物业电梯维护保养作业指导书

物业电梯维护保养作业指导书一、引言电梯作为现代建筑中不可或缺的垂直运输工具，其安全、稳定、高效运行直接关系到业主与使用人的生命财产安全及日常生活秩序。为规范本物业辖区内电梯的维护保养工作，明确作业流程、技术标准与安全要求，确保保养质量，延长设备使用寿命，特制定本作业指导书。本指导书适用于物业工程部所有电梯维护保养人员及相关管理人员，并作为日常保养工作的依据。二、作业准备（一）人员资质与职责1.保养人员必须持有有效的特种设备作业人员证书，熟悉所保养电梯的型号、性能及构造原理。2.明确保养小组人员分工，确保作业过程中沟通顺畅，配合默契。3.作业前，应对当日保养任务、作业内容及潜在风险进行充分了解。（二）工具与材料准备1.根据当日保养项目，准备好常用工具（如扳手、螺丝刀、万用表、塞尺、毛刷等）、专用工具、清洁用品、润滑油（脂）、备品备件等，并确保工具完好、计量器具在有效期内。2.检查作业所需的安全防护用品，如安全帽、安全带、绝缘手套、绝缘鞋、防护眼镜等，确保其符合安全标准。（三）现场准备1.围蔽与警示：到达作业现场后，首先在电梯机房、基站及作业层设置明显的安全警示标识（如“正在维修，请勿靠近”、“电梯停用”等），必要时使用护栏或警示带进行围蔽，防止无关人员误入。2.信息确认：核对电梯编号、型号，查阅近期运行记录及上次保养记录，了解设备运行状况及历史遗留问题。3.电源控制：在机房内，将电梯主电源开关断开，并悬挂“禁止合闸，有人工作”警示牌。如需在轿顶或底坑作业，还需确认轿厢内急停开关、安全窗开关等是否有效。（四）安全交底作业前，保养组长需向组员进行安全技术交底，明确作业内容、步骤、安全注意事项及应急处置措施。三、作业安全规范（一）通用安全规定1.严禁酒后或在精神状态不佳时进行作业。2.作业时必须两人或两人以上配合进行，严禁单人单独操作。3.进入机房、轿顶、底坑等区域前，务必确认电梯已处于安全停靠状态，并有效切断相关电源。4.在轿顶或底坑作业时，应将电梯置于“检修”运行模式，并由专人负责操作。5.作业过程中，不得擅自跨越或倚靠护栏，严禁在轿厢与井道壁之间站立或放置物品。（二）电气安全1.进行电气部件检查或维修时，必须先断开相应电源，并验电确认无电后方可操作。2.避免在潮湿环境下进行电气作业，防止触电。3.更换电气元件时，应确保其规格、型号与原配件一致。（三）机械安全1.检查旋转部件（如曳引轮、导向轮、限速器等）时，严禁戴手套或将手伸入危险区域。2.对制动器、安全钳等关键安全部件进行检查调整时，必须采取可靠的机械制动措施，防止轿厢意外移动。3.严禁在未采取有效安全措施的情况下，对承重部件进行检修或拆卸。（四）高空作业安全1.在轿顶或井道内进行高空作业时，必须系好安全带，安全带应固定在牢固可靠的构件上。2.作业工具应使用工具袋携带，严禁抛掷工具或材料。四、维护保养项目与要求（一）曳引系统1.曳引机：*检查曳引机运行有无异响、异常振动，油温是否正常。*检查减速器油位、油质，按需添加或更换润滑油，确保油位在规定范围内，油质清澈无杂质。*检查曳引轮、导向轮：轮槽应光洁，无明显磨损或不均匀磨损，轮缘无裂纹；轴颈润滑良好，无锈蚀。*检查曳引钢丝绳：绳端固定牢固，绳头组合完整无松动；钢丝绳无断丝、锈蚀、扭曲、变形；张力应均匀，误差在允许范围内。2.制动器：*检查制动轮表面应光洁，无油污、裂纹。*制动瓦与制动轮间隙应均匀，符合要求，制动瓦磨损量在允许范围内。*手动松闸装置应灵活可靠。*通电时制动应迅速、平稳打开；断电时制动应可靠、有力，无明显滑移。