2025年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案

2025年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案一、单项选择题（共30题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.房地产开发项目可行性研究中，下列费用中属于不可预见费的是（）。A.土地出让金B.工程监理费C.基本预备费D.销售推广费2.某项目开发周期为3年，其中土地成本在第1年初投入60%，第2年初投入40%；建筑安装工程费分两年投入，第1年投入45%，第2年投入55%。若基准收益率为8%，则计算动态投资回收期时，土地成本的折现应采用（）。A.第1年初和第2年初的时点B.第1年末和第2年末的时点C.第1年初的单一时点D.开发期结束时的时点3.房地产市场调研中，通过分析过去5年某区域住宅成交价格与人均可支配收入的相关性，预测未来3年价格走势，该方法属于（）。A.德尔菲法B.时间序列分析法C.回归分析法D.小组访谈法4.某开发项目总建筑面积15万㎡，其中可售住宅12万㎡，商业3万㎡。若住宅销售均价2.5万元/㎡，商业销售均价5万元/㎡，销售费率为3%，则项目销售费用为（）万元。A.1125B.1350C.1575D.18005.下列融资方式中，属于债务融资且无需以项目资产作为抵押的是（）。A.房地产信托投资基金（REITs）B.银行信用贷款C.股权众筹D.建筑商垫资6.某项目土地成本5亿元，开发成本（含前期、建安、配套）8亿元，管理费用为开发成本的3%，销售费用为销售收入的2%，销售税费率5.6%。若项目目标成本利润率为30%，则最低销售收入需达到（）亿元（保留两位小数）。A.17.14B.18.26C.19.38D.20.507.房地产开发项目盈亏平衡分析中，若将售价降低5%，项目仍能保本，则说明（）。A.项目抗价格风险能力较强B.项目抗成本风险能力较强C.项目运营效率较高D.项目财务杠杆过高8.下列关于房地产开发项目现金流量表的表述中，正确的是（）。A.全部投资现金流量表不考虑融资方式影响B.资本金现金流量表仅包含自有资金投入C.投资各方现金流量表用于分析社会资本收益D.项目投资现金流量表需扣除贷款利息9.某宗地容积率为3.0，建筑密度25%，土地面积10万㎡，则该项目地上总建筑面积为（）万㎡。A.10B.25C.30D.7510.房地产开发项目租售阶段，若采用“低开高走”定价策略，其主要目的是（）。A.快速回笼资金B.提升项目品质形象C.避免价格战D.平衡各期销售压力11.下列属于房地产开发项目系统风险的是（）。A.工程延期风险B.政策调控风险C.成本超支风险D.销售不及预期风险12.某项目贷款10亿元，年利率6%，按季度计息，建设期2年，每年均匀投入5亿元，则建设期利息为（）万元（保留整数）。A.609B.914C.1218D.152313.房地产市场细分的依据不包括（）。A.地理因素B.人口结构C.开发企业资质D.消费者偏好14.下列关于房地产开发项目可行性研究报告的表述中，错误的是（）。A.需包含项目选址与建设条件分析B.必须进行不确定性分析C.财务评价结论需明确项目是否可行D.可省略环境影响评价内容15.某项目总投资20亿元，其中资本金8亿元，银行贷款12亿元（利率5%）。若项目年净利润2.5亿元，则资本金净利润率为（）。A.12.5%B.20.83%C.31.25%D.41.67%16.房地产开发项目竣工后，若实测建筑面积与规划许可面积误差超过3%，则超出部分（）。A.可按市场价销售B.需补缴土地出让金C.由政府无偿收回D.视为违法建筑17.下列费用中，不属于开发间接费用的是（）。A.项目管理人员工资B.工程质量检测费C.开发项目水电费D.销售中心装修费18.某项目预计年租金收入5000万元，运营费用率30%，资本化率8%，则项目价值为（）万元。A.35000B.43750C.50000D.5625019.房地产市场供给分析中，需重点关注的指标是（）。A.人口迁入率B.空置率C.居民储蓄率D.消费价格指数20.某项目动态投资回收期为4.5年，基准回收期为5年，则项目（）。A.不可行，因回收期长于基准B.可行，因回收期短于基准C.需结合净现值判断D.需结合内部收益率判断21.房地产开发项目融资中，“过桥贷款”的主要特点是（）。A.期限长、利率低B.期限短、利率高C.无需抵押D.面向公众募集22.下列关于房地产租售比的表述中，正确的是（）。A.租售比=月租金/房价B.租售比越高，投资价值越低C.国际合理租售比通常为1:300~1:500D.租售比仅适用于商业地产23.某项目土地成本3亿元，开发成本5亿元，管理费用0.4亿元，销售费用0.6亿元，销售税费1.2亿元，销售收入12亿元，则项目销售利润率为（）。A.16.67%B.25%C.33.33%D.41.67%24.房地产开发项目风险应对策略中，“与施工方签订固定总价合同”属于（）。A.风险规避B.风险转移C.风险自留D.风险控制25.下列关于房地产市场周期的表述中，错误的是（）。A.复苏期需求增长快于供给B.繁荣期价格快速上涨C.衰退期空置率持续下降D.萧条期交易量大幅萎缩26.某项目建筑面积10万㎡，可售面积8万㎡，若销售均价1.8万元/㎡，去化率90%，则实际销售收入为（）亿元。A.12.96B.14.40C.16.20D.18.0027.