2025年物业经营管理真题及答案

2025年物业经营管理练习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区前期物业服务合同到期后，业主大会未及时选聘新物业企业，原物业企业继续提供服务并主张按原合同标准收取费用。根据《民法典》及相关规定，此时双方形成的法律关系是（）。A.事实服务关系，费用按原标准支付B.无效合同关系，费用按成本价支付C.不定期物业服务合同，可随时解除D.委托代理关系，需重新协商定价答案：C2.某商业综合体中央空调系统年度维护计划中，属于预防性维护的核心工作是（）。A.故障后紧急维修B.按周期清洁滤网C.突发停电后重启调试D.业主投诉噪音后的降噪处理答案：B3.社区“最后一公里”商业中，最符合居民高频次、小批量消费需求的业态是（）。A.高端健身会所B.24小时生鲜便利店C.主题咖啡馆D.进口商品免税店答案：B4.智慧物业平台中，基于物联网技术实现的核心功能是（）。A.业主满意度在线调查B.物业费用电子支付C.电梯运行状态实时监测D.社区活动线上报名答案：C5.某住宅项目物业服务成本中，属于固定成本的是（）。A.绿化养护用农药费用B.保洁人员加班工资C.公共区域照明电费D.物业办公场所租金答案：D6.业主王某将房屋出租给李某，租赁期间王某欲出售该房屋。根据《民法典》，李某享有的权利是（）。A.同等条件下优先购买权B.强制购买权C.要求王某补偿装修损失D.解除租赁合同并索赔答案：A7.某小区利用公共区域设置快递柜，年收益8万元。该收益的归属与使用需经（）。A.物业企业自行决定B.业主委员会直接支配C.全体业主共同决定D.社区居委会审核备案答案：C8.编制物业经营预算时，针对新接管项目无历史数据参考，最适用的方法是（）。A.增量预算法B.零基预算法C.滚动预算法D.弹性预算法答案：B9.某小区停车场收费标准调整，需履行的法定程序是（）。A.物业企业与业主委员会协商一致B.召开业主大会表决通过C.报物价部门审批备案D.在社区公告栏公示7日答案：B10.白蚁防治中，针对新建物业的预防处理应在（）。A.业主入住后3个月内B.房屋竣工验收时C.建筑主体施工阶段D.装修装饰完成后答案：C11.某高层住宅消防通道被业主堆放杂物，物业服务企业的首要处理措施是（）。A.直接清理杂物并罚款B.拍照取证后向消防部门报告C.张贴通知要求限期整改D.联系业主委员会共同处理答案：C12.物业公众责任保险的承保范围是（）。A.物业企业员工工伤赔偿B.业主自有财产损坏C.第三方在物业区域内的人身伤害D.自然灾害导致的公共设施损毁答案：C13.客户满意度调查中，对“服务响应速度”指标的权重设置，最合理的依据是（）。A.行业平均水平B.业主投诉历史数据C.物业企业管理成本D.社区人口年龄结构答案：B14.某小区实施电梯节能改造，采用合同能源管理模式，其核心特征是（）。A.物业企业全额支付改造费用B.节能服务公司承担改造风险C.业主分摊节能收益D.政府补贴占总费用60%答案：B15.前期物业管理阶段，物业企业承接查验的重点是（）。A.业主装修方案审核B.公共设施设备完整性C.社区文化活动组织D.物业服务费收缴率答案：B二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）16.前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别包括（）。A.签订主体不同B.合同期限确定性不同C.服务内容范围不同D.违约责任认定标准不同E.终止条件不同答案：ABE17.设施设备三级保养制度中的“三级”通常指（）。A.日常维护保养B.月度专业保养C.季度全面检修D.年度系统大修E.故障应急维修答案：ABD18.社区商业运营中，提升坪效（每平方米营业额）的关键措施有（）。A.增加高端商品占比B.优化业态布局C.延长营业时间D.开展社群营销E.提高租金定价答案：BCD19.智慧物业平台建设需遵循的原则包括（）。A.数据安全优先B.功能全面覆盖C.操作简便易用D.与现有系统兼容E.投资回报最大化答案：ACD20.物业服务成本控制的关键环节有（）。A.预算编制准确性B.日常开支审批C.能源消耗监控D.外包服务质量监管E.业主满意度提升答案：ABCD21.房屋租赁管理中，物业企业的职责包括（）。A.审核承租人身份信息B.监督租赁合同备案C.协调租赁纠纷D.代收代付租金E.检查房屋使用安全答案：ABCE22.公共收益使用需满足的法定要求有（）。A.单独列账核算B.每年至少公示一次C.优先用于补充维修资金D.经业主大会表决通过E.预留20%作为管理费用答案：ABCD23.消防管理中，物业企业的义务包括（）。A.定期组织消防演练B.维护消防设施完好C.制定灭火应急预案D.查处业主违规用火E.为业主购买消防保险答案：ABC24.物业经营创新模式中，符合“社区增值服务”方向的有（）。A.代收发快递B.老年日间照料C.小区广告投放D.房屋托管租赁E.公共区域绿化答案：ABD25.客户关系管理中，提升业主黏性的策略有（）。A.建立业主需求档案B.定期举办社区活动C.对投诉实行首问负责制D.提高物业服务费标准E.推送个性化服务信息答案：ABCE三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：某小区建于2018年，共有6栋18层住宅，配备12部电梯。2024年8月起，3号楼2部电梯频繁出现停梯故障，业主多次投诉。经检测，故障原因为电梯曳引机轴承磨损，需整体更换，费用约15万元。部分业主认为电梯尚在保修期内（建设单位承诺保修5年），应要求建设单位承担费用；另一部分业主表示建设单位已注销，应由物业企业承担；物业企业则称已按合同约定履行日常维保义务，费用需动用维修资金。