不动产登记代理人考试试卷及答案

不动产登记代理人考试试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记  B.变更登记  C.预告登记  D.备案登记答案：D2.甲以一栋已办理首次登记的办公楼设立抵押权，银行作为抵押权人，双方于2023年3月15日共同向登记机构申请登记，登记机构于3月20日记载于登记簿，则抵押权生效时间为（  ）。A.3月15日  B.3月16日  C.3月20日  D.3月21日答案：C3.下列关于“一体登记”原则的表述，正确的是（  ）。A.房屋所有权与其分摊的土地使用权可分别抵押B.建筑物已登记，其占用范围内建设用地使用权未首次登记的，可单独抵押房屋C.房屋与其占用范围内建设用地使用权应一并登记D.农村宅基地上房屋可单独抵押，无需一并登记宅基地使用权答案：C4.不动产登记簿采用电子介质的，应当（  ）。A.每日异地备份一次  B.每周本地备份一次C.实时异地备份  D.每月刻录光盘存档答案：C5.下列关于登记资料查询的说法，错误的是（  ）。A.权利人可查询本人不动产登记资料B.继承人可查询被继承人不动产登记资料C.任何律师凭律师证即可查询他人登记资料D.利害关系人可提交存在利害关系的说明材料后查询答案：C6.甲、乙共有一宗建设用地使用权，份额分别为60%、40%，甲拟将其份额抵押，正确的登记申请主体为（  ）。A.甲单独申请  B.乙单独申请  C.甲、乙共同申请  D.甲、乙及抵押权人共同申请答案：A7.下列哪一项不属于登记机构应当实地查看的情形？A.房屋首次登记  B.在建建筑物抵押权登记C.因房屋灭失导致的注销登记  D.林地经营权首次登记答案：D8.登记机构自受理登记申请之日起，应当在（  ）工作日内办结。A.3  B.5  C.7  D.30答案：D9.下列关于更正登记的说法，正确的是（  ）。A.只有登记机构可依职权更正B.权利人、利害关系人可申请更正C.更正登记必须登报公告30日D.更正登记需经公证答案：B10.下列关于查封登记的说法，错误的是（  ）。A.人民法院送达协助执行通知书即可办理B.登记机构不得对查封财产办理处分登记C.查封期限届满未续封的，查封登记自动失效D.查封登记需征得权利人同意答案：D11.甲以一套住宅设立最高额抵押权，债权确定期间届满后，下列哪一项说法正确？A.最高额抵押权自动转为一般抵押权B.最高额抵押权继续有效，直至主债权诉讼时效届满C.最高额抵押权自动注销D.需重新办理一般抵押权登记答案：A12.下列关于不动产登记资料对外利用的说法，正确的是（  ）。A.登记原始凭证一律不得对外复制B.登记结果信息可向社会公开查询C.登记资料一律不得用于司法鉴定D.登记资料不得用于税收征管答案：B13.下列哪一项属于登记机构应当不予登记的情形？A.申请人与登记簿记载不一致B.申请登记事项与登记簿记载一致C.申请人未缴纳登记费D.申请人未提交身份证明材料答案：A14.下列关于登记错误赔偿的说法，正确的是（  ）。A.登记错误一律由国家赔偿B.登记错误造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任C.登记错误由申请人自行承担D.登记错误由上级自然资源主管部门赔偿答案：B15.下列关于不动产登记费的说法，正确的是（  ）。A.住宅类按件收取，每件80元  B.非住宅类按面积收取C.抵押权登记按债权金额1‰收取  D.注销登记收费200元答案：A16.下列关于地役权登记的说法，错误的是（  ）。A.地役权自地役权合同生效时设立B.未经登记不得对抗善意第三人C.地役权登记需供役地权利人同意D.地役权不得单独抵押答案：C17.下列关于预告登记的说法，正确的是（  ）。A.预告登记后，债权消灭即可自动失效B.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力C.预告登记有效期为1年D.预告登记可对抗法院查封答案：B18.下列关于继承登记的说法，错误的是（  ）。A.法定继承可提交继承权公证书B.遗嘱继承必须提交遗嘱公证书C.受遗赠人可单方申请转移登记D.继承登记可适用告知承诺制答案：C19.下列关于“一窗受理、并行办理”的说法，正确的是（  ）。A.仅适用于新建商品房转移登记B.