际存在的问题都会导致个人住房贷款的信用风险。从内部因素来看，我国商业银行在实际业务操作中仍然存在一系列不规范的问题，导致信用风险的产生。比如当前我国各大银行的内部控制体系不够严谨，对贷款者的背景调查不够完善，流于形式，以及贷款其他环节也存在一些风险，今后，商业银行还需对各类评定体系做出进一步的改善。从监管方面来看，还需内外部共同发力，一方面银行需建立完善的监管体系，金融监管机构也需加强监管，另外，我国还需加强信用评级体系建设，合力防范信用风险带来的风险，降低经济损失。3.2操作风险操作风险指的是由于金融企业由于自身在风险管控，运营失误，业务办理不完善等自身原因导致出现较大的金融错误。个人住房贷款的受理环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量的高低有着至关重要的作用。操作风险原因是由于人为问题、缺乏专业性和以及不够严谨而造成的外部影响等。个人住房贷款的手续偏多，需要检查贷款人是否具有完全民事能力、具备个人住房贷款、借款申请人提交的资料是否齐全、格式是否符合银行的要求、所有原件和复印件之间是否一致等。如果工作人员缺乏专业性不够严谨便会造成操作风险。我国现有商业银行主要还是传统的存贷差业务，经营方式也不够多样，经营理念也不够完善。伴随着我国的资本创造，银行金融的规模也越来越庞大，其面临的风险也越来越多，由于自身体系模式不够健全而出现的问题越来越多。并且随着信息技术的发展，传统信贷业务逐渐数字转型，基于互联网的信贷业务也逐渐成为各大银行的现阶段目标，互联网与金融的结合给了更多人接触金融产品的平台，同时也就降低了入门门槛，贷款业务也存在更多的操作风险。操作风险存在于商业银行经营管理的各个环节。操作风险是非盈利的，既不能给银行带来利润，也会带来市场风险和信用风险，因此我们应该从各个方面来看待和防范操作风险。3.3流动性风险根据中国政府网显示，2019年，全年的个人商品住房贷款达到了10万亿元，其中总的贷款数额为12万亿，即个人商品住房贷款是其他同期贷款的3倍多。同时还存在各种潜在的流动性风险。流动性风险指商业银行虽然有清偿能力，但无法及时获得充足资金或无法以合理成本及时获得充足资金以应对资产增长或支付到期债务的风险。潜在流动性风险从风险产生的原因来看可以分为两类：资产占有方的风险和资产债方的风险，债务方的风险是指债务方虽然贷款抵押了资产，但是银行很难将其完整的转化为负债所需的现金流，这必然会给银行带来不可避免的损失，尤其是在成本较高的情况下，占有方的风险是由于存款人以及放款在银行的存放时间较短，且稳定性不足，很难满足银行的负债要求，因而使得银行资金周转不足，产生流动性风险。同时银行对于资金来源和使用时间认识不清，准备不足。“短期存贷款”问题非常严重，这说明商业银行可能存在流动性缺口，面临流动性风险。根据国外实践经历来看，当总贷款比率中个人住房贷款比率超过百分之十八的时候，在银行中中长期贷款占比成为构成流动性风险的一大问题。在我国商业银行住房贷款中，大部分贷款在贷款人申请时是由房地产担保的，如果贷款人因各种原因无法偿还贷款，银行将无法收到还款。他们希望通过出售房地产获得优先还款权。如果房地产被拍卖银行不能及时获得应有的资金，银行就会面临就流动性风险。3.4抵押物风险抵押物风险主要是指贷款人在住房贷款还款期间，无法及时或无力偿还欠款，此时银行将抵押物用作变现后仍然不满足所欠金额，或者是根本就无法将抵押物进行变现的情况。抵押物品的风险大致以下三点：第一点为抵押物品难以变现。欠款客户无法偿还，发生违约行为后，由于抵押物的价值大，因此在变现流程复杂，或存在种种原因不能将抵押产品变换成现金来弥补损失。