问题：1.分析电梯故障责任主体及法律依据。（6分）2.若需动用维修资金，应履行哪些程序？（7分）3.为避免类似问题，物业企业应完善哪些管理措施？（7分）答案：1.责任主体需分阶段认定：根据《建设工程质量管理条例》，电梯属于安装工程，最低保修期限为2年（从竣工验收合格起算）。该小区2018年建成，2024年已超2年保修期，建设单位不再承担保修责任。物业企业若已按合同约定履行日常维保（如月度检查、记录完整），则无过错。因此，费用应由业主共同承担，从维修资金中列支。2.动用维修资金程序：①物业企业或业主委员会提出使用方案（包括预算、分摊范围）；②方案在小区显著位置公示15日，征求业主意见；③经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数三分之二以上的业主参与表决，其中同意使用的业主需占参与表决人数的四分之三以上；④表决结果公示7日无异议后，向维修资金管理部门申请拨付；⑤资金到位后组织施工，竣工后公示费用明细。3.完善措施：①加强设施设备全生命周期管理，建立电梯使用年限、部件更换周期台账；②在保修期内提前与建设单位协商延保或预留质量保证金；③定期组织业主开展维修资金使用宣传，提高业主对公共设施维护的责任意识；④与电梯维保单位签订更严格的服务合同，明确关键部件检测频次（如轴承每半年检测一次）；⑤建立电梯故障应急响应机制，配备备用零件，缩短故障修复时间。案例二：某老旧小区（1000户）拟改造底层3000㎡闲置商业用房，计划引入社区商业。物业企业通过问卷调查发现，60岁以上业主占45%，30-50岁占35%，主要需求为生鲜超市（78%）、社区食堂（65%）、老年活动中心（52%）、快递驿站（48%）。部分业主担心商业运营会带来噪音、停车拥堵；商户则提出租金过高、人流不足等顾虑。问题：1.分析该社区商业的目标客群及核心需求。（6分）2.提出平衡业主诉求与商户利益的运营策略。（7分）3.设计公共收益分配方案（需明确分配主体、比例及用途）。（7分）答案：1.目标客群以小区居民为主，重点关注两类人群：①老年群体（45%），核心需求是老年活动中心、社区食堂（解决用餐不便）；②中青年家庭（35%），核心需求是生鲜超市（高频采购）、快递驿站（便利生活）。需兼顾两类客群的重叠需求（如社区食堂可同时服务老人和上班族）。2.运营策略：①业态规划差异化：按需求优先级设置生鲜超市（占40%面积）、社区食堂（25%）、老年活动中心（20%）、快递驿站（15%），预留5%作为灵活调整空间；②引入“低租金+收益分成”模式：对民生类业态（如社区食堂）给予租金优惠（低于市场价30%），但约定超额利润的10%作为公共收益；③管理措施：商业区域与住宅区域物理隔离（设置隔音墙、独立出入口），限制营业时间（早7:00-晚9:00），划设专用停车位（与物业共用，错峰使用）；④建立商户考核机制：每季度评估服务质量（如噪音投诉率、业主满意度），不达标者终止合同。3.公共收益分配方案：①分配主体：扣除运营成本（包括物业服务费、水电费、维护费）后的净收益，由全体业主共有；②分配比例：净收益的60%用于补充住宅专项维修资金，20%用于社区公共设施改造（如加装电梯、更新健身器材），10%用于社区文化活动（如老年旅游、亲子讲座），10%作为物业企业运营奖励（需与服务质量挂钩）；③用途公示：每半年在业主群、公告栏公示收支明细，接受业主监督；重大支出（如超5万元）需经业主大会表决通过。案例三：某物业企业管理5个住宅项目，2024年成本数据如下：人工成本1200万元（占比55%）、能耗成本480万元（22%）、物料采购240万元（11%）、外包服务160万元（7%）、其他成本80万元（5%）。全年营业收入1800万元，其中物业服务费1500万元（83%）、公共收益300万元（17%）。企业计划2025年将净利润率从8%提升至12%，拟采取降低能耗10%、优化人工结构（减少3名秩序维护员，年节省45万元）、提高公共收益50万元等措施。问题：1.计算2024年净利润及成本利润率。（5分）2.分析2025年拟采取措施对净利润的影响（需列出计算过程）。（7分）3.提出除上述措施外，可进一步提升利润的其他方法。（8分）答案：1.2024年净利润=营业收入×净利润率=1800×8%=144万元；成本利润率=净利润/总成本×100%=144/(1200+480+240+160+80)×100%=144/2160×100%=6.67%。2.2025年措施影响：①降低能耗10%：节约成本=480×10%=48万元；②优化人工结构：节约成本=45万元；③提高公共收益：增加收入=50万元；假设其他成本不变，2025年总成本=2160-48-45=2067万元；2025年营业收入=1800+50=1850万元；2025年净利润=1850-2067=-217万元（此处明显矛盾，实际应为：净利润=营业收入-总成本=1850-(2160-48-45)=1850-2067=-217万元，说明原假设错误，正确逻辑应为：原总成本2160万元，通过降低能耗和人工节约93万元，总成本变为2160-93=2067万元；营业收入增加50万元至1850万元，因此净利润=1850-2067=-217万元，这显然不合理，说明题目中“净利润率”应为“成本利润率”或数据需调整。正确计算应为：原净利润=1800-2160=-360万元（亏损），但题目中说净利润率8%，即净利润=1800×8%=144万元，因此总成本=1800-144=1656万元（原数据矛盾，可能题目中成本数据应为“总支出1656万元”）。修正后：2025年总成本=1656-48-45=1563万元；营业收入=1800+50=1850万元；净利润=1850-1563=28