交易、缴税、登记三部门串联办理C.申请人只需跑一个窗口D.仅适用于抵押登记答案：C20.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（  ）。A.电子档案与纸质档案具有同等法律效力B.纸质档案必须永久保存C.电子档案无需备份D.档案保管期限一律为30年答案：A21.下列关于林权登记的说法，正确的是（  ）。A.林地所有权可以抵押B.林地经营权可以抵押C.林木所有权不得抵押D.林地承包权不得流转答案：B22.下列关于农村不动产确权登记的说法，错误的是（  ）。A.宅基地“一户一宅”原则B.超面积部分一律不予登记C.1987年前建房可补办审批后登记D.非本农民集体成员继承房屋可登记答案：B23.下列关于登记人员管理的说法，正确的是（  ）。A.登记人员无需取得职业资格B.登记人员应当通过全国统一考试C.登记人员可私下接受申请人宴请D.登记人员可泄露登记信息答案：B24.下列关于“互联网+不动产登记”的说法，错误的是（  ）。A.可在线申请、预约、缴费B.电子证照与纸质证照同等效力C.可全程不见面办理D.电子证照无需签章答案：D25.下列关于登记信息互通共享的说法，正确的是（  ）。A.登记信息不得与税务部门共享B.登记信息可与金融机构共享C.登记信息可与法院共享D.登记信息可与民政、公安共享答案：D26.下列关于历史遗留问题处理的说法，正确的是（  ）。A.一律不予登记B.可采取“证办分离”路径C.必须补缴出让金后方可登记D.必须拆除违法建筑后方可登记答案：B27.下列关于登记机构审查标准的说法，正确的是（  ）。A.实质审查为主、形式审查为辅B.形式审查为主、实质审查为辅C.全面实质审查D.无需审查答案：B28.下列关于登记错误更正程序的说法，错误的是（  ）。A.需书面通知权利人B.需公告15个工作日C.涉及权属界限的需实地查看D.更正后应书面告知申请人答案：B29.下列关于登记资料移交的说法，正确的是（  ）。A.纸质档案由申请人保管B.电子档案由登记机构保管C.纸质档案由住建部门保管D.电子档案由申请人备份答案：B30.下列关于登记代理的说法，错误的是（  ）。A.代理人需提交授权委托书B.境外申请人可委托他人办理C.自然人可委托近亲属代理D.法人可委托任意员工代理，无需授权答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请变更登记？A.权利人姓名变化  B.不动产坐落变化  C.抵押担保范围变化  D.共有份额变化答案：ABD32.下列哪些属于登记机构应当实地查看的情形？A.房屋首次登记  B.在建建筑物抵押权登记  C.房屋灭失注销登记  D.地役权首次登记答案：ABC33.下列哪些属于不予登记的情形？A.违反法律、行政法规规定  B.存在权属争议  C.申请人未缴纳登记费  D.申请登记的不动产超过批准面积答案：ABD34.下列哪些属于登记资料查询主体？A.权利人  B.利害关系人  C.律师持调查令  D.任何公民答案：ABC35.下列哪些属于最高额抵押权确定事由？A.约定的债权确定期间届满  B.新的债权不可能发生  C.抵押财产被查封  D.债务人、抵押人被宣告破产答案：ABCD36.下列哪些属于登记机构应当公告的情形？A.首次登记  B.依职权更正登记  C.补发权属证书  D.宅基地使用权首次登记答案：BC37.下列哪些属于登记错误赔偿范围？A.错误登记导致他人善意取得  B.登记延误导致利息损失  C.登记人员故意虚假记载  D.申请人提供虚假材料答案：ABC38.下列哪些属于“一窗受理”并行办理事项？A.交易合同网签  B.契税缴纳  C.登记发证  D.水电气过户答案：ABC39.下列哪些属于林权类登记权利类型？A.林地承包经营权  B.林地经营权  C.林木所有权  D.林地所有权答案：ABC40.下列哪些属于历史遗留问题处理路径？A.证办分离  B.并行完善  C.处罚补办  D.拆除违法建筑答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行__________、__________、__________、__________的原则。答案：依法登记、自愿申请、一体登记、连续登记42.