同时，我国有关房产交易的体系制度还不够完整，往往在交易过程中手续繁琐，交易费用较多，所以银行在处理这些抵押物的时候成本高并且存在风险，因而存在风险。第二点为抵押物存在贬值风险。这类情况只要是两种，第一种是抵押物本身认可度下降，在一定时间内，抵押物由于折旧或者损耗而导致出售价格下降，或者原来贷款评估过程中将评估价格定得过高，脱离实际抵押物的实际价值。第二种情况就是抵押产品存在市场价格波动的风险，比如房地产发生崩盘，房价突然下跌等问题导致抵押物价值贬低。第三点就是抵押物变现损失风险。在偿还人无法还清债务之后，银行会没收抵押财产，进行拍卖处置。一般情况下需要漫长的法律途径，若借款人3次违约，银行就会依法向法院提起诉讼，经过拍卖等环节。一方面变现周期长，即使拍卖成功，银行也耗费了大量的成本，若没有拍卖成功，银行则损失更大，难以拿到抵押人的现金，因而存在变现困难的损失。3.5政策风险中国央行在2020年12月31日发布了一条最新政策，任何银行放出的住房贷款，不得超出银行贷款总额的15%到40%，任何银行放出的个人按揭贷款不得超过10%到35%，银行等级越低，限额就会越低。这一政策的背景是中国国民经济的发展近年来较为依赖房地产行业，但房地产带来的经济发展不可持续，为抑制投资需求过大的房地产项目，政府将加大力度出台严厉的调控政策，在最大限度上抑制国内房价的飞涨。因此在2020年12月31日出台了这项政策，这一政策将会影响商业银行住房贷款业务，下一段将进行详细分析。贷款的金额变少会导致开发商的开发贷款规模受到限制，融资成本大幅上升，个人贷款的利率上升这都是容易触发资金链断裂的因素。资金金链断裂的后果严重后果就是楼盘烂尾，继而引发相关产业链断裂的多米诺效应，银行按揭贷款抵押无法落实，借款人也必然会拒绝还贷，而且我中国的经济正处在模式体系转化的关键时刻，当前的市场还不够成熟，政府的政策也还不够细致，政策风险的发生制约了我国经济的发展。3.6利率风险利率风险是指在一定时期内由于利率的变化和资产负债期限的不匹配给商业银行经营收益和净资产价值带来的潜在影响。近些年来，中国一直出台遏制房价过高的政策，但房价仍然很高，影响着商业银行的贷款利率一直变化。贷款利率的变化，影响着个人还款需要支付不同的利息，房地产市场价格变化和金融市场利率变化是影响个人住房抵押贷款的重要风险因素。国家采取严格的宏观调控措施，抑制房价过快增长。对于银行来说，资产端与负债端的息差是其重要的收益来源。而个人住房抵押贷款市场风险中的利率风险，是指因住房抵押贷款利率的上下波动变化，给商业银行可能带来的损失。个人住房抵押贷款一般期限较长，通常是5-20年，这么长的期限应该是伴随在房市周期的各个阶段，利率也会发生数次变动。作为国家调节经济发展的一种手段，当通货膨胀压力较大的情况下，利率会频繁的发生变动。我国现行个人住房抵押贷款采用了一年一定的浮动利率的形式，当利率下调时，由于一年以上定期存款利率不变，此时存贷利息差减少，贷款收益空间缩小，商业银行就面临这利率风险。而利率上调时，存贷利息差增加，如借款人收入没有随之增加，那么借款人就很有可能以违约的方式对待。4防范我国个人住房抵押贷款风险的措施4.1加快建立和健全个人信用体系，完善运作机制国外的金融机构早期就建立了专门审核个人信用的机构，个人信用评级评估体系也早已经完善，然后根据贷款人的信用情况来给予相应额度的支持。目前，大数据分析等各项信息技术的发展，为银行的审核信用提供了很大的帮助，通过建立完整的信贷体系，将原来杂乱无章的各类数据进行存储、挖掘，分析，管控，一定程度上提升了原有数据的完整信，辅助银行对个人信用进行准确的评估，客观的降低了信贷过程中的风险。