物业水电管理操作手册

物业水电管理操作手册前言本手册旨在规范物业水电管理工作，确保小区（大厦）供水、供电系统的安全、稳定、高效运行，为业主及使用人提供舒适、便捷的生活与工作环境。本手册适用于物业管理处全体工程技术人员及相关管理人员，是日常操作、维护、应急处理的指导性文件。所有相关人员必须认真学习、严格遵守。物业水电管理工作应以“安全第一、预防为主、规范操作、精细管理”为原则，不断提升管理水平和服务质量，力求达到保障供应、节能降耗、延长设备寿命的目标。第一章组织架构与岗位职责1.1组织架构物业管理处工程部门下设水电班组，负责辖区内所有公共水电设施设备的运行、维护、保养及抢修工作。水电班组的组织架构应根据物业项目的规模和复杂程度进行设置，通常包括：*水电主管：全面负责水电班组的日常管理、工作计划制定、人员调配、技术指导及对外协调工作。*水电运行技工：负责供配电系统、给排水系统的日常巡检、运行监控及简单故障处理。*水电维修技工：负责水电设施设备的定期维护保养、故障维修及应急抢修工作。1.2岗位职责1.2.1水电主管岗位职责1.全面负责物业项目水电系统的管理工作，确保系统正常运行。2.制定并组织实施水电设备的定期维护保养计划和应急预案。3.负责水电班组人员的日常管理、培训、考核及安全监督。4.审核水电维修材料申购计划，控制维修成本。5.组织处理重大水电设备故障及突发事件。6.负责与供水、供电等相关部门的业务联系与协调。7.定期向物业管理处负责人汇报水电管理工作情况。1.2.2水电运行技工岗位职责1.严格按照操作规程对高低压配电柜、水泵房等设备进行日常巡检和运行监控。2.准确记录设备运行参数、巡检情况及交接班记录。3.发现设备异常情况及时上报，并协助维修技工进行处理。4.负责值班区域的环境卫生和设备清洁。5.熟悉应急预案，参与应急演练和突发事件处理。1.2.3水电维修技工岗位职责1.按照维护保养计划对水电设备进行定期维护保养。2.及时处理业主（使用人）报修的水电故障。3.负责公共区域照明、给排水设施的日常检查与维修。4.协助进行水电设备的故障诊断和抢修工作。5.合理使用维修材料，节约成本，做好维修记录。第二章供水系统管理2.1日常巡检与监控1.水泵房巡检：每日对水泵房进行巡检，检查水泵运行声音、振动是否正常，电机温度是否过高，压力表读数是否在正常范围，管道有无渗漏，阀门开关状态是否正确。2.水箱（池）巡检：定期检查水箱（池）水位、水质情况，观察溢流管、排污管是否通畅，液位控制器是否灵敏可靠。3.管网巡检：定期对公共区域供水管网、阀门、水表进行巡检，检查有无漏水、堵塞现象，阀门开关是否灵活。2.2水质管理1.水箱（池）应定期进行清洗消毒，确保水质符合国家生活饮用水卫生标准。清洗消毒后需进行水质检测，合格后方可投入使用。2.保持水箱（池）周边环境清洁，防止污染。3.定期检查二次供水设施的密封性能，防止异物进入。2.3常见故障处理1.水泵不启动：检查电源是否正常，控制开关是否损坏，液位控制器是否失灵，电机是否故障。2.水泵运行但水压不足：检查水泵叶轮是否堵塞，电机转速是否正常，管道是否漏水或有堵塞，止回阀是否失灵。3.管道漏水：根据漏水情况，及时关闭相关阀门，组织抢修。对于轻微渗漏，可采取临时措施；对于严重漏水，应立即上报并安排更换管道或管件。4.停水应急处理：接到停水通知后，应提前做好储水准备，并及时通知业主（使用人）。如遇突发停水，应立即查明原因，若为内部故障，组织抢修；若为外部停水，及时与供水部门联系，并向业主（使用人）做好解释工作。第三章供电系统管理3.1安全操作规程1.严格遵守“安全第一，预防为主”的方针，严禁违章操作。2.操作人员必须持证上岗，熟悉所操作设备的性能和操作规程。3.进行高压设备操作时，必须两人在场，一人操作，一人监护，并穿戴好绝缘防护用品。4.严禁带电作业。确需带电作业时，必须采取可靠的安全措施，并经主管批准。5.停电操作应按照“先拉负荷侧，后拉电源侧；先拉断路器，后拉隔离开关”的顺序进行；送电操作顺序相反。3.2高低压配电设备巡检1.高压配电柜：检查仪表指示是否正常，有无异常声音、气味，瓷瓶、套管是否清洁无破损，接地是否良好，操作机构是否灵活。