房地产开发项目成本控制的关键阶段是（）。A.投资决策阶段B.施工阶段C.销售阶段D.竣工结算阶段28.下列融资工具中，属于权益融资的是（）。A.公司债券B.优先股C.信托贷款D.资产证券化29.某项目净现值（NPV）为正，说明（）。A.项目收益率低于基准收益率B.项目收益率高于基准收益率C.项目静态回收期小于动态回收期D.项目风险不可控30.房地产开发项目后评价的核心内容是（）。A.工程质量评估B.财务效益对比C.社会影响分析D.环境效益评估二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中有2~4个符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.房地产开发项目可行性研究的内容包括（）。A.市场需求分析B.开发进度计划C.融资方案比选D.环境影响评价2.下列属于房地产开发项目动态盈利指标的有（）。A.成本利润率B.财务净现值（NPV）C.内部收益率（IRR）D.销售利润率3.房地产市场需求调研的主要内容包括（）。A.消费者购买能力B.现有供给量C.户型偏好D.竞争项目价格4.房地产开发项目土地成本包括（）。A.土地出让金B.拆迁补偿费用C.契税D.土地增值税5.下列关于房地产开发项目现金流的表述中，正确的有（）。A.土地成本属于现金流出B.销售收入属于现金流入C.贷款利息属于现金流出（资本金现金流量表）D.折旧属于非现金流出6.房地产开发项目融资渠道包括（）。A.商业银行贷款B.房地产信托C.企业债券D.预售资金7.房地产开发项目风险类型中，属于非系统风险的有（）。A.通货膨胀风险B.政策风险C.管理风险D.市场定位风险8.下列关于房地产租售定价方法的表述中，正确的有（）。A.成本导向定价法以成本为基础B.竞争导向定价法需参考竞品价格C.需求导向定价法关注消费者支付意愿D.价值定价法强调“高质高价”9.房地产开发项目成本构成中，属于开发成本的有（）。A.前期工程费B.建筑安装工程费C.管理费用D.销售费用10.房地产市场分析的主要方法包括（）。A.SWOT分析B.波特五力模型C.波士顿矩阵D.德尔菲法11.下列关于房地产开发项目资本金的表述中，正确的有（）。A.最低比例由国务院规定B.必须为自有资金C.可用于支付土地出让金D.不得抽回12.房地产开发项目进度控制的措施包括（）。A.合理划分施工阶段B.优化资源配置C.建立进度监控机制D.提高销售价格13.下列属于房地产开发项目销售费用的有（）。A.销售代理费B.广告宣传费C.样板间装修费D.契税14.房地产开发项目不确定性分析的方法包括（）。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.趋势分析15.房地产开发项目后评价的作用包括（）。A.总结经验教训B.改进后续项目C.评估投资决策准确性D.提高项目销售价格三、判断题（共10题，每题1分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.房地产开发项目的“四证”包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。（）2.静态投资回收期考虑了资金的时间价值。（）3.房地产市场细分的目的是选择目标市场。（）4.开发间接费用属于期间费用，计入当期损益。（）5.房地产信托投资基金（REITs）属于债权融资工具。（）6.项目资本金净利润率=年净利润/项目总投资×100%。（）7.房地产开发项目的租售比越高，说明投资回报周期越短。（）8.土地增值税实行超率累进税率。（）9.房地产市场的自然周期与投资周期通常同步。（）10.房地产开发项目后评价应在项目竣工后立即进行。（）四、计算题（共2题，每题15分，要求列出计算过程，保留两位小数）1.某住宅开发项目，总建筑面积20万㎡，可售面积18万㎡。土地成本4亿元，前期工程费0.8亿元，建筑安装工程费3000元/㎡，基础设施费500元/㎡，公共配套费300元/㎡。管理费用为开发成本（土地+前期+建安+基础+配套）的3%，销售费用为销售收入的2%，销售税费率5.6%。项目预计销售均价1.2万元/㎡，全部在2年内售完（第1年60%，第2年40%）。开发期2年，土地成本在期初一次性投入，前期工程费第1年初投入60%，第1年末投入40%；建安、基础、配套费用第1年投入50%，第2年投入50%。年利率6%，按年计息。要求：计算项目的静态投资回收期（单位：年）。2.某商业地产项目，总投资15亿元，其中资本金6亿元，银行贷款9亿元（利率5.5%，期限3年，按年付息，到期还本）。项目运营期10年，预计年租金收入2.5亿元，运营费用率35%（含贷款利息）。基准收益率8%。要求：计算项目运营期第1年的净现金流量（单位：亿元），并判断项目是否可行（需计算财务净现值，假设期末无残值）。五、综合分析题（共1题，20分）某房地产开发企业拟在三线城市新区开发一宗住宅项目，具体信息如下：土地信息：宗地面积120亩（1亩=666.67㎡），容积率2.0，建筑密度25%，绿地率30%。成本信息：土地成交总价3.6亿元（已支付）；前期工程费200元/㎡，建筑安装工程费2800元/㎡，基础设施费400元/㎡，公共配套费250元/㎡；管理费用为开发成本（土地+前期+建安+基础+配套）的4%；销售费用为销售收入的3%；销售税费率5.6%。销售信息：可售面积占总建筑面积的92%，预计销售均价1.1万元/㎡，去