同时，个人要树立诚信观念，维护好自己的信用行为。我国商业银行也可以用同样的方法这来评估国民的信用状况，对贷款人的信用情况方便快捷的找到。但目前来说，我国还未完善评估信用的机构和制度，个人信用体系的不完善制约了我国金融体系的建设和贷款行业的拓展，在完善我国金融体系建设的基础上，建立健全的个人贷款征信体系，构建全方位的商贷业务发展体系，是建设一个良好的银行贷款发展的核心要素。另一方面，对房产企业要建立完善的管控制度，由于开发某一项目过程中，往往存在更大的金融风险，开发过程中不断的持续的投入大量的金钱技术，而且房产开发存在着周期长，不可复制等等固有的属性，在这其中还存在着各种的技术风险和未知风险，一旦房产问题爆发，会必然对商业贷款产生会极大的问题，所以说在管控坏账风险的同时需要对房产问题进行管控，以此消除潜在的隐患。4.2银行内部从业人员操作风险的防范在防范操作风险的过程中，银行从业人员的审核是极其重要的一环，对于审核的严格把关，可以规避很多发风险，在这一环节，通过设立考核机制，奖惩分明，对审核人员进行素质培训，专业培训，提升他们的专业能力，增强他们的职业素养，使他们对审核的对象负责，对银行负责。与此同时，在办理贷款抵押业务中，往往存在一些中介机构，违规办理，银行在审核过程中不能只顾私情，需要严格执行相关程序，不能将中介等机构作为可靠性组织。需要有一查到底的精神。对每一笔贷款负责。同时，银行也需要对每笔款项的来龙去脉了解清楚，现实是很多机构存在各种问题，制造虚假的资料来进行评估，真正出现风险时候，机构又会消失或者不认账。这样势必会照成不少损失。另一方面，房产的整体评估对贷款的抵押程序具备很大的作用，往往以房屋的价格来评估此房子的价值，若出现违约情况，需要对房屋进行拍卖处置时候，也是以评估价来审核的。因此，与银行合作的风险管控机构以及金额评价组织的水平直接波及了银行该类业务的风险水平，所以中国现阶段的体系下，规定银行必须尽可能的选择高度可靠的评估机构。淘汰研究评定价值的一定比例收取评价费的不科学的常规方法，研究一种合理的收取评价费的方法，目前估价机构的计费方式是按一定比例的估价，这容易让没有职业道德的评估人员为赚取高额利润私下与贷款人串通将房产价值虚高，为银行以后的损失埋下隐患。4.3建立完善住房公积金制度和贷款制度住房公积金制度在我国开展并实施后，经过几年的努力发展，给我国的地产业发展和经济建设提供了强大的支持，举例说为房地产行业提供了持续的资金支撑，在防范资金流动性上具有强大作用，就目前的体系来说，公积金制度可以存在很大的优势，但是也存在许多显而易见的毛病，比如各类职业公司所缴纳公积金额度不同，各项政策也不一致，不同地方的公积金政策也不太相同，控制情况也不太立项，政策法规也不太健全，而且购房者使用此类产品的积极性不强，这肯定会对缴纳公积金造成很大的影响，也增大了资金损失的强大风险，必然会降低人们对公积金缴纳的热情。以此本文提出了以下两个控制点：第一，在社会上建立易变通的社保基金份额控制体系，设立正常的缴纳比例和缴纳标准，设定最低限额，缩小缴纳差距。新加坡的住房贷款机构可以区分单位和个人的支付份额，包括单位和个人的支付份额、单位和个人的支付份额，降低存款利率，延长信贷期限，增加信贷额度，确保低收入人群有房住，改善房地产信贷供应。第二，员工可根据不同需要灵活设定存款利率。存款利率可根据养老基金期限直接调整，存款利率应随着养老基金托管期限的延长而提高。比如，住房公积金存得越久，储户收取的利息就越高。