不动产登记簿由__________设立，采用__________形式，由__________保管。答案：登记机构、电子介质、登记机构43.登记机构应当自受理登记申请之日起__________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：3044.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生__________效力。答案：物权45.登记机构发现登记错误，应当书面通知__________，经其同意后办理__________登记。答案：权利人、更正46.查封期限最长为__________年，期满未续封的，查封登记__________。答案：三、自动失效47.登记资料包括__________资料和__________资料两类。答案：登记结果、登记原始48.不动产登记费按__________收取，住宅类每件__________元。答案：件、8049.地役权自地役权合同__________时设立，未经登记不得对抗__________第三人。答案：生效、善意50.登记人员应当通过全国统一__________考试，取得__________证书。答案：不动产登记代理人、职业资格四、简答题（共30分）51.简述不动产登记的效力。（6分）答案：1.物权变动效力：除法律另有规定外，不动产物权变动自记载于登记簿时发生效力；2.权利推定效力：登记簿记载推定正确，善意第三人可善意取得；3.对抗效力：未经登记不得对抗善意第三人；4.公信效力：登记簿具有公信力，登记机构赔偿因登记错误造成的损失。52.简述更正登记与异议登记的区别。（6分）答案：1.目的不同：更正登记在于纠正错误，异议登记在于临时阻断登记公信力；2.启动主体不同：更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构启动，异议登记仅由利害关系人申请；3.审查标准不同：更正登记需证明登记确有错误，异议登记只需初步证明可能损害其权利；4.效力不同：更正登记直接改变登记簿，异议登记仅起警示作用，15日内不起诉则失效；5.是否必经诉讼：更正登记可不诉讼，异议登记后需提起诉讼才能维持效力。53.简述“一窗受理、并行办理”模式下登记机构的职责。（6分）答案：1.综合受理：统一接收交易、缴税、登记申请材料；2.材料推送：通过内部平台实时推送至税务、交易部门；3.并行审核：登记机构审核权属状况、抵押、查封等信息；4.税费核算：税务部门并行核算契税、增值税等；5.结果反馈：登记机构将审核结果、完税信息回传平台；6.统一发证：登记机构缮证后由同一窗口发放不动产权证书及完税证明。54.简述历史遗留项目“证办分离”路径的操作要点。（6分）答案：1.项目确认：政府组织住建、自然资源、税务等部门联合确认项目清单；2.质量安全鉴定：由具备资质机构出具房屋安全鉴定报告；3.规划现状确认：自然资源部门对现状进行规划符合性审查；4.税费核算：税务部门核算应补缴土地出让金、契税等；5.失信惩戒：对开发企业欠税、违规建设行为纳入信用记录；6.并行办理：购房人在缴纳相关税费后，可先行办理不动产登记，企业后续补办规划、竣工手续。55.简述登记资料查询与共享的安全管理要求。（6分）答案：1.身份核验：查询人须提供身份证明、利害关系说明；2.权限控制：分级授权，登记原始凭证仅限特定人员查阅；3.日志留痕：系统自动记录查询人、时间、内容、用途；4.数据脱敏：对外共享时隐去身份证号、电话等敏感信息；5.保密协议：与共享部门签订保密协议，明确责任；6.违规追责：泄露信息造成损失的，依法承担民事、行政乃至刑事责任。五、应用题（共50分）56.计算分析题（12分）甲公司于2019年6月以出让方式取得某商业用地，面积5000平方米，出让年限40年，土地出让金总额8000万元，已缴清。2023年6月，甲公司因融资需要，将该地块及地上在建工程（已建至±0.00）一并抵押给乙银行，担保主债权1.2亿元，双方申请最高额抵押登记，债权确定期间至2025年6月30日。2024年3月，该地块因甲公司涉诉被法院查封。2025年7月10日，乙银行申请确定最高额抵押权并转为一般抵押权。问题：（1）计算至2025年6月30日，该地块剩余土地使用年限。（2分）（2）法院查封是否影响最高额抵押权确定？