2.变压器：检查运行声音是否正常，油温、油位是否在正常范围，有无渗漏油现象，瓷套管是否清洁无裂纹，接地是否良好。3.低压配电柜：检查各开关、接触器、熔断器是否正常，仪表指示是否准确，有无过热、异响、异味，零线、地线连接是否牢固。4.电容补偿柜：检查电容器运行是否正常，有无鼓肚、漏液现象，功率因数表指示是否在规定范围。3.3应急电源管理1.柴油发电机应定期进行启动试运行，检查其运行状况、燃油、机油、冷却水是否充足，确保在停电时能可靠启动。2.不间断电源（UPS）应定期检查其蓄电池状态、输出电压是否正常，确保其在断电时能提供应急供电。3.4照明系统管理1.定期对公共区域照明灯具、开关、插座进行巡检，及时更换损坏的灯具和配件。2.根据季节变化和实际需要，合理调整公共区域照明的开关时间。3.推广使用节能灯具，降低能耗。3.5常见故障处理1.跳闸：检查是否过载或短路，排除故障后再合闸。若频繁跳闸，应查明原因，彻底解决。2.停电：若为局部停电，检查相关开关、线路；若为大面积停电，及时与供电部门联系，了解停电原因和恢复时间，并启动应急预案。3.漏电：使用漏电测试仪查明漏电点，及时修复或更换故障线路、设备。第四章供电系统管理（续）3.6电气设备维护保养1.定期对高低压配电柜、变压器、电缆等设备进行清扫、紧固、绝缘测试等维护保养工作。2.按照设备说明书要求，定期更换老化的元器件、润滑油等。3.对备用电源设备（发电机、UPS）进行定期维护保养，确保其处于良好备用状态。第五章设备维护与保养5.1维护保养计划1.根据设备的类型、使用年限、运行状况等因素，制定详细的年度、季度、月度设备维护保养计划。2.维护保养计划应明确保养项目、周期、负责人及保养方法。5.2维护保养实施1.严格按照维护保养计划进行操作，确保保养质量。2.保养过程中发现的问题应及时处理，重大问题及时上报。3.认真填写设备维护保养记录，存档备查。5.3备品备件管理1.建立备品备件台账，明确备品备件的名称、规格、数量、存放位置。2.根据设备维护保养需要和备件消耗情况，及时申购补充备品备件。3.备品备件应分类存放，妥善保管，防止损坏、锈蚀、变质。第六章节能降耗管理6.1节能措施1.照明节能：推广使用高效节能灯具（如LED灯），合理控制公共区域照明时间，利用自然光。2.水泵节能：根据用水需求，合理调整水泵运行台数和运行时间，对老旧水泵进行节能改造或更换。3.空调系统节能：（如适用）合理设置空调温度，定期清洗空调滤网和换热器，确保空调系统高效运行。4.宣传教育：向业主（使用人）宣传节能知识，提高节能意识。6.2能耗统计与分析1.定期统计水电消耗量，建立能耗台账。2.对能耗数据进行分析，找出能耗异常原因，采取针对性措施降低能耗。第七章应急处理7.1停水应急处理1.接到停水通知后，立即通知各部门及业主（使用人），并做好储水准备。2.若为突发停水，立即查明原因。如为内部故障，组织抢修；如为外部停水，及时与供水部门联系，了解情况，并启动应急预案，必要时启用备用水源。7.2停电应急处理1.突发停电时，立即检查配电系统，判断停电范围和原因。2.若为内部故障，立即组织抢修，并向业主（使用人）做好解释工作。3.若为外部停电，立即启动应急电源（发电机或UPS），保障重要区域（如消防控制室、电梯、水泵房）的供电，并及时与供电部门联系，了解停电恢复时间。4.加强对电梯困人等突发事件的应急救援。7.3火灾应急处理1.立即启动消防应急预案，组织人员疏散，扑救初起火灾。2.切断起火区域的非消防电源和燃气供应。3.确保消防水泵、应急照明等消防设施设备正常运行。7.4触电事故应急处理1.立即切断电源或使用绝缘工具使触电者脱离电源。2.将脱离电源的触电者移至通风干燥处，检查其意识、呼吸和心跳。如无呼吸心跳，立即进行心肺复苏。3.及时拨打急救电话，并向上级报告。第八章记录与档案管理8.1运行记录1.认真填写设备运行日志、巡检记录、交接班记录等，确保记录真实、准确、完整。2.运行记录应包括设备运行参数、异常情况、处理措施及结果等。8.2维修保养记录1.详细记录设备维护保养、故障维修情况，包括保养/维修时间、内容、