物业承接与交接流程管理细则

物业承接与交接流程管理细则物业承接与交接工作是物业管理活动中的关键环节，它不仅关系到物业服务企业能否顺利进驻并开展工作，更直接影响到业主的切身利益和物业的长期保值增值。为确保这一过程规范、有序、高效，明确各方权责，保障物业的完好与功能正常，特制定本管理细则。一、承接查验前的准备物业承接与交接并非一蹴而就，充分的前期准备是确保后续工作顺利进行的基石。（一）成立专项工作小组物业服务企业在确认承接项目后，应立即成立由公司管理层、工程技术、财务、客服、安保等相关部门骨干组成的物业承接查验专项工作小组。明确小组负责人及各成员职责，制定详细的工作计划和时间表，确保责任到人，工作有序推进。同时，若为新建物业，需与建设单位进行对接；若为存量物业，则需与业主委员会（或原物业服务企业）建立有效的沟通协调机制。（二）制定承接查验方案与标准专项工作小组应根据物业服务合同的约定、物业的类型、规模、设计文件以及国家和地方相关的法律法规、技术标准与规范（如《物业管理条例》、《物业承接查验办法》等），结合项目实际情况，制定详尽的物业承接查验实施方案和具体的查验标准。方案应包括查验的范围、内容、方法、工具、流程、时间安排、问题处理机制及应急预案等。查验标准应细化到每一项设施设备、每一个功能区域，确保查验工作有章可循。（三）资料收集与研读在正式查验前，工作小组需向建设单位（或业主委员会、原物业服务企业）索取并仔细研读所有与物业相关的法律文件、技术资料。这包括但不限于：物业的产权证明文件、规划许可证、施工许可证、竣工验收备案证明、消防验收合格证明等；各类建筑物、构筑物、设施设备的竣工图（包括总平面图、建筑、结构、给排水、电气、暖通、消防、智能化等专业图纸）、设计说明、使用和维护保养说明书、安装调试记录、隐蔽工程记录、保修协议等；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册（针对存量物业）；前期物业管理期间形成的各类记录、档案资料等。通过对这些资料的分析，初步掌握物业的整体情况，为现场查验提供依据。（四）现场初步勘查与工具准备在研读资料的基础上，工作小组可进行一次非正式的现场初步勘查，以对物业的实际状况有一个感性认识，并与图纸资料进行初步比对。同时，根据查验方案的要求，准备必要的查验工具和设备，如卷尺、水平仪、万用表、照度计、噪音计、试水工具、相机、录音笔等，并确保工具设备性能完好、计量准确。二、物业承接查验实施承接查验是整个流程的核心环节，必须坚持客观、公正、细致、全面的原则。（一）物业共用部位与共用设施设备查验1.房屋本体结构查验：对建筑物的主体结构（梁、柱、板、墙体）、外立面、屋面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等共用部位进行检查。重点关注有无结构性裂缝、沉降、渗漏、损坏、变形、饰面脱落等情况。2.公共区域查验：包括公共地面、墙面、天花板、门窗、扶手、栏杆等，检查其完好程度、清洁状况、有无安全隐患。3.设施设备系统查验：*给排水系统：检查各类供水管道、阀门、水表、排水管道、雨水管、化粪池、污水处理设施、消防水池、水箱、水泵及其控制系统等，测试其运行功能、水压、水质、排水通畅性，有无跑冒滴漏现象。*供电系统：检查高低压配电柜、变压器、电缆线路、配电箱（柜）、开关、插座、照明灯具等，测试其供电稳定性、安全性，接地电阻是否符合要求。*消防系统：检查火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等，确保其符合消防规范要求，并能正常运行。*电梯系统：检查电梯的运行状况、平层精度、安全装置（如限速器、安全钳、缓冲器等）、轿厢内设施、机房设备等，需有专业机构出具的合格检验报告。*暖通空调系统（如适用）：检查中央空调机组、冷却塔、水泵、风管、风口、温控装置等，测试其制冷、制热效果及运行噪声。*智能化系统：检查门禁系统、监控系统、停车场管理系统、对讲系统、背景音乐系统等，测试其功能是否正常，信号是否稳定。*其他设施：如道路、停车场、路灯、围墙、大门、垃圾桶（站）、信报箱、儿童游乐设施、健身器材、绿化景观等，检查其完好性、安全性和使用功能。（二）资料移交查验资料移交的完整性、准确性和规范性至关重要。