商铺租赁合同法律风险提示

商铺租赁合同法律风险提示商铺租赁是商业经营的起点，一份严谨的租赁合同是保障租赁双方合法权益、避免日后纠纷的基石。然而，实践中因合同条款约定不明、法律意识淡薄等原因引发的租赁纠纷屡见不鲜。本文旨在梳理商铺租赁合同签订及履行过程中常见的法律风险点，并提供相应的防范建议，以期为租赁双方提供有益参考。一、签约前的审慎核查：明辨主体与标的在正式签署租赁合同前，对出租方及租赁标的进行全面细致的核查，是规避风险的第一道防线，切不可掉以轻心。（一）出租主体的真实性与合法性出租方是否为租赁商铺的合法权利人，直接关系到租赁合同的效力。务必要求出租方提供身份证明（自然人身份证、法人营业执照等）及商铺的权属证明文件（如房产证、不动产权证）。若出租方非产权人，则需进一步核实其是否获得产权人的有效授权，例如查看授权委托书，并尽可能要求提供产权人同意转租的书面文件。警惕“二房东”甚至“三房东”未经授权的转租行为，以免陷入权利瑕疵的困境。（二）租赁标的的权属清晰与合规性租赁商铺的产权状况必须清晰，不存在抵押、查封、产权争议等权利负担。可通过向不动产登记部门查询等方式进行核实。同时，商铺的规划用途、实际使用状况是否与承租方的经营需求相符至关重要。例如，商铺的土地性质、房屋规划用途是否允许开展餐饮、零售等特定经营活动，消防验收是否合格，是否具备基本的经营条件（如水、电、气、排污等）。若商铺用途不符合经营需求，即使签订合同也可能无法办理营业执照，导致合同目的落空。二、合同条款的核心把控：权责明确，约定清晰租赁合同条款是租赁双方权利义务的直接体现，其内容的完善性与明确性是避免日后纠纷的关键。（一）租赁期限、租金及支付方式租赁期限的起算时间、终止时间应明确约定，是否包含免租期（用于装修等）及其具体时长也需清晰。租金标准、支付周期（月付、季付、年付）、支付方式（银行转账、现金等，建议银行转账并保留凭证）、支付账号信息等，均应一一列明。特别注意是否存在租金递增条款，递增的周期、比例需明确。同时，应约定租金逾期支付的违约责任，如逾期罚息、违约金的计算方式等。（二）租赁保证金（押金）的约定租赁保证金的金额、支付时间、退还条件及退还期限是核心内容。合同中应明确，在租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为（如拖欠租金、各项费用，或对商铺造成非正常损坏等），出租方应在约定期限内将保证金无息退还。对于保证金的抵扣情形，也应详细列明，避免后续扯皮。（三）租赁物的交付与返还商铺交付时的状态应作出描述，建议通过《商铺交接确认书》及附件（如照片、视频）的形式，对商铺的装修、设施设备、水电表底数等进行详细记录和确认，由双方签字盖章。租赁期满或合同解除后，商铺返还的条件、返还时间、返还状态（是否需恢复原状、装修物如何处理）等，也应提前约定，以减少返还时的争议。（四）装修与改建的相关约定商铺装修是经营的重要环节，相关约定不可或缺。是否允许承租方进行装修、装修方案是否需要经出租方书面同意、装修过程中的安全责任由谁承担、装修物的所有权归属（租赁期满或合同解除后，装修物如何处理，是归出租方所有、承租方拆除，还是折价补偿）等，均需明确。对于免租期内的装修时间安排，也应在合同中体现。若涉及结构性改建，还需明确承租方需事先取得相关行政主管部门的许可，并承担相应费用和责任。（五）转租、转让与续租权承租方是否有权转租，转租需满足哪些条件（如书面征得出租方同意、转租期限不得超过本合同剩余租期等），应在合同中明确。若涉及经营权转让（“顶手费”），其条件和流程也需约定清楚。关于续租，应约定承租方在同等条件下是否享有优先承租权，以及行使优先承租权的期限和方式（如提前多少日书面通知出租方）。（六）租赁期间相关费用的承担租赁期内，商铺所产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、电话费、网络费、房产税、土地使用税等各项费用，应由哪一方承担，需逐项列明，避免模糊不清导致费用纠纷。（七）违约责任与合同解除这是合同的“牙齿”，需详尽约定。双方的违约情形有哪些（如出租方逾期交房、擅自涨租、提前解约；承租方逾期交租、擅自转租、擅自改变商铺用途、损坏商铺等），对应的违约责任（如支付违约金、赔偿损失、解除合同等）如何承担，违约金的计算方式或具体金额（注意违约金不宜过高或过低，以实际损失为基础），合同解除的条件及程序等，均应清晰、具有可操作性。（八）不可抗力与情势变更对于不可抗力（如自然灾害、战争等不能预见、不能避免且不能克服的客观情况）导致合同无法履行或迟延履行的，应约定双方互不承担违约责任，或根据影响程度部分或全部免除责任，并可协商变更或解除合同。对于情势变更（如因政策调整导致商铺无法继续经营等），也可考虑约定相应的处理机制。（九）争议解决方式合同中应明确，因履行本合同发生的争议，双方应首先友好协商；协商不成的，是选择向商铺所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，还是提交某仲裁委员会进行仲裁。二者择一，不可同时约定。三、租赁期间的权利义务与风险承担合同履行过程中的风险防范同样重要。（一）房屋修缮义务通常情况下，出租方应保证租赁商铺的安全使用，并承担租赁物主体结构及主要附属设施的自然损耗维修义务（双方另有约定的除外）。承租方则应妥善使用和保管商铺及其设施设备，因使用不当造成损坏的，应承担维修或赔偿责任。（二）出租方的权利限制在租赁期内，出租方如需将商铺出售，应提前通知承租方，承租方在同等条件下享有优先购买权。即使商铺所有权发生变动，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对新的所有权人仍继续有效。（三）经营风险的预见承租方应充分预估市场风险、经营风险以及因政策调整（如拆迁、规划变更）可能带来的影响。对于可能影响经营的重大事项，如政府征收、拆迁，合同中应约定相应的补偿归属（如装修损失、搬迁费、停产停业损失等如何分配）及合同解除的后续处理。四、合同履行与证据留存：规范操作，防微杜渐合同签订后，双方应严格按照合同约定履行各自义务。在履行过程中，对于重要的通知、沟通（如催缴租金、维修通知、同意装修的回复等），建议采用书面形式，并保留好相关凭证（如快递签收记录、邮件往来记录、付款凭证、照片、视频、会议纪要等）。这些证据在发生争议时，将起到至关重要的证明作用。结语商铺租赁合同的签订与履行，涉及诸多法律问题与商业考量。一份完善的租赁