2025年房地产估价师《房地产制度法规政策》考试库含答案

2025年房地产估价师《房地产制度法规政策》考试库含答案一、单项选择题1.根据《土地管理法》，下列关于土地所有权的表述中，正确的是（）。A.城市市区土地所有权归全民所有制单位所有B.农村宅基地所有权归村民个人所有C.自留山所有权归农村集体经济组织所有D.国家依法征收的集体土地所有权仍归原集体所有答案：C2.房地产开发企业申请二级资质时，其专业管理人员中需具备中级以上职称的不少于（）人。A.5B.10C.15D.20答案：B3.商品房预售时，开发企业应取得的法定证件不包括（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.商品房销售（预售）许可证D.不动产权证书（大产证）答案：D4.依据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%答案：C5.下列关于房地产抵押的表述中，符合《民法典》规定的是（）。A.抵押合同生效后，抵押权自动设立B.已出租的房屋抵押时，原租赁合同自动终止C.抵押期间，抵押人转让抵押财产需经抵押权人同意D.乡镇企业的厂房抵押时，其占用范围内的集体土地所有权一并抵押答案：C6.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起，办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的时限为（）个工作日。A.5B.10C.15D.30答案：D7.某企业以划拨方式取得一块工业用地，现因经营需要转让该土地使用权，需补缴的土地出让金应按（）计算。A.原划拨土地取得成本B.转让时该土地的市场评估价格C.转让时该土地的基准地价D.原土地出让金标准答案：B8.根据《房产税暂行条例》，自用的商业房产房产税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产原值一次减除10%-30%后的余值C.房产市场评估价值D.房产租金收入答案：B9.下列房地产交易行为中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.个人之间互换自有居住用房B.企业将房产赠与关联企业C.因国家建设需要被征收收回的房地产D.房地产继承答案：B10.房地产经纪机构接受委托销售商品房时，应当向购房人明示的信息不包括（）。A.开发企业名称B.代理销售资格证明C.商品房预售许可证号D.购房人个人信用报告答案：D11.依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地土地使用权出让的最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.80答案：C12.下列关于经济适用住房的表述中，正确的是（）。A.购房人拥有完全产权B.单套建筑面积控制在60平方米左右C.土地供应方式为出让D.购房满2年可直接上市交易答案：B13.不动产登记中，异议登记的有效期为（）。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B14.某房地产开发项目总投资为8000万元，其资本金最低应不低于（）万元。A.1600B.2400C.3200D.4000答案：B（注：房地产开发项目资本金比例最低为30%，8000×30%=2400）15.下列行为中，不属于房地产估价机构禁止性行为的是（）。A.利用执业便利谋取不正当利益B.经委托人同意，将估价业务转委托C.出具虚假估价报告D.允许他人以自己名义从事估价业务答案：B16.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目竣工后，开发企业应当向（）提出竣工验收申请。A.自然资源主管部门B.建设行政主管部门C.房产管理部门D.应急管理部门答案：B17.下列关于房屋租赁合同的表述中，错误的是（）。A.租赁期限超过6个月的，应当采用书面形式B.租赁期限不得超过20年，超过部分无效C.承租人经出租人同意，可以将房屋转租D.租赁期间房屋所有权发生变动的，原租赁合同自动终止答案：D18.某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，已使用10年，现转让给另一企业，则新企业取得的土地使用权剩余年限为（）年。A.40B.50C.60D.70答案：A19.依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法（）。A.申请行政复议或提起行政诉讼B.要求重新评估房屋价值C.拒绝搬迁并阻碍征收D.向征收部门提出额外补偿答案：A20.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.承诺“投资回报率15%”B.标明“本广告仅为要约邀请”C.使用“最佳地段”“顶级配套”等绝对化用语D.未取得预售许可证时发布“即将开盘”广告答案：B二、多项选择题1.下列属于集体土地所有权范围的有（）。A.农村宅基地B.城市市区土地C.自留地D.自留山E.国家征收的土地答案：ACD2.商品房买卖合同应当明确的主要内容包括（）。A.商品房的销售方式B.面积差异的处理方式C.办理产权登记有关事宜D.物业服务企业名称E.装饰、设备标准承诺答案：ABCE3.下列情形中，房地产不得转让的有（）。A.司法机关依法查封的房地产B.共有房地产，未经其他共有人书面同意C.未依法登记领取权属证书的房地产D.已抵押但经抵押权人同意转让的房地产E.列入文物保护的建筑物答案：ABCE4.不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.异议登记E.预告登记答案：ABCDE5.下列税费中，由卖方承担的有（）。A.增值税B.契税C.土地增值税D.个人所得税E.印花税（住房）答案：ACD6.