（二）门系统1.层门与轿门：*门外观应平整，无变形、损坏，附件齐全。*门地坎应清洁，无异物堵塞，与门滑块配合良好。*门导轨应清洁、润滑良好，门运行平稳，无卡滞、异响。*门联锁装置应动作灵活可靠，触点接触良好，清洁无氧化。*安全触板或光幕功能正常，动作灵敏，当有障碍物时门应立即反向开启或停止关闭。*门机传动机构：检查皮带、链条松紧度适宜，无过度磨损；电机运行平稳，无异响。（三）导向系统1.导轨：导轨工作面应清洁，无油污、锈蚀，导轨连接板螺栓紧固。2.导靴：导靴应完好，磨损量在允许范围内，与导轨间隙适宜，运行平稳，无异响。滚动导靴的滚轮转动灵活，无卡滞。（四）轿厢1.轿厢内部：*轿厢内照明、通风装置工作正常，按钮、操纵盘、指令登记装置完好有效，指示清晰。*轿厢内操纵盘、壁板、吊顶、地板应完好整洁，无松动、损坏。*安全窗（若有）应完好，锁闭装置可靠。*超载装置、称重装置功能正常，能准确发出信号。2.轿厢架与对重架：各连接螺栓紧固，无松动、变形。3.随行电缆：电缆固定牢固，无破损、老化，悬挂装置完好，运行时无异常摆动或与其他部件干涉。（五）电气控制系统1.控制柜：*柜内清洁，无灰尘、蛛网，元器件标识清晰。*各接触器、继电器触点表面应清洁，无烧蚀、粘连，动作灵活可靠。*接线端子排连接牢固，无松动、过热现象，导线绝缘层无老化、破损。*变频器、主板等核心控制模块工作正常，散热良好。2.机房布线：线路敷设整齐，绑扎牢固，绝缘良好。3.井道电气装置：各限位开关、极限开关、强迫减速开关等位置准确，动作可靠，接线牢固。4.电源与接地：*供电电压应在额定值允许偏差范围内。*接地系统应可靠，接地电阻符合要求。（六）安全保护装置1.限速器-安全钳联动装置：*限速器运转灵活，无异响，铅封完好。*限速器钢丝绳完好，张紧装置工作正常。*安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作机构灵活，联动开关可靠。（定期进行模拟动作试验）2.缓冲器：*液压缓冲器油位正常，油质清澈，无泄漏；复位装置完好。*弹簧缓冲器无锈蚀、变形，固定牢固。3.极限开关：动作应准确可靠，能有效切断电梯电源。4.其他安全装置：如急停开关、检修开关、消防开关等均应功能正常，动作可靠。（七）日常清洁与润滑1.对机房、井道内可见部件进行清洁，保持设备环境整洁。2.按照设备说明书要求，对各运动部件（如导轨、导靴、门机轴承、钢丝绳等）进行定期润滑，确保润滑点正确，润滑剂型号及用量适宜。五、保养记录与报告1.保养记录：每次保养工作完成后，保养人员应认真填写《电梯维护保养记录表》，详细记录保养日期、电梯编号、保养项目、检查结果、更换的备件名称及数量、发现的问题及处理情况等信息。记录应清晰、准确、完整，并有保养人员签字。2.问题报告：对于保养过程中发现的一般问题，应及时处理；对于无法当场解决或可能影响电梯安全运行的重大隐患，应立即停止电梯使用，并向主管领导汇报，同时联系专业维修单位进行处理，并做好记录。3.资料存档：保养记录及相关报告应按规定存档，保存期限符合要求，以便追溯和查阅。六、应急处理与注意事项1.突发情况处理：作业过程中如遇突然停电、设备故障等突发情况，保养人员应保持冷静，立即采取安全措施，确保人员安全，并按应急预案程序进行处置和报告。2.注意事项：*保养工作完成后，应清理作业现场，将工具、材料收回，撤除安全警示标识，确认所有安全装置恢复正常。*电梯恢复运行前，应进行试运行，检查各项功能是否正常。*严禁随意更改电梯原设计参数或短接安全回路。*对于不