鼓励人们把养老基金作为个人预算管理的一种手段，强调其安全性和稳定性高的优势，这不仅提高了住房保障基金的水平，而且提高了存款人的素质，可以给予具体的保障。4.4谨慎选择抵押物，完善现行的抵押物评估办法和标准在办理抵押贷款的时候，银行应该尽可能的选用权属明确、不存在各种纠纷，并有多次抵押的产品。不要是个抵押产品就给予放款。如果借款人不提供抵押品，银行会放贷，需要优先选择流动性强的房地产。选着位于好地段的房产，从这一方面来看，产权优良的房产优于商业房产商品房有独立店面，在农贸市场，有摊位，有商场，很容易变现。临街的好位置很容易变现，小而可分割的店铺也很容易变现。反之，地段不好、市场未激活、面积过大、总量过高、权利不足的则难以变现。另一方面，商业银行在对抵押物审核过程中，需要对产品进行较为全面的综合评估，包括抵押产品的各类价值体系，甚至需要考虑在各个场合中的价值。确定合理的贷款评定体系，依据各地的政策环境，资产价值，因地制宜的控制风险，对抵押产品进行评估和放款。确定合理的抵押系数，将风险规避到最低。4.5健全个人住房抵押贷款风险防范的外部保障制度防范政策风险的举措是健全贷款规范抵押的保障体系，若贷款人无力偿还，出现违约现象，这个时候银行往往会面临通过抵押产品来挽回损失的境界，经常会面临抵押产品难以卖出等问题。这也受到我国人道主义等政策的影响，例如这个时候房子进入拍卖状态，贷款人假设只有唯一住房，贷款人将无处容身，露宿街头。这势必会影响房屋的拍卖，对房屋的资金回笼造成阻碍。这也会造成银行的成本增大，制度的不完善势必会引起巨大的矛盾，对金融体系的建设和社会生产造成不良影响。据此，需要建立良好的风险外部保护体系，在发生无力偿还的情况时候能够尽快解决问题，降低成本，恢复正常，将损失减少到最小。现阶段中国的银行在对房贷进行办理过程中，还是完全相信办理人的判断来决策，这种情况，办理人往往由于时间周期不长，对贷款的审核不太严谨，也会由于自己的主观决定而增大风险。因此，需要建立完成可靠的评估体系，实现房产信贷业务的完善，建立科学的体系。4.6推行房地产抵押贷款证券化我国商业银行对房地产贷款证券化的前景有着不确定性，毋庸置疑，经济创新环境下，将个人贷款进行券化处理可以带来肉眼可见的好处。在这个基础上，将房地产进行证券化使用，可以加大金融属性的产品的流通，同时把贷款的流通性降低，最终形成市场化的产品，将房子具备金融属性，实现自由流动的证券。银行单独负责承担风险的分散和转移,银行资产管理体系结构改善,资产的流动性和资本利用率提高,有利于商业银行金融机构向企业或者购房户发放贷款,建立合适的购房体系，增加商品房的合理流通性，解决现存的房屋供给矛盾。将房地产抵押金证券化规避了银行的风险，将资产转到另一测，直接转移到房地产市场上的大批投资者。因此,住房抵押贷款证券化的风险集中地分散在了房地产市场上,一定程度上减少了风险的转移。5结论本文从现有的商业银行个人贷款方向出发，制定了详细的风险管控措施，通过分析现有商业银行关于房贷的六大主要风险，提出了相应的管理措施。当前我国面临的各种风险都还没有有效的方法解决，为了防范住房贷款担保业务，本人提出了一些可行性的建议，首先从政府开始，要建立合理的法律法规和银行贷款一系列的操作系统，建立完善个人住房保障贷款项目的外部环境保障体系，加强风险防范的制度管理，防范风险的发生，如建立低保家庭补贴收入。其次就是银行内部要加强管理，提升内部人员的专业与素质水平。然后银行要有面对各种风险的紧急应急措施，尤其是对本文提出的六个主要风险，加强银行监管。银行通过大力推行房地产抵押贷款让富商投