承接方应与移交方共同对以下资料进行逐项清点、核对、签收：1.物业的产权资料、项目批准文件、规划许可证、施工许可证、竣工综合验收合格证、消防验收合格证、环保验收文件等。2.工程技术资料：包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。4.业主名册、房屋分户平面图、建筑面积清册等。5.前期物业管理所形成的各类记录、档案、财务资料（如适用）。6.其他应移交的资料。（三）问题记录与确认在承接查验过程中，对发现的不符合约定或规范标准的问题、瑕疵、损坏、缺失等情况，工作小组应详细记录在《物业承接查验问题清单》中，明确问题部位、数量、性质、程度，并尽可能附照片或视频作为佐证。该清单需经承接方、移交方（及监理单位、施工单位如在场）共同签字确认，为后续整改和责任界定提供依据。（四）整改与复验移交方（通常为建设单位或原物业服务企业）对《物业承接查验问题清单》中确认的问题负有整改责任。承接方应与移交方协商确定整改期限和要求。整改完成后，承接方应进行复验，直至问题得到妥善解决。对于短期内难以整改或需长期观察的问题，应在交接协议中明确责任归属、后续处理方案及费用承担方式。三、交接与确认在承接查验合格或主要问题已达成明确整改协议后，方可办理正式的交接手续。（一）签署承接查验协议承接方与移交方应根据承接查验的结果，签订《物业承接查验协议》。协议中应明确物业基本情况、查验的范围和内容、发现的问题及整改约定、资料移交情况、设施设备的数量与状态、共用部位的确认、交接日期、双方的权利与义务、违约责任等核心内容。（二）办理实物交接1.钥匙交接：包括各楼栋单元门、公共区域房门、设备机房门、管理用房、仓库等的钥匙，应编制钥匙清单，逐项核对交接并签收。2.设施设备交接：对各类设施设备进行现场交接，确保其处于可运行状态（或按协议约定状态），相关的备品备件、专用工具一并移交。3.备品备件与物资交接：如移交方有留存的用于物业维护的备品备件、清洁用品、办公用品等，应列出清单，清点数量后交接。4.管理用房及其他资产交接：明确管理用房的位置、面积、用途，办理交接手续。其他属于业主共有的资产也应一并交接。（三）财务事项交接（如适用）若涉及原物业服务企业退出，还需进行财务方面的交接，包括：预收的物业服务费、停车费、公摊水电费、押金、保证金等；应退还的费用；代管的专项维修资金账目（如有）；财务凭证、账簿等。此项交接需格外细致，并可邀请业主委员会代表或第三方审计机构参与监督。（四）签署交接确认书完成上述所有交接工作后，承接方、移交方（及业主委员会代表如适用）共同签署《物业交接确认书》，标志着物业正式移交给承接方管理。确认书应明确交接完成的日期，自该日期起，承接方开始履行物业服务合同约定的职责。四、后续管理与持续改进物业交接完成并不意味着工作的结束，而是新的管理阶段的开始。（一）建立完善的物业档案承接方应将交接过程中获取的所有资料、查验记录、问题清单、整改记录、交接协议、确认书等文件整理归档，建立健全物业档案管理系统，为后续的物业管理、维修养护、应急处理等工作提供依据。（二）遗留问题的跟踪处理对于交接时未能完全整改到位的遗留问题，承接方应持续跟踪，督促移交方按协议约定履行整改义务，并及时将进展情况向业主或业主委员会通报。（三）制定并实施管理方案根据物业服务合同和物业实际情况，迅速制定并组织实施详细的物业管理方案，包括人员配置、服务标准、操作规程、应急预案、财务预算等，确保物业服务工作的平稳过渡和正常开展。（四）与业主的沟通与信息公开适时向业主公布物业承接查验的基本情况、主要问题及处理进展，听取业主意见，建立良好的沟通渠道，争取业主的理解与支持，共同营造和谐的居住和工作环境。五、各方责任*建设单位（或业主方）责任：确保所移交的物业符合国家相关标准和设计要求，提供完整、真实、准确的物业资料，对承接查验中发现的问题及时组织整改，并承担相应的整改费用。*物业服务企业责任：组建专业的承接查验团队，制定科学的查验方案，严格按照标准和程序进行查验，认真记录发现的问题，与移交方积极沟通，及时办理交接手续，并在交接后履行好物业服务职责。*原物业服务企业责任（如适用）：配合新物业服务企业的查验工作，如实提供物业资料和管理信息，做好各项遗留问题的说明和解释，按约定时间和标准完成移交