房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交的材料包括（）。A.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证B.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明C.商品房预售方案D.物业管理方案E.房地产开发企业资质证书答案：ABCE7.下列关于房地产抵押的说法中，正确的有（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.抵押人可以将已出租的房屋抵押，但需书面告知承租人C.抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响D.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产E.同一房地产可以设定多个抵押权，顺序按照登记时间先后确定答案：ABCE8.依据《土地管理法实施条例》，属于国土空间规划体系的有（）。A.全国国土空间规划B.省级国土空间规划C.市级国土空间规划D.县级国土空间规划E.乡镇级国土空间规划答案：ABCDE9.下列行为中，属于房地产经纪机构违规行为的有（）。A.隐瞒真实的房屋交易信息B.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务C.收取未予标明的费用D.以委托人名义与自己进行交易E.未经委托人书面同意，对外发布房源信息答案：ABCDE10.下列关于房产税的说法中，正确的有（）。A.房产税按年征收、分期缴纳B.宗教寺庙自用的房产免征房产税C.个人所有非营业用的房产免征房产税D.房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的为1.2%E.依照房产租金收入计算缴纳的为12%（住房出租为4%）答案：ABCDE三、判断题1.农村村民一户可以拥有两处宅基地。（）答案：×2.房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个等级。（）答案：√3.商品房销售广告中涉及的规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施等，应当在广告中注明“以政府批准文件为准”。（）答案：√4.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√5.土地增值税实行四级超率累进税率，最高税率为60%。（）答案：√6.经济适用住房建设用地以划拨方式供应。（）答案：√7.房地产估价机构分立的，分立后的机构可以承继原机构资质，但应当符合相应资质条件。（）答案：×（注：分立后的机构应重新申请资质）8.房屋租赁合同中，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。（）答案：√9.国有土地上房屋征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（）答案：√10.房地产抵押合同自办理抵押登记时生效。（）答案：×（注：抵押合同自成立时生效，抵押权自登记时设立）四、案例分析题（一）2023年5月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某市一宗住宅用地，土地出让金3亿元，约定2023年10月1日前动工开发。截至2025年1月，该地块仍未动工，仅进行了土地平整和临时围墙建设。2025年3月，甲公司拟将该地块转让给乙公司，双方签订了转让合同，但未办理土地使用权变更登记。问题：1.甲公司未按约定动工开发的行为是否构成土地闲置？依据是什么？答案：构成土地闲置。依据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，视为土地闲置。甲公司约定2023年10月1日前动工，截至2025年1月已超过1年，构成闲置。2.政府部门可对甲公司采取哪些处置措施？答案：政府可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。本案中已超过1年未满2年，可征收不超过6000万元（3亿×20%）的闲置费。3.甲公司与乙公司的土地转让合同是否有效？未办理登记对合同效力有何影响？答案：转让合同有效。根据《民法典》，不动产物权转让合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，但乙公司未取得土地使用权，需办理变更登记后才能取得物权。（二）2024年8月，张某购买了丙开发商预售的一套商品房，签订了《商品房买卖合同》，约定2025年6月30日前交房。2025年5月，张某发现丙公司未取得商品房预售许可证，且房屋实际施工进度仅完成30%。张某要求解除合同并返还已付购房款及利息，丙公司以合同已签字为由拒绝。问题：1.丙公司未取得预售许可证与张某签订的合同是否有效？法律依据是什么？答案：无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。本案中丙公司至2025年5月仍未取得，合同无效。2.张某要求解除合同并返还已付购房款及利息的请求是否应得到支持？答案：应得到支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。丙公司未取得预售许可证存在过错，需返还张某已付购房款及利息，并承担相应赔偿责任。3.若丙公司在张某起诉前取得了预售许可证，合同效力如何认定？答案：合同有效。法律规定起诉前取得预售许可证明的，可认定合同有效，双方应继续履行合同。（三）2024年10月，李某将其名下一套住房出租给王某，租期3年，未办理租赁登记备案。2025年2月，李某因急需资金，将该房屋抵押给银行并办理了抵押登记。2025年5月，李某未按期还款，银行依法拍卖该房屋，赵某竞得。问题：1.李某与王某的租赁合同未登记备案是否影响合同效力？答案：不