标准房产代持协议书范本及注意事项

标准房产代持协议书范本及注意事项在房地产市场的实践中，房产代持现象时有发生。无论是出于购房资格、贷款政策限制，还是资产配置、隐私保护等原因，选择一位信任的代持人并签订一份严谨的房产代持协议，都是保障实际出资人权益的关键环节。本文旨在提供一份相对标准的房产代持协议书范本，并详细阐述其中的注意事项，以期为有需要的人士提供参考。一、签订前的重要声明与风险提示在使用本范本或考虑房产代持行为前，强烈建议：1.咨询专业律师：房产代持涉及复杂的法律关系和潜在风险，本范本仅为通用参考，无法涵盖所有具体情况。务必根据自身实际情况，咨询专业房地产律师，对协议条款进行个性化修改和完善。2.充分评估风险：代持行为本身可能存在法律风险（如代持协议效力问题）、政策风险（如限购限贷政策变化）、道德风险（如代持人违约、擅自处分房产）、信用风险（如代持人个人债务导致房产被查封）等。请务必对这些风险有清醒认识和充分评估。3.选择可靠代持人：代持人的人品、信用、经济状况至关重要。血缘、姻亲关系并非绝对保障，深厚的信任基础是前提。4.了解当地政策：各地对房地产调控政策、税收政策等存在差异，代持行为可能与部分地方政策相冲突，需提前了解清楚。二、标准房产代持协议书范本房产代持协议书甲方（实际出资人）：姓名：________________________身份证号码：____________________联系地址：____________________联系电话：____________________乙方（代持人）：姓名：________________________身份证号码：____________________联系地址：____________________联系电话：____________________甲乙双方本着平等自愿、诚实信用、互利共赢的原则，经友好协商，就甲方委托乙方代为持有其购买的房产（以下简称“代持房产”）相关事宜，达成如下协议，以兹共同遵守：第一条代持房产基本情况1.代持房产坐落于：____________________________________（市/区）____________________________________（路/街道）____________________________________（小区名称及楼栋号）____________________（单元号）____________________（房号）。2.代持房产建筑面积约为：____________________平方米（最终以不动产权属登记机关核准的面积为准）。3.代持房产不动产权属证书编号（如有）：____________________。如尚未办理，以实际办理后为准。4.代持房产购买总价为人民币（大写）____________________元整（¥：____________________元）。第二条代持背景与目的鉴于甲方因____________________（请具体填写，如：暂无当地购房资格、需规避特定行业监管、个人隐私保护等）原因，无法以自身名义直接购买并登记上述房产，经与乙方友好协商，一致同意由乙方作为名义购房人及产权登记人，代为持有该房产，甲方为该房产的实际出资人及实际所有权人。第三条出资约定1.代持房产的全部购房款（包括但不限于首付款、税费、维修基金、银行按揭贷款本息（如有）等与购买该房产相关的一切费用）均由甲方承担并实际支付。2.甲方应按照购房合同及相关法律文书的要求，按时足额支付各项款项。如需通过乙方银行账户支付，乙方应予以配合，该等款项仍视为甲方出资。3.乙方应在收到甲方支付的用于购房的款项后，向甲方出具收款凭证。第四条产权归属与登记1.双方确认：虽然代持房产将登记在乙方名下，乙方仅为该房产的名义所有权人（代持人），甲方为该房产的实际所有权人。该房产的占有、使用、收益、处分等全部权利均归甲方享有。2.代持房产的不动产权属证书由甲方负责保管，或由双方约定的第三方保管。乙方应积极配合甲方办理房产的购买、权属登记、抵押（如有）等相关手续。第五条代持期限1.本协议项下房产代持期限自本协议生效之日起，至满足下列任一条件之日止：*甲方书面通知乙方终止代持，且双方已完成将代持房产过户至甲方或甲方指定第三人名下的全部手续。*双方协商一致同意终止代持，并已完成将代持房产过户至甲方或甲方指定第三人名下的全部手续。*因法律法规或政策变化导致代持目的无法实现，双方协商一致终止代持。2.在代持期限内，未经甲方书面同意，乙方不得单方面解除本代持协议或要求终止代持。第六条双方的权利与义务（一）甲方的权利与义务1.权利：*对代持房产享有实际的所有权，有权决定该房产的使用、出租、出借、装修、维护等事宜。*有权在符合本协议约定及法律法规规定的条件下，要求乙方配合将代持房产过户至甲方或甲方指定的第三人名下。*有权对乙方就代持房产的管理、处置行为进行监督和核查。*代持房产所产生的全部收益（如租金、增值等）归甲方所有。2.义务：*按照本协议约定，及时足额支付与代持房产相关的一切款项。*承担因代持房产产生的各项费用，包括但不限于物业费、水电费、燃气费、取暖费、保险费、税费（过户时产生的税费承担方式另行约定）等。*如因甲方原因导致乙方承担任何费用或遭受任何损失（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿金等），甲方应予以全额赔偿。*不得利用代持房产从事任何违法违规活动。（二）乙方的权利与义务1.权利：*在本协议约定的范围内，按照甲方的书面指示处理代持房产的相关事宜。*如双方约定有代持报酬，乙方有权按照约定获得报酬。*因甲方原因导致乙方信用受损或承担法律责任的，乙方有权向甲方追偿。2.义务：*严格按照本协议约定及甲方的书面指示行使代持人的权利，不得超越权限或违反甲方意愿处置代持房产。*未经甲方事先书面同意，不得将代持房产出售、赠与、抵押、质押、出租、出借、设立任何形式的担保，或进行任何可能损害甲方权益的行为。*妥善保管与代持房产相关的文件资料（如有乙方保管的部分），并应甲方要求及时提供。*应甲方要求，随时向甲方报告代持房产的状况及涉及的相关事宜。*当甲方需要办理代持房产的过户、出售、出租等手续时，乙方应在收到甲方书面通知后，无条件予以积极配合，提供所需的全部文件、资料，并亲自到场办理相关手续。*乙方不得以任何理由或方式主张对代持房产的所有权或其他任何权利。*乙方个人财务状况恶化、涉及诉讼仲裁、婚姻状况发生变化等可能影响代持房产权益的重大事项，应立即书面通知甲方。*未经甲方书面同意，乙方不得将其代持人的身份或本协议内容向任何第三方泄露（法律法规要求或经甲方同意的除外）。第七条房产的处置1.甲方有权在任何时候决定处置代持房产（包括但不限于出售、赠与、过户给甲方或甲方指定的第三方等），乙方应无条件配合。2.如甲方决定出售代持房产，乙方应配合甲方与买方签订房屋买卖合同、办理网签、过户等一切相关手续，所得售房款扣除相关税费后应全部归甲方所有，并按甲方指示支付至甲方指定账户。3.因处置房产所产生的相关税费，由______方承担（建议明确约定，如：由甲方承担或由交易产生的税费按国家规定各自承担）。第八条税费及相关费用承担1.除本协议另有约定外，与代持房产相关的所有税费及费用均由甲方承担。2.因办理代持房产过户至甲方或甲方指定第三人名下所产生的全部税费，由______方承担。第九条代持报酬（可选）1.如甲方需要向乙方支付代持报酬，双方约定报酬金额为人民币（大写）____________________元整（¥：____________________元）。2.支付方式：____________________（如：一次性支付/分期支付，具体支付时间和条件）。第十条保密义务双方应对本协议内容及在协议履行过程中获悉的对方的个人信息、财务状况等商业秘密或隐私信息承担保密义务。除非法律法规规定或经对方书面同意，任何一方不得向任何第三方泄露。本保密义务在本协议终止后仍然有效。第十一条违约责任1.任何一方违反本协议的任何约定，均构成违约。违约方应赔偿守约方因此遭受的全部损失（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）。2.若乙方违反本协议第六条第（二）款第2项约定，擅自处置代持房产或在代持房产上设立权利负担，或违反本协议其他约定损害甲方权益的，乙方应按代持房产当前市场价值的______%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的全部损失。3.若甲方未按时足额支付应由其承担的款项，每逾期一日，应按逾期金额的______‰向乙方支付违约金，逾期超过______日，乙方有权要求解除本协议并要求甲方赔偿损失。第十二条不可抗力1.“不可抗力”是指双方在签订本协议时不能预见、对其发生和后果不能避免且不能克服的事件，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、政策调整等。2.若发生不可抗力事件，导致任何一方无法履行本协议义务，受影响一方应立即通知另一方，并在合理期限内提供不可抗力详情及证明文件。双方应根据不可抗力的影响，协商决定是否延迟履行、部分履行或终止本协议。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，法律另有规定的除外。第十三条争议解决方式因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向代持房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。第十四条通知与送达1.本协议项下的所有通知、请求、文件等均应以书面形式按本协议首页所列的地址、联系方式送达给对方。2.任何一方变更通讯地址或联系方式，应提前______日书面通知对方。否则，按原地址送达的仍视为有效送达。第十五条协议的生效、变更与解除1.本协议自甲乙双方签字（并按指印）之日起生效。2.对本协议的任何修改、补充，均须经双方协商一致并签订书面文件方为有效，该等文件为本协议不可分割的组成部分。3.除本协议另有约定外，非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本协议。第十六条其他1.本协议未尽事宜，由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。2.本协议一式______份，甲方执______份，乙方执______份，______（如：律师见证/公证处）执______份，具有同等法律效力。3.本协议附件（如有）为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。（以下无正文，为签署页）甲方（实际出资人）签字：日期：年月日乙方（代持人）签字：日期：年月日（如有见证人，见证人签字：）日期：年月日三、签订及履行房产代持协议的注意事项房产代持协议的核心在于“白纸黑字”地明确双方权利义务，特别是实际出资人与名义产权人的法律关系。以下注意事项尤为重要：1.代持人的选择：这是重中之重。务必选择人品可靠、信誉良好、无不良嗜好、财务状况稳定的代持人。亲属、挚友固然是常见选择，但也需警惕亲情友情在巨大利益面前的脆弱性。避免选择负债累累、涉诉风险高或婚姻不稳定的人士。2.书面证据的保留：*出资凭证：甲方所有的出资，包括首付款、按揭还款、税费、装修款等，务必通过银行转账等可追溯的方式支付，并保留好全部转账记录、付款凭证。转账时最好备注款项用途，如“购买XX房产首付款”、“XX房产月供”。*沟通记录：与代持相关的重要沟通，如关于房产处置、管理的指示，尽量采用书面形式（如邮件、微信聊天记录等），并注意保存。*协议原件：务必妥善保管代持协议原件及所有相关附件、补充协议。3.协议内容力求详尽、明确：*产权归属：必须清晰、毫不含糊地约定房产的实际所有权归甲方所有。*代持人权限：明确代持人可以做什么，不可以做什么。特别是对房产的处置（出售、抵押、赠与等）必须有严格限制，需甲方书面授权。*违约责任：违约金的设定应具有一定的惩罚性，以震慑潜在的违约行为。明确违约情形及相应的赔偿责任。*过户条件与触发机制：明确在何种条件下（如甲方具备购房资格、贷款还清等）可以办理过户，以及过户的流程、费用承担。*代持人婚姻状况：若代持人已婚，其配偶对代持事宜是否知情并同意？这一点非常重要，最好能让其配偶也在协议上签字确认，或出具知情同意书，避免未来因代持人婚姻变化导致房产被分割的风险。*代持人意外情况：如代持人死亡、丧失民事行为能力等，应约定如何处理，例如指定继承人或监护人配合履行协议。4.代持报酬：是否支付报酬、报酬多少，应明确约定。即使是亲友，明确的约定有时比模糊的“帮忙”更能维持关系。5.房产的实际控制：甲方应实际控制和管理房产，如占有使用、收取租金、保管钥匙、物业合同以甲方名义签订或由甲方实际履行等，这些事实行为也可作为证明实际权利的辅助证据。6.抵押与查封风险：代持人若对外负债，代持房产可能面临被查封、拍卖的风险。甲方需密切关注代持人的财务状况和涉诉情况。7.公证的考虑：