说明理由。（3分）（3）若登记机构在2025年7月15日将最高额抵押权转为一般抵押权，登记簿记载的权利价值如何确定？（3分）（4）若登记时发现该地块容积率由出让合同约定的3.0提高至3.5，但未办理规划条件变更及出让合同补充协议，登记机构应如何处理？（4分）答案：（1）剩余年限=40(20232019)=36年。（2）不影响。根据《民法典》第423条，抵押财产被查封属于最高额抵押权确定事由，查封后债权仍被纳入最高额范围。（3）权利价值以登记簿记载的最高债权限额1.2亿元为准，不因时间变化而减少。（4）登记机构应书面告知申请人须先行补办规划条件变更及补缴出让金，未经补办不予登记；如已实际建成且无法拆除，可先行办理抵押登记，但在附记栏注明“容积率超标，须补办规划手续”，并函告规划部门。57.案例分析题（12分）张先生于2020年购买某小区商品房一套，开发企业于2021年1月办理首次登记，张先生于2021年3月申请转移登记并取得不动产权证。2022年5月，李先生持一份2019年10月与开发企业签订的同一套房屋买卖合同、付款凭证及入住证明，向登记机构提出异议，称该房已由其购买并实际入住，要求撤销张先生的登记。问题：（1）登记机构是否应受理李先生的异议登记？说明理由。（3分）（2）若李先生提起行政诉讼，请求撤销张先生的登记，法院是否支持？说明理由。（4分）（3）张先生能否善意取得该房屋所有权？说明理由。（3分）（4）李先生权利救济的民事诉讼路径如何？（2分）答案：（1）应受理。李先生提交了买卖合同、付款及入住证明，初步证明其可能享有权利，符合异议登记受理条件。（2）法院一般不支持。登记机构依据开发企业首次登记及合法销售材料办理转移登记，已尽形式审查义务，无过错，行政行为合法。（3）能。张先生基于对首次登记及开发企业销售资格的信赖，支付对价并办理登记，符合善意取得要件。（4）李先生应以开发企业为被告，提起房屋买卖合同纠纷或侵权之诉，请求交付房屋或赔偿损失；若主张张先生恶意串通，可一并起诉张先生，请求确认合同无效并撤销登记。58.综合实务题（13分）A、B、C三人按份共有一栋商住楼，A占50%，B占30%，C占20%。该楼已办理首次登记，现A拟将其份额抵押给D银行，B、C不同意。问题：（1）A能否单独申请抵押登记？说明法律依据。（3分）（2）若抵押期间B欲将其30%份额转让给E，应如何办理？（3分）（3）若该楼因火灾部分毁损，A、B、C就重建费用无法达成一致，登记机构如何处理相关登记？（4分）（4）若D银行实现抵押权，法院裁定拍卖A的50%份额，B、C在同等条件下主张优先购买权，登记机构如何办理转移登记？（3分）答案：（1）能。《民法典》第303条规定，按份共有人可以其份额设定抵押，无需其他共有人同意。（2）B应书面通知A、C，A、C在30日内未行使优先购买权的，B可与E共同申请份额转移登记，提交买卖合同、通知证明、放弃优先购买权声明。（3）登记机构应依据申请人提交的规划、住建部门同意重建文件及共有份额约定，办理在建工程首次登记；若无法达成一致，可依据法院或仲裁文书办理，未申请部分不作登记。（4）登记机构依据法院执行裁定书、拍卖成交确认书、优先购买权人放弃或受法院通知后，将A的50%份额转移登记至买受人名下，并在附记栏记载“按份共有，B占30%、C占20%”。59.文书改错题（13分）阅读下列不动产登记申请书（节选），指出并改正其中5处错误，说明理由。申请书原文：1.登记类型：首次转移登记2.申请人：张三、李四（夫妻关系）3.不动产坐落：XX区XX路XX号4.权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权5.权利性质：出让/商品房6.用途：住宅7.面积：土地使用权面积100m2，房屋建筑面积88.6m28.土地使用权期限：70年（至2090年1月1日）9.取得方式：购买10.原权利人：王五11.申请日期：2024年4月31日答案：错误1：登记类型“首次转移登记”表述不规范，应为“转移登记”。错误2：申请人为夫妻但未明确共有方式，应增加“共同共有”或“按份共有”说明。错误3：土地使用权期限“至2090年1月1日”与住宅70年不符，出让起始日期缺失，应补充起始日期并重新计算。错误4：申请日期“2024年4月31日”不存在，应